개별공시지가 검증을 중심으로 2기 6주 해설 (권소현 감정평가사님의 해설)

채점후기

1. 총평
전체적으로 이번 2기 6주차 문제는 점수가 낮은 분들이 많았습니다. 그 주된 이유는 1번에서 많이들 잘 못 푸셔서 그런 것 같습니다. 4번까지 푸신 분들이 많았으나 대부분 1번 문제에서 충분한 점수를 획득하지 못하여서 전체 합산점수는 저조 했습니다. 2번,3번,4번은 무난하게들 푸셨습니다.
문제1번은 의견제출 지가검증관련 문제였습니다. 표준지 공시지가 평가와 표준주택의 평가가 공적 평가의 중요 내용이긴 합니다만 실제 현업에서는 1월1일자 표준지나 표준주택 산정 업무 이외의 부수적인 업무가 많이 있고 이들 중 검증업무도 중요하게 다뤄지는 업무 중 하나입니다. 물론 출제의 가능성 면에서는 표준~에 비하여 떨어지나 검증은 개별공시지가 개별주택에 관하여 절차별로 행하여지고 그 평가 원리는 개별~이라는 것만 제외하면 표준지와 평가원칙, 기준 등이 동일하므로 공부의 범위가 따로 넓혀진 것은 아닙니다. 본 문제는 여러분들의 공적평가 업무에 대한 이해증진을 위한 취지로 출제한 것이며 표준지와 개별지의 관계, 검증 업무시 중요한 검토사항 등을 체크해 주시길 바랍니다.

 

 

 

