I. 글을 시작하며
안녕하세요. 17회 감정평가사 자격시험 합격생 김성호입니다. 감정평가사 자격시험은 매년 12월, 모두가 즐겁게 한 해를 마무리하고 새로운 해를 맞이하여야 할 때에 꼭 감정평가사 자격시험 결과가 발표되어, 소수의 누군가는 <12월의 영광>으로 웃고 그 외의 대다수는 <12월의 영꽝>이 되어 우는 정말 잔인한 시험인 것 같습니다. 저의 경우 4번의 눈물과 절망 끝에 5번째 만에 합격의 소식을 듣고 소리를 지르며 온동네를 뛰어다니다가 그동안의 힘들었던 일들이 생각나 더 크게 울었던 2006년 12월의 기억이 지금도 생생합니다.
2년차때 감정평가 실무를 나름대로 잘한다고 생각했었고 60점이 넘는 점수를 받으면서 정말 실무가 별거 아닌 것 같다고 생각했었습니다. 하지만 이러한 저의 오만 때문이었는지 3년차때 학원스터디에서 최상위권의 성적을 받았음에도 불구하고, 결과적으로 본방에서는 50점대 초반의 좋지 않은 점수를 받으며 불합격하고 말았습니다. 그 이후 수험기간 내내 어떻게 하면 실무점수를 안정적으로 잘 받을 수 있을까? 라는 고민을 수도 없이 하였습니다. 그리고 고민의 결과 이후 4년차(16회 시험), 5년차때(17회 시험) 실무에서 안정된 점수를 받을 수 있었습니다.
흔히 감정평가사 2차 시험은 타 시험의 그것에 비하여 운(運)이 많이 작용한다고들 합니다. 저 또한 이러한 말을 어느 정도 인정합니다. 이 중 감정평가실무는 공부를 많이 한 다년차도 과락의 공포에서 결코 자유로울 수 없는 과목이고 합격을 위해 반드시 극복해야 할 가장 큰 산입니다. 저 역시 3년차 때 실패 이후 소극적인 자세로 막연히 운에 기대어 합격을 기다리기보다는 적극적인 방법과 전략을 찾아 안정적인 점수로 합격하고자 하였고 치열한 고민의 결과 제 나름대로의 실무 공부 방법을 찾게 되었습니다.
이 글을 읽으시는 수험생 분 중에는 분명 저보다 실력이 더 뛰어나신 분도 계십니다. 제가 말하고자 하는 것에 다른 생각을 가지고 계신 분도 분명 있을 것입니다. 하지만 너무 비판적으로 보지 마시고 실무공부방법에 대한 여러 가지 중 하나라고 생각하고 자신만의 실무공부방법을 찾는데 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 바람으로 미흡하나마 제 경험을 적습니다.
기본개념을 정확히 숙지해라. 기본을 탄탄히 해라. 매일 200점 이상씩 풀어라. 처음에는 xx교재로 시작 몇 회독 한 후 무슨 문제를 풀고 등등의 일반론적인 애기는 이미 많은 합격생 선배님들의 수기 등을 통해서 들으셨을 거라고 생각합니다. 그래서 저는 흔히 애기하는 원론적인 실무방법론 대신 출제위원님의 강평 및 직접들은 이야기, 제가 실제 시험장에서 어떻게, 어떤 마음가짐으로 문제를 풀었는지에 대하여 되도록 솔직히 가감없이 설명하고 출제위원님들의 말씀과 저희경험을 통해 도출한 감정평가실무공부방법론을 말씀드리고자 합니다.
Ⅱ. 감정평가실무 실전경험이야기
1. 14회 (2년차 때)
1번의 경우 감정평가 3방식을 이용한 복합부동산평가와 매입타당성 문제였습니다. 복합부동산의 경우 물건별 평가액 및 거래사례비교법에 의한 일체평가액 밖에 구하지 못했고, 직접환원법에 의한 수익가격은 구하지 못했습니다. 특히 물리적 투자결합법을 이용한 환원이율 산정은 그때 당시 생각조차 하지 못하였습니다. 또한 매입타당성의 경우 고득점의 요소가 되었던 Leverage effect는 당연히 쓰지 못 했구요. 2번의 경우 35점짜리 보상문제였는데 그때당시 정말 무엇을 물어보는지 정신이 하나도 없었습니다. 허겁지겁 비교표준지를 선정하고 풀기는 했는데 선하지 부분에서 솔직히 어떻게 풀어야 할지 몰랐습니다. 그래서 시중문제 푸는 식으로 대충 마무리를 짓고 3번 5번의 약술 문제를 쓰고 4번을 푸는데 4번 영업권 문제의 경우 문제집에서 보던 수정전 시산표가 아닌 수정후 시산표로 자료가 제시되어 크게 당황했던 기억이 납니다. 그냥 대충 목차만 잡아 마무리를 지었고 시간 내에 어설프게나마 100점을 다 풀었습니다. 정확히 정답을 맞춘 것이 별로 없었지만 결과는 60점이 약간 넘는 과분한 점수를 받았습니다. 그때 당시 들었던 생각은 어설프게라도 문제를 다 풀면 고득점을 받겠구나 라는 점이었습니다.
