陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

【수익환원법】

Ⅰ.분류

수익환원법은 일단 큰 그림부터 우리의 머리속에 정리되어야 한다. 수익환원법은 크게는 ⓛ직접환원법과 ②DCF 방식으로 나눈다. 이것은 누구나 다 아는 사실이지만, 문제에서 어느 방법을 사용할 지 명확하게 주어지지 아니한 경우가 더 중요하므로, 이때에는 환원이율이 제시되었는지 할인율이 제시되었는지 문제의 뒤부터 살피고 뒤질 필요가 있다. 환원이율 자료가 제시되었다면 직접환원법을 적용할 것이고, 할인율 요구수익률 등이 제시되었다면 DCF 방식이 될 것이다.

Ⅱ. 환원이율 또는 할인율의 문제

1. 종합환원이율

산정방식에 관한 5가지는 모두 다 아는 내용이다. 이렇게 쉬운 부분은 언제든 출제 가능하겠지만 차별화를 할 수 있는 논점은 아니라고 생각된다. 새롭게 구하는 방식 (22회 1번)등을 준비해 놓을 필요가 있다.

2. 개별환원율 산정과 목차화

토지환원율 또는 건물환원율을 문제에서 쉽게 주어지면 아주 좋지만, 이를 제시하지 아니하는 경우가 많다. 그렇다면 제발 환원이율을 첫 목차로 제시하고, 각주처리를 덜 할 수 있도록 하는 것이 보기에 훨씬 좋다. 여기서 ⓛ기본환원율, ②건물환원율, ③토지환원율 을 순서대로 구하여 놓는 것이 풀이 과정상 말끔해 보인다.

3. 할인율

주로 지분수익률 또는 요구수익률을 주는 것이 일반적이다. 그러나 항상 염두할 것이 CAPM 방식에 의한 WACC이다. (23회 1번 기출)이는 할인율을 산정하는 방식이다. 마치 조성법으로 환원이율을 구하는 방식과 유사하지만, 엄연히 복기의 수익을 현가하는 데 사용되는 할인율 산정방식임을 알아두어야 한다.

Ⅱ. 토지잔여법 및 건물잔여법

1. 토지(건물)잔여법의 적용

토지잔여법은 이론적으로 옳고 그름을 떠나서 토지가격 평가 시 무조건 구한다고 일차적으로 생각하여야 하는 부분이다. 그러나 건물잔여법은 건물의 감가상각이 어려운 정도로 오래된 건물 또는 건물 평가방식이 주어지지 않았으나 수익자료와 환원이율 자료가 있는 경우에 물어볼 수 있는 문제라고 생각된다. 물론 어느 경우든 대비는 하여야 하겠지만 이론적으로 건물잔여법은 상황에 어울리는 경우 적용됨이 바람직하다고 생각한다.

2. 부동산잔여법

부동산잔여법은 주로 상황에 대한 설명이 있다. 순수익이 매 기 일정하게 제시되는 경우 그리고 기간 말 가치를 산정하여 귀속가치를 산정할 수 있는 경우이다. 원칙적으로 기간말에 건물가치가 “0”이 되는 경우에만 부동산잔여법을 사용할 수 있는 것 같이 이론 교과서에는 나와 있으나, 기간 말 부동산가치가 산정이 가능한 경우에는 저당지분환원법의 논리와 동일한 논리로서 부동산잔여법이 적용될 수 있다. 아마도 부동산잔여법을 찾아내는 것은 수익방식 문제 중에서 가장 어려운 부분이 아닌가 생각된다.

(22회 1번 문제를 부동산잔여법으로 푼 답안이 있기는 하나 개인적으로 이건 좀 아니라는 생각임)

3. 대상 토지 기대순수익 산정 시 유의사항

이는 사례 토지의 귀속 순수익을 대상으로 비준하여 구한다. 그러나 가끔 대상의 전체 순수익에서 건물귀속순수익을 감하여 토지귀속순수익을 구하는 경우를 보았다. 이는 정의되지 아니한 방식이므로 사용하지 않을 것을 권하며, 대상 전체의 순수익이 산정된 경우라면 아마 종합환원이율로 환원하여 전체 부동산 가격을 구하는 문제일 것이다.

Ⅲ. 일체 평가

1. 직접환원법

기본 목차는 순수익과 환원이율이다. 순수익은 직접법과 간접법에 의해 산정된다. 직접법에 의해 순수익을 산정하는 경우에는 자료의 해석이 매우 쉽게 나타는 것이 일반적이므로 별 어려움이 없으나, 간접법의 경우 순수익을 비준하는 과정에서 숫자계산이 거의 틀리기 마련이다. 요인비교치라도 목차로 제시하면서 깔끔한 정리를 하는 것이 좋다. 환원이율 자료가 있는지 없는지 반드시 살펴보아야 하며, 환원이율이 주어지지 아니한 경우에는 물건별 평가액의 가격구성비를 통하여 물리적투자결합법으로 종합환원이율을 산정할 수 있음을 정리해 두길 바란다.

2. DCF 방식

DCF 방식 문제 그 자체에는 별 논점이 없다. 매기현금수지를 구하는 흐름은 이젠 구식의 문제가 되었다. 그렇다면, 아직 출제되지 아니한 부분에서 새롭게 논점을 만들어 낼 가능성이 많다고 생각된다. 저당상환방식 이나, 할인율의 산정 등을 중심으로 생각해 보아야 할 것들이 남아있다. 기존에 쉽게 구할 수 있는 노가다식의 문제를 가지고 반복하는 단계를 지난 사람이라면 더 이상은 그것의 숫자를 맞추는 게임에 집착하지 말았으면 한다. 40점짜리를 20분 내로 풀어 봐야 남는 것 하나 없는 자기만족일 뿐이다. 계산기 조작 잘 하는 것이 실무는 아닐뿐더러 그러한 문제는 크게 출제될 리가 없다. 출제자는 우리가 계산기를 화려하게 조작할 줄 안다는 사실을 다 알고 있다. 아무리 기본에 충실한 것이 좋다지만 DCF 부분만큼은 더더욱 기본문제만을 가지고 충실할 것이 아니라고 생각된다.

3. 부동산 잔여법

Ⅳ. 기타

1. 필요제경비에 따른 수익 비준

1). 대상의 필요제경비가 제시된 경우

대상의 필요제경비가 제시된 경우 총수익을 비준하게 된다. 총수익을 비준하여 대상 총수익에서 필요제경비를 감하고 대상의 순수익을 산정하게 된다.

2) 사례의 필요제경비가 제시된 경우

사례의 필요제경비가 제시된 경우에는 사례 부동산 전체의 순수익이 산정된다. 여기서 사례 전체순수익을 비준하여 대상 전체의 순수익을 비준하거나, 사례토지(건물)귀속순수익을 비준하여 대상토지(건물)기대순수익을 산정한다.

※ 대상 전체의 순수익을 구하는 경우

※ 대상토지의 기대 순수익을 구하는 경우

2. 면적의 문제

총수익을 산정하는 경우 면적이 여러 개가 제시되면 항상 헷갈리는 부분이다. 가장 먼저 적용하여야 하는 것은 당연히 임대면적이다. 만약 전유면적이나 연면적으로 임대료를 산정하는 경우라면 그 요구사항을 제시하여야 할 것이다. 전유면적은 구분소유권 평가 시 비교방식을 적용하는 경우 또는 층별효용비 산정시에 중요한 것이다.

