일체평가정리 (2013년 버전)

일체평가를 위해 거래사례비교법과 수익환원법을 적용할때요

 

가격(수익)구성비를 고려해서 적용하는 방법과 별도로 고려하지 않고 일체로 비교하는 방법이 있잖아요

 

구분건물에서는 가치형성요인을 외부, 건물, 개별로 나누기 때문에 구성비를 고려하지 않고

 

기타 복합부동산에서는 각각 평가대상이 되기때문에 구성비를 고려하지 않는건가요?

 

 

 

 

일체평가는 크게 두 가지로 구분되어

 

 

 

 

토지 건물 가격구성비에 나누어진 가격으로 산정하는 방법과 구성비에 의해

나누어지지 않은 방법이 있습니다.

 

 

  

 

1. 일체평가의 유형별 분석

 

(1) 감정평가에 관한 규칙상 조문의 검토

일체평가는 구분소유권의 평가와는 약간 다른 의미를 지니고 있습니다.

혼동의 근원은 아마도 구분소유권을 일체로 평가하라는 규정 때문이라고 생

각됩니다. 그러나 감칙을 잘 분석해 보면 일반적인 일체 평가와 구분소유권

에 관한 일체 평가는 달리 규정되어 있습니다.

 

 

 

구체적으로 검토해보면

 

 

제7조(개별물건기준 원칙 등)

 

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

(거래사례비교법 과 수익환원법 적용 가능)

 

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

 

 

 

 

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가)

 

감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

 

 

이와 같이 일체평가는 일반적인 경우와 구분소유권인 경우 그 평가방법을

달리 규정하고 있습니다.

 

 

 

이렇게 다르게 규정해 놓은 것은 구분소유권 (구분건물)의 고유한 특징 때문

인데요.

 

우리나라는 토지 와 건물을 별개로 생각하는 개별평가 주의를 대원칙으로

하고 있고 이를 일체로 평가할 때 토지 부분과 건물 부분의 구성비율을 고

려하여 평가하는 방식을 취하고 있습니다.

 

구분소유권의 경우 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제20조에서 전

유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙을 채택하였습니다. 일체성의 원칙을

채택한 이유는

 

 

구분소유권의 가치는 전유부분, 공용부분, 대지사용권이 3위일체로 형성되며

 

대지사용권은 전유부분에 대한 종속성이 지극히 강하고 이를 일체로서 처분

하는 것이 거래의 실정이며 또한 전유부분과 대지사용권이 분리처분됨에 따

라 복잡한 법적 분쟁이 생길 소지가 많기 때문입니다.

 

따라서 일체평가의 구성논리가 일반 복합부동산의 평가논리가 약간의 차이

를 보입니다.

 

 

즉, 구분소유권의 가치형성요인을 대별할 때 구분소유권이 속하는 부동산전

체에 관한 요인과 대상 구분소유권 자체에 관한 요인 (‘개별요인’)으로 분해

하고, 전자를 건물에 관한 요인 (‘건물요인’) 과 기타요인 (건물의 효용을 발

휘시키는 요인으로서 토지평가에 있어 지역요인, 개별요인이라 부르는 것을

말한다. -> 외부요인)으로 나누어 판단하게 됩니다.

 

 

 

 

(2) 일거/용불의 경우 일체평가의 방법 (일반 복합부동산)

1)거래사례비교법

①구성부분을 반영하는 경우

토지,건물 일괄의 부동산가격×사×(토구비×시×지×개×토지면적+건구비×시

×잔×개×건물면적)×일체품등

=대상토지,건물 일체가격

②일체비교를 하는 경우

토지,건물 일괄의 부동산가격×사×시×지×개(토개×건개)×(일괄부동산의 거래면적비교)

=대상토지,건물 일체가격

cf) 면적비교시 유의사항 많은 분들이 일체비교하는 방식을 적용시 왜 토지의 면적은 고려하지 않는지에 관하여 질문을 하십니다. 이는 비교되는 사례의 거래단위를 생각해 본다면 쉽게 이해가 되실 것이라고 생각합니다. ①의 식과 같이 물리적으로 구분되어 있는 경우 이는 토지,건물을 개별적인 거래단위로 판단하는 바 각각의 면적을 비교하고 일체품등 비교를 하는 방식으로 비준가격이 적용됩니다.   ②의 산식의 경우 이는 물리적인 분리를 떠나 대상 전체가 토지건물로 분리된 거래가 아닌 새로운 단위 로 거래되는 하나의 단위로 판단하여야 하는 바 거래의 목적이 되는 단위로 면적을 비교하는 것입니다. 예를 들어 구분소유권과 같이 아파트를 거래하는 경우 일반적으로 대지권의 면적 얼 마 건물의 연면적 얼마라는 식으로 거래가 이루어지진 않습니다. 주로 몇 평형(㎡) 이라는 거래의 단위가 이용되고 있으므로 이를 비교하는 것입니다. 따라서 면적의 비교상 토지의 면적의 비교가 빠진 것이 아닌 일체로 거래되는 면적단 위를 비교하다보니 건물의 연면적과 유사해진 것 뿐입니다.

