토지보상법 시행규칙 제58조 (재편입가산금)의 해석론

시행규칙 58조2항 에서 재편입 대상이 되는 주거용 건물이, 기존에 자신이 갖고 있던 토지위에 신축 한 것이라면 건물 부분만이 가산금 지급 대상이 되는 것으로 명시되어 있습니다.

 

그런데 관련 질의회신 내용을 보면 이러한 경우 '건물분에 대하여만 가산금의 지급대상이 된다'고 하면서 다시 '토지+건물 평가 합계액의 30%가 천만원을 초과하는 경우 천만*(1-토가구)' 로 되어 있는데 잘못된 말이지 않나요? 만약 질의 회신 내용 대로라면 토지는 재편입보상 대상에서 제외되는데 다시 한도액을 따질때는 토+건 으로 한다는 이야기인데 이해가 안되는 부분입니다. 만약 이럴게 되면 (토+건)*0.3 해서 천만원이 넘지 않게되면 토지 부분도 재편입가산금 산정 금액에 들어가게 되지 않나요?

 

개인적으로 [ 건물*0.3 으로 하되 그 한도액이 천만*(1-토가구) ] 로 정리는 해놓고 있는데 질의회신 내용 때문에 무척 신경이 쓰여서요. 고수분들의 명쾌한 해석 부탁 좀 드리겠습니다.ㅠㅠ

 

아래는 질의회신 내용입니다

 

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의3제2항에서 "공공사업시행으로 인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를 매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 보상을 받은 날로부터 20년이내에 다른 공공사업지역에 편입될 경우, 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상하도록" 규정하고 있음. 질의의 경우, 토지를 매입하지 아니하고, 소유토지에 주택을 건축한 경우에는 건물분에 대하여만 가산금의 지급대상이 될 것임. 이 경우에 토지와 건물의 평가액의 30%의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우에는 건물에 대한 가산금액은 1천만원중 건물분으로 안분되는 금액으로 지급될 것임. 즉, 건물에 대한 가산금 = 1천만원×(1-토지평가액/건물·토지평가액의 합계액)이 될 것이므로 구체적인 사항은 사업시행자와 협의하시기 바람.

(토정 58342-1301 : '98. 8. 14)

 

 

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재편입가산금에 대하여 혼란스러워 하는 원인은 법조항이 애매하게 규정되어 있어

보이기 때문입니다.

 

 

 

즉,

   

토지보상법 시행규칙

 

②공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2007.4.12>

 

③ 제2항의 규정에 의한 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

진하게 표시된 ( ) 부분의 경우

 

주거용 건축물 평가액 × 0.3 의 개념으로 해석할 수 있습니다.

 

 

그래서 이 경우 min (주거용 건축물 평가액 × 0.3 , 1,000만원)으로 해석하고

 

1,000만원으로 계산될 경우 건물분만 다시 산정한한다고 해석할 수 있죠.

 

 

1,000만원 미만일 경우 토지 분이 들어간 것에 다시 배분하면 토지가 포함되는데 말이 안되지 않느냐  

 

 

질문하신 분께서는 이렇게 생각하고 의문을 가지고  계신 거겠죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

이 부분은

 

 

 

 

 

종전 토지수용법 + 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 → 토지보상법으로 합쳐져

규정되는 과정에서 법해석상 애매한 부분이 생긴 것 같습니다.

 

 

 

당초 주거용 건축물의 재편입가산금제도의 沿革 (연혁) 을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 

 

공공용지의취득및손실보상에관한특례법 시행규칙 제6조의3 (토지등에 대한 보상특례)

 

① 공공사업에 관한 계획의 고시등이 있은 날 현재의 그 공공사업에 편입되는 토지에 관한

제6조의 규정에 의한 평가액과 당해토지의 소유자가 그 공공사업시행지역외의 지역에

소유하고 있는 토지(생계를 같이 하는 동일세대안의 직계존속·비속 및 배우자의 소유토지를

포함한다)의 과세시가표준액을 합한 금액이 1천만원미만인 토지소유자에 대하여는 그 평가액에 다음의 산식에 의하여 산출된

 금액을 가산하여 보상한다. 