2. 1번문제
(1) 평가방법의 선정관련해서 개별공시지가의 산정은 지자체 담당공무원들이 프로그램을 이용하여 “표준지공시지가 기준법”으로 산정하고 있다는 점을 강조드립니다. 여러분들이 대부분 아실 것이라 생각했는데 의외로 거사비를 쓰신 분들이 많았습니다. 또한 개별지가의 검증도 당연히 기준이 되는 방법은 공시지가 기준법이고 부수적으로 타 방식으로 검토함이 좋을 것이라 생각됩니다. 대등한 기준으로 타 방법을 쓸 수 있을지가 모호한데 평가사가 개별공시지가의 적정성을 검증하면서 수익방식 등을 고려하지 말라는 어떤 규정도 없고... 원칙상 3방법이 가능할 것일 생각은 되나, 현실적으로 업무를 할 때는 공시지가 기준법만을 쓴다는 것이죠. 거래사례를 이용하여 구한 분들이 많은데 표준지의 평가(거사비 주류)와 개별지의 평가(공시지가 기준법 주류)가 다름을 고려하지 않으신 결과라 생각됩니다.
(2) 산정지가의 적정성을 판단 후 의견제출 내용을 검토하여 수정개별지가를 산정하고 수정개별지가의 전년대비 상승률이 적정한지 까지를 검토하여 결론 내리는 구조의 문제였습니다. 처음 해 보는 검증이라 아예 방법을 접근하지 못하시거나 목자를 못 잡으신 분들이 많았습니다. 수업 중에 말씀드린 것처럼 새로운 문제의 목차는 문제를 끊어 읽기를 하면 찾으실 수 있습니다.
(3) 전년도 가격변동률과 거래사례를 통한 가격변동률을 혼용 또는 혼동하셔서 푸신 분들이 많습니다. 전년도 가격변동률은 전년도개별공시지가와의 균형 검토를 위한 목적이며, 거래사례를 통한 가격변동률은 소유자 의견(실거래가격이 대폭 증가하였다는)을 반영할 것인지 여부를 결정하는 것이 목적이기 때문에, 이 둘을 혼동해서 문제를 푸시는 일이 없도록 하셔야 할 것 같습니다
(4) 본 문제에서는 전년대비 균형검토만 묻고 있으나 실제 업무에서는 표준지가와의 균형, 인근토지 가격수준과의 균형 등이 모두 중요합니다. 공시지가 평가나 보상평가의 핵심은 균형이라 할 정도로 균형이 중요합니다. 균형을 맞추기 위하여 불가피 한 경우 산식에 의한 산정가격에도 불구하고 평가사가 새로운 가격인 검증가격으로 최종 공시가격을 결정하기도 합니다. 문제에서 균형을 판단하는 기준인 -1%와 -10%를 제시하여 이를 벗어나는 경우에 상하한치로 적용하는 부분을 틀린 사람이 많았습니다.
(5) 기호1번 개별공시지가관련
① 표준지 선정의 오류를 찾지 못하신 분들이 반수는 되었습니다. 분명 문제에서 검증의 중요 검토사항으로 비교표준지선정을 언급하였음에도 소유자의 의견제출 사항이 아니라 생각하여 검토를 안 하신 것 같습니다.
② 또한 도로조건 반영여부를 반영할 것인지에 대한 것도 판단하지 못한 분들이 많았습니다. 위에서 언급해드렸듯이 거래사례를 통한 개발이익반영여부와 전년도 가격변동률과 비교해서 결론을 내신 분들이 있었는데, 꼭 따로 판단하셔야 될 것 같습니다. 도로조건의 반영은 표준지와 동일하다고 생각하시면 됩니다. 당해지역의 표준지가 현실화,구체화되지 않은 개발이익을 반영하지 않음이 원칙인데 개별지가만 먼저 이를 반영할 수는 없는 것이니까요.
③ 거래사례#1 #2를 이용해서 07년도에서 08년도에 동일 용도의 토지 거래금액이 소유자 진술대로 큰 폭으로 상승하였는지를 검토하는 과정을 틀리신 분들이 많았습니다. 07년도는 오래 되서 버린다는 분들이 많았구요, 비교시에 시점을 그대로 두고 다른 요인들을 일치시켜 산정하셔야 시점간 가격격차가 나옴에도 시점수정을 해서 일치시켜버린 답안이 많았습니다.ㅠㅠ
④ 한편 거래사례를 통하여 가격상승이 있다고 판단되면 이를 반영하여야 하는지의 판단이 문제 서술부분이 모호하여 반영한다고 결론 내리신분들이 많았는데요, ‘상승한 것이 확인되면 가격조정 폭 최대치를 적용하여 검증가격으로 조정하라’는 14p의 문구를 액면그대로 적용하면 3%상승하므로 -1%로 조정함이 타당한 것 같습니다. 문제에서 저는 3%정도의 상승은 큰 폭으로 상승한 것은 아니며 중로로 확장 계획이 거의 구체화 되지 않았다고 보아 배제하였습니다.
⑤ 이때 상승을 반영하시려면 같은 노변의 개별지가 3개 모두 동일한 용도이므로 상승시켜줘야 일관성이 있는 답안이 되구요.
(6) 기호2번 개별공시지가관련
① 대부분 1/3을 잘 하신 것 같습니다. 33.3/90으로 하셔서 값이 크게 나오신 분들도 있었습니다. 문제에서 도로를 주상용과 같은 테이블로 제시하였기 때문에 이런 답안도 나왔던 것 같습니다. 이 풀이는 주어진 대로 잘 푸신 것이므로 틀린 것은 아닙니다. 다만 출제 의도는 도로를 1/3으로 보란 의미였습니다.
② 2551-1번지를 2551에서 분필 한 것이고 소유자도 2551과 동일하여 2551주상용지 기준 1/3로 풀었는데 도면을 해석하여 2550을 위한 사실상사도라고 보아 2550의 1/3가격으로 풀 수도 있고 그렇다면 2550은 후면지이므로 주거용을 판단될 여지도 있습니다. 이런 식으로 풀이를 해주신 분도 있으며 틀린 해석은 아니지만 소유자의 의견내용과 달리 검토를 하여 상승요구를 하락으로 수정할 수 있는지의 의문이 좀 남는 풀이입니다.
(7) 기호3번 개별공시지가관련
① 일단지 파악은 잘 하신 분들이 많았으나, 일단지 파악을 하셨다 할지라도 표준지 재선정 오류를 틀리시거나, 특히 세장형을 가장형 또는 정방형으로 틀리게 푸신 분들이 많았습니다.
② 일단지의 확인은 건축물대장 뒤편의 관련지번 란에서 하시면 됩니다.
(8) 기호4번 개별공시지가관련
① 우선 공공공지를 차량이 통과할 수 있다고 보아(통과 가능성이 판단의 근거가 안 되는것 같습니다.) 광대로로 봐주신 분도 있었으며
② 소유자의견에 따른 경지정리 전후 가격격차검토에서 대부분 식을 이용하여 격차율을 잘 구해주셨으나, 격차가 있다는 이유로 오히려 가격에 반영해 주신 분이 거의 대부분 이었습니다. 경지정리 된 토지와 그렇지 않은 토지가 격차율이 나는 것은, 경지정리 되지 않는 땅을 소유한 토지소유자의 의견인 격차율이 나지 않는다는 의견과 다르므로 격차율을 반영해 주시지 않는 것이 맞다는 것을 정확히 해석해 주셔야 할 것 같습니다.
③ 또한 기호 라를 아로 고치셔서 경지정리된 구역의 토지를 선정해야 한다는 의견도 있었습니다.
④ 격차율을 구할 때 소유자의 의견은 실거래가격을 참작하여 반영하라는 것이었는데 공시지가‘라 ,바’로 해주신 분도 있었습니다. 가능은 한 풀이라고 생각됩니다.
(9) 기호5번 개별공시지가관련
① 수익가격을 신경쓰시느라고 계단도로에 대한 언급을 안 해주신 분들이 대부분 이었습니다.
② 수익가격에서 현재수익을 부동산 잔여법으로 푸신 분이 거의 없었고, -현상태는 최유효에 미달되는 상황이라서 불가피 타 방식으로 풀도록 유도한 것임에도 토지잔여법을 쓰셨습니다.ㅠㅠ
③ 또한 현재수익 기준한 수익가격과과 최유효이용 기준한 가격이 차이가 난다는 이유로 현재수익을 기초로 한 수익가격을 반영하여 격차를 조정해 주신 분들이 대부분 이었습니다. 표준지나 개별지 모두 공시지가가 나지상정이라는 것을 꼭 염두 해 두셔야 하겠습니다.
(10) 건물관련 자료에서 내용연수 부분이 깔끔하게 제세되지 않았는데요, 주어진 대로 풀면 문제는 없지만 같은 구조인데 내용연수와 재조달원가가 달라서 의문을 가지신 분도 있었을 것 같습니다. 문제의 중요 논점도 아니고 숫자 조정에서 실수가 있었던 부분이므로 신경 안 쓰셔도 될 것 같습니다. 한편 같은 구조라 하더라도 건물 등급에 따라서 재조달원가는 얼마든지 달라질 수 있습니다.