 

 

 

2) 수익환원법

토지와 건물 전체가 창출하는 수익 및 현금흐름을 분석하고 대상물건의 성격이나 평가목적 등을 종합적으로 고려하여 직접환원법이나 할인현금수지분석법을 적용하여 수익가격을 산출하는 것으로

 

 

직접환원법 적용시

 

①직접법의 적용

대상의 일체에서 발생하는 순수익을 종합환원이율을 이용하여 산정함

 

②간접법의 적용

 

※ 토지잔여환원법의 경우

① 임대사례의 총비용자료가 제시된 경우 - 순수익을 비준하는 경우

1. 사례 총수익의 산정 (사례총수익-사례총비용)-건물귀속순수익 =사례토지귀속순수익 2. 대상토지귀속 순수익 사례토지귀속순수익×시×지×개×면 =대상토지귀속순수익

② 대상의 총비용 자료가 제시된 경우 - 총수익을 비준하는 경우

1. 대상총수익의 산정 사례총수익×사×시×지×개(토지,건물)×면(임대면적) = 대상총수익 2. 대상토지귀속순수익 (대상 총수익-대상총비용)-건물귀속순수익 = 토지귀속순수익

 

※ 건물잔여환원법의 경우

1. 사례건물귀속순수익 산정 (사례총수익-사례총비용)-사례토지귀속순수익 = 사례건물귀속순수익 2. 대상건물귀속순수익 산정 사례건물귀속순수익×사×시×잔×개×면 = 대상건물귀속순수익

※ 토지. 건물 일괄의 수익환원법의 경우

1. 사례토지.건물순수익 사례총수익-사례총비용 = 사례토지.건물순수익 2. 대상토지.건물순수익 사례토지.건물순수익×사×(사례임대시점 토지귀속순수익구성비×시×지×개×면 +사례임대시점 건물귀속순수익구성비×시×잔( )×개×면) = 대상토지.건물순수익

 

 

할인현금수지분석법 (생략)

 

 

 

(3) 구분소유권의 평가의 경우

거래사례비교법

사례P×사×시×지×개×층별,위치별 효용비×면적비교

(1st 전유 2nd 공유포함 3rd 분양면적)

혹은 외부요인 × 건물요인 × 개별요인 = 종합수정률

 

구분소유권 평가시 유의사항 1. 거래사례비교법에 의할 경우 ①면적비교는 거래단위를 기초로 하여야 합니다. (건물의 면적비교가 아님) ②개별요인의 비교는 “토개×건개“의 산식으로 결정하고 일반적으로 잔가율의 비교는 개별요인자체가 사례의 시장성에 대한 차이를 반영하여야 하는 바 고려되지 않습니다.

 

 

(4) 기출 문제의 적용

 

【17회 1번 기출 일부 발췌】

 

베스트부동산투자회사는 주식발행과 차입을 통해 회사를 설립하면서 오피스

빌딩 2동을 매입, 임대하여 얻은 소득을 주식소유자에게 배당할 계획이다.

기초 자산평가로서 각 오피스빌딩의 예상 매입가격을 결정하시오.(30점)

 

<자료 1> 매입 예정 부동산

구분	대상부동산 A	대상부동산 B
토지면적(㎡)	1,500	1,200
건물연면적(㎡)	6,000	3,600
잔존 경제적 내용년수(년)	50	45
가격시점	2013.8.27

 

 

<자료 2> 대상부동산과 사례부동산 기본자료

1. 유사한 시장지역이라고 판단되는 S시 K구에 소재

2. 이용상황 : 업무용

3. 도시관리계획 : 중심상업지역

4. 인근지역 부동산의 표준적 토지 건물 가격비율은 65 : 35임

 

<자료 3> 거래사례부동산

구분	사례1	사례2	사례3	사례4
토지면적(㎡)	1,600	1,100	1,450	1,350
건물연면적(㎡)	6,500	3,100	5,800	3,800
잔존경제적 내용년수(년)	48	44	46	43
거래시점	2012.8.27	2013.2.27	2013.5.27	2012.11.27
거래조건	거래 대금을 거래 시점 3개월 후부터 매 3개월마다 20%, 30%, 30%, 20%로 분할 지불함	-대출비율 40% -시장평균 금리 보다 2%낮은 고정금리 -잔여만기 5년	거래 시점에 전액 현금지급	-대출 비율80% -시장 평균 금 리보다 2% 높 은 고정금리 -잔여만기 3년
거래가격(원)	9,900,000,000	5,800,000,000	8,000,000,000	4,800,000,000

 

 

<자료 4> 대상부동산과 사례부동산의 요인 비교

구분	대상 A	대상 B	사례 1	사례 2	사례 3	사례 4
지역요인	100	95	105	110	95	90
개별요인	100	100	100	105	105	95

 

 

<자료 5> 시장 이자율 등

1. 시장 할인율 : 8%

2. 시장 평균 이자율 : 6.5%

3. 시장 평균 대출조건 : 만기 5년, 연 1회 이자지급, 만기일시 원금상환

4. 인근지역의 지난 1년간 오피스 빌딩 가격 연평균 상승률 : 6%

 

 

<자료 6> 기타

1. 대상 오피스 빌딩의 거래사례비교법에 의한 시산가격은 거래가격을 토지면적당 단가와 건축면적당 단가를 비교단위로 하여 각 오피스 빌딩의 두 시산가격을 평균하여 산정할 것

2. 매입 대상 부동산의 가격 및 임대료를 구할 때 둘 이상의 사례를 사용하는 경우 각 사례에서 구한 시산가격을 평균하여 결정할 것

3. 건물 감가상각은 정액법에 의함

 

이는 일거/용불의 조건에 의거하여 물리적으로 구분된 부동산의 일체평가를 하는 것으로 감칙 제7조 제2항에 의거하여 평가하여야 하는 것입니다.

 

 

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