가산금 = 100만원 - (1/10×평가액)

 

 

②공공사업시행으로 인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하

였거나 토지를 매입하여 주거용건물을 신축한 것으로 당해 주거용건물이 그 보상을 받은 날

로부터 20년이내에 다른 공공사업지역에 편입될 경우 그 건물 및 대지에 대하여는 당해

평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 그 다른 공공사업의 고시등이 있은 날

이후에 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

③제2항의 규정에 의한 가산금이 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.

 

[본조신설 1988.4.25.]

 

(-> 2003년 토지보상법으로 통합될때까지 개정없었음)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<관련 질의회신>

 

1.

 

 

재편입된 토지 및 건물에 대한 가산금 지급여부

 

[1998.08.10 토정 58342-1276 ]

 

 

주거용 건물이 고속도로공사에 편입되어 2㎞거리에 있는 본인 소유 토지를 형질변경하여

신축한 주택이 다시 고속도로공사에 편입되는 경우에 토지 및 건물에 대하여 각각 가산금이

지급되는지

(질의자 : 민원인)

 

 

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의3제2항에서 "공공사업시행으로

인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를

매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 보상을 받은 날로부터 20년이내에

다른 공공사업지역에 편입될 경우, 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를

가산하여 보상하도록" 규정하고 있습니다.

 

질의의 경우, 토지를 매입하지 아니하고, 소유토지에 주택을 건축한 경우에는 건물분에

대하여만 가산금의 지급대상이 될 것입니다.

 

이 경우에 토지와 건물의 평가액의 30%의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우에는

건물에 대한 가산금액은 1천만원중 건물분으로 안분되는 금액으로 지급될 것입니다.

 

 

즉, 건물에 대한 가산금 = 1천만원×(1-토지평가액/건물·토지평가액의 합계액)이 될

것이므로 구체적인 사항은 사업시행자와 협의하시기 바람.

(토정 58342-1276 : '98. 8. 10)

 

 

 

 

2.

 

상속받은 토지위에 신축한 주택이 재편입된 경우 보상특례

 

[1998.08.14 토정 58342-1301 ]

 

공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의3제2항에서 "공공사업시행으로

인하여 주거용 건물의 보상을 받아 다른 지역에서 주거용 건물을 매입하였거나 토지를

매입하여 주거용 건물을 신축한 것으로 당해 주거용 건물이 보상을 받은 날로부터 20년이내에

다른 공공사업지역에 편입될 경우, 그 건물 및 대지에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를

가산하여 보상하도록" 규정하고 있음. 질의의 경우, 토지를 매입하지 아니하고,

소유토지에 주택을 건축한 경우에는 건물분에 대하여만 가산금의 지급대상이 될 것임. /

 

이 경우에 토지와 건물의 평가액의 30%의 합계액이 1천만원을 초과하는 경우에는 건물에

대한 가산금액은 1천만원중 건물분으로 안분되는 금액으로 지급될 것임.

 

즉, 건물에 대한 가산금 = 1천만원×(1-토지평가액/건물·토지평가액의 합계액)이 될 것이므로

구체적인 사항은 사업시행자와 협의하시기 바람.

 

(토정 58342-1301 : '98. 8. 14)

 

 

 

 

 

 

 

 

현행 법령과 예전법령을 비교해보면

 

 

(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한

경우에는 주거용 건축물에 한한다)이 종전 법령에는 없었던 내용입니다.

 

 

즉, 이 부분은 1998년 질의회신 등에서 나타난 문제점등을 보완하여 2003.1.1부로

시행된 토지보상법 시행규칙 제정시 들어오게 된 사항입니다.

 

 

당연히 의문을 가지는 1998년 질의회신은 종전법령에 규정된 것을 기준으로 작성된 것이구요.