【원가법】

Ⅰ.토지

1. 기본 목차정리

1). 가산방식  (오직 나지의 산정에 사용되는 방법이다.)

2). 분양개발법

(1). 구하는 가격 (나지와 소지)

분양개발법으로 구하는 가격이 나지인지 소지인지를 우선 파악해야 한다. 나지는 건물을 바로 올릴 수 있는 최유효사용이 가능한 토지를 말한다. 그러나 소지는 조성을 하여야 최유효사용이 가능한 토지를 말한다. 즉, 소지는 곧바로 건물을 신축할 수 없는 미성숙지이다.

(2) 소지 산정방법 (문제에서 택지를 조성하여 분양하는 방식.)

(3). 나지 산정방법 (문제에서 건물을 건축하여 복합부동산을 분양하는 방식)

2. 면적의 문제

①. 소지 : 아직 감보되지 아니한 상태이다. 그러므로 분양개발법의 적용에서 택지 분양 시에는 줄어든 면적(감보율 고려 후)으로 분양되지만, 현재의 토지 가격은 전체 면적을 기준으로 산정됨에 유의하여야 한다.

②. 나지

(가). 가산방식의 경우

가산방식의 경우 기부채납 또는 감보율의 자료가 제시되면 이는 조성 이후 남는 면적(유효면적)이 작이진다는 의미이다. 위의 예에서와 같이 면적 5,000㎡의 소지가 조성된 후의 나지 가격을 묻는 경우 그 면적은 감보율을 고려한 이우 3,500㎡에 대한 가격이다.

(나). 분양개발법

분양개발법 역시 같은 이유로 유효택지비율이 적용되거나 분양예정면적이 적어진다 하더라도, 현재 나지 상태의 가격을 구하는 것이기 때문에 현재 토지(나지)의 면적이 줄어들 이유는 없다.

③. 결론

가산방식의 경우로 토지가격을 구하는 때에는 면적이 줄어든다. 그러나 뒤에서 앞으로의 방향인 공제방식을 적용하는 경우에는 면적이 작아지지 않는 것으로 이해하면 쉽다.

Ⅱ. 건물

1. 재조달원가

1). 실무 문제풀이 과정상 방법

직접법과 간접법이 정의되어 있다. 사실 직접법은 상당기간이 경과된 과거 투입비용을 단순하게 시점수정하는 것으로서, 기능적감가가 발생할 여지가 충분하다. 그러나 수학 공식의 정의처럼 엄연히 정의된 방법이다. 그렇다면, 특별히 사정이 개입된 사례가 아닌 이상 구해야 함은 마땅하다.

2). 재조달원가의 결정

직접법의 자료가 제시된 경우에는 재조달원가의 산정은 하되, 결정의 근거로 시장성 및 대체의 원칙의 고려, 기능적감가의 문제 등을 언급하고 간접법에 의한 재조달원가로 결정하면 된다.

2. 감가수정

주로 하는 방법이 내용년수법이다. 그러나, 감가수정에서 시장추출법의 뜨거운 등장과 함께 우리를 한번 울린 적이 있다 (10,16회 고규봉 평가사 출제). 실무 문제 역시 시장추출법 또는 분해법의 전형적인 모습을 자주 볼 수 있다. 시장추출법은 당분간 출제되지 않을 것이며 분해법 또한 문제화시킬 큰 주제는 아니라고 생각한다.

1) 분해법에서 타당성분석

이것 때문에 상당히 많은 사람들이 논쟁을 하는 것을 보았다. ①직접환원할 것인지, ②잔존년수 동안 현가 합으로 구할 것인지, 또는 ③조소득 승수를 사용할 것인지 서로 뜨거운 논쟁을 일삼는다. 그러나 이는 시간 낭비이다.

① 임대료로 소득이 제시되면 조소득승수(M)를 사용하면 된다.

② 직접환원을 하든, 현가합을 하든 누구도 틀리지 않다. 물론 계산의 결과치가 조금 달라질 수 있겠으나 상관없다. 왜냐하면 어느 것이 맞는지 출제하는 분들도 모른다. 그래서 더욱 안 나올 것만 같다.

2). 시장추출법에서의 논점

단 하나이다.《연간감가율》만 구하면 된다는 생각으로 총 감가액을 재조달원가로 나누고 이를 경과년수로 나누면 말은 무지하게 쉽다.

3. 유의사항

1) 증축부분이 있는 경우

증축부분은 감가수정에서 내용년수 조정이 필요하므로 재조달원가를 기존부분과 증축부분을 따로 산정하면서 풀어나가는 것이 좋다.

2) 분해법에서 재조달원가의 산정

주체부분과 부대부분은 물리적 감가의 산정 시 반드시 나뉘기 마련이다. 그러므로 처음 재조달원가를 산정할 때부터 주체부분과 부대부분을 나누어 산정하는 것이 좋다.

【거래사례비교법】

Ⅰ. 토지

1. 사례의 선택

1).위치적 유사성-위치적 유사성은 실무 문제에서 주로 같은 《동》으로 나타난다. 만약 대상은 A동에 위치하고 사례는 B동에 위치하는 경우에 그 거리가 가깝다면 가치형성요인이 거의 유사할 것이나, 실무 문제에서는 도면이 주어지지 않는 한 같은 동으로 표시된 것이 위치적으로 유사한 사례가 됨에 유의한다.

2).물적 유사성

도로 형상 지세 등이 문제되나 가장 실무문제에서 많이 응용되는 부분은 면적과 배분법 적용여부이다.

(1).면적-광평수토지와 면적이 작은 토지는 규모의 경제 & 한계효용의 문제로 인하 여 단가 비교가 불가능하다. 용도가 동일한 토지라 하더라고 그 규모면에 서 차이가 크다면 가치형성요인이 다소 상이할 것인 바, 사례로 선택할 수 없는 것이 일반적이다. 물론 사례가 하나밖에 없다면 선택할 수 밖에 없다. 이 경우에는 시산가액 조정 과정에서 무게를 덜 두어야 할 것이다.

(2) 배분법적용

-일체 거래사례를 보면 이를 일체평가 사례로 사용할 지, 배분법을 적용하여 토지 또는 건물로 사용

할 것인지가 항상 고민거리이다. ① 주로 《토가구 건가구》가 등장하면 이는 일체거래사례일 것이

며, 그것이 제시되지 아니하는 경우 대부분은 토지잔여법의 문제라고 여기고 가는 것이 좋다. 가끔

《토가구 건가구》를 사례　내에서 추출 하여 이를 일체 비교 사례로 사용하는 경우가 있으나, 이

는 일체 평 가 시 다른 일체 사례가 없는 경우 억지로 만들어 내는 경우라고 생 각하는 것이 편하다.

(약간은 더러운 문제이다.) 토지만의 거래사례가 없는 경우 잔여법의 자료일 가능성이 지대하다.