2. 15회 (3년차 때)
1번의 경우 복합부동산의 개별평가, 일체평가와 그와 관련된 약술 문제였습니다. 1번의 경우 개별평가 부분에서 거래사례비교법에 의한 건물가격산정까지는 풀었으나 건물수익가격은 어떻게 구해야 할지 알 수가 없어 그 부분은 포기한 채 마무리를 지었고 건물수익가격산정을 제외하고는 예시답안과 답까지 같을 정도로 거의 완벽하게 문제를 풀었습니다. 2번의 경우 평균-분산 위험분석과 관련한 문제였는데 그때 크게 당황하였습니다. 문제자체도 생소하거니와 설상가상으로 1번 문제를 풀 때 거의 55분에 가까운 시간을 허비하였는지라 시간이 부족한 상태에서 당황한 상태로 문제를 보니 눈에 잘 들어오지 않았습니다. 그래서 2번을 잠시 미루어 두고 20점짜리 3번 약술을 먼저 풀었습니다.
그 다음 4번이 토지, 건축물, 영업보상문제였는데 3번의 약술내용과 동일한 내용 (무허가건물내 영업보상)이었습니다. 순간 출제미스가 아닌가 의심했지만 그럴 일은 없다고 생각했고 3번의 약술내용과 4번 문제의 풀이가 다르면 논리의 일관성 결여로 점수를 감점당할 것 같아 3번 약술의 내용과 4번 보상평가의 내용이 같도록 문제를 풀었습니다. 그 후 다시 2번 문제로 돌아왔는데 시간이 3분정도 밖에 남지 않은 상태였습니다. 어쩔 수 없이 물음 1을 풀고 물음 2를 좀 풀다가 시간이 종료되었습니다. 나름대로는 선방했다고 생각했는데 결과는 예상외로 50점대 초반의 점수를 받게 되었습니다.
Ⅲ. 출제위원 강평 및 14,15회 경험을 통한 실무공부방법론 도출
나름대로는 잘 풀었다고 생각했는데 저조한 점수를 받게 되니 고민이 많이 되었습니다. 저와 비슷하게 푼 분이 저보다 10점 이상이나 높은 점수를 받았다는 말을 들었을 때는 정말 감정평가실무는 운(運)에 좌우되는 시험인가라는 회의가 들기도 했습니다. 하지만 이렇게 대책 없이 실무를 해서는 언제 합격할 수 있을지 모를 불안감이 엄습했습니다. 그래서 적극적으로 대책을 찾아 나서게 되었고 저의 시험 경험 및 출제위원님들의 강평을 분석하며 나름대로 실무공부방법론을 도출하게 되었습니다.
첫째, 기출문제를 분석하여 보면 감정평가실무 문제가 매년의 시대상을 반영한다.
기출문제를 보면 항상 새로운 문제가 나옵니다. 분석결과 새로운 문제는 항상 그 해 혹은 연구가 진행중인 이슈가 되는 부분에서 출제 된다는 것을 알게 되었습니다.
12회 1번의 경우 2001년 7월 30일 한국감정원 수익방식지침의 제정과 관련한 내용에서 출제되었고,
13회 3번 담보, 경매문제의 경우 민사집행법의 개정과 관련하여 출제가 되었고
12회 어업보상의 경우 한일어업협정회담 개시와 관련이 있고
14회 2번의 경우 2003년 2월 선하지의 공중부분사용에 따른 손실보상평가지침이 새로이 개정된 부분에서 출제가 되었고,
15회 1번 건물수익가격산정을 위한 순소득승수법(자본회수기간의 역수)의 경우 2004년 한국감정원 연구자료인 Research on GIM (Gross Income Multiplier) Appraising Method과 많은 연관이 있었다는 점, 일괄평가와 개별평가의 논의가 그 당시 최고의 이슈였다는 점을 발견했습니다.
