수익환원법 (협의의 수익방식)에서의 감가상각비 - exit_me 님의 의견을 중심으로

 

안녕하세요?

 

 

1) (흔히) 일본방식에서 상각후 환원이율에 대응하는 상각후 순수익 산정시 감가상각비..?

 

    ①  재조달원가*1/전내용년수

    ②  현재잔존가격*1/잔존내용년수

 

 

흔히(?)라고 말씀하신 일본방식이 무엇을 말하는지 제 소견이 짧아 잘 모르겠습니다.

 

 

 

(여기서 말하는 일본방식이라는 것은 본래의 복합부동산의 수익가격을 구하는 방법중 직접환원법 (상각전 순수익 / 상각전 환원이율) 이외에 실무상으로 상각후 순수익 / 상각 후 종합환원이율 (상각 후 종합환원이율)이라는 개념은 있을 수 없음)으로 복합부동산 가격을 산정하는 것을 말함. 초기 공인감정사 문제에 이러한 모습이 자주 보이며 일본 부동산 감정평가기준에서도 이러한 모순을 인식하여 상각 전 개념으로 통일하여 개정하였음.  질문자가 이러한 표현을 쓰는 것으로 보아 아마도 상당히 오래전에 공부를 시작했거나 오래된 다년차로 판단됨 ^^ 陰陽和平之人 註 ) 

 

 

 

일본의 감정평가 방식 중 수익방식은

 

 

제가 알고 있기로 우리나라 감칙 제12조와 동일하게 규정되어 있는 것으로 알고 있습니다. 즉, 전통적인 직

 

접환원법뿐만 아니라저당지분환원법 등 유기환원방식을 편의상 모두 직접환원방식으로 규정하고 있습니

 

다. 이는 환원율을 구성요소에 따라 자본수익률과 자본회수율로 구분하고, 이를 시장에서 추출하는 방식과

 

평가사가 직접 계량하는 방식으로 구분하는 AI의 방식과 가장 크게 차이나는 방식입니다. 즉 우리의 직접환

 

원법 중 일부를 AI에서는 '수익환원법' 으로 규정하고 있으며 이 경우의 수익환원법이란 명칭은 수익성의

 

원리에 의하여 가격을 구하는 방법을 통칭하는 우리 감칙상 표현인 '수익환원법'과 그 의미가 다릅니다.

 

 

 

질문하신분은 분명 한국분 이실텐데 현 감칙상 직접환원법의 내용을 일본방식이라고 하시는 것은 좀 어색하지 않나 하는생각이 듭니다. 감가상각비라고 표현하셨으나, 수익방식에서의 감가상가비는 회계학에서의 감가상각비와 의미가 전혀 다릅니다.

 

 

 

 

즉 손익계산서랑 수익과 비용의 대응이라는 측면, 재무상태표상 취득이후 장부상 평가를 위한 감가상각비와는 달리 정상가격(시장가치)를 구하는 감정평가상 수익환원법에서 적용하고 있는 감가상각비는 "발생감가"의 개념입니다.

 

 

 

이는 원가법에서 적용하는 감가수정과 그 의미가 유사합니다. 원가법은 가격시점 당시 대상물건을 재조달하는데

 

 

 

소요되는 적정원가의 총액에서 "감액하여야 할 요소"를 공제하여 가격을 평가합니다. 여기서 감액하여야할 요소는

 

 

재조달이후 가격시점까지 일어나는 물리적, 기능적, 경제적 등의 형태의 "가치하락요인"을 평가시점 그 순간에 바로 반영시킵니다.

 

 

 

이를 급속감가라고도 합니다. 즉 과거로부터 지금까지 일어난 실제 가치 하락분인 "발생된 감가"의 인식을 감가수정의 과정으로 수행하고 있습니다.

 

 

 

 

이와 대응되는 것이 수익환원법시 감가상각비의 처리인데, 대상물건에서 기대되는 수익은 기본적으로 자본에 대한수익(return on capital)과 자본의 회수(return of capital)로 이루어져 있습니다. 우리가 돈을 빌려줄때도 이자를 받아야 하는 것은 당연지사고, 또 하나 중요한 것이 빌려준 원금의 안전한 회수가 아니겠습니까? 대상물건에 자본을 투자한 투자자가 대상물건으로부터 두 가지 형태의 수익을 기대하는 것은 당연한 일입니다. 이 중 자본의 회수는 필연적으로 대상 물건이 앞으로 남은 잔존경제적 내용년수 동안의 "발생감가"와 관련하여 산정하게 됩니다.