②또한 일체 요인비교치 (14회 1번 문제) 가 주어지는 경우 일체사례로 사용하라는 출제자의 뜻으로 생각하면 될 것이며, 『~일체 유 사성이 인정된다』 라는 식의 멘트가 주어지는 경우 역시 일체로 사용하라는 출제자의 부탁이다.

3).시점수정가능성

-사례를 선택하는 경우 우리는 무조건 용도지역 이용 상황만 보기 일쑤이다. 그러나 그 작은 실수로 인하여 배분법까지 적용한 후에 시점수정이 되지 않는 자료임을 깨닫게 된 경우가 가끔 발생한다. (^^)

사례 선택 시 유의하여야 한다.

결국, 사례의 선택 시에는 위치적 물적 유사성 및 시정수정 사정보정 가능성을 실제로 적용하면서 사례를 선택하는 습관을 길러야 한다. (매일 하는 바와 같이 용도지역 이용 상황만 보지 마라.)

2. 사정보정

여기서 문제가 되는 것은 시장가치 이외의 가치 문제이다. 이제는 구닥다리 문제가 되어버렸지만 여전히 이론적으로 중요한 부분이라고 생각된다. 또한 출제자는 자의적으로 만들어진 새로운 문구로, 무언가 사정이 개입되었다는 말을 만들기 어렵지 않다. 출제자들이 만들어낸 새로이 등장하는 문구는 사소한 것처럼 보이더라도 분명 배점이 있을 것이라고 생각된다. 왜냐하면 그것을 묻고 싶어서 새롭게 만들어 제시하였다는 증거물이기 때문이다.

3.시점수정

대상과 사례가 속한 지역이 다른 경우 사례의 지가변동률을 적용한다. 왜냐하면 대상의 지가변동률을 적용하게 되는 경우 이는 소급평가의 의미가 된다. 과거시점에서 비교를 마친 후 현재시점으로 내가(F.V)를 시킨 결과가 되어버린다. 즉, 가격시점 현재 가격을 비교하는 것이 거래사례비교법임에 명심하여야 한다.

4.지역요인 비교

지역요인은 용도지역별로 주로 한다. 그러나 용도지대가 주어지는 경우 용도지대별로 하여야 한다. 왜냐하면 용도지대란 행정적 의미의 구획은 아니지만, 실질적으로 가치형성요인이 유사한 하나의 경계이다. 그러므로 우선적으로 지역요인은 용도지대별로 submarket 을 전제하여 비교하여야 한다.

5.개별요인 및 그 밖의 요인 비교

개별요인은 별 논점이 없다. 그러나 그 밖의 요인에 자주 무언가를 (각주) 처리 하도록 주어지는 경우가 많다. 최근 “call 금리”, “3.30 부동산대책” 등을 등장시켜서 출제자는 그 부분을 단순하게나마 처리할 능력을 묻고 있다.

6.면적

면적은 항상 단가로 나타내는 것이 편하다. 보상에서는 무조건 단가로 나타내는 것이 법정화되어 있지만, 일반평가에서 역시 단가로 비교하는 것이 시산가격조정을 위한 시간 절약이 될 수 있을 것으로 판단된다. 쉽게 눈에 와 닿기 때문이다. 또한 지면의 공간상 시각적 효과 면에서도 보기에는 좋다.

Ⅱ.건물

1.시점수정

월할로 계산하는 것이 편하다. 일할 계산하면 너무 피곤하다. 굳이 큰 논점도 없는 부분에 정확히 하는 것을 죽기 살기로 하여 시간낭비하지 않아야 한다. 일할계산 하라는 출제자의 요구가 없다면 제발 “일할계산할까~ 월할계산할까” 이러한 고민 좀 하지 말기를 바란다. 일할계산으로 시점수정 정확히 한다고 해서 점수 더 주지 않는다.

2.잔가율비교

잔가율비교는 주체부분 부대부분이 있는 경우 지면이 부족하다. 왠만하면 각주처리를 통하여 잔가율 비교치를 산정하고 그 값을 원 식에 대입하는 것이 보기에 좋다.

4.유의사항

사*사*시*개*면 : 이는 재조달원가 산정방법 중 간접법이다.

사*사*시*개*면*잔 : 이는 건물 비준가격 산정 공식이다.

이 양자를 개념적으로 혼돈하는 수험생이 많습니다. 잘못된 용어의 적시가 사소하다 하더라도 이것이 목차화되어 표시된다면 그 분은 반드시 떨어집니다. 기본이 안 갖추어진 수험생의 냄새를 물씬 풍길 수 있는 부분이라고 여겨집니다. 주의 합시다.

Ⅲ.복합부동산

1. 요인비교치

목차로 빼는 것이 보기가 훨훨 좋습니다.

2. 가장 더러운 문제

복합부동산의 가격을 주어지지 않는 경우의 문제도 있습니다. 이때에는 복합부동산의 가격을 수익방식이나 원가방식으로 구하고, 이를 근거로 하여 대상으로 비준하는 아주 더러운 문제가 있으니 참고 하시길 바랍니다. (구 plus 모의고사)

 대쌍비교 자료 예시

=>대쌍비교 자료가 이런 식으로 개별요인을 산정하는 자료로 주어질 수 있습니다. 다음 예시문은 그러한 경우를 상정한 자료입니다. 도로요인과 형상요인의 개별요인을 뽑아보세요.

【문1】부동산 개발업자 A씨는 아래의 상업용나지를 매입하여 부동산 개발을 하고자 감정평가사 B씨에게 개발사업의 타당성을 의뢰하였다. 감정평가사 B씨는 정적 NPV와 확장된 NPV법을 적용하여 개발사업의 타당성을 검토하고자 한다. 아래의 물음에 답하시오 (50점)

(물음 1) 정적 NPV법에 의한 타당성 분석을 행하시오(20점)

(물음 2) 확장된 NPV법에 의한 타당성 분석을 행하시오(25점)

1. 각 옵션의 가치를 산정하시오 (투자연기옵션, 확장옵션, 잔재가치포기옵션, 단계별 포기옵션)

2. 각 옵션을 별도의 매입가격없이 행사할 수 있다고 할 때 각옵션별 타당성 분석을 행하고, 가장 유리한 옵션이 무엇인지 지적하시오

(물음 3) 상기의 결과치를 비교하고, 상기의 결과가 시사하는 바를 기술하시오(5점)

<자료 1> 대상부동산 내역등

   1. 매입대상 토지내역

서울시 관악구 대학동 100번지, 나지, 1,000㎡, 일반상업지역

2. 의뢰목적 : 개발사업 타당성 분석

3. 기준시점 : 2013년 8월 26일

<자료 2> 타당성 분석에 필요한 용어 설명

1. 확장된NPV(=ENPV) = 정적 NPV + 적극적인 경영관리로부터 생성되는 옵션의 가치(Real Option Value)

2. 옵션 : 옵션의 소유자에게 특정한 가격(행사가격)으로 특정 기간(만기)에 특정 자산을 사거나 팔 수 있는 권리를 부여하는 계약

3. 각 옵션의 정의

(1) 투자연기옵션

특정 경제주체가 경제적 가치가 있는 토지나 자원에 대한 임대계약 또는 매수할 수 있는 옵션계약을 보유한 상태

(2) 확장옵션(또는 성장옵션)

일반적인 시장조건과 부동산가격이 처음 예상했던 것보다 나은 것으로 가정할 경우 부동산규모를 확장할 수 있는 옵션

(3) 잔재가치 포기옵션

부동산가격이 크게 떨어지는 경우에 경영자가 갖을 수 있는 프로젝트 포기옵션을 말한다. 이때 기존의 프로젝트를 잔재가치 또는 최선의 대안적 용도의 가치와 교환할 수 있다.

