4판 기준 p144 (수익환원법 평가 관련)

안녕하세요!

 

문제풀이 중 수익환원법 감정평가에 대한 질문입니다.

 

패스 문제집 144페이지의 문제인데요,

 

이 문제는 대상의 수익, 경비자료와 토지가치를 구할 수 있는 자료(공시지가 등), 엘우드 환원율 산정자료(저당조건 등)를 제시하구요, 건물의 건축비자료를 제시하지 않고 있습니다.

 

해답은 엘우드환원율을 기본환원율과 보정률로 쪼개서 토지, 건물 각각의 환원율을 산정한 후 건물잔여법으로 건물가격을 산정하고, 토지는 토지대로 따로 평가해서 개별평가액을 합산하는데요,

 

엘우드 환원율을 개별환원율로 쪼개지 않고 환원하기 위해 전체 부동산가치를 x로 놓고 따로 산정한 토지가치를 이용해

 

[전체순수익] 

 

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 [기본환원율 + 토지가치/x * SFF + (x-토지가치) / x * SFF]                                  = X

 

 

 

식을 구성하고 방정식을 돌렸더니 건물잔여법 해서 개별평가한 값과 동일한 값이 나오더라구요.

 

수학적으로는 동일한 식이 되는 것 같은데 이런 감정평가방법을 일체의 수익환원법이라는 제목 하에서 쓰는 것은 모순일까요?  (어차피 토지가치는 따로 평가하므로...)

 

 

 

 

덧붙여...

 

본 문제의 물음에는 본건이 경과연수가 오래되어 감가가 상당히 발생하였으나 주변상권의 영향으로 안정적인 수익을 얻고 있다고 제시하고 있습니다. 평가목적은 이 상업용 부동산을 구입하기 위함이며 대상부동산의 '투자가치'를 평가하라는 물음인데요,

 

이런 물음이라면 개별평가 원칙을 따르지 않고 가능하다면 일체평가에 따른 시산가액을 결정해도 될까요?

(감칙7조2항의 용도상불가분관계, 일체의 거래관행 이런 말은 문제에서 언급이 없으면 안쓰는게 맞겠죠?)