 

 

 

 

 

 

주거용건축물 재편입가산금 규정이 신설될 당시 법의 취지는

 

 

 

토지보상법 제78조 제5항에 의거하여 공익사업시행으로 주거용건축물의 보상을 받아

다른 지역에서 주거용건축물 등을 매입하였거나 신축하였으나 재차 다른 공익사업에 편입될

경우 두 번이나 공익사업에 편입됨으로 인해 생기는 정신적 고통을 덜어주기 위한 것입니다.

 

 

 

 

평가방법은 주거용 건축물 및 대지에 대해서 30% 가산해서 보상한다" 입니다.

 

제2항의 규정에 의한 가산금은 1천만원을 넘지 못한다고 되어 있습니다.

 

 

 

주거용 건축물 및 대지의 평가액의 30%가 1천만원을 한도로 한다는 것입니다.

 

 

 

법이 처음 제정된 취지와 규정형식, 질의회신등을 종합하여 검토하면

 

 

 

(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의

대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다) -> 이 부분에서

 

 

주거용 건축물만 평가액으로 하고 이 부분에 ×0.3을 하는 것이 아닙니다.

 

 

 

 

즉, 동일인이 아닌 등 건축물 부분만이 가산금 보상이 될 경우 건축물

 

부분에만 토지, 건축물 전체를 기준으로 한 가산보상금을 가액비율에

 

따라 按分(안분) 해야 한다는 의미로 보아야 합니다.

 

 

 

 

정리하면

 

 

 

 

1) min <(토지 + 건축물) × 0.3 , 1,000만원>부터 판단하는 것이 최우선

  이고

 

그 다음

 

2) 토지 , 건물 동일소유인 경우 → 1)의 결과로 결정 (18회 3번으로 출제)

 

3) 토지, 건물 소유자 다른 경우

   

 a) 1) 의 결과가 1,000만원으로 나올 경우

 

 →

건축물에 대한 가산금 = 1,000만원 × (1-토지평가액 / (건축물+토지평가액))

 

 

 

  b) 1)의 결과가 1,000만원 미만일 경우 (현실적으로 이 경우가 생길지는??)

 → (토지 + 건물) × 0.3 × (1- (토지평가액) / (건축물 + 토지평가액))

 

 

 

 

 

 

 

 

 

補論)

 

 

재편입가산금 규정에 대한 개정논의가 예전에  있었습니다.

 

 

 

재편입가산금은 동일인 소유자(only)을 규정하고 있고, 상속과 소유자 본인과 세대를

같이 하던 배우자조차도 인정하지 않고 있습니다.

 

 

 

 

재편입가산금에 대한 법 제정 취지상 소유자 본인만을 동일인으로 보는 것은 무리가 있다는

비판이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

과 제 명	주거용 건축물 보상특례 ‘가산보상금’제도 개선
제 출 자	방혜신 전문위원
의 결 일	2007. 12. 24.
소관기관	건설교통부장관	분 야	도시
수용여부	미회신	통보유형	제도개선권고
주 문	건설교통부장관은「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」제58조 제2항의 가산보상금 지급대상에 주거용건축물의 소유자가 사망한 경우 그 자와 세대를 같이 하던 배우자가 포함될 수 있도록 별지 예시와 같이 개선할 것을「국민고충처리위원회 설치 및 운영에 관한 법률」제36조의 규정에 의하여 제도개선 권고한다.

 

   이하 내용은 아래 파일을 참조하세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

이 같은 문제의식을 반영하여 감정평가사 2차 시험관련해서 다음과 같은 문제가 출제되기도

하였습니다.

 

2009년 8월, 19회 종합연수문제      공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법률 에는 주거용 건축물의 소유자에 대하여 특례조항을 규정 하고 있는바 이에 대해 구체적으로 기술하고 문제점에 대해 설명하시오.

 

 

 

연수문제 출제위원은 재편입가산금 관련하여 이 같은 문제를 언급하라는 의도를 가지고

출제한 것입니다. 이주정착금, 주거이전비 등도 깊이 들어가면 각각의 문제점이 있습니다.

 

 

 

 

또한 2009년 다음과 같은 재결례도 있었습니다.