 

 

 

전통적인 평가방식의 사고방식은 부동산은 시간의 경과등에 의하여 취득이후부터 가치가 하락한다는 것 입니다.

 

 

 

따라서 가치 하락액만큼 자본을 회수하여야 하며 이를 어떤식으로든지 수익이나, 환원율에 반영시켜야 합니다.

 

 

 

이에 대한 연구가 가치가 일정액식 직선적으로 하락함을 가정하는 직선법, 안전자산에 재투자하고 수익이 일정함을전제하는 상환기금법, 동일자산에 재투자하고 자본수익률과 자본회수율을 별도로 구분하지 않고 한번에 처리하는 연금법 등이 이루어졌습니다.

 

 

 

실제 부동산의 가치가 시간의 경과등에 의하여 어떤 속도로 하락하는 지는 개별 부동산마다 다르겠으나, 몇몇 케이스로 이론화시켜 실제 평가업무에 적용하려는 자본환원방법이며, 자본수익률은 동일하나

오직 자본회수율에 따라 좌우되는 방법으로서 오늘날까지 별도의 자본환원방법으로 유지되고 있는 방법들 입니다.  

 

 

일부 책에서는 이러한 방법들을 자본환원방법이 아닌 자본회수방법이라고 서술하고 있는 경우가 있습니다, 자본환원방식의관점에서 보면 자본환원방법이고, 자본회수의 관점에서 보면 자본회수 방법이라고 볼 수 있습니다.

 

 

질문으로 돌아와서, 상각후 순수익을 구할경우의 자본회수액을 직선법으로 구할경우 적시하신 산식 중 어떤 산식을 적용하여도 무방합니다.  그 이유는 단순히 수리적인 현상인데, 조금만 고민해 보시면 잘 아실 수 있을 것이라 생각됩니다.

 

 

 

2) DCF법에서 영업소득세 과세대상소득산정시 감가상각비..?

 

     ①  재조달원가*1/전내용년수

     ②  현재잔존가격*1/잔존내용년수

 

 

 

제가 상기에서 발생감가에 대해서 장황하게 설명한 이유는 2번 질문 때문입니다. 질문하신분께서 여러가지 의미로 시용되는 "감가상각비" 를 혼동하시는 것든 아닌가 하는 기우 때문입니다. 잘 아시리라 생각되지만, 1번 질문의 직접환원법적용시 자본회수액(미래에 대한 발생감가)과 DCF법 의 적용과정중 세금산정을 위한 감가상각비는 그 의미가 상이합니다.

 

 

 

후자의 감가상각비는 세무상 공제대상입니다. 즉, 회계상 감가상각비의 의미입니다. 회계상 감가상각비는 취득원가에 법령에서 정해진 방법으로 감가상각비를 구합니다. 만약 정액법을 쓴다면 취득원가를 기준으로 매년 일정액씩 감가상각비로 계상하게 됩니다.

 

 

 

따라서 상기 식에서 1번 식이 적용가능하며, 2번 식은 이론상 맞지 않습니다.(하지만 수리적 금액은 동일합니다) 단 1번식도 취득가액에 재조달원가랑 동일하다는 전제가 있어야 합니다. 이론상 취득원가와 재조달원가는 그 의미가 상이합니다.

 

 

결국 1,2번 질문 모두 1번식을 사용해야 하나, 1번식은 평가이론상 직선법이고 2번식은 회계상 정액법을 의미합니다.  

 

 

현문우답이었습니다.

 

 

 

陰陽和平之人 註

 

1, 2 번 문제는 종전에도 일부 수험생들이 종종 질문을 올렸던 사항이다.

(게시판 검색으로 확인하기 바람)

 

 

일부 수험서에 2번식을 활용하여 문제를 풀어놓은 것들이 발견되기 때문이다.

 

 

소싯적에는 이러한 문제들로 정말 많은 고민의 시간을 투자했지만,

 

 

결론적으로 감정평가실무에 국한해서 애기한다면 전혀 실익이 없다.

 

 

감정평가이론쪽으로는 의미를 둘 수 있으나 너무 의미를 두면 정말 멘붕된다.