(4) 단계별 투자옵션

일련의 상황변화에 따라 투자를 단계별로 구분하고 경우에 따라서는 사업을 중도에라도 포기할 수 있는 옵션

<자료3> 개발업자 조찬영씨의 상업용건물 건축 및 분양계획

1. 상업용건물 건설 공사는 가격시점 현재 즉시 착수하여 공사를 시작한다. (단위 : 개월)

2. 공사비 : 공사착공시 일시 지불함(공사비는 공사착공시점을 기준으로 산정)

3. 판매관리비 및 공공시설 부담금 : 총분양수입의 10%, 분양완료시 일시지불

4. 개발업자 정상이윤 : 총분양수입의 10% (분양수입과 동시에 발생)

5. 분양규모

6. 분양가격 산정은 가격시점을 기준으로 산정하며, 분양대금은 분양시작, 중간, 완료시 균등 지불된다.

7. 각 호별 효용 격차는 없는 것으로 본다.

<자료 4> 상가건물 분양가격 산정을 위한 자료

1. 분양사례 : 인근지역내에서 1층 103호가 최근 6,400,000원/평(전용면적기준)에 분양된 것으로 조사되었으며, 이는 정상적인 사례로서 표준적이다.

2. 개별요인 비교 (면적 제외)

분양사례는 대상에 비해 층별효용비를 제외한 격차율이 4% 유리하다.

<자료 5> 층별효용비 산정자료

<자료 6> 건설사례

다음은 대상 상업용건물의 건축비용 추계에 사용가능한 정상적인 사례이며, 동 지역의 건축비의 변동 추세는 2006년 이후 년간 2.5%씩 상승한 것으로 조사되었다.

<자료 7> 각 옵션가치 산정 활용자료

1. 부동산 시장의 경기변동에 따라 가격시점 이후 향후 1년간 프로젝트의 총가치가 35%상승 또는 30%하락하는 것으로 가정한다.(부동산가격의 상승 확률은 70%, 하락 확률은 30%임)

2. 옵션가치 = 확장된 NPV - 정적 NPV

3. 투자연기옵션의 가치산정 방법

(1) 1년간 프로젝트의 수행을 연기할 수 있는 권리가 포함된 1년간 토지임차권을 가지고 있으며, 따라서 이 기간후에 부동산가격에 대한 불확실성이 해소되면 이익을 얻을 수 있다고 가정함

(2) 1년후 프로젝트 가치상승 또는 하락에 따른 투자여부에 대한 판단 후 확장된NPV를 산정함

(3) 프로젝트 가치상승 또는 하락에 따른 투자여부 판단방법등

① 가치상승시 : max [A(1년후 프로젝트가치-1년후 투자비용) , B(0)]

=A or B(투자여부)

② 가치하락시 : max [A(1년후 프로젝트가치-1년후 투자비용) , B(0)]

=A or B(투자여부)

③ ENPV : (가치상승확률×A or B + 가치하락확률×A or B)÷(1+할인률)

④ 이하 각 옵션의 가치 및 ENPV는 상기와 유사한 방법으로 산정하되, 각 옵션의 성격에 따라 산식의 유동적 적용이 필요함

4. 확장옵션 가치산정 방법

(1) 투자자는 1년후 추가투자(12억원)에 의해 50% 확장할 수 있는 옵션을 가지고 있다. 따라서 1기말에는 기본규모를 유지하며 운영하거나 또는 추가투자하고 부동산규모와 프로젝트가치를 50%확장할 수 있다.

(2) 1년후 프로젝트 가치의 상승 또는 하락에 따른 투자규모를 확장할지 또는 기본규모를 유지할지를 판단후 확장된NPV를 산정함

5. 잔재가치 포기옵션 가치산정 방법

(1) 기존의 프로젝트를 잔재가치 또는 최선의 대안적 용도의 가치와 교환할 수 있다. 프로젝트의 현재의 잔재가치 또는 대안적 사용가치를 19억원으로 가정할 때 1년후 대안적 프로젝트의 경우 가치상승률은 60%, 가치하락률은 5%이다.(가치상승 및 하락확률은 각각 70%, 30%이며 프로젝트가치와 대안적 사용가치의 변동방향은 동일하다)

(2) 투자자는 프로젝트의 현재 사용가치와 최선의 대안적 사용가치 중에서 극대값을 선택하며 확장된NPV는 기존용도를 계속 유지할지 용도변경을 할지를 판단후 산정함

6. 단계별 투자옵션 가치산정 방법

(1) 프로젝트 수행에 필요한 투자비용중 10억원은 기반설비의 초기투자비용이며 나머지 비용은 1년후에 투자할 수 있다. 투자자는 계속 투자로 더 높은 프로젝트 가치를 얻을 수 있을 때에만 단계별 투자비용을 계획대로 투입한다. 그렇지 않으면 투자를 하지 않을 것이고 따라서 아무런 수익도 없게 된다.

(이러한 경우를 전략적 파산이라고 한다.)

(2) 1년후 프로젝트 가치 상승 또는 하락에 따른 계속투자 또는 지급불능 상태 여부에 대한 판단 후 확장된NPV를 산정함

<자료 8> 각종이율

1. 기대수익률 : 11.0%(월 0.917%)

2. 요구수익률 : 12.0%(월 1%)

3. 시장이자율 : 10.0%

4. 무위험이자율 : 8%(옵션가치 산정시 ①1년후 투자액 변동분 산정시 사용하고 ②할인율로 사용함)

<자료 9> 기타사항

1. 대상 건물의 건축비 산정시 건설사례를 이용하여 건축면적에 따른 건축단가의 변화를 확인하고 보간법을 활용할 것

2. 대상 토지소유자 조용선씨는 대상토지를 25억원에 매입하기를 요구한다.

3. (물음1)에서 산정된 대상 부동산 투자가치를 당해 프로젝트의 초년도 프로젝트가치로 본다. (옵션가치 산정시 활용함)

4. 옵션가치 산정시에는 조용선씨의 매입요구가인 25억원을 초기 투자액으로 본다한다.(옵션가치 산정시 활용)

5. 옵션가치산정시에는 편의상 프로젝트 가치 및 초기투자액등은 백만원 단위로 할 것

6. 확장된NPV(ENPV)는 1년후의 상황만 고려하여 산정함 (1기간 모형)

7. 층별효용비는 100을 기준으로 소수점 둘째자리에서 반올림 할 것.

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각 옵션의 성격이 무엇이고 옵션의 성격에 따라 옵션행사여부 판단방법을 결정하신 후 1년 후 경기상황을 고려하여 옵션행사여부를 판단하시고 그에 따른 ENPV를 산정하는 것이 문제의 포인트라고 생각됩니다.

1. 투자연기옵션

투자연기옵션은 가격시점 현재 투자를 하지 않고 1년 후에 경기상황을 고려하여 투자를 할 것인지 투자를 하지 않을 것인지를 결정할 수 있는 옵션입니다.

