22회 감정평가실무 실제 시험장에서 이렇게 풀었다. (한 수험생의 자조섞인 글)

 

 

 

어제 비가 왔었죠. 오늘도 밖에는 비가 내리네요. 곧 추워지겠지요.

점점 계절이 겨울로 다가가다 보니 합격여부에 대한 궁금함과 작년 합격자발표 당시의 떨림이 생각나네요.

 

 

 

올해는 실무에 대한 걱정이 꽤 큰데요.

 

세과목 중에는 실무가 젤 약한 편이고 특히 올해는 실무에서 닭질을 많이 해서 더 그런 것 같습니다.

 

시험 끝난지 2달이 다 되어가는데 어찌 그냘의 상황이 이리도 생생한지ㅎㅎ

 

 

실무 답안지를 받고 전체적으로 넘겨보니 눈에 딱 들어오는 전형적인 문제가 없더군요.

 

IFRS도입해이니 주식이나 영업권 정도는 나올거라구 생각하고 준비했는데 허탈하더군요.ㅎㅎ

 

 

 

 

실무1번은 문제 분석하는데...사실은 분석이라기 보단 읽어도 뭘 물어보는 지 몰라서 그냥 읽어보는데 20분정도 걸렸습니다.

 

 

그냥 쇠퇴하는 숙박용 부동산이고 3방식으로 가자고만 평가개요 잡고 훅 들어갔습니다.

 

 

 

첫번째 고민...도로를 사실상 사도로 해결해야 하나?

 

 

문제 읽는 데 시간을 많이 소비해서 답이 애매하다고 판단될땐 무조건 시간 세이브 되는 걸로 가자라고 생각했습니다.

 

 

1. 도로평가판단 목차 잡고 "사실상 사도로 1/3로 평가하는 것도 타당하나 의뢰자 제시에 따라 일단으로 본다" 라고 적음

 

(풀다가 보니 뒤에 개별요인비교를 일단으로 비교하게끔 준 것 같다는 뉘앙스를 느꼈습니다.)

 

 

 

두번째 고민...원가 방식

 

 

토지평가 공시지가로만 풀었네요. 거래사례비교법은 대상과 다른것 같아 제꼈는데 지금 생각해 보니 근거를 안써줬네요.

 

 

건물평가. 사례2를 적용해서 풀었는데 건물 경제적 내용연수 6녀언...후덜덜...계산기 한번 더 쳤는데 그냥 6녀언...쓰파 40년으로 고칠까? 불현 듯 18회에 수익가격 낮게 고쳤다가 다수가 10점씩 깍였다는 풍설이 생각났습니다. 그냥가자...

 

 

 

1. 건물내용연수조정 목차 잡고 "상기와 같이 6년 나왔고 대상 14년 경과했으므로 재조달원가를 기준으로 재판단함. 건물 가격 0으로 처리함이 타당할 것임"라고 적고 건물가격 '0'이라고 썼네요.

적산가격은 8억정도 나왔던것 같네요.

 

 

 

세번째 고민...비교방식

 

 

사례 2적용해서 가격 구성비 도출했고요. 건물요인 비교 하는데  대상 건물 잔가율 0. 사례도 잔가율0 그래서 건물잔가율비교치 1로결정.(이때 뮈에 씌였던 걸까요? 시험끝나고 문제지 다시보니 사례건물 잔존1년;;;이라고 문제지에 써 놨는데.....경제적 내용연수가 6년 나오고 대상도 이를 훌쩍 넘겼었기때문에 사례도 당연히 내용연수 훌쩍 지나 잔가율 0이라고 생각해 버린것 같습니다. 정상계산했으면 8억쯤 나왔을텐데 건물잔가율비교치1로 놓고 계산해서 10억정도 나왔습니다.

 

 

 

네번째 고민...수익방식

 

 

쓰파...정말 욕 나오더라구요..무슨 방식을 쓰라는 거냐?? 딱보니 ROSS방식은 될 것 같았습니다. 그냥 ROSS방식만 쓰고 결론 지었으면 깔끔했을 텐데요. 자료가 많았던지라 뭔가...더 있을거다. 라구 생각했네요. 결국 1.ROSS방식에 의한 직접환원,,, 원가.비교에비해 가격이 꽤 낮았던거 같네요.(1~2억쯤 나왔던것 같네요.)  2. DCF법,,, 저당가치+지분가치로 풀었고 지분가치는 BTCF현가 기말지분현가 합산했는데 여기서도 뭐에 씌였는지 기말지분가치 계산하면서 저당을 안빼줘서 수익가격이 6~7억쯤 나왔던것 같습니다. 그냥 안해줬으면 시간세이브가 꽤 되었을 테고 배점이 10점이 주어진 4번 문제 잘 풀었을 텐데요.ㅜㅜ

 

 

 

마지막 고민...시산가격조정.

