도시계획시설 이중저촉에 관한 문제 (16회 3번 관련)

비교 표준지는 도시계획시설(광장, 도로)에 이중저촉(중복저촉)이며, 본건은 도시계획시설(도로)에 저촉일 경우를 가정할 시 행정적조건에서 도시계획시설로 인한 격차율을 두어야할런지, 그렇지 않으면 격차율을 1로 할지? (단, 다른 개별적 요인은 동일하다고 본다)

 

 

 

도시계획시설 "도로"와 "광장"은 토지가격비준표상 격차율은 85%로서 동일하며 중복저촉의 경우는 제한의 정도가 심한것을 기준으로 하므로 (이 경우는 둘 다 개별적 제한 사항이다) 본건의 경우는 개별요인중 행정요인은 1.000이다.

 

 

 

참고로 2012년 표준지공시지가 조사평가업무요령중 도시계획시설편을 보면 한필지가 둘이상의 도시계획시설에 저촉되는 경우에는 제한의 정도가 심한 번호(코드)를 1개만 기재하도록 되어 있다.

 

 

 

담보평가지침 제18조【도시계획시설에 저촉된 토지】 ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설에 저촉되는 토지는 그 도시계획시설에 저촉된 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가하고, 저촉된 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 그 도시계획시설의 저촉으로 인한 제한정도에 따른 적정한 감가율 등을 고려하여 평가한다.

 

 

 

② 토지의 일부면적이 도시계획시설에 저촉되는 경우에는 그 저촉부분과 잔여부분을 구분하여 평가하거나 저촉부분과 잔여부분의 면적비율에 의한 평균가격으로 평가가격을 결정한다. 다만, 도시계획시설에 저촉되는 부분의 면적비율이 현저하게 낮아 토지의 사용수익에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 것으로 볼 수 있으며, 잔여부분의 면적비율이 현저하게 낮아 단독으로 효용가치가 없다고 인정되는 경우에는 전체면적이 도시계획시설에 저촉된 것으로 본다.

 

 

③ 제1항 후단의 규정에 의한 감가율은 가격시점 해당연도의 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정한다.

 

 

④ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 가까운 장래에 공익사업의 시행으로 국가기관 등으로부터 보상금을 지급받을 것이 확실시 되는 경우에는 도시계획시설에 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 평가할 수 있다.

 

 

 

제19조【기타 공법상 제한을 받는 토지】 ① 공원, 유원지, 개발제한구역, 재개발구역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 기타 이와 유사한 공법상 제한을 받는 토지는 그 공법상 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가하고, 제한을 받는 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 그 공법상 제한정도에 따른 적정한 감가율 등을 고려하여 평가한다.

 

 

② 제1항 후단의 규정에 의한 감가율은 가격시점 해당연도의 토지가격비준표상의 가격배율 등을 참고로 하여 정한다.

 

 

 

 

 

cf)

 

 

참고로 법령보다 하위이나 담보평가지침보다 우선적용되는 각 금융기관에서 지정하는 업무협약서에 따르면

 

 

담보평가시 도시계획시설 저촉토지는

 

 

국민은행, 외환은행, 우리은행  "감안하여 평가"하도록 하는 것을 원칙으로 두고 있고

 

 

농협, 수협, 신한은행, 제일은행, 하나은행, 씨티은행, IBK 기업은행등은 "평가제외"를  원칙으로 하고 있다.

 

 

실제 감정평가실무 문제에 이 같은 사항이 나올시 이러한 업무협약상의 내용은 <기타사항> 부분에 제시할 것이니 문제를 풀시 이 같은 사항을 잘 검토하여야 할 것이다