간단한 문제 두개

질문 하나..

262페이지의 응용문제 13번 문제에서 상환비율의 분모를 보면 괄호 밖에 있는

0.136은 4로 나누어져있지 않고 괄호안의 0.136은 4로 나누어져있습니다.

이홍규 감정평가실무 문제집에 이 문제랑 숫자도 똑같은 문제가 있는데

거기서는 괄호밖의 0.136도 4로 나누고 있습니다.

어떤 것이 맞는 것인지, 왜 그런것인지 궁금합니다. 비슷한 질문과 답변이

이미 올라와 있는 걸 보긴 보았는데 속시원한 답변이 없는 것 같아서 다시한번 제 손으로

올려봅니다.

이 문제는 MAI 문제로서 예전부터 6,8회 동기회 문제집등에서 소개되다가 본격적인 학원스터디 문제로서는 14기 이영창 평가사님이 소개하여 내려오던 문제입니다.

MC(= 年부상환율)이므로 월단위로 하기 위해서는 이자율과 기간을 그에 맞게 조정해 주어야 합니다.

당연히 밖에 있는 0.136도 /4를 해야죠.

MC를 연단위로 해주기 위해서 가 되는 것입니다.

PASS 실무에서는 이를 생략하고 그냥 써준 것이구요

언급하신 나상수, 고규봉, 이홍규 평가사님 기본서에는 잘 보시면 큰 괄호 밖으로 * 4가 되어 있을 겁니다.

(구) PLUS 감정평가실무 문제중에서도 이를 응용한 문제가 있습니다.

 

 

 

질문 둘...

206페이지의 응용문제 3의 사례 선정에 관한 문제입니다

해당 문제 풀이에서 213페이지 상단을 보면 감가수정액을 산정하기 위해 기호3을 선정한

것은 쉽게 이해가 갑니다(문제에 대상과 건물이 유사, 동일하다는 말이 몇번이나 나와서)

그런데 213페이지 중간 부분에 비준가격을 구할 시 기호2를 사례로 선택하고,

그 뒷면의 일체적 유사성을 비준가격으로 구할 때는 기호1을 사례로 선택하는데

제가 보기엔 기호 1,2가 대동소이 해보여서 ㅠㅠ

분명 확연히 차이가 있을텐데 구분 '포인트'를 못잡겠습니다.

답변 꼭 좀 부탁드립니다!!

이 문제는 김기태 평가사님이 2006년 스터디 팀장을 하던 시절 3기 4주차 1번문제로 냈던 문제입니다. (출제자 본인도 잘 기억이 안 나실 겁니다 ^^)

3방식 문제를 풀다보면 접하는 첫 번째 난관입니다. ^^

이 부분도 여러 수험생들이 고민했던 내용입니다. 수험용으로 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

(1) 거래사례의 경우

1) 거래사례 제시시 특별한 문구가 없으면 개별평가 토지 배분법 적용이 원칙입니다.

2) 다만, ① 사례 건물이 대상 건물과 유사성을 보임 혹은 ② 표준지 #XX의 거래사례임 등의 문구가 나오면 건물 배분법을 적용하세요

(사례 (2)의 소재지 : 서울시 관악구 봉천동 56번지 (표준지 2번))

이 문구 때문에 건물 비준가격으로 사례를 활용한 것입니다.

3) 제일 어려웠던 경우로서

15회 1번 기출문제에서

<건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함> 문구를 바탕으로

건물 비준가격을 구하는 문제가 있었습니다.

4) 일체 비준가격의 경우

일체적 유사성이 있다 혹은 토지,건물가격구성비가 주어져 있으면 일단 일체평가 가능성을 의심해 보시고 (토지, 건물 가격구성비를 별도로 추출하는 문제도 있으니 일체평가 가능성 판단시 이 같은 사항을 먼저 체크하세요)

14회 기출문제의 경우

대상부동산에 비해 개별요인(수량요소 포함)에서 5%우세하며....

이 문구도 일체평가로서 활용하라는 뜻이니 잘 기억해 놓으세요

(이 문구는 공인감정사 3회(1975년) 에 나왔던 내용으로 14회 시험이 시행될 당시 (2003년) 다시 등장하여 그 당시 공인감정사 문제를 보지 않았었던 수험생 모두가 이 문구가 무엇을 뜻하는 것인지 몰랐었습니다.)

(2) 임대사례의 경우

임대사례에 특별한 언급이 없으면 토지잔여법 적용이 원칙입니다.

다만, 건물의 유사성, 표준지 #XX의 사례, 노후화된 건물이 소재함 등의 문구가 나오면 건물잔여법을 활용하라는 의미입니다.

이 같은 사항은 개별스터디를 하거나 감정평가를 위한 실무이론 (김성유 著)같은 책을 보면 잘 나와있습니다.

(독학을 하려면 관련 서적이라도 많이 구비해 놓으시길 권합니다)

일체평가에 대한 유형별 사항을 간단하게 정리해 드릴테니 공부에 참고하시길 바랍니다.

음양화평지인이었습니다.