15회 2번의 위험분석의 경우도 2003년 한국부동산연구원 수탁연구가 진행되어 2005년도에 출간한 비주거용 부동산의 가격형성요인에 관한 연구 (양승철 연구원)와 무관하지 않습니다.
15회 3,4번의 경우 무허가건물의 영업보상은 그해 건교부 질의회신을 통해 그 해 이슈가 되었던 문제였습니다. 16회 4번 농업손실보상의 경우 버섯재배사와 관련된 그 당시 최근의 내용이었고
17회 4번 기계평가의 경우 2005년 유로화출범관련한 기계평가지침이 새로 나온 것과 관계있는 문제였고,
00년 4월 노태욱 교수님 강평을 보면 앞으로 감정평가업계는 세계화·국제화에 따른 대응책으로 계속 변화를 추구하고 있는 만큼 경제적 타당성 분석(16회), 수익분석(15회), 컴퓨터를 이용한 감정평가업무 처리, 부동산 금융·ABS·REITs와 감정평가와의 연계(17회 1번) 등은 우리가 지속적으로 연구·발전시켜야 할 과제들이다라고 나와있습니다. 이번 18회 4번의 경우도 자본시장통합법 시행 + 회계감사시 유형자산 평가의무화 + 이론 17회 4번 비상장주식 평가와 관련 비상장주식문제가 나온 것으로 생각됩니다. 18회 3번 보상문제도 최근 7.20일자로 택지개발촉진법의 사업인정의제일 변경이라는 변화에 따라 이를 반영한 문제가 출제된 것처럼 기출문제는 항상 그 해의 시대상을 반영하는 문제가 출제되는 모습을 보입니다.
둘째, 자신이 출제위원이라고 생각하고 문제를 예상해보고 문제를 만들어 보라.
시험문제가 항상 그해의 시대상을 반영하는 문제 혹은 연구중인 주제에서 시험문제가 출제된다는 것을 파악하고 수동적으로 주어진 문제를 푸는 것이 아니라 본인이 출제위원이라고 생각하고 적극적으로 나올 문제를 예측하는 것이 도움이 됩니다. 그래서 저의 경우 3년차 이후부터 일반평가를 위해서 Brueggeman, William B 著 부동산 금융과 투자 및 이의경 교수님의 재무관리 교재, 김세현, 이영우, 김종길, 김민환 CPA의 재무관리문제집 등을 보았고 보상평가를 위해 한국감정원 보상평가 (上) (下)등을 보았습니다. 3년차 이후부터는 문제를 많이 풀기보다는 이론을 공부하면서 머릿속에서 나름대로 문제를 구상해보는 연습을 많이 했습니다. (스터디 팀장시절 1기 1주 연접개발, 1기 2주 Primium, 1기 4주 증분 IRR, 1기 5주 부(負)의 영업권, 2기 1주 리얼옵션중 이항옵션평가모형, 2기 2주 주유소 캐노피의 등기능력, 2기 5주 국유재산법 활용관련 문제, 3기 1주 리모델링 , 3기 3주 전세 logic 등의 문제는 수험기간 시절 이미 구상해놓았던 문제였습니다). 또한 시험문제가 무엇이 나올까 적극적으로 예측하는 연습도 게을리 하지 않았습니다. (이중 이하 그 결과 16회때 5번 약술문제, 17회때 적산임료, 수목, 대지권 미등기 약술을 적중시켰습니다. 자세한 것은 이하 서술)
셋째, 문제에 필요한 자료는 현업에서 실제 다루고 있는 것을 다루기 때문에 문제에 해석이 애매한 문구가 나올시 상식(常識)에 의해 해결하라.
15회 1번 문제를 보시면 자료 1의 토지, 건물자료가 토지 820㎡, 건물 연면적 3157㎡등으로 출제된 것을 알 수 있고, 16회 2번의 경우 거래사례의 자료 중 건물 연면적이 1657㎡등으로 제시된 것을 보면 출제위원님들이 문제를 만들 때 실제 현업에서 쓰이는 자료로 문제를 출제한 다는 것을 알 수 있습니다. 또한 18회 1번 및 2번을 보면 표준지 선정 시에는 도로조건을 고려하라고 주었습니다.
