陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

기획재정부 - 토지등기부는 존재하지 않으나, 토지대장에는 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지가 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에 해당되는지(「국유재산법 시행령」 제75조제2항 등 관련)

안건번호

11-0708

회신일자

2012.03.22

1. 질의요지

가. 토지등기부는 존재하지 않으나, 토지대장에는 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지가 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에 해당되는지?

나. 토지등기부는 존재하지 않으나, 토지대장에는 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지를 관할 지방자치단체에 신고하였는데, 위 토지가 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에 해당되지 않아, 추후 「민법」 제1053조 내지 제1058조의 절차를 거쳐 국가에 귀속되는 경우, 위 신고자에게 「국유재산법」에 따른 보상금을 지급할 수 있는지?

2. 회답

가. 질의 가에 대하여 토지등기부는 존재하지 않으나, 토지대장에는 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지는 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에 해당되지 않는다고 할 것입니다.

나. 질의 나에 대하여 토지등기부는 존재하지 않으나, 토지대장에는 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지를 관할 지방자치단체에 신고하였는데, 위 토지가 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에 해당되지 않아, 추후 「민법」 제1053조 내지 제1058조의 절차를 거쳐 국가에 귀속되는 경우에는 위 신고자에게 「국유재산법」에 따른 보상금을 지급할 수 없다고 할 것입니다.

3. 이유

가. 질의 가에 대하여 「국유재산법」 제12조제1항 및 제77조제1항에서는 총괄청이나 중앙관서의 장은 소유자 없는 부동산을 국유 재산으로 취득한다고 하고 있고, 소유자 없는 부동산을 발견하여 정부에 신고한 자에게는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보상금을 지급할 수 있다고 규정하고 있는데, 같은 법 시행령 제75조제2항에서는 법 제77조에 따른 보상금의 지급 또는 양여의 대상이 되는 소유자 없는 부동산은 등기부 등본 또는 지적공부에 등기 또는 등록된 사실이 없는 재산이거나 그 밖에 소유자를 확인할 수 없는 재산으로서 국가가 그 사실을 인지하지 못하고 있는 재산이라고 규정하고 있는바, 위 규정의 문언상 등기부 등본 또는 지적공부에 등기 또는 등록된 사실이 있는 재산은 소유자 없는 부동산에 해당될 수 없다고 해석되고, 그렇다면 지적공부에 일정한 자의 소유로 등록된 사실이 있다면 해당 재산은 소유자 없는 부동산에 해당될 수 없다고 할 것인데, 이 사안 토지의 경우 지적공부인 토지대장에(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제2조제19호) 국가 외의 자가 소유자로 기재되어 있으므로 소유자 없는 부동산에 해당되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다.

특히, 「국유재산법」 제12조제3항에서는 총괄청이나 중앙관서의 장은 소유자 없는 부동산을 취득하려면 같은 조 제2항에 따른 기간에 이의가 없는 경우에만 같은 조 제2항에 따른 공고를 하였음을 입증하는 서류를 첨부하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 지적소관청에 소유자 등록을 신청할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 제88조제2항에서는 「국유재산법」 제8조에 따른 총괄청이나 관리청이 같은 법 제12조제3항에 따라 소유자 없는 부동산에 대한 소유자 등록을 신청하는 경우 지적소관청은 지적공부에 해당 토지의 소유자가 등록되지 아니한 경우에만 등록할 수 있다고 규정하고 있는바, 이러한 규정에 비추어 보더라도 「국유재산법 시행령」 제75조제2항에서의 보상금 지급의 대상이 되는 소유자 없는 부동산에 지적공부인 토지대장에 소유자가 기재되어 있는 토지는 해당되지 않는 것으로 해석됩니다.