3. 2번문제
(1) 표준주택은 거래사례비교법, 즉 일체비준가격으로 푸셔야 하는데, 물건별 평가를 하셨다든지, 일체수익가격으로 푸신 분들이 있었습니다. 일체수익가격이 안된다고 볼 수는 없을 것 같은데 주거용의 경우 수익이 없는 경우도 많고 산정 프로그램상으로 수익가격을 구하도록 되어 있지 않아서 일단은 일체 비준으로 풀이를 하는 것이 좋지 않을까 싶습니다.
(2) 요인비교시 시점수정에서 복합부동산 가격지수가 제시되어 있는 경우, 복합부동산 가격지수를 이용해 주시기 바랍니다.
(3) 건물가격배분에서 부대비용을 계산해주시지 않은 분들이 대부분 이었습니다.
(4) 토지가격배분에서 대부분 공시지가 기준가격, 비준가격을 잘 구해주셨으나, 수익가격에서 순수익 무상거주부분에 대한 언급을 안 해주신 분들, 또한 순수익 시점수정을 안 해 주신 분이 거의 대부분 이었습니다.
(5) 건물가격을 모르는 것을 가정해서 토지순수익 구할 때에 순수익 구성비율을 제시하였는데 건물가격을 안다고 생각하고 직접 구해서 건물 순수익을 공제해서 토지 순수익을 구하신 분들이 많았습니다. 토잔법으로 구한 토지가격을 결국 일체 비준가격에서 공제하여 건물가격을 구하려 하고 있다는 큰 틀을 잊으시면 안 됩니다. 건물가격을 알면 그렇게 풀 이유가 없겠죠?
(6) 사례#3으로 일체 비준가격을 구하시고 다시 사례#3으로 토지가격을 구해서 빼주시면 순환논리에 빠질 우려가 있어 토지가격의 비준에는 주거나지 사례인 사례#5를 선정하였습니다.
(7) 디테일하게 들어가면 생각지도 않는 오류에 빠질 수 있어 치밀하게 분석을 하신 분들만이 이런 오류나 함정에 빠지지 않을 수 있었던 다소 오묘~한 문제였습니다.^^
(8) 각 배분방법의 장단점 기술시 건부감가에 대한 문제를 대부분 언급해 주셨습니다. 대도시 성숙지역에 대한 언급, 다양한 건물가격에 대한 언급, 주관개입에 대한 언급 등 다양한 논리를 나름대로 생각해보세요. 표준주택의 평가와 관련하여 토지건물가격배분은 중요한 주제라고 생각됩니다.

4. 3번문제
(1) 소득수익률 산정시 제시된 초기수익 대신에 현재수익으로 대입하셔서 소득수익률을 구하신 분들이 많이 있었습니다.
(2) 총수익 산정시 현재 수익인 주차장 수익을 이용하신 분들이 있었습니다. 표준지 평가의 원칙은 나지상정으로 본건의 경우 최에 미달되어 최유효이용을 가정하여야 합니다. 이러한 풀이에서 현재수익을 같이 쓸 수는 없다는 사실을 꼭 기억해주시기 바랍니다.
(3) 건물순수익 차감에서 연면적이 제시되어 있음에도 불구하고 면적을 따로 산정해 주신 분들이 있었습니다.
(4) 투자수익률 산정방법에 대한 단점에 대하여 위험, 레버리지, 절세효과에 대하여 언급해 주시면 좋을 것 같습니다.

5. 4번 문제
(1) 원가법 푸실 때 화체되지 않은 비용은 대부분 잘 공제해 주셨습니다.
(2) 비준가격시 B,C를 선정해 주신 분들이 대부분 이었으며, 등록면적에 대한 개별요인을 제대로 반영해 주신 분들이 드물었습니다.
(3) 서울과의 거리에 따른 지역요인은 잘 반영해 주셨습니다.
(4) 수익가격에서는 시간이 없으셔서 그런지 건물순수익 구할 때 잔가율이라던지, 시점수정 등을 안 해주신 분들이 대부분 이었습니다.