22회 감정평가실무 1번 문제에 대한 수험생의 질문과 나의 답변

 

작년도 기출 1번문제에 대한 평가사님들의 모범답안을 보면.

아래와 같이 목차를 잡으셨더군요.(중간 일부 내용의 목차는 생략했습니다.)

 

 

 

Ⅰ. 원가방식

  1. 토지평가

   (1)공시지가 기준방법

   (2)거래사례비교법

      ....

  2. 건물평가

      ...

   (2)원가법에 따른 평가액

  3. 평가액: 1+2

Ⅱ. 비교방식

Ⅲ. 수익방식

 

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여기서 왜 1번 대목차 원가방식내에 토지평가  중

거래사례비교법이 들어가 있는거지...

 

 

원가방식은 적산가격이 아닌가...

 

원가법≠원가방식인가.... 그럼 담 왜 개별평가라 표현하지 않고 원가방식이라 하는지..

 

 

기본서나 감칙15조에도 개별이란 말이 쓰여있으니.. 개별평가라 해야 하지 않는건가..

 

 

모범답안 2개를 봐도 다 원가방식이라 쓰여있다.  결국 내가..지금까지 공부를 헛한거였나...

 

 

뭐지..뭐지..내가 너무 별거 아닌것에 집착하고 있는거나..대목차인데..

 

 

별게 아닌게 아닌것 같은데..아~~~ 모르겠다.모르겠다..

 

 

누가 제 속좀 풀어주시면 정말정말 감사~~

제가 생각했던 목차는 아래와 같습니다.

 

 

 

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Ⅰ. 개별평가

  1. 토지평가

   (1)공시지가 기준

   (2)거래사례비교법

   (3)결정

 

 

  2. 건물평가

   (1)원가법

  3. 평가액: 1+2

 

 

Ⅱ. 일괄평가

  1. 거래사례비교법

  2. 수익환원법

  3. 결정

 

 

Ⅲ. 시장가격 결정

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이것 때문에 어제부터 고민하다가 오늘 질문을 드려봅니다.

 

답변해주시는 분들 미리 감사드려요~

 

 

 

 

 

실무적으로 원가방식은 토지는 공시지가기준 건물 원가법으로평가하여 합한것을 의미하며 이는 개별평가합계라고 한다. 미국에서도 비용접근법(우리, 일본식으로 원가법)을 토지 5가지 방법에 의한 가격 더하기 건물 원가법을 합한금액을 의미합니다

 

 

 

감칙 15조 개별평가 원칙은 그야말로 평가원칙이며

 

 

 

실제 답안지 작성할때나 감정평가서 작성시는 원가방식, 비교방식, 수익방식으로 목차를 잡는 것이 일반적이다.

 

실제 22회 시험에서 고득점 한 사람들 (50점 이상) 의 경우 시산가격 조정을 얼마나 설득력있게 제시했느냐 (양적으로 질적으로)에 따라 점수차이가 났다.  

 

 

개인적으로는 원가방식(개별평가의 합)으로 결정하는 것이 타당하다고 본다

(출제자가 의도한 바로 판단됨)

 

실제 감정평가서 작성시 개별평가합 일괄평가액 이렇게 목차잡아서 쓴 것을 본 적이 없다.

 

 

수험가에서 실제 현업 어쩌구 저쩌구 하면서 왜 답안지 쓰는 것은 현업에서 하는 것 대로 하지 않을까???

 

 

 

1.원가방식 (개별평가의 합)

 

 

(1) 토지평가액 (공시지가기준)

(2) 건물평가액 (원가법)

(3) 원가방식에 의한 평가액

 

 

2.비교방식

 

3.수익방식

 

4.시산가격조정 및 감정평가액 결정

 

 

이것이 감정평가서 작성시 활용하는 틀이며 이대로 생각하면 될 것이다.

 

(하지만, 실제 어떻게 잡아도 점수에는 별 영향은 없다. 이런 것 가지고 쓸데없는 고민하지 말 것)