따라서 1년 후 투자여부 판단은 1년 후 프로젝트가치가 상승 또는 하락하는 경우를 각각 상정하여 “1년후 프로젝트가치-1년후 투자비용(투자 할 경우 1년후 투자하게 되기 때문입니다.)”의 값이 0보다 큰 경우는 투자하게 되고 0보다 작은 경우는 투자를 하지 않게 됩니다.

투자를 하지 않을 경우에는 ENPV 산정시 -값으로 가중평균 하시는 것이 아니라 투자를 하지 않을 것이므로 “0”값을 두시고 경기상황 발생확률에 따라 가중평균하시면 됩니다.

2. 확장옵션

확장옵션은 가격시점 현재 투자를 한 상태에서 1년후 경기상황을 고려하여 확장을 할 것인지 확장을 하지 않을 것인지를 결정할 수 있는 옵션입니다.

따라서 1년후 확장여부는 경기상승 또는 하락을 각각 상정하여 “1년후 프로젝트가치(확장하지 않은 경우)”와 “1년후 확장했을 경우 프로젝트가치(가치상승한 경우 프로젝트가치 또는 가치하락한 경우 프로젝트가치에 각각 1.05를 곱한값이 됩니다) - 확장에 따른 추가비용”의 값을 비교하여 전자가 크다면 확장하지 않을 것이고 후자가 크다면 확장한다고 보시면 됩니다.

ENPV 산정시에는 확장 또는 확장하지 않는 경우의 프로젝트가치를 경기상황 발생확률에 따라 가중평균하신 후 상기 값이 초기투자비용을 고려하고 있지 않기 때문에 초기투자액을 차감 하시면 됩니다.

3. 잔재가치 포기옵션

잔재가치 포기옵션은 가격시점 현재 투자를 한 상태에서 1년 후 경기상황을 고려하여 1년 후에 다른용도(대안적 용도)로 변경할 수 있는 옵션입니다.

따라서 1년후 용도변경 여부는 경기상승 또는 하락을 각각 상정하여 “1년후 프로젝트가치” 와 “1년후 대안적 용도로 사용할 경우 가치”를 비교하여 전자가 크다면 기존용도로 사용하고 후자가 크다면 대안적 용도로 용도변경을 한다고 보시면 됩니다. 이때 1년 후 대안적 용도의 가치는 가격시점 현재 대안적 용도의 가치에 대안적 용도의 가치변화율을 곱하여 산정하시면 됩니다.

ENPV 산정시에는 상기 값이 초기투자비용을 고려하고 있지 않기 때문에 경기상황 발생확률에 따라 가중평균하신 후 초기투자액을 차감 하시면 됩니다.

4. 단계별 투자옵션

단계별 투자옵션은 가격시점 현재 투자비용의 일부만을 투자한 후 나머지 투자금액은 1년후에 경기상황을 고려하여 투자 할 것인지, 아니면 사업자체를 포기할 것인지 여부를 결정할 수 있는 옵션입니다.

따라서 1년후에 나머지 금액을 투자할 것인지 여부는 “1년후 프로젝트가치(모든 금액을 투자했다고 가정했을 경우) - 1년후 투자비용”의 값이 0보다 크다면 투자하게 될 것이고, 0보다 작다면 사업자체를 포기하게 될 것입니다(이를 전략적 파산이라고 합니다.) 위 산식에서는 가격시점 현재 일부 투자비용은 매몰비용이므로 고려하지 않음에 유의하셔야 합니다.

ENPV 산정시에는 상기 값이 초기 일부 투자비용을 고려하고 있지 않기 때문에 경기상황 발생확률에 따라 가중평균하신 후 초기 일부 투자액을 차감 하시면 됩니다.

<실물옵션 관련 학위논문 및 학술지 LIST>

1. 학위논문

경응수 평가사님 4판에 할인현금흐름분석법은 보유기간 말의 재매도가치가 소득흐름과 함께 현금흐름에 포함되어 분석되므로 소득모형이자 부동산모형이다라고 되어있는데 이게 무슨말인가요?

<초심자용 답변>

DCF법은 모든 형태의 소득흐름, 가치상승하락여부를 모두 포함하는 일반화 된 모형이기 때문에 소득모형이자 부동산모형이라고 애기하는 것입니다. 즉, DCF 모형 중 특정 소득흐름 혹은 특정 부동산가치변동 상황들을 반영하는 특수한 모형이 바로 소득모형이자 재산모형이라는 뜻입니다.

소득모형 기준에서는

소득흐름의 현재가치 + 복귀액(부동산 원본의 가치상승, 하락)의 현재가치를 반영하므로 이는 DCF 모형과 동일한 모형이구요

부동산모형 기준에서는

소득흐름과 복귀액(부동산 원본의 가치상승, 하락분)을 환원이율 형태로 고려하기 때문에 (DCF 모형에서도 소득흐름과 복귀액을 동시에 고려하죠)

DCF법은 소득모형이자 부동산모형이라고 애기하는 것입니다.

<2년차용 답변>

1. 소득모델, 재산모델의 의미

모든 유형의 소득흐름에 대한 현재가치는 컴퓨터를 이용한 할인현금흐름분석법(DCF)으로 구할 수 있습니다. 하지만, 1960년대 ~ 70년대 당시 컴퓨터가 충분히 보급되지 못한 현실에서 복잡한 소득흐름에 대한 할인계산을 간단히 하기 위한 방식들이 연구되었습니다. 그래서 이를 위해 수익과 원본이 일정한 패턴에 따라 변동하는 특정모형을 상정하고 각 모형에 일치하는 간단한 계산방식(공식)을 고안하게 되었는데요. 이것이 AI기준 수익환원법 즉, 평가모형(할인모형)에 의한 평가방법입니다. 평가모형은 장래의 수익발생에 대한 예상에 맞추어 다양한 형태로 고안되어 있으며, 소득모형과 재산모형(부동산모형)으로 대별될 수 있습니다. 당연히 DCF법보다 적은 수의 가정을 전제(premise)로 하며, 적은 수의 가정만큼 적은 자료가 필요하므로, 이 방식이 투자자와 부합할 경우 DCF법 대신 간편하게 적용할 수 있다는 장점이 있습니다.

소득모형과 부동산모델에 대하여 상세하게 가르치는 실무 및 이론강사는 아마 없을 겁니다.

이 모형들은 DCF모형의 특수한 형태이기 때문에 특별히 공식을 사용하지 않고 DCF법으로 풀면 전부다 해결되기 때문에 특별히 공부할 실익이 없기 때문입니다.

(그래서 실무문제 등에서 소득모델 재산모델 관련 문제의 경우 DCF법을 적용하지 말 것이라는 멘트가 나오는 것입니다)

이 모형은 그렇게 큰 의미는 없기 때문에 수험목적을 고려할 때 이런 것도 있구나 하는 정도로만 하시고 절대 깊게 공부하지 마세요.

이 부분을 어렵고 중요한 것처럼 생각하기 쉬우나 감정평가이론에서는 수익환원법의 역사 Part에서 연혁적 의미를 둘 수 있으나, 감정평가실무 및 이론에 있어서는 특별한 의미를 가지고 나온 것은 아니라는 점을 아셨으면 합니다.