따라서, 토지등기부는 존재하지 않더라도 토지대장에 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지는 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에 해당되지 않는다고 할 것입니다. 나. 질의 나에 대하여 「국유재산법」 제12조에서는 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득하도록 하면서, 같은 법 제77조제1항에서는 소유자 없는 부동산을 발견하여 정부에 신고한 자에게는 보상금을 지급할 수 있도록 하고 있습니다. 그런데, 「국유재산법」 및 그 하위 법령에서는 신고 및 보상금의 지급 대상이 되는 소유자 없는 부동산에 관하여 명시적으로 규정하고 있고(시행령 제75조제2항), 그 신고 방법 및 절차(시행령 제75조제3항, 시행규칙 제52조), 신고재산에 대한 조사(시행규칙 제53조 및 제54조), 신고 및 조사에 따른 국가귀속의 절차(법 제12조제2항 및 제3항, 시행령 제7조), 보상률(시행규칙 제56조) 등에 관하여 정하고 있는바, 그렇다면 「국유재산법」 제77조에 따른 보상금 지급은 신고 및 보상금의 지급 대상이 되는 소유자 없는 부동산을 같은 법이 정하는 절차 및 방법에 따라 신고를 하고, 그에 대한 조사를 거쳐 같은 법에 따라 국가에 귀속되는 경우를 전제로 한 것으로 보아야 할 것이고, 이와 달리 피상속인의 친족 기타 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 그 절차가 개시되도록 하고 있어 신고 및 보상금 제도를 예정하고 있지도 않을 뿐만 아니라 국가로 귀속되는 절차에 관해서도 별도의 규정을 두고 있는 「민법」 제1054조 내지 제1058조에 따라 국가로 귀속되는 경우까지 「국유재산법」에 따른 보상금이 지급되어야 된다고 보기는 어렵다고 할 것입니다.

따라서, 토지등기부는 존재하지 않으나, 토지대장에는 국가 외의 자 소유로 등록되어 있는 토지를 관할 지방자치단체에 신고하였는데, 위 토지가 「국유재산법」 제77조 및 같은 법 시행령 제75조제2항에 따른 소유자 없는 부동산에서 해당되지 않아, 추후 「민법」 제1053조 내지 제1058조의 절차를 거쳐 국가에 귀속되는 경우에는 위 신고자에게 「국유재산법」에 따른 보상금을 지급할 수 없다고 할 것입니다.

관계법령

국유재산법 시행령 제75조

국유재산법 제77조

국유재산법 제12조

안녕하세요?

1) (흔히) 일본방식에서 상각후 환원이율에 대응하는 상각후 순수익 산정시 감가상각비..?

    ①  재조달원가*1/전내용년수

    ②  현재잔존가격*1/잔존내용년수

흔히(?)라고 말씀하신 일본방식이 무엇을 말하는지 제 소견이 짧아 잘 모르겠습니다.

(여기서 말하는 일본방식이라는 것은 본래의 복합부동산의 수익가격을 구하는 방법중 직접환원법 (상각전 순수익 / 상각전 환원이율) 이외에 실무상으로 상각후 순수익 / 상각 후 종합환원이율 (상각 후 종합환원이율)이라는 개념은 있을 수 없음)으로 복합부동산 가격을 산정하는 것을 말함. 초기 공인감정사 문제에 이러한 모습이 자주 보이며 일본 부동산 감정평가기준에서도 이러한 모순을 인식하여 상각 전 개념으로 통일하여 개정하였음.  질문자가 이러한 표현을 쓰는 것으로 보아 아마도 상당히 오래전에 공부를 시작했거나 오래된 다년차로 판단됨 ^^ 陰陽和平之人 註 ) 

일본의 감정평가 방식 중 수익방식은

제가 알고 있기로 우리나라 감칙 제12조와 동일하게 규정되어 있는 것으로 알고 있습니다. 즉, 전통적인 직

접환원법뿐만 아니라저당지분환원법 등 유기환원방식을 편의상 모두 직접환원방식으로 규정하고 있습니

다. 이는 환원율을 구성요소에 따라 자본수익률과 자본회수율로 구분하고, 이를 시장에서 추출하는 방식과

평가사가 직접 계량하는 방식으로 구분하는 AI의 방식과 가장 크게 차이나는 방식입니다. 즉 우리의 직접환

원법 중 일부를 AI에서는 '수익환원법' 으로 규정하고 있으며 이 경우의 수익환원법이란 명칭은 수익성의

원리에 의하여 가격을 구하는 방법을 통칭하는 우리 감칙상 표현인 '수익환원법'과 그 의미가 다릅니다.

질문하신분은 분명 한국분 이실텐데 현 감칙상 직접환원법의 내용을 일본방식이라고 하시는 것은 좀 어색하지 않나 하는생각이 듭니다. 감가상각비라고 표현하셨으나, 수익방식에서의 감가상가비는 회계학에서의 감가상각비와 의미가 전혀 다릅니다.

즉 손익계산서랑 수익과 비용의 대응이라는 측면, 재무상태표상 취득이후 장부상 평가를 위한 감가상각비와는 달리 정상가격(시장가치)를 구하는 감정평가상 수익환원법에서 적용하고 있는 감가상각비는 "발생감가"의 개념입니다.