실제 평가시 도로조건이 같은 표준지가 가격형성요인이 동일한 표준지임을 시장에서 쉽게 알 수 있는데 이는 현장에서의 경험이 없으면 사실 그렇게 쉽게 와 닿지가 않는 부분이라 할 수 있습니다. 자료가 실제 현업에서 쓰이고 있는 것이라면 문제 풀이방향도 우리가 가지고 있는 상식에서 크게 벗어나지 않을 것이라고 생각했습니다. 그래서 16회, 17회 문제를 풀 때 이러한 점을 십분 활용 하였습니다. 또한 이 같은 논리에서 보면 문제의 해석이 애매한 문제일 경우 상식적으로 해결하면 문제가 해결될 것이라는 생각을 가졌습니다. 출제위원들도 완벽하지는 않습니다. 출제위원은 어떤 내용인지 어떻게 처리해야 할지 아는 상태에서 문제를 만듭니다. 그렇기 때문에 문제 설명을 위한 글을 쓰다보면 해석이 애매한 부분이 나올 수도 있습니다. 이때 출제위원님들이 제시한 지문의 글자 하나하나에 매몰되면 해석이 불가능한 경우가 많게 됩니다. 무슨 의미인지 애매할 때는 상식에 의해서 큰 틀로 문제를 봐야 하고, 상식에 의거하여 문제를 풀어야 합니다. 이 같은 생각을 실제 문제풀이에 어떻게 적용했는지에 대해서는 이하 16회, 17회 문제풀이에서 상세히 말씀드리겠습니다.
넷째, 특별한 경우가 아니라면 100점 문제를 다 푸는 것이 점수획득에 유리하다.
14회 때 어설펐지만 문제를 다 풀었을 때 60점이 넘는 고득점을 받았으나 15회때 2번을 다 마무리 짓지 못 했을 시 14회때보다 문제를 훨씬 잘 풀었음에도 불구하고 저조한 점수가 나온 것으로 보아 모든 문제를 다 푸는 것이 상대적으로 유리하다고 봅니다. 스터디 팀장의 채점과는 달리 출제위원님들은 보통 부분채점을 하지 않고 통 채점을 하시는 것으로 압니다. 즉, 출제위원님도 사람이기 때문에 채점시 자신이 낸 문제 위주로 답안지를 볼 수밖에 없다는 생각이 듭니다. 어떤 출제위원이 어떤 문제를 냈는지 우리는 모르기 때문에 위험대비 차원에서라도 골고루 다 푸는 것이 중요하다고 봅니다.
다섯째, 2번 문제를 잘 풀어야 한다.
1번 문제는 시간이 걸리지만 충분히 풀 수 있는 문제로 구성하는 것이 보통입니다. 우리 시험은 합격시키기 위한 시험이 아니라 떨어뜨리기 위한 시험입니다. 남들이 다 해결하는 부분만으로는 고득점을 받기 어렵다고 봅니다. 그래서 새로운 자료가 주로 제시되는 2번의 중요성이 무엇보다도 강조됩니다. 15회 때 제가 저조한 점수를 받은 것도 2번 문제를 제대로 마무리 짓지 못해서였다고 생각합니다. 15회 합격생 팀장님도 1,3,4번은 저와 비슷했는데 2번을 제대로 풀어서 73점을 받았다는 애기를 들었습니다. 또한 3,4번을 대충 푼 사람이 2번을 제대로 못 풀고 3,4번을 완벽하게 푼 사람보다 점수가 훨씬 높았다는 사실을 많은 이들의 얘기를 통해 확인을 했습니다.
16회 시험의 경우 1, 2번만 완벽하게 푼 사람과 1,2,3,4번을 어설프게 푼 사람의 점수가 비슷하게 나왔다는 것도 이러한 주장을 뒷받침합니다. 또한 17회 때도 1번 및 나머지 문제를 잘 풀었는데 2번 재개발문제의 답이 틀려서 과락점수를 받은 분의 얘기가 들려오는 것으로 미루어 2번 문제를 어떡해서든 잘 해결하는 것이 고득점에 영향을 주는 것 같습니다. (22회 때는 2번 무상양수도 문제를 해결할 수 있는 수험생이 거의 없었기 때문에 3번 일조권 문제를 얼마나 잘 해결했느냐가 분수령이 되었습니다)
17회 실무수석 고두현 평가사(실무수석)님의 경우도 자신이 답이 정확하지는 않았지만 1번을 빠른 시간내 마무리하고 나머지 문제를 남보다 정확하고 세세하게 계산까지 신경쓰면서 풀었다는 애기를 들었던 적이 있습니다. 그래서 더 좋은 점수를 받지 않았나 생각합니다(올해 18회 시험에서도 2번 담보문제가 점수에 중요한 영향을 미칠 것 같다는 것이 제 개인적 생각입니다).