 

가산보상 결정·의결·재결례 분류 건설교통  의결번호 2BA-0909-004518  의결일자 2009. 10. 26  결정사항 공익사업에 편입된 건축물의 소유자와 신축한 건축물의 소유자가 다를 경우라도 그 사람들의 관계가 가족 또는 동일세대원일 경우 가산보상대상자에 해당하는 지 여부     결정요지 토지보상법 시행규칙 제58조 제2항에서 가산보상금제도를 둔 취지는 주거용 건물이 다시 공익사업에 편입됨으로써 받는 정신적 고통을 특별히 보상하려는 데 있다는 점을 감안할 때 최초 사업에 편입되기 이전부터 현재까지 계속하여 함께 거주한 가족 소유의 주거용 건축물에 대하여는 동일 소유자의 주택으로 보아 가산 보상하는 것이 법령의 취지에 합당하다.       참조법령 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제58조 제2항     주문 피신청인은 ○○○○ 택지개발사업지구에 편입된 경기 ○○시 ○○동 ○○ 대 914㎡ 및 지상주택에 대하여 신청인에게 가산금 10,000,000원을 지급할 것을 시정권고한다.     신청취지 주문과 같다.       신청원인 신청인의 남편 ○○○의 소유였던 경기 ○○시 ○○동 ○○ 소재 지상주택(이하 ‘이 민원 주택 1’이라 한다.)이 피신청인이 시행하는 ○○○○ 택지개발사업(이하 ‘이 민원 사업 1’이라 한다.)지구에 편입되어 2003. 5. 7. 지장물(영업)보상에 합의하여 보상금을 받았고, 이후 2002. 8. 6. 신청인이 매매를 통해 취득한 경기 ○○시 ○○동 ○○ 대 914㎡(이하 ‘이 민원 토지’라 한다.) 소재 지상주택(이하 ‘이 민원 주택 2’라 한다.)이 피신청인이 시행하는 ○○○○ 택지개발사업(이하 ‘이 민원 사업 2’라 한다.)지구에 편입되었음에도 불구하고 신청인에게 가산금을 지급하지 않는 것은 부당하니, 신청인에게 가산금을 지급하여 달라.         피신청인의주장 이 민원 사업 1에 편입된 이 민원 주택 1의 보상대상자는 신청인의 남편 ○○○이고, 이 민원 사업 2에 편입된 이 민원 주택 2의 보상대상자는 신청인으로 보상대상자가 서로 상이하고, 이 경우 국토해양부 질의회신(토관 58342-1856(2001.12.5))에서 재편입된 주거용 건축물의 보상대상자가 동일세대이거나 배우자라 하더라도 가산보상금 대상에 해당하지 않는다고 판단하고 있으므로 신청인에게 가산금을 지급할 수 없다.         사실관계 가. 이 민원 사업은 2004. 8. 31. 건설교통부고시 제2004-○○○호로 택지개발예정지구 지정 고시되었고, 2006. 9. 13. 보상계획 공고되었으며, 2006. 12. 13. 건설교통부고시 제 2006-○○○호로 개발계획승인 고시되었다. 나. 지장물(영업)보상합의서 및 지출결의서에는 신청인의 남편 ○○○는 이 민원 주택 1 및 토지에 대하여 보상금 ○○원을 지급받았으며, 신청인은 2006. 6. 2. 이 민원 토지에 대한 보상금 ○○원을, 2006. 8. 17. 및 2007. 1. 30. 이 민원 주택 2에 대한 보상금 ○○1원 및 ○○원을 지급받은 것으로 되어 있다. 다. 신청인의 남편 ○○○는 이 민원 사업 1지구에 이 민원 주택 1이 편입됨에 따라 이 민원 사업 1지구 이주대책대상자로 선정되었으나, 신청인은 이 민원 주택 1의 소유자가 아니라는 이유로 이 민원 사업 2지구 이주대책대상자 부적격 통보를 받았다. 라. 주민등록표(초본)에는 신청인 및 신청인의 남편 ○○○가 1998. 6. 1. 이 민원 주택 1로 전입한 후, 이 민원 사업 1의 시행으로 인하여 2003. 6. 3. 이 민원 주택 2로 전입하여 함께 거주해 온 것으로 되어 있다. 마. 토지대장 및 등기부등본에는 신청인은 이 민원 토지 및 이 민원 주택2에 대하여 2002. 8. 6. 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 것으로 되어 있다.         