이는 원가법에서 적용하는 감가수정과 그 의미가 유사합니다. 원가법은 가격시점 당시 대상물건을 재조달하는데

소요되는 적정원가의 총액에서 "감액하여야 할 요소"를 공제하여 가격을 평가합니다. 여기서 감액하여야할 요소는

재조달이후 가격시점까지 일어나는 물리적, 기능적, 경제적 등의 형태의 "가치하락요인"을 평가시점 그 순간에 바로 반영시킵니다.

이를 급속감가라고도 합니다. 즉 과거로부터 지금까지 일어난 실제 가치 하락분인 "발생된 감가"의 인식을 감가수정의 과정으로 수행하고 있습니다.

이와 대응되는 것이 수익환원법시 감가상각비의 처리인데, 대상물건에서 기대되는 수익은 기본적으로 자본에 대한수익(return on capital)과 자본의 회수(return of capital)로 이루어져 있습니다. 우리가 돈을 빌려줄때도 이자를 받아야 하는 것은 당연지사고, 또 하나 중요한 것이 빌려준 원금의 안전한 회수가 아니겠습니까? 대상물건에 자본을 투자한 투자자가 대상물건으로부터 두 가지 형태의 수익을 기대하는 것은 당연한 일입니다. 이 중 자본의 회수는 필연적으로 대상 물건이 앞으로 남은 잔존경제적 내용년수 동안의 "발생감가"와 관련하여 산정하게 됩니다.

전통적인 평가방식의 사고방식은 부동산은 시간의 경과등에 의하여 취득이후부터 가치가 하락한다는 것 입니다.

따라서 가치 하락액만큼 자본을 회수하여야 하며 이를 어떤식으로든지 수익이나, 환원율에 반영시켜야 합니다.

이에 대한 연구가 가치가 일정액식 직선적으로 하락함을 가정하는 직선법, 안전자산에 재투자하고 수익이 일정함을전제하는 상환기금법, 동일자산에 재투자하고 자본수익률과 자본회수율을 별도로 구분하지 않고 한번에 처리하는 연금법 등이 이루어졌습니다.

실제 부동산의 가치가 시간의 경과등에 의하여 어떤 속도로 하락하는 지는 개별 부동산마다 다르겠으나, 몇몇 케이스로 이론화시켜 실제 평가업무에 적용하려는 자본환원방법이며, 자본수익률은 동일하나

오직 자본회수율에 따라 좌우되는 방법으로서 오늘날까지 별도의 자본환원방법으로 유지되고 있는 방법들 입니다.  

일부 책에서는 이러한 방법들을 자본환원방법이 아닌 자본회수방법이라고 서술하고 있는 경우가 있습니다, 자본환원방식의관점에서 보면 자본환원방법이고, 자본회수의 관점에서 보면 자본회수 방법이라고 볼 수 있습니다.

질문으로 돌아와서, 상각후 순수익을 구할경우의 자본회수액을 직선법으로 구할경우 적시하신 산식 중 어떤 산식을 적용하여도 무방합니다.  그 이유는 단순히 수리적인 현상인데, 조금만 고민해 보시면 잘 아실 수 있을 것이라 생각됩니다.

2) DCF법에서 영업소득세 과세대상소득산정시 감가상각비..?

     ①  재조달원가*1/전내용년수

     ②  현재잔존가격*1/잔존내용년수

제가 상기에서 발생감가에 대해서 장황하게 설명한 이유는 2번 질문 때문입니다. 질문하신분께서 여러가지 의미로 시용되는 "감가상각비" 를 혼동하시는 것든 아닌가 하는 기우 때문입니다. 잘 아시리라 생각되지만, 1번 질문의 직접환원법적용시 자본회수액(미래에 대한 발생감가)과 DCF법 의 적용과정중 세금산정을 위한 감가상각비는 그 의미가 상이합니다.

후자의 감가상각비는 세무상 공제대상입니다. 즉, 회계상 감가상각비의 의미입니다. 회계상 감가상각비는 취득원가에 법령에서 정해진 방법으로 감가상각비를 구합니다. 만약 정액법을 쓴다면 취득원가를 기준으로 매년 일정액씩 감가상각비로 계상하게 됩니다.

따라서 상기 식에서 1번 식이 적용가능하며, 2번 식은 이론상 맞지 않습니다.(하지만 수리적 금액은 동일합니다) 단 1번식도 취득가액에 재조달원가랑 동일하다는 전제가 있어야 합니다. 이론상 취득원가와 재조달원가는 그 의미가 상이합니다.

결국 1,2번 질문 모두 1번식을 사용해야 하나, 1번식은 평가이론상 직선법이고 2번식은 회계상 정액법을 의미합니다.  