 Ⅱ. 소득모형 (Income Model)

소득모형은 “소득”흐름에만 적용이 되며, 따라서 대상부동산의 현재가치를 산정하기 위해서는 소득흐름에 포함되어 있지 않은 복귀액의 현재가치를 별도로 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다. 소득모형은 소득흐름의 유형에 따라 다음과 같이 구분한다.

1. 불규칙변동소득

불규칙변동소득의 경우에는 일반화 모형인 할인현금흐름법(DCF법)을 적용한다. DCF법은 소득모형이면서 동시에 재산모형(부동산 모형)이다. 왜냐하면, DCF법에서는 보유기간 말의 복귀액이 소득흐름과 마찬가지로 현금흐름에 포함되기 때문이다.

2. 균등소득

대상부동산의 순영업소득이 일정액으로 안정적인 때, 즉 균등소득일 경우에 투자자본의 회수에 대한 전제조건에 수익환원법의 적용이 달라진다. 영구환원법, Inwood법, Hoskold법이 있다.

(1) 영구환원법

영구환원법은 소득모형이면서 동시에 재산모형이다. 영구환원법을 적용하는 경우는 두 가지 경우이다.

첫째, 소득흐름이 영구히 매기 정액으로 계속되는 때

둘째, 일정기간 동안 소득흐름이 매기 정액으로 계속되고, 원래의 투자금액이 복귀액과 동일한 때이다,

첫째의 경우가 소득모형이고 둘째의 경우가 재산모형이다.

일정기간 소득흐름이 정액으로 계속되고, 복귀액이 원래의 투자액과 동일하므로 투자자본회수는 부동산 매각시 자동적으로 완료가 되므로 자본회수율은 “0”이다. 따라서 할인율과 종합환원이율은 동일하다.

두 경우 모두 V = 가 된다. [V=부동산 가치, a=순영업소득(일정액), r=할인율(수익률)]

(2) Inwood법

1) Inwood법에서는 소득이 투자원금을 회수하고 투자자에게 적정수익을 보장하기에 충분하며 자본수익, 자본회수에 대한 할인율이 동일하다고 전제한다.

2) Inwood법에서는 자본수익은 점차적으로 감소하며 미회수자본의 일정비율로 자본수익을 계산하는 것이 일반적이다. 요구 자본수익을 초과하는 금액은 투자자본의 회수이며 투자자본의 회수에 따라 미회수자본은 그만큼 감소하게 된다. 소득은 매기 일정하므로 자본수익이 감소하는 부분만큼 기간경과에 따라 원금회수 부분이 증가하게 된다.

3) 또한 투자자본에 대해 일정금액을 자본수익으로 하고, 소득에서 자본수익을 차감한 나머지 금액을 상환기금으로 적립하고 상환기금은 투자자본 수익률(할인율)과 동일한 수익률로 이자가 발생한다고 가정할 수도 있다.

4) 전자의 경우는 미회수투자원금에 대한 일정비율로 적립되고 후자의 경우는 연초투자액에 대한 일정비율 즉 정액이 적립된다. 그러나 연초 소득액, 보유기간, 적립이율이 동일하다면 계산결과는 동일하다.

5) 산식

V = =

상기식에서 은 특히 복리연금현가율이라고 한다. 따라서 매기의 순영업소득에 복리연금현가율을 곱하면 대상부동산의 가치를 산정할 수 있다.

6) Inwood법은 소득모형으로 소득흐름의 가치를 구하는데에만 이용된다. 따라서 소득흐름에 포함되어 있지 않는 복귀액 및 기타의 편익, 비용을 별도로 구하여 Inwood법으로 구한 소득흐름의 현재가치에 합하여야만 대상부동산의 가치를 구할 수 있다.

(3) Hoskold법

1) Hoskold법은 두 종류의 서로 다른 수익률을 사용한다는 점에서 Inwood법과는 다르다. 자본수익률로는 대상부동산의 위험에 상응하는 할인율을 사용하고, 자본회수율로는 무위험률(무위험률로는 보통 3년만기 국공채이율 등을 사용)을 사용하게 된다.

2) 두 종류의 수익률을 사용한다는 점 이외에는 인우드법과 동일하다. 순영업소득의 흐름은 유한하며 매기 순영업소득은 매기 투자자본에 대한 적정수익과 매기 투자자본의 적정회수액의 합과 같다. 매기 투자자본에 대한 적정 수익과 적정회수액은 매기 일정하다.

3) 매기 투자자본의 적정회수액이란 보유기간 또는 경제적 수명이 경과된 후 매기 적립액의원리금(이 때의 이율은 무위험률로서 안전율이라고도 한다) 합계액이 투자자본액과 같도록 하는 일정한 회수액을 말한다.

4) 산식

V =

Inwood법이 보유기간 동안 매기 자본회수액의 투자수익 또는 보유기간 말(혹은 잔존 경제적 수명이후) 매기 자본회수액의 원리금 합계액의 대체투자에 대한 투자수익률과 현재 보유부동산의 투자수익률이 동일하다고 전제하는데 비해, Hoskold법에서는 대상부동산의 투자수익률과 매기 자본회수액의 투자수익률이 다르다는 것을 전제로 하고 있다.

5) 즉, Inwood법에서는 대상부동산의 투자수익 만큼의 수익을 올릴 수 있다. 대체투자안이 많이 있다고 전제하고 있으나, Hoskold법에서는 이를 부정하고 있다. 따라서 Hoskold법은 재투자로 수익성을 연장할 수 없는 광산 등의 소모성자산 평가에 사용된다.

6) Inwood법과 마찬가지로, Hoskold법은 소득모형이며 따라서 소득흐름의 현재가치평가에만 사용된다. 따라서, 대상부동산의 가치를 산정하기 위해서는 Hoskold법에 의한 소득흐름의 현재가치에 따라 소득흐름에 포함되어 있지 않은 복귀액 또는 기타 편익의 현재가치를 합산하여야 한다.

7) 동일한 부동산의 평가에 Inwood법과 Hoskold법을 동시에 사용할 수는 없으며 그 기본전제가 대상부동산 시장의 현황과 얼마나 일치하는지에 따라 하나의 방법을 선택하여야 한다.

3. 정액증감소득

(1) 소득이 매기 정액증감연금 형태인 경우 대상부동산가치는, V = 이다. 여기에서, a는 첫기말의 순영업소득, h는 보유기간 동안 매기 증가액, r은 할인액, d'는 기간 n, 이율 r인 복리연금현가율이다. 정액증가인 경우 h는 양수, 정액감소인 경우 h는 음수가 된다.

(2) 위의 공식 역시 소득모형으로 복귀액 또는 기타편익의 현재가치를 합산하여야 대상부동산의 가치를 추정할 수 있다.

4. 정률증감소득

기말 순영업소득 a, 매년 g의 비율로 증가 또는 감소하는 정률증감연금의 경우 대상부동산의 가치는 다음과 같다.