 

 

대상에 대한 명확한 판단을 못해줘서 뭘로 가격 결정을 해야할 지 고민되던데요.

 

 

 

결국..

 

1. 평가액 결정 :10억

 

2. 평가액 결정 근거

 

 (1)대상지역은 거래빈도가 안정된 지역(문제지에 보니 대상이 속하는 해당시는 거래가 증가 했다가 현재는 안정세(1000건인가로??)에 있다라고 써 있길래...)인바 비교방식 중심으로 결정.

 

 (2)원가방식은 건물가치가 0으로 별도의 판단이 요구됨.

 

 (3)수익방식은 쇠퇴하는 부동산성격으로 인해 가격 낮음.

 

 (4)담보전례가 14억인 것으로 보아 대상 부동산 가치는 계속 하락할 것으로 판단됨.

 

 (5)기타... 한 6점정도 시산가격 조정에 할애했는데 다른건 생각이 안나네요.

 

 

 

여기까지 풀고 시간보니 한 58분정도 지났더라구요.

 

 

뒤에 전형적인 문제가 있어줬으면 괜찮았을 시간인데 뒷 문제들도 만만한게 없어보여서 지금부터는 계산포기하고 달리자라는 생각이 들었습니다.

 

 

 

 

 

2번. 대상 다섯개중 대상 1. 2의 적용공시지가를 2010년 것을 적용했네요.ㅜㅜ 대상 3~5는 적용공시지가를

 

2011년 것을 적용했구요.  대상2번은 비교표준지도 틀렸구요.

 

(뭐 몰랐으니 그렇게 원통하진 않습니다.)

 

 

개별요인비교는 시간 없으니 죄다 1로 처리해 버렸고요. 끝나고 생각해보니뭘 물어보는지를 몰랐던것 같습니다.

 

 

 

3번. 시간이 더 없었습니다. 보상해줘야되는 사례만 제대로 골라주고 침해에 따른 산식줬으니 침해율만 정

 

확히 수치로 보여주자 생각했습니다. 두번째대상에서 거래사례비교법 같이 썼구요. 팀장들 답안보니 맞게

 

한거 같네요. 역시 개별요인비교는 시간없어서 한글로 썼네요(*층별*위치별*..이런식...) 개별요인 비교차

 

이가 크지 않아서 정답과 차이는 별로 안나는 것 같네요.

 

 

 

4번. 시간이 10분정도 남았으므로 5번 약술쓰고 돌아오기로 했습니다. (돌아오지 말고 5번이나 꾹꾹 눌러 써줄것을ㅜㅜ)

 

 

 

5번. 시험시작하기 전에 문제 눈으로 보면서 생각해 놨기 때문에 제 생각에는 어느정도 타당한 내용을 쓴 거 같습니다. 하지만 분량은 역시 시간의 압박으로 인해 충분하진 못하네요.

 

 

 

다시 돌아온 4번. 시계보니 4분정도 남았길래...잉크값이나 건지자라는 생각으로 정신없이 문제 읽고...그냥 썰로 답 작성했네요.

 

 

 

1.(1) 원고 주장은 원고가 주장한 부분에 있어 타당.

  (2) 도면에 따라 도로접면에 차이가 있는 바 전 후면 분양가 적정함

 

 

 

2. (1)가격이 적정하다면 도로접면 기타차이로 분양가 적정하다 판단됨.

   (2) 가격이 적정하지 않다면 대략 어느정도 가격에서 결정될 것으로 보임(숫자 써줬는데 생각 안나네요.)

 

 

 

4번은 그냥 쓰지 말 걸 그랬어요. 1번 (1)(2)논리를 상반되게 쓴것 같고 2번 한쪽으로 풍부하게 써줘야 하는데 가정잡아서 둘다 써줬네요. 오히려 이미지만 안좋아질듯해서요

 

 

 

쓰다보니 길어졌네요.

 

1번에선 계산실수 한 것

 

2번에선 뭘 물어보는지를 잘 몰랐다는 것. 대상 1.2번 적용공시지가 삽질.

 

4번에선 논리가 상반되는 것 등이 걱정되네요.

 

 

 

이정도 풀었으면 몇점쯤 나올까요?

 

설마 과락은 안나오겠죠?ㅠㅠ 16회때 18회때 극단적 채점이 있었다고 해서요...

 

산업인력관리공단은 문항당 배점을 고려하니 그렇게 점수 주진 않을 것 같으면서도

 

 

작년 이론 대량 과락사태 생각하면 또 후덜덜....

 

 

올해 실무 보신분들 판단 부탁드려요.