현문우답이었습니다.

陰陽和平之人 註

1, 2 번 문제는 종전에도 일부 수험생들이 종종 질문을 올렸던 사항이다.

(게시판 검색으로 확인하기 바람)

일부 수험서에 2번식을 활용하여 문제를 풀어놓은 것들이 발견되기 때문이다.

소싯적에는 이러한 문제들로 정말 많은 고민의 시간을 투자했지만,

결론적으로 감정평가실무에 국한해서 애기한다면 전혀 실익이 없다.

감정평가이론쪽으로는 의미를 둘 수 있으나 너무 의미를 두면 정말 멘붕된다.

김사왕입니다. 일단지 여부는 사경행합가타의 판단을 거쳐 상당히 까다롭고 정확하게 이루어 져야합니다.

결론부터 말해서 일한 기출1번은 일단지가 아닙니다. 그러나 출제위원은 전체 필지를 한번에 비교

하도록 문제를 구성했습니다. 다소 논리적 이론적으로 흠결을 가지고 있다고 볼 수는 있겠습니다.

다만, 현업에서는 각 필지별 연관성을 고려하여 일괄평가(일단지와는 다름)를 하고 있어 이런 측면에서 접

근한 것 입니다. 명세표나 보상평가조서를 작성할때 별도의 각각의 개별물건 가격을 제시하지 아니하고 일

괄로 전체(통) 가격을 기재합니다. 이때 단가란에 "일괄"이라고 기재하고 금액란에는 총액을 기재합니다.

이런 측면으로 이해하시면 될 것 같네요

정확히 일단지에 부합하다고 볼수도 있는지는 잘 모르겠으나 자료에 12(기타)3번에서 보면 일단지

로 풀라고 다시 한번 확인시키는 문구인거 같습니다. 용도상 불가분의 관계에 해당한다는 뜻이겠

죠..-->실제 시험장에서 이러한 문구를 보면 다른거 생각하시지 마시고 바로 일단지로 보시는게 본

인께 유리합니다..의뢰내역에서 <자료2>에서 토지이용상황부분에 보시면 기호(5.6)은 잡종지와 도로부

분의 경계가 명확하지 않다하고, -형상,지세-에서도 본건전체기준으로 되어 있고, <자료10> 개별요인 비

교치도 전체기준으로 되어있습니다 이러한 각부분에서 도로부분에 대한 다른 언급이 없기에 도로부분으로

포함한 전체를 기준으로 풀라는 채점자의 의도로 보여집니다... 잡종지와 경계확인이 불가능하다는 것은

도로부분의 토지가 어떤 형상, 지세인지 어디에 위치하는지 등을 확정할수 없기에 따로 보지 말라

는 뜻이겠죠 실무 문제를 보실때 당연히 꼼꼼하게 보셔야죠 하지만.. 너무 꼬아서 생각하시는 분들도 계십

니다.. 단순히 보면 그냥 이렇게 풀면 되는대... 여기에서 이게 말이 되나 나혼자 튀어 볼까? 이런 생각하시

는 분들이 계시는대 이런 생각은 도박입니다.. 모 아니면 도죠.. 그냥 주어진대로 푸는게 점수획득에 유리하

다고 보여집니다

일단지의 경우 가치가 다른 경우에는 각각을 구분하여 평가 할수 있나요?

용도상 불가분 관계에 있다하더라도 가치가 다르게 형성 될수도 있다는 생각이 들고

충분히 구분평가도 할수 있다고 생각이 들어서 이렇게 질문올립니다^^;;

그리고 만약 가능하다면 그 구분되는 각 필지의 물적사항을 일단지를 기준으로 파악하고

면적사정해서 평가하면 되는지요..

2필지가 상업용 건물로 쓰고 있는 경우, 용도지역이 다르거나,, 또는 도시계획시설도로에 저촉된 경

우, 구분하여 평가합니다. 일단지 개념이라고 뭐든지 다 싸그리 동일하게 평가하는것이 아님에 유

의하심됩니다. 저도 공부할떄 이게 참 궁금했는데..ㅋㅋ ㅋㅋ 케이스바이케이스라 실무가 어려운듯 합니

다. 유연하게 보시고, 이런 호기심은 아주 좋은 면인거 같습니다.~ (윤수현 평가사의 의견)

부동산 가격형성에 미치는 영향은 무수히 많지만, 현실적으로 공법상 제한 사항이 감정평가에서는 가장 중요하며 감정평가 실무에서도 가장 중요한 평가 고려사항 중의 하나이다. 일반평가든 법정평가든 모두 법령을 바탕으로 한다.