V =

Ⅰ

Ⅲ. 재산모형 (Property Model)

1. 개설

(1) 소득모형과 재산모형의 차이점

1) 소득모형

소득모형에서는 대상부동산의 가격상승이나 하락을 고려하지 않는다. 소득모형에서는 대상부동산 투자자본을 보유기간 중에 전액 회수하는 것으로 하고 보유기간 말의 복귀액에 대해서 별도로 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여 대상부동산의 가치를 추정한다.

2) 재산모형

대상부동산의 가치상승 혹은 하락을 소득흐름과 함께 고려하여 자본환원이율을 산정한다. 이렇게 구한 자본환원이율을 이용하여 부동산평가의 일반식인 부동산가치 = 소득/자본환원이율에 의하여 부동산의 가치를 구한다.

(2) 직접환원법과의 차이점

재산모형에서 자본환원이율은 결과적으로 직접환원법에서의 자본환원이율과 동일하다. 그러나 자본환원이율을 구하는 방법이 서로 다르다.

직접환원법에서 자본환원이율은 투자자의 투자수익률로 구분하지 않고 시장자료를 이용하여 직접 도출된다.

그러나 재산모형(부동산모형)에서는 투자자의 투자수익률, 자본회수율을 구분하여 자본환원이율을 구한다.

즉, 명시적으로 투자수익률, 자본회수율을 고려하게 된다. 그렇다고 수익환원법이 시장자료를 무시한다는 것은 아니다.

오히려 재산모형은 부동산시장에서 부동산투자자의 의사결정과정을 가장 현실적으로 반영하고 있다.

(3) 투자자의 의사결정

부동산 투자자들은 부동산 투자시 Inflation hedge (방어)여부 또는 hedge 이상의 부동산가치 상승에 대한 기대감 등에 영향을 받는다. 투자자가 부동산가치상승을 기대할 때 투자수익률이 자본환원이율보다 더 클 것이라고 생각한다.

부동산 가치가 폭등할 때에는 자본환원이율이 하락한다. 부동산 가치상승이 예상됨에 따라 자본환원이율이 낮더라도 부동산을 구입하게 된다.

왜냐하면 앞으로 부동산 가치 상승이 낮은 자본환원이율을 만회할 수 있다고 투자자가 예상하기 때문이다.

따라서 부동산 가치 상승국면에서는 자본환원이율이 하락하고 수익률과의 격차는 커지게 된다.

(4) 산식

부동산 가치의 상승 혹은 하락이 예측될 때 환원이율 R, 보수율 Y, 부동산 가치증감율을 ∆라면, <R = Y - ∆a>가 된다.

여기에서 ∆a는 부동산가치의 증감율을 연간 증감율로 전환시키는 전환계수이다. 상환기금율, 즉 연간 자본회수율과 같은 것이다. 보유기간말에 부동산 가치가 일정 비율로 상승하였을 때 연간으로는 몇 % 상승하였는지 환산시켜주는 계수이다.

2. 균등소득

(1) 부동산가치의 증감이 없는 균등소득

소득과 부동산가치가 일정할 때 대상부동산의 가치는 영구환원법을 이용하여 구할 수 있다. 자본환원율 공식 R = Y - ∆a에 따르면 부동산가치의 변화율 ∆a가 0이므로 R = Y가 된다.

(2) 부동산 가치의 증감이 있는 균등소득

보유기간(n기간) 동안 부동산가치의 증감이 있을 것이라 예측될 때, 자본환원이율 R은 전환계수 a, 수익률 Y, 기간 n에서의 상환기금률과 동일하므로 R = Y - ∆a을 사용하여 구할 수 있다.

3. 소득 및 부동산가치의 정액증감

소득과 부동산가치가 매기 정액으로 증가 혹은 감소한다고 예측될 때, 직선법을 사용하여 부동산가치를 구할 수 있다. 즉, Y = Y - ∆ × 1/n 에 의한다. 직선상각율은 대상부동산 보유기간의 역수가 된다. 예를 들어, 보유기간이 25년이라면 연직선상각율은 1/25, 즉 4%가 된다.

소득 및 부동산가치가 정액으로 증감하는 경우에 대상부동산의 가치가 100% 하락한다는 것은 보유기간이 대상부동산의 잔존 경제적 수명과 같다는 것을 의미하며, 반대로 대상부동산의 가치가 100% 상승한다는 것은 대상부동산의 가치가 배로 증가하는데 소요되는 시간과 대상부동산의 보유기간이 일치한다는 것을 의미한다.

(1) 전통적 정액상각(직선법)

직선법에서는 투자자본을 대상부동산의 경제적 잔존수명 동안 매기 균등액으로 회수하고, 순소득은 매기 균등액의 자본회수액과 미회수자본에 대한 투자수익으로 구분이 가능하다. 즉, <순소득 = 자본회수액(일정) + 미회수자본에 대한 일정율의 투자수익>이 된다.

그러므로 순소득은 매년 일정율로 감소하게 된다. 전통적 정액상각은 건물, 광산 등 소모성 자산의 투자에 주로 이용된다.

(2) 직선법 개념의 확장

전통적인 직선법의 전제조건 중 일부를 완화하여 직선법의 적용방식을 확장할 수 있다.

첫째, 전통적인 직선법에 있어서는 일정액(정률)으로 소득이 꾸준히 감소한단는 것을 전제하고 있으나 일정액으로 꾸준히 증가하는 경우를 포함하도록 확장할 수 있다. 이러한 전제조건의 완화로 감가성 자산뿐만 아니라 증가성 자산에도 직선법을 적용할 수 있다.

둘째, 전통적인 직선법에 있어서는 대상부동산의 잔존 경제적 수명동안 대상부동산을 계속해서 보유하고 있는 것을 정할 수 있도록 확장할 수 있다.

전통적인 직선법에서는 투자자본의 완전한 회수와 요구되는 투자수익을 충족시켜야 하지만, 확장된 직선법에서는 매년 정액으로 투자자본을 회수할 것을 전제로 하지 않으며 경제적 수명 이내의 일정시점에서 대상부동산을 매각하여 투자자본의 일부 혹은 전부를 회수하는 것을 전제로 한다.

4. 소득 및 부동산가치의 정률증감

소득 및 부동산가치가 정률로 증감하는 경우에는, R = Y - ∆a에서, ∆a를 소득 및 부동산가치의 연간 변화율을 가리키는데 복리라는 것을 나타내기 위해서 CR로 대체하면, R = Y - CR 로 된다. 소득 및 부동산가치가 증가할 때는 CR은 (+), 감소할 때는 (-)가 된다.

<다년차 용 심화학습용 답변>

1. AI기준 수익환원법이 감평수험가에 소개된 경위

1993년 한철호 CPA가 지은 <소득접근법의 이해>라는 책을 임재만 평가사님(17회 실무출제위원, 現 세종대학교 산업대학원(eMA) 부동산학과 주임교수)께서 수정, 보완하여 낸 개정판이 1999년에 나오면서 부터입니다. 이후 2001년 (구)PLUS감정평가실무, 2003년 鑑定評價實務講義 (당시 2판 , 2012년 현재는 6판이 나와있음)등에 수록되게 된 것입니다.