여섯째, 출제의도를 파악하고 그 부분을 목차 및 주처리를 통해 부각시켜야 합니다
2,000부가 넘는 많은 분량의 답안지를 채점하면서 일일이 모든 부분을 세세히 보는 것은 불가능합니다. 이는 행정법 김민호 교수님이 고시계(考試界) 기고글에서 밝힌 것과 맥을 같이합니다. 출제자는 자신이 보고 싶어 하는 부분위주로 채점을 할 것입니다. 이 부분이 우리가 출제의도라고 부르는 부분입니다. 그렇다면 출제자의 출제의도는 어떤 식으로 나타날까요? 그것은 문제집이나 학원스터디 문제의 일반적 패턴과 다른 형식으로 제시된 사항이나 자료들로 표시되어 진다고 생각합니다. 이곳은 출제위원님들이 심혈을 기울인 곳이므로 이 부분을 집중적으로 다루어 주는 것이 득점에 유리하게 됩니다. (14회때 2번 관리사, 선하지 부분, 14회 4번 수정후 잔액시산표, 15회 때 2번 평균-분산 관련한 위험분석 문제, 16회때 약술부분 및 2번의 콜금리 부분등)이러한 생각을 16회 17회때 적용한 결과 답이 틀렸음에도 불구하고 좋은 점수가 나왔던 것으로 미루어 볼 때 한번쯤 참고할 사항이 아닐까 생각합니다.
Ⅳ. 실무공부방법론의 구체적 적용 (16회, 17회의 경우)
1. 16회때 (4년차때)
위와 같은 나름대로의 방법론을 바탕으로 시험에 임했습니다. 나름대로 준비를 많이 했다고 생각하고 실무시험지를 받았는데 평소보다 엄청나게 긴 지문에 당황하였습니다. 일단, 처음 봤을 때 문제를 시간 내에 다 풀 수 있을지 확신이 서지 않았습니다. 그래서 어차피 정확하게 다 풀 수 없을 것이라면 상대적으로 다 푸는 것이 유리하다라는 판단 (4번째 방법)이 섰습니다.
1번 자료를 20분 동안 봤는데 무슨 소리인지 전혀 몰랐습니다. 시간이 점점 지나도 생각이 떠오르지 않자 일단 5번 문제부터 해결을 했습니다. 5번 약술의 경우 처음 본 것들 이었지만 13회 기출문제 분석시 현업과 관련한 담보, 경매의 문제가 나왔던 것을 떠올리며 이런 식으로 현업의 내용이 또 나올 수 있다고 판단 담보평가업무협약서(국민은행)및 지지옥션에서 제공하는 교재를 보아 두었던 것이 답안작성에 큰 도움이 되었습니다.
다시 1번으로 돌아와서 문제를 봐도 정확한 논점이 떠오르지 않자, 일단 5개 대안 모두의 NPV를 산정하였습니다. 그러고 나서 4번의 답을 도출하였는데 그 이후 법적, 물리적, 사회적 타당성을 언급해야 한다는 것을 알게 되었습니다. 이미 시간은 45분이 넘어있었고 답안지를 다시 바꾸기에는 너무 늦었다고 판단했습니다. 그때 6번째 방법 평소 문제집과는 다른 것으로 제시되어 있는 부분을 목차 및 주처리를 통해 부각시켜야 한다는 생각이 들었습니다.
그래서 5개의 NPV를 다 구한 실수를 만회하기 위해서 최유효이용 판단이라는 별도의 목차를 잡고 5점 분량으로 1. 최유효이용의 의의 2. 판단기준 및 판단방법 3. 사안의 경우라고 목차를 잡고 법적, 물리적, 경제적 타당성의 판단순서에 따라 이론을 적어주었습니다.