(감정평가실무 와 감정평가이론 및 감정평가 및 보상법규 세 과목이 연결되는 것은 바로 이런 의미이다.)

비교 표준지는 도시계획시설(광장, 도로)에 이중저촉(중복저촉)이며, 본건은 도시계획시설(도로)에 저촉일 경우를 가정할 시 행정적조건에서 도시계획시설로 인한 격차율을 두어야할런지, 그렇지 않으면 격차율을 1로 할지? (단, 다른 개별적 요인은 동일하다고 본다)

도시계획시설 "도로"와 "광장"은 토지가격비준표상 격차율은 85%로서 동일하며 중복저촉의 경우는 제한의 정도가 심한것을 기준으로 하므로 (이 경우는 둘 다 개별적 제한 사항이다) 본건의 경우는 개별요인중 행정요인은 1.000이다.

참고로 2012년 표준지공시지가 조사평가업무요령중 도시계획시설편을 보면 한필지가 둘이상의 도시계획시설에 저촉되는 경우에는 제한의 정도가 심한 번호(코드)를 1개만 기재하도록 되어 있다.

담보평가지침 제18조【도시계획시설에 저촉된 토지】 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설에 저촉되는 토지는 그 도시계획시설에 저촉된 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가하고, 저촉된 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 그 도시계획시설의 저촉으로 인한 제한정도에 따른 적정한 감가율 등을 고려하여 평가한다.

② 토지의 일부면적이 도시계획시설에 저촉되는 경우에는 그 저촉부분과 잔여부분을 구분하여 평가하거나 저촉부분과 잔여부분의 면적비율에 의한 평균가격으로 평가가격을 결정한다. 다만, 도시계획시설에 저촉되는 부분의 면적비율이 현저하게 낮아 토지의 사용수익에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 것으로 볼 수 있으며, 잔여부분의 면적비율이 현저하게 낮아 단독으로 효용가치가 없다고 인정되는 경우에는 전체면적이 도시계획시설에 저촉된 것으로 본다.

③ 제1항 후단의 규정에 의한 감가율은 가격시점 해당연도의 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정한다.

④ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 가까운 장래에 공익사업의 시행으로 국가기관 등으로부터 보상금을 지급받을 것이 확실시 되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 평가할 수 있다.

제19조【기타 공법상 제한을 받는 토지】 ① 공원, 유원지, 개발제한구역, 재개발구역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 기타 이와 유사한 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가하고, 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 그 공법상 제한정도에 따른 적정한 감가율 등을 고려하여 평가한다.

② 제1항 후단의 규정에 의한 감가율은 가격시점 해당연도의 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정한다.

cf)

참고로 법령보다 하위이나 담보평가지침보다 우선적용되는 각 금융기관에서 지정하는 업무협약서에 따르면

담보평가시 도시계획시설 저촉토지는

국민은행, 외환은행, 우리은행  "감안하여 평가"하도록 하는 것을 원칙으로 두고 있고

농협, 수협, 신한은행, 제일은행, 하나은행, 씨티은행, IBK 기업은행등은 "평가제외"를  원칙으로 하고 있다.

실제 감정평가실무 문제에 이 같은 사항이 나올시 이러한 업무협약상의 내용은 <기타사항> 부분에 제시할 것이니 문제를 풀시 이 같은 사항을 잘 검토하여야 할 것이다

•질의회신 •

자연녹지지역에서 주거지역으로 용도지역이 변경된 “전”에 대한 토지이용상황

인근지역의 주된 용도토지의 이용상황이 주거지인 전․답․임야 등의 경우 주거나지로, 농경지, 임야인 경

우 전․답․임야 등으로 조사하여야 하며, 해당 시, 군에서 해당토지의 용도지역, 인근지역의 주된 용도 토

지이용상황, 개발가능성 등을 종합적으로 고려하여 조사하여야 할 것이다.

