[스크랩] Re: 감정평가실무 지역요인 비교치 산정과 관련하여

 

권소현 1기1주차 문제를 풀다가 의문이 생겨서 질문드립니다.

상업지대 vs 주택지대 의 지역요인 비교치를 산정할때

사례부동산을 어떻게 구해야 하나요?

1.표준적 이용인 상업용 Vs 주거용으로 가는건지

2. 같은 용도기준인 상업용 vs 상업용 으로 가는건지 궁금합니다.

다른 자료에서는 용도를 구분하지않고 지역내 모든 부동산의 가격을 기준하는 자료도 봤는데요 ㅠ
실무상 어떻게 처리하시나요??

 

 

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이 사항은 본 문제의 출제자인 권소현 평가사님에게 문의하여 해결함이 가장 좋습니다.

 

지역요인 비교가 기출문제의 논점으로 출제된 것은 2번입니다

(4회 3번, 16회 2번)

 

 

지역요인 산정에 대한 감정평가실무기준(안)의 입장은 다음과 같습니다.

 

1.6.2.5.1 지역요인의 비교

 

① 지역요인 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정·비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 기준시점을 기준으로 한다.

 

② 지역요인을 비교하는 때에는 <별표1>부터 <별표7>에서 정한 용도지대별 비교항목(조건·항목·세항목)을 기준으로 하여 다음 각 호에서 정하는 방법에 따라 지역요인 격차율을 산정한다.

1. 전체 지역요인 격차율은 “조건” 단위의 격차율을 곱하여 산정한다.

2. “조건” 단위의 격차율은 격차가 인정되는 “항목·세항목” 단위의 격차율만을 더하여 산정한다.

3. 지역요인 격차율은 소수점 이하 셋째 자리까지 표시하고 넷째 자리 이하는 반올림한다.

4. 필요한 경우 <별표1>부터 <별표7>에 제시된 항목 이외의 세항목을 추가하여 비교할 수 있다.

 

③ 제2항의 “조건” 단위의 격차율, “항목·세항목” 단위의 격차율 등 지역요인 격차율의 산정에 관한 구체적인 내용은 감정평가서에 기재하여야 한다. 다만, 세분하여 표시하는 것이 곤란하거나, 효율적인 감정평가를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 그 이유를 기재함으로써 “항목·세항목” 단위의 격차율 기재를 생략할 수 있다.

 

④ 용도지대별 격차율에 관한 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 이를 사용하여 지역요인 격차율을 산정할 수 있으며, 이 경우 감정평가서에 출처와 신뢰할 수 있는 근거를 기재하여야 한다.

 

 

 

 

실제 지역요인에 대한 비교는 쉽지 않습니다.

 

 

지역에 있는 모든 용도지대별 격차율을 모두 구하여야 종합적인 격차율을 판단해야 하기 때문입니다.

 

권 평가사님의 문제가 어떤 것인지 몰라 정확한 답변은 어렵지만

 

지역요인을 구하려는 목적이라면

 

당연히 2번 기준인 동일 용도에 대하여 비교를 해야 할 것입니다.

 

실무에서는 웬만하면 지역요인 보정은 잘 하지 않습니다.

 

 

인근지역에서 선정하고 다른 것을 보정하는 방식을 취합니다.

 

실제 2007년 했던 방식의 지역요인 보정방법을 응용하여 수험용으로 만들어 본 문제를 제시해 드리니 참고하시길 바랍니다.

 

 

<답안은 글 목적상 지역요인 산정 부분까지만 올려드립니다>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

출처 : 12월의 영광(감정평가사)

글쓴이 : 陰陽和平之人 원글보기

메모 :

지역요인 비교.hwp

 

지역요인 비교.hwp

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