다음 2번 문제를 보았는데 2-1번을 제외하고는 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감이 오지 않았습니다. 그때 다섯째 교훈 2번 문제를 잘 풀어야 한다가 떠오르면서 포기하면 끝장이다라는 생각이 들었습니다. 일단, 2-2번의 건물의 경제적 내용연수를 확정지어야 하는데 거래사례비교법을 통하여 해결하는 방법은 생각조차 못했습니다. 우선 사례를 하나 잡고 대강의 방정식 비슷하게 식을 세운 다음 결과를 계산해보니 답이 -7.5년이 나왔습니다.
무척이나 당황했습니다. 다시 식을 세우고 수정할 시간은 없었구요. 그때 세 번째 방법을 떠올렸습니다.
“사례를 보면 실제 현업자료다. 그러면 답도 내가 알고 있는 상식과는 크게 다르지 않을 것이다. 지역요인 산정자료는 미국식 자료를 응용한 것 같다. 그렇게 되면 미국에서 통용되는 상업용 부동산의 평균 내용연수와 크게 다르지 않을 것이다.”라고 생각했고 그때 Brueggeman, William B 著 부동산 금융과 투자 책의 내용이 떠올랐습니다. 책에 의하면 미국의 주거용 부동산의 경우 평균 내용연수가 27.5년 상업용부동산의 경우 40년이라고 나와 있었거든요.
그래서 -7.5년의 답을 지우고 40년이라고 마무리를 지었습니다.(실제 답안은 38년이었습니다). 3번 문제의 경우 담보, 경매, 처분목적, 보상평가였는데 남은 시간은 10분 밖에 안 남았습니다. 시간이 너무 없었습니다. 그래서 어떡해서든 다 풀어야겠다고 생각했고 출제의도가 각 목적별 평가액 산정이므로 답안의 구체적 작성보다는 각 평가방법의 차이점을 부각하는 것이 점수획득에 유리하다고 판단했습니다.
그래서 담보목적은 보수적이니까 다 빼고 평가액은 대충 산정하였고 대신 도시계획도로 저촉 보정여부 및 문화재보호구역의 공법상 제한 반영여부 등을 부각시켜 써주었습니다. 경매의 경우 일반평가와 별 차이 없을 거라 생각하고 담보평가액에 그냥 1.1배 해서 답안을 적었습니다. 대신 경매평가와 담보평가가 차이나는 부분을 1~2줄 내외로 간단히 적어주었습니다. 처분목적의 경우 처음 보는 내용이라 당황스러웠지만, 지체할 수 없어 어쩔 수 없이 일반평가 논리와 같다고 본다. 라고 써놓고 바로 경매의 답을 그대로 베껴 썼습니다. 보상의 경우 담보, 경매, 처분목적 평가와의 차이점 (도시계획도로 저촉, 공법상 제한 등)을 3줄 정도로 요약해서 써주고 담보 평가의 답에다가 그냥 1.3배를 곱하여 답을 작성하였습니다. 4번 풀려고 하니까 3분이 남아있었습니다. 계산하기에는 시간이 늦어 계산은 하지 않고 김원보 평가사님의 특강내용 (버섯재배사 출제)내용만 집중적으로 좀 쓰다가 답안지를 뺏겼습니다.
결과는 69.5점. 너무 놀라운 점수를 받았습니다. 그해 타 과목의 점수가 안 좋아 시험에는 불합격하였지만, 나름대로의 제가 생각했던 방법이 성공했다는 것에 위안을 삼을 수 있었습니다.
2. 17회때 (5년차때)
전체적으로 문제를 보니 100점을 다 풀어야 겠다는 생각이 들었고, 16회와는 달리 다 푸는 것은 별로 어렵지 않다고 생각했습니다. 또한 계산의 정확성도 어느정도 요구되겠다고 생각을 했습니다.