[2006.3.3. 부동산평가팀 - 767]

질의요지

도시계획 상 용도지역이 자연녹지지역에서 주거지역으로 용도지역이 변경된“전”인 토지에 대한 토지이용상황 조

사 시 토지이용조사는 실제이용상황 및주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 조사하고 일시적인 이용상황은 고

려하지 않아야 하므로 주거지역으로 조사하여야 하는지 또는 용도지역이 변경되었다 하더라도 실제이용상황이

농작물을 경작하고 있으므로 농지로 조사하여야 하는지 여부

회신내용

｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣ 제11조 및 동법 시행령 제16조에 의한 2006년도 적용 ｢개별공시지

가 조사․산정지침｣에 의하면 토지의이용상황 조사는 실제이용상황 및 주위 토지이용상황을 기준으로 조사하되,

일시적인 이용상황은 고려치 않도록 하고 있습니다. 각 용도지역 내 농경지를 둘러싸고 있는 인근지역의 주된 용

도토지의 이용상황이 주거지인 전․답․임야 등의 경우 주거나지로, 농경지․임야인 경우 전․답․임야 등으로조사하여

야 할 것으로, 동 질의 건에 대하여는 해당 시․군에서 해당 토지의 용도지역, 인근지역의 주된 용도 토지이용상황,

개발가능성 등을 종합적으로 고려하여 조사하여야 할 것입니다.

Ⅰ. 개정 배경

□ 글로벌 금융위기 이후 부각되었던 은행산업의 문제점을 상시적으로 평가하고 이의 개선을 유도할 수 있도록 ‘은행경영실태평가’ 체계를 전면 개편하고

ㅇ 전년말 행정지도를 통해 일시적으로 변경한 대손준비금 산정방식을 제도화하여 자본충실화를 지속적으로 유도하는 한편,

ㅇ 금융정책의 주요한 축으로 자리매김하고 있는 소비자 보호를 강화하기 위하여 포괄근저당 및 담보물평가제도의 개선을 추진

Ⅱ. 주요 내용

□ (검토배경) 글로벌 금융위기 이후 국내외 은행산업에 대하여 다음의 문제점이 부각

① 부적절한 리스크 관리

ㅇ 과도한 경기 순응성으로 인해 위기를 촉발하는 버블 형성

ㅇ 리스크에 대한 적절한 고려없이 수익성만 추구하는 현상이 확산되었고 유동성 관리 실패로 글로벌 금융위기를 촉발

② 충격을 흡수할 자체 자본이 부족 ⇒ 납세자 부담으로 연계

ㅇ 자기자본이 양적․질적으로 미흡하여 은행 자체적인 충격흡수능력이 현저히 부족하였고 과도한 배당에 대한 비판이 제기

③ 월가시위(Occupy the Wall Street) 등 금융권에 대한 불신이 팽배

ㅇ 공적자금 투입 등 정부지원에도 불구하고 지나친 성과급 지급 및 사회공헌활동 부족으로 은행업권에 대한 부정적 시각 확산

□ (개선방안) 최근에 드러난 은행산업의 문제점을 밀착 점검하고 지속적인 개선을 유도할 수 있도록 은행경영실태평가를 개편

① 리스크 관리의 대폭 강화

ㅇ 과도한 경기순응성을 완화하기 위하여 은행 여신정책의 감독방향 부합여부 등을 평가하는 “여신정책의 적정성” 항목 신설

ㅇ 수익에만 매몰되지 않도록 수익성 평가시 리스크를 감안한 “위험조정자본수익률”을 사용하고 “예대율 등 구조적 유동성 지표”를 평가지표로 신설

ㅇ 시장리스크를 평가하는 현행 체계를 운영, 금리리스크 등 다양한 리스크를 평가하는 “종합적인 리스크 평가체계”로 개편

② 자본의 질적․양적 수준 제고

ㅇ 양질의 자본을 갖추고 있는지 여부, 배당 수준의 상대적 평가 등을 내용으로 하는 “자본구성의 적정성”을 평가항목으로 신설

③ 은행업권에 대한 신뢰 제고

ㅇ “사회적 책임이행실태” 와 “성과보상체계의 적정성”을 각각 신설

ㅇ 경영진 후계자 양성프로그램의 적정성 등을 평가하는 “경영지배구조의 안정성”항목을 신설

④ 그 밖에 현행 계량지표로 사용중인 단기대출비율 폐지 등 실효성이 떨어진 항목 또는 중복평가되었던 항목들을 통폐합

☐ (검토배경) 불확실한 국내외 경제상황에 대비, 국내 은행권의 자본확충을 유도하기 위하여 지난 12월 행정지도를 통해 일시적으로 대손준비금 산정방식을 변경

* (감독규정) ∑감독목적상 각 부문별 필요적립액 - IFRS기준 대손충당금 총액

⇒ (행정지도) ∑각 부문의 건전성 분류별 max[필요적립액 - IFRS 충당금, 0]