판단 가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 ‘토지보상법 시행규칙’이라 한다) 제58조 제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물에 대한 보상을 받은 자가 그 후 당해 공익사업시행지구밖의 지역에서 매입하거나 건축하여 소유하고 있는 주거용 건축물이 그 보상일부터 20년 이내에 다른 공익사업시행지구에 편입되는 경우 그 주거용 건축물 및 그 대지(보상을 받기 이전부터 소유하고 있던 대지 또는 다른 사람 소유의 대지위에 건축한 경우에는 주거용 건축물에 한한다)에 대하여는 당해 평가액의 30퍼센트를 가산하여 보상한다. 다만, 무허가건축물등을 매입 또는 건축한 경우와 다른 공익사업의 사업인정고시일등 또는 다른 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날 이후 매입 또는 건축한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하고 있다. 나. 피신청인은 이 민원 사업 1에 편입된 이 민원 주택 1의 보상대상자는 신청인의 남편 ○○○이고, 이 민원 사업 2에 편입된 이 민원 주택 2의 보상대상자는 신청인으로서 보상대상자가 서로 상이하고, 이 경우 국토해양부 질의회신(2001. 12. 5. 토관 58342-1856)에서 재편입된 주거용 건축물의 보상대상자가 동일세대이거나 배우자라 하더라도 가산보상금 대상에 해당하지 않는다고 판단하고 있으므로 신청인에게 가산금을 지급할 수 없다고 주장하나, 비록 가산보상금지급을 규정하고 있는 토지보상법 시행규칙 제58조 제2항에서 공익사업의 시행으로 편입된 건물의 소유자와 보상받아 매입 또는 신축한 건물의 소유자가 동일할 것을 요건으로 하고 있다 하더라도, 가산보상금제도를 둔 취지가 본인의 의사에 의하지 아니하고 매입 또는 신축한 주거용 건물이 다시 공익사업에 편입됨으로써 받는 정신적 고통을 특별히 보상하려는 데 있다고 할 것이고, 주거의 형태는 가족 또는 세대의 구성원 개인단위로 영위되는 것이 아니라 가족 전체 또는 세대 전체가 하나의 공동체를 형성하여 영위된다고 보는 것이 합리적일 것이므로, 신청인의 남편 ○○○와 이 민원 주택 1이 이 민원 사업 1에 편입되기 이전부터 현재까지 계속하여 함께 거주하여 온 신청인에게 이 민원 주택 1과 이 민원 주택 2의 소유자가 동일하지 아니하다는 이유로 이 민원 토지 및 이 민원 주택 2에 대한 평가액의 30%를 가산하여 보상하는 것을 거부하는 피신청인의 처분을 부당한 것으로 보인다. 다만, 이 민원 토지 및 이 민원 주택 2에 대한 평가액은 ○○원 및 ○○원으로서, 가산될 30%를 계산해보면 10,000,000원을 초과하므로 신청인에게 10,000,000원의 가산금을 지급하는 것이 타당할 것이다.       결론 그렇다면 이 민원 토지 및 이 민원 주택 2에 대한 가산금 10,000,000원의 지급을 구하는 신청인의 신청은 이유 있으므로「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 과한 법률」제46조 제1항에 따라 피신청인에게 시정을 권고하기로 하여 주문과 같이 의결한다.       처리결과 시정권고

 

 

 

 

 

 

 

 

이러한 재편입가산금에 대한 문제점이 있고 개선 논의가 되고 있음에도 불구하고 현재까지 이 사항에 대한 개정은 이루어지지 않고 있습니다.

 

 

 

향후 이 같은 문제의식을 바탕으로  관련 쟁점을 잘 정리해 놓으시길 바랍니다.  

(실무, 이론, 법규과목 모두 출제 가능)

 

 

 

 

 

재편입가산금.hwp

 

 

 

 

재편입가산금.hwp

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