1번 문제는 양이 적었지만 무엇을 물어보는지 알기가 어려웠습니다. 20분정도 문제분석을 하고 답안을 작성하는데 격차를 산정해서 임대료가 1,000원이 나오는 것이었습니다. 대상 임대료가 16,000원 정도 되었는데 너무 차이가 많아 당황하였습니다. 지문에 따라 풀면 맞는데 이상하게 차이가 많이 나는 것이었습니다. 순간 당황했지만 세 번째 방법(셋째, 문제에 필요한 자료는 현업에서 실제 다루고 있는 것을 다루기 때문에 문제에 해석이 애매한 문구가 나올시 상식(常識)에 의해 해결하라)을 떠올리며 상식적으로 생각했고 16,000원과 비슷한 값이 나와야 한다고 생각했습니다. 그런 식으로 생각해보니 16,000원에 격차율 산정값을 가산하면 될 것 같다는 판단을 했고 결과는 그렇게 푸는 것이 옳은 방법이었습니다. 마지막 주당가치 산정시에도 상식적으로 원래 5,000원보다는 당연히 2차년도의 주당가치가 더 높을 것이라고 생각했고 답이 정확히 5,500원 나와서 제가 제대로 문제를 풀었다는 것에 안도했습니다.
2번 문제의 경우 다섯째 방법(2번 문제를 잘 풀어야 한다)을 떠올리면서 문제의 중요한 포인트가 뭔지를 찾았습니다. 무허가 건물 부분 처리와 비례율의 정확한 산정이 핵심인 것으로 결론을 내리고 계산의 정확성에 신중을 기하면서 무허가 건물 부분과 비례율 부분에 대한 설명을 중간중간 추가목차를 잡아 조금 상세히 적어주었습니다.
3번 문제의 경우 이재우평가사님의 문제라는 느낌이 강하게 들었습니다. 11회 이후 임료평가문제가 한동안 출제되지 않아서 나올 때가 되었다고 평소에 생각해놓았고 출제가 된다면 최유효이용보다는 일시적이용이 출제될 것으로 판단하였는데 그것이 적중하였습니다. 이 부분도 일시적이용이라는 점을 부각시키고, 이재우 평가사님의 논문내용(실무상 적산법, 이론상 적산법, 기대이율적용에 대한 판례의 태도 비판)을 추가목차를 잡아 간단히 서술해 주었습니다. 또한 문제에서 3.30대책으로 인한 보정률 부분도 처음 보는 부분이어서 여섯째 방법을 떠올리면서 주처리를 통해 이 부분을 부각시켰습니다.
4번의 경우 기계평가는 그때 당시 16기 팀장님(서울법학원 김지혜팀장)의 자료에서 유로화 출범에 따른 기계평가방법이라는 유인물을 보고 기계평가가 나올수 있다고 생각해놓았고 그 생각이 정확히 적중하였습니다. 10점 짜리였지만 3분내로 마무리를 지었고 Lathe 기계가 자주식인지, 평가목적(공장저당법에 의한 담보평가)이 뭔지, 설치비 부분의 처리를 주처리를 통해 부각시켰습니다.
5번의 수목 보상의 경우 그해 2006년 수목단가표가 감정평가협회에서 변경된 내용으로 나왔다는 소식을 김원보평가사님의 특강을 통해 접한 이후 출제가능성이 있다고 생각해 놓았던 것이 적중하였습니다. 6번의 대지권미등기 부분의 경우 11회 이후 구분소유권의 평가가 시험에 나오지 않았던 것에 착안하여 출제가능성이 높다고 생각했고 한국감정원의 연구보고서에 이 부분에 대한 내용이 다루어졌다는 것을 정리하면서 남들과는 다르게 국, 공유지의 경우의 처리방법도 별도로 정리하였는데 출제가 되어 정말 자신있게 쓸 수 있었습니다. 100점을 전부 풀었고, 막히는 부분은 상식으로 해결하였으며, 2번 문제를 정확히 풀었고, 나름대로 문제를 예측하면서 대비해놓았던 것이 적중하면서 70점대의 고득점을 획득하며 합격할 수 있었습니다.
Ⅴ. 글을 마치며
2년차, 3년차를 거치면서 실무 때문에 많이 울었고 실무가 무서웠던 적이 있었습니다. 보통의 수험생이 하는 실무 공부 방법으로는 합격하기 어렵다고 생각했고 합격을 위해서는 반드시 실무에서 고득점을 받아야겠다고 생각하여 제 나름대로의 방법을 터득하게 된 것입니다. 사실 이 방법이 옳다는 것은 절대 아닙니다. 무엇보다도 실무라는 과목은 변화무쌍하며 이 방법이 통하지 않을 수도 있습니다. 개인별로 공부방법도 천차만별일 수밖에 없고요. 감정평가실무는 합격을 위해서 반드시 극복해야 할 모두의 숙제입니다. 제가 제시해드린 방법이 여러분 스스로 여러분만의 실무 공부 방법을 개발하는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
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