이용훈 감정평가사의 신작 소개 (기초이론과 담보평가 등)

외부 교육(금융기관, 공사, 공단 등)교재로 집필했습니다. 사례 위주의 구성으로 기존 수험서에서 다루는 복잡한 수익방식 내용 등이 빠져 있지만 입문 단계에서 한 번 훑어보기에 괜찮을 겁니다. '감정평가실무의 이해'와 '보상평가실무의 이해'에 수록했던 내용 대부분이 들어 있고 여기에 목적별, 유형별 대표적 사례를 더했습니다. 올해 시험 보시는 분은 스킵하시고 내년을 보시는 분은 구입해서 읽어보시기를 권합니다.

 

 

 

Part1 감정평가 입문

Ⅰ. 부동산의 이해 10
1. 부동산의 개념 10
2. 부동산의 분류 13
3. 부동산의 특성 17

 

 

Ⅱ. 부동산 가치 20
1. 부동산 가치 개념 20
2. 시장가치 23

 

 

Ⅲ. 가격제원칙 27
1. 가격제원칙의 개념 27
2. 최유효이용의 원칙 29
3. 기타 가격제원칙 34

 

 

Ⅳ. 부동산 시장 36
1. 부동산 시장의 의의 36
2. 부동산 시장의 특성 40
3. 부동산 경기 변동 41
4. 부동산 시장 분석 43


Part2 감정평가의 기초

Ⅰ. 감정평가의 이해 56
1. 감정평가의 개념 56
2. 감정평가의 대상 57
3. 감정평가의 기능과 필요성 58
4. 감정평가의 분류 60
5. 감정평가의 절차 63

 

 

Ⅱ. 감정평가의 방식 77
1. 개 관 77
2. 비교방식 80
3. 원가방식 99
4. 수익방식 121
5. 기타방식 144

 

 

Ⅲ. 유형별 평가 기초 160
1. 토지평가기초 160
2. 건물평가기초 187
3. 집합건물평가기초 193


Part3 담보평가 기초

Ⅰ. 부동산금융 201
1. 부동산금융의 개념 201
2. 부동산금융의 기능 206
3. 부동산금융의 현황 207

 

Ⅱ. 담보평가기초 208
1. 담보평가의 이해 208
2. 담보평가원칙 208
3. 담보평가 관련 서류 209
4. 담보평가 대상 210
5. 담보평가절차 213


Part4 감정평가 실무

Ⅰ. 담보평가사례 217
1. 토지담보평가 217
2. 복합부동산 담보평가 227
3. 집합건물 담보평가 241
4. 수익성부동산 담보평가 255
5. 공장재단 담보평가 292
6. PF 담보평가 302
7. 동산담보평가 309
8. 특수물건(선박) 316

 

 

Ⅱ. 대출사고 321
1. 대출사고의 유형 321
2. 관련법률 325

 

 

 

 

Part1 주거용 부동산

Ⅰ. 단독주택 평가 9
1. 단독주택 기초 9
2. 단독주택 평가방법 10
3. 단독주택 평가 사례 분석 18

 

Ⅱ. 공동주택 평가 31
1. 다세대(연립주택) 평가 31
2. 도시형 생활주택 평가 42
3. 아파트 평가 47

 

Ⅲ. 정비구역 내 주거용부동산 평가 49
1. 정비구역 내 주거용부동산 평가 기초 49
2. 정비구역 내 주거용 부동산 평가 방법 53
3. 정비구역 내 주거용 부동산 평가 사례 56

 

Ⅳ. 관련법률(주택임대차보호법) 해설 57
1. 주택임대차보호법 주요 내용 57
2. 주택임대차보호법의 적용 대상자 58
3. 주택임대차보호법의 적용 대상 59
4. 소액 임차인의 최우선 변제 59


Part2 상업용 부동산

Ⅰ. 복합부동산 상가 평가 63

Ⅱ. 집합건물 상가 평가 76

Ⅲ. 대형 복합유통단지 상가 평가 93

Ⅳ. 관련법률 해설(상가임대차보호법) 98
1. 상가임대차보호법 주요 내용 98
2. 상가임대차보호법의 적용 범위 99
3. 상가임대차보호법의 우선 변제 100


Part3 공업용 부동산

Ⅰ. 공장 평가 개요 103

Ⅱ. 공업용부지 평가 105

Ⅲ. 공업용건물 평가 113

Ⅳ. 기계기구 평가 132
1. 국내제작기계 133
2. 도입기계 136
Ⅴ. 유형별 공장 평가 143


Part4 업무용 부동산

Ⅰ. 대형 오피스빌딩 평가 163

Ⅱ. 중소형 오피스빌딩 평가 171

Ⅲ. 시장 동향 분석 182
1. 투자수익률 197
2. 공실률 및 임대료 203


Part5 업무용 부동산

Ⅰ. 대형 숙박시설 평가 211
1. 토지의 개요 214
2. 건물의 개요 214

Ⅱ. 사우나시설 평가 235

Ⅲ. 골프장 평가 246

Ⅳ. 의제부동산(항공기) 평가 276

 