ㅇ 이로 인해 전년 4/4분기에 1.5조여원의 대손준비금을 추가적립하였으나, 행정지도의 경우 1년 효력이 원칙이므로 이의 제도화 추진

□ (개선방안) 개선된 대손준비금 산정방식을 감독규정에 반영

□ (검토배경) 개정 은행법(10.11월)은 은행의 포괄근저당 요구를 금지*하고 담보제공자에게 “객관적으로 편리한 경우”에만 허용

* 담보범위가 지나치게 광범위하여 담보제공자의 과도한 부담을 유발하고, 예상치 못한 피해를 야기하는 문제

ㅇ 그러나 “객관적으로 편리한 경우”에 대한 명확한 해석기준이 없고, 갱신(만기연장, 재약정, 대환대출) 계약에 개정 규정이 적용되는지 여부가 불명확하여 여전히 광범위하게 포괄근저당이 활용

* 例 : 11년말 가계대출 잔액의 26.8%(90.0조원)에 포괄근저당이 설정

ㅇ 또한, 일부 은행은 한정근저당의 담보범위를 과도하게 확대하여 포괄근저당과 유사*하게 운용하여 규제를 회피

* 피담보 여신거래를 대출약정을 체결하는 모든 대출을 의미하는 포괄적 개념인 ‘증서대출’로 지정하거나, 대출과 무관한 카드․보증채무 등을 담보여신거래에 추가

ㅇ 이와 함께 해당채무 상환으로 근저당이 사실상 소멸되었으나 말소되지 않은 등기를 다른 근저당의 유효한 등기로 사용하는 등기 유용으로 인한 담보제공자의 피해 발생

□ (개선방안) 다음과 같이 포괄근저당의 전면적 개선 추진

① ‘담보제공자에게 객관적으로 편리한 경우’를 구체화

ⅰ) 장기․지속적인 거래가 있는 사업자(개인사업자 포함)에 한해,

ⅱ) 은행이 포괄근담보의 설정효과에 대해 충분히 고지하고,

ⅲ) 차주에게 객관적으로 편리하고 차주가 원하는 경우에

ⅳ) 은행이 구체적 입증자료를 작성․보관 후 설정 가능

② 만기연장․재약정․대환과 같이 기존 대출을 갱신시에도 은행의 포괄근담보 요구 금지

   (旣 설정된 포괄근담보를 해소할 의무)

③ ‘피담보 여신거래를 포괄적으로 정하여 한정근담보를 사실상 포괄근담보로 운영하는 행위’를 금지

④ 대출상환시 은행이 근저당의 소멸ㆍ존속 여부에 대한 담보제공자의 의사를 확인하도록 개선

□ (검토배경) 중소기업 등 일부 소비자들은 은행이 담보를 자체 평가함에 따라 객관적 평가가 어려울 수 있다고 지적

ㅇ 경기상황이나 영업전략에 따라 담보가치를 실제보다 높거나 낮게 평가하여 대출을 과도하게 확대하거나 축소시킬 우려

□ (개선방안) 은행이 해당 담보물을 최초로 평가할 때에 차주가 요구하는 경우에는 외부평가를 의뢰하도록 의무화

ㅇ 또한, 은행 자체평가의 객관성․공정성 제고 방안을 마련

(ⅰ) 객관적인 시세자료를 이용하고,

(ⅱ) 감정평가 전문인력을 보유하며

(ⅲ) 독립적인 평가부서를 갖추도록 의무화

부연해서 설명하면 은행에 자체적으로 담보평가를 하도록 허용해주는 방향으로 은행업감독규정이 바뀔 것으로 예상되면서 감정평가업계의 수익원 중 하나였던 (사실 제일 큰 비중을 차지하고 있던 담보평가 물론 점점 감소하기는 하지만) 담보평가 부문에서의 타격이 불가피하다.

은행업감독규정 변경안은 위에서 보듯이 담보물 최초 평가 때 담보물의 감정평가를 감정평가법인에 의뢰하도록 규정하고 있지만,

1) 객관적 시세자료가 있는 경우

2) 예상감정가액이 20억원 이하인 경우

3) 대출 신청금액이 예상감정가액의 30% 이하인 경우 등에 대해 포괄적인 단서조항을 둠으로써 은행의 자체 담보평가가 사실상 전면적으로 가능하게 된 것이기 때문이다.