2. 소득모델 중 정액 증감모델과 J-factor 와의 차이점

(1)  정액증감모델의 경우 소득이 매기 정액으로 증감한다는 것입니다 

(소득 증감형태가 직선형)

예를 들어 첫해의 순영업소득이 10만원이고 매년 1만원씩 증가한다고 할 때

2년째에는 11만원 , 3년째에는 12만원이 되는 식입니다

(2)  J-계수의 경우는 저당지분환원법에서 순영업소득 혹은 환원이율을 안정화시킬 때 사용되는 것으로서 순영업소득이 감채기금형식으로(반드시 이 표현이 들어가야 함) 매기 일정액씩 누적적으로 증감(기간말 몇 %증감했는지 여부가 꼭 표현되어야 함. 이 사항을 전제로 하여야 J계수를 적용할 수 있음)하는 경우 활용하는 것입니다. (일정액이라는 표현을 썼으나 감채기금형식으로 누적적으로 증감하므로 실제 소득증감형태는 곡선형이 됩니다)

지분수익률을 0%로 단순화 하여 생각해보면

0기 소득이 100,000원

기간말 재매도시 전체 소득의 변화율은 50%라 하면

(즉, 10기 소득은 150,000원)

매기 증가되어야 할 순영업소득은

감채기금형식으로 증가한다고 하면

(여기서 감채기금형식으로 증가한다는 의미는 자본회수법중 감채기금법 재투자 형식과 논리가 유사한 모습을 보이기 때문에 감채기금형식으로 증가한다고 표현한 것)

5,000원에다가 SFF(0%,10) (FVF(0%,10)=5이므로 이의 역수인 1/5)를 곱한 500원이 매기 순영업소득의 증가분이 됩니다

따라서 매기 500원씩 증가하면

1기 소득은 10,500원

2기 소득은 11,000원

3기 소득은 11,500원

...

9기 소득은 14,500원

10기 소득은 15,000원 이 되는 것이죠

예를들어 2기 순영업소득 11,000원은

△a * SFF(0%,10) = 500

2기 순영업소득의 증가분 1,000원은

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원을 합쳐 나오게 됩니다

즉, △a * SFF(0%,10) * FVAF(0%,2)의 의미입니다

1기 소득의 500원, 2기 소득의 500원 4기 소득의 500원을 더한 2,000원만큼

순영업소득이 증가한다는 의미입니다. 즉 4기라면 FVAF(0%,4)를 곱하는 것이죠.

지분수익률을 10%라고 하고 이를 일반형으로 표시하면

t기의 순영업소득 증가분 = (n기 순영업소득 - 0기순영업소득) * SFF 10%,n * FVAF10%,t

의 형태가 될 것입니다.

이 의미를 이해하고 나서 J-계수 산식을 증명하는 산식 보면 J 계수에 대한 이해가 용이할 것으로 생각합니다.

미국식에서 pgi - 공실및불량부채충당금 + 기타소득

하면 egi에서 영업경비 빼면 noi잖아요 ㅠ

근데 영업경비에 첨가해야 할항목에 수선비,

대체충당금, 공실및불량부채충당금, 관리비,

재장식비 및 유지비

이러케있습니다. 그런데 유효조소득구할때 공실및

불량부채충당금을 뺐는데 영업경비에서 왜

또빼나요? 문제에선 영업경비에 첨가하는게

나오진않지만 실무이론기본서를 보면 저렇게

나와있네요 ㅠ

이 사항은 안정근 교수님 부동산 평가이론 (原典)에 나오는 내용입니다. 

일반회계와 달리 부동산 회계에서는 공실 및 불량부채 충당금 (V&L)을 영업경비로 취급하지 않고, 바로 PGI에서 고려합니다.

보통은 공실이 발생하지만, 만약 특정연도의 점유율이 100% (공실률 0%)라면, 일반회계상 재무제표에는 공실로 인한 손실을 반영하지 않지만,

감정평가를 위한 부동산회계에서는 비록 당해 연도에는 직접적인 지출이 없었다고 하더라도 부동산의 잔존경제적 수명동안 발생할 것으로 예상되는 정상적 공실률 (일명 자연공실률) 과 불량부채로 인한 손실을 공제해야 합니다.

영업경비에 첨가해야 할 항목이라고 하여 수선비, 대체충당금, 공실 및 불량부채충당금, 관리비, 재장식비 및 유지비등을 언급하는 것은

일반회계에서는 이러한 항목에 해당하는 지출이 없을 경우에는 빠지게 되지만, 부동산회계에서는 빠뜨리지 말고 고려하라는 의미입니다.

예를 들어 수선비의 경우 건물의 경제적 내용연수 동안 예상되는 합리적인 수선비를 구하고 , 특정연도에 수선비가 전혀 지출되지 않았더라도 0으로 기록하지 않고, <평균> 수선비를 계상하는 것이죠.

통상적으로 자연공실률은 시장상황이 안정되어 있는 경우 5%내외에서 책정하는 것이 보통이고 시장상황에 따라 달라질 수 있습니다.

공실 및 불량부채 충당금 (V&L)을 영업경비로 취급하지 않고, 바로 PGI에서 고려하시되, V&L이 별도로 제시되지 않았거나, 특별히 자연공실률을 고려하지 말라는 언급이 없는 한 자연공실률(Natural Vacancy Rate)을 고려하여 문제를 해결하면 될 것입니다.

<감정평가실무 17회 1번 기출문제 중 일부>

<자료 7> 대상부동산 시장임대료

1. 시장임대료는 월세 형태로 건축 연면적 기준으로 징수하며, 관리비 등 다른 부대경비는 지불하지 않음

2. 대상부동산의 공실률은 모두 0%라고 가정하고, 순영업소득 산정시 자연공실률을 고려하지 말 것

3. 임대사례 : 거래사례와 동일한 부동산으로 임대내역 등은 다음과 같음

기호 1 건축물이 2004.4월 신축된 것이므로

문제에 나와있지 않지만

건축물 소유자가 조합원인 경우 이는 신발생 무허가건물이 되어 종전자산평가액에서 제외되며

건축물 소유자가 비조합원인 경우 수용보상의 대상이 되지만

이 역시 종전자산 평가액에서는 제외됩니다.

신축일자를 89.1.24 이전으로 수정하여야 한다

(답안을 수정하는 것 보다는 이게 더 나음)

<종전자산 평가에 포함시킬 무허가건축물에 대한 판단기준>

.)

기존무허가 건축물인지 신발생 무허가 건축물인지는 보통 기준이 되는 것이 서울시 도시 및 주거환경정비조례입니다.

예전에는 서울특별시(1981.12.31), 부산광역시 등 각 지자체별로 기존 무허가 건축물, 신발생 무허가 건축물 구분의 기준이 상이하여 어느 지역을 기준으로 하느냐에 따라 종전자산평가대상 여부가 달라졌는데요.

(17회 2번 출제당시 이 부분에 대하여 논란이 있었음)

종전자산평가가 토지보상법을 준용하고 있고

(보상평가 방법을 준용한다는 것이지 엄밀히 애기하면 종전자산 평가는 보상평가가 아님)

토지보상법에서는 무허가건축물 기준을 1989.1.24로 하기 때문에

이를 고려하여 현재는

1989.1.24기준 당시의 무허가 건축물 (미사용승인 건축물 포함)중 조합정관에서 정한 건축물이면 종전자산평가 대상이 되는 것으로 통일되었습니다.