Part1 경매평가

Ⅰ. 경매 개관 9
1. 경매의 종류 9
2. 경매의 절차 11
3. 경매배당순위(현금흐름) 12
4. 경매 평가 대상 13

Ⅱ. 경매 평가 14
1. 경매평가 기준 14
2. 유형별 경매평가 14
3. 경매평가 사례 25

Ⅲ. 권리분석 등 33
1. 말소기준권리 33
2. 소멸주의 33
3. 인수주의 34
4. 잉여주의 34


Part2 보상평가

Ⅰ. 손실보상 개관 37
1. 보상평가 기초 38
2. 보상평가의 원칙 43

Ⅱ. 토지보상 평가 48
1. 토지보상평가 기준 48
2. 유형별 토지보상 평가 62

Ⅲ. 지장물보상 평가 115
1. 개관 115
2. 지장물 보상 평가 118

Ⅳ. 영업 등 손실보상 평가 147
1. 영업 손실 보상 평가 147
2. 축산 손실 보상 평가 166
3. 농업 손실 보상 평가 172
4. 어업 손실 보상 평가 175
5. 기타 손실 보상 평가 183


Part3 정비사업 평가

Ⅰ. 정비사업 개요 195

Ⅱ. 정비사업 평가 기초 196
1. 적용 규정 196
2. 정비사업의 종류 196
3. 정비사업의 방식 201
4. 정비사업 절차 203

Ⅲ. 정비사업 평가 204
1. 정비기반시설의 무상 양수ㆍ도 평가 204
2. 국ㆍ공유지의 처분평가 206
3. 종전자산 평가 207
4. 분양예정자산 평가 219
5. 현금청산 평가 241
6. 매도청구 평가 242
7. 보상 평가 242


Part4 PF 평가

Ⅰ. PF 개요 245

Ⅱ. PF 평가 246


Part5 기타 평가

Ⅰ. 매각평가 251
1. 개관 251
2. 국․공유 재산 평가 기초 251
3. 국․공유 재산 평가 258

Ⅱ. 공매평가 260

Ⅲ. 부가가치세 평가 260

Ⅳ. 소송 평가 281

Ⅴ. 일반거래(시가참조) 평가 284

Ⅵ. 부동산가격공시목적 평가 285
1. 개관 285
2. 표준지공시지가 285
3. 표준주택 평가 313

 

 

 

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감정평가’업무를 직접 담당하는 감정평가업계 외에도 자산가치의 결정이 필요한 분야는 생각보다 많다. 은행은 부동산이나 동산을 담보로 상시적으로 대출을 해 주고 있고, 대규모 개발 사업을 준비 중인 기업은 해당 부지의 매수가격이 얼마나 될 지에 검토가 사업의 시발점이다. 경매나 공매로 돈 좀 벌어보고자 하는 일반인들도 입찰하는 부동산의 몸값이 얼마일까 부단히 이런저런 정보 획득에 열을 올리고 있다.

 

자산 가치를 결정하는 방법은 알게 모르게 우리의 사고방식에 이미 녹아 있다고 해도 과언이 아니다. 5억을 들여 도시형생활주택을 건축한 업자는 백번 양보하더라도 5억은 받고 팔려고 한다. 노후에 임대수익 좀 올리고 싶어 하는 직장인 퇴직자는 그 건물을 5억 이상 주고 사야 한다면 그 부근에 새 건물을 지으려 할 수 있다. 5억은, 매수자․매도자든 가격 협상의 시발점이다. 비용접근법에 의한 평가가 바로 이것이다. 노후를 위한 전원주택 부지를 사려는 외지인은 우선 중개사무소부터 방문한다. 대지면적은 이 정도는 돼야 하고, 경사는 그렇게 높아선 안 되며, 기왕이면 한강이 보여야 한다고 까다롭게 부지 조건을 요구하면 공인중개사는 최근 그런 부지가 얼마에 계약되었는지 이런저런 사례를 들려준다. 지금 나와 있는 물건A는 지난달에 계약서 쓴 물건보다는 도로조건이 조금 나쁘니까 그 매매금액보다는 낮을 것이고, 3개월에 전 팔린 물건B보다는 조망이 좋으니까 그 때보다 값은 조금 더 줘야 할 것이라는 등. 이런 사고가 다름 아닌 시장접근법이다.

 

얼마에 팔지 아직 정해지지 않은 상태의 부동산이 있다. 투자자는 연 임대수익은 얼마인지 먼저 확인해 본다. 연 1억 정도의 수입은 최근의 공실률을 감안해서도 충분히 보장할 수 있다는 공인중개사의 호언장담이 있었고 그 쪽에서 내미는 임대차계약서를 통해서도 확인되었다. 한 5%이상 수익률만 나오면 충분히 매입할 수 있다고 결론지었다면 역으로 부동산 매입가격으로 20억(1억/0.05)까지는 기꺼이 지불할 마음의 준비가 되어 있다. 다름 아닌 수익접근법에 의해 사고를 하고 있는 셈이다.

초보자에게나 현장 실무자에게 모두 유익한 책을 쓰기는 쉽지 않을 터이지만, 욕심내어 그 간극을 메우고 알토란같은 정보들을 구슬 꿰듯 잘 풀어쓰려고 부단 노력은 하였다.

 

 

 저자의 과한 욕심일 터이지만 감정평가 업무에 관심 있는 자나 실무자 모두에게 한 번 읽어볼 만한 괜찮은 책으로 자리매김하면 더할 나위 없을 것이다.