(예상감정평가액이란 탁상감정평가 (탁감 수수료는 무료, 영업을 위해서는 어쩔 수 없음)에서의 가액으로 볼 수 있으며 은행권에서는 아마도 탁상감정평가의 가격으로 자체적으로 감정평가를 수행할 가능성이 높다. 그러면 감정평가업계의 업무가 크게 감소하는 것을 의미하며 이같은 이유 때문에 감정평가협회에서 규탄, 궐기 대회를 연 것으로 보임)

□ 개정 상법*에 따라 사채관리회사 제도가 도입되었으므로 은행 겸영업무에 동 사채관리회사 업무를 추가하고 그 밖에 현행 조문체계를 정비하고 일부 자구를 수정

* 개정 상법(’12.4.15. 시행)은 사채권자의 보호, 사채관리의 효율성 제고 등을 위해 수탁회사의 업무 중 사채관리만을 담당하는 사채관리회사 제도를 도입

Ⅲ. 추진 예상일정(안)

□ 규정변경 예고 : 5.07 ～6.16 (40일간)

□ 규제개혁위원회 심사 : 6월중

□ 금융위 의결 : 규개위 심사 직후

출처 : www.fsc.go.kr (금융위원회)

□ 저당권과 근저당권

□ 근저당의 종류 및 담보범위

작년도 기출 1번문제에 대한 평가사님들의 모범답안을 보면.

아래와 같이 목차를 잡으셨더군요.(중간 일부 내용의 목차는 생략했습니다.)

Ⅰ. 원가방식

  1. 토지평가

   (1)공시지가 기준방법

   (2)거래사례비교법

      ....

  2. 건물평가

      ...

   (2)원가법에 따른 평가액

  3. 평가액: 1+2

Ⅱ. 비교방식

Ⅲ. 수익방식

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여기서 왜 1번 대목차 원가방식내에 토지평가  중

거래사례비교법이 들어가 있는거지...

원가방식은 적산가격이 아닌가...

원가법≠원가방식인가.... 그럼 담 왜 개별평가라 표현하지 않고 원가방식이라 하는지..

기본서나 감칙15조에도 개별이란 말이 쓰여있으니.. 개별평가라 해야 하지 않는건가..

모범답안 2개를 봐도 다 원가방식이라 쓰여있다.  결국 내가..지금까지 공부를 헛한거였나...

뭐지..뭐지..내가 너무 별거 아닌것에 집착하고 있는거나..대목차인데..

별게 아닌게 아닌것 같은데..아~~~ 모르겠다.모르겠다..

누가 제 속좀 풀어주시면 정말정말 감사~~

제가 생각했던 목차는 아래와 같습니다.

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Ⅰ. 개별평가

  1. 토지평가

   (1)공시지가 기준

   (2)거래사례비교법

   (3)결정

  2. 건물평가

   (1)원가법

  3. 평가액: 1+2

Ⅱ. 일괄평가

  1. 거래사례비교법

  2. 수익환원법

  3. 결정

Ⅲ. 시장가격 결정

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이것 때문에 어제부터 고민하다가 오늘 질문을 드려봅니다.

답변해주시는 분들 미리 감사드려요~

실무적으로 원가방식은 토지는 공시지가기준 건물 원가법으로평가하여 합한것을 의미하며 이는 개별평가합계라고 한다. 미국에서도 비용접근법(우리, 일본식으로 원가법)을 토지 5가지 방법에 의한 가격 더하기 건물 원가법을 합한금액을 의미합니다

감칙 15조 개별평가 원칙은 그야말로 평가원칙이며

실제 답안지 작성할때나 감정평가서 작성시는 원가방식, 비교방식, 수익방식으로 목차를 잡는 것이 일반적이다.

실제 22회 시험에서 고득점 한 사람들 (50점 이상) 의 경우 시산가격 조정을 얼마나 설득력있게 제시했느냐 (양적으로 질적으로)에 따라 점수차이가 났다.  

개인적으로는 원가방식(개별평가의 합)으로 결정하는 것이 타당하다고 본다

(출제자가 의도한 바로 판단됨)

실제 감정평가서 작성시 개별평가합 일괄평가액 이렇게 목차잡아서 쓴 것을 본 적이 없다.

수험가에서 실제 현업 어쩌구 저쩌구 하면서 왜 답안지 쓰는 것은 현업에서 하는 것 대로 하지 않을까???

1.원가방식 (개별평가의 합)

(1) 토지평가액 (공시지가기준)

(2) 건물평가액 (원가법)

(3) 원가방식에 의한 평가액

2.비교방식

3.수익방식

4.시산가격조정 및 감정평가액 결정

이것이 감정평가서 작성시 활용하는 틀이며 이대로 생각하면 될 것이다.

(하지만, 실제 어떻게 잡아도 점수에는 별 영향은 없다. 이런 것 가지고 쓸데없는 고민하지 말 것)

토요반 0기 4주 복습용 추가 실무문제.pdf