陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

기초

【문1】 감정평가절차

【문2】 기본적 사항의 확정

【문3】 가격시점

【문4】 감정평가서의 작성

【문5】 감정평가시 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견란”에 적을 사항을 기술하시오.

【문6】 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 인근지역의 판단기준

【문7】 평가대상 부동산의 물적 확인에 필요한 다음사항에 대해서 토지와 건물로 나누어 쓰시오.

【문8】 다음 각 경우에 있어 경계의 기준을 설명하시오.

【문9】 감정평가업자의 기본윤리사항에 대하여 기술하라.

【문10】 감정평가에 참고로 하여야 할 공부를 열거하고 이들 서류가 필요한 이유 및 각 공부에서 참고하

여야 할 사항에 대하여 설명하시오

【문11】 의뢰자로부터 청취해야 할 사항에 대하여 설명하시오.

【문12】 현장조사(임장활동)를 통하여 조사하여야 할 사항에 대하여 설명하시오.

【문13】 자료를 수집하기 위하여 임장활동에 임하는 감정평가사의 기본자세에 대하여 설명하시오.

【문14】 평가검토

【문15】 시가지 부동산을 평가함에 있어서 토지이용계획확인서와 이에 첨부된 지적도에 의하여 확인할

수 있는 사항을 구체적으로 열거하고 감정평가실무에서 이들을 어떻게 활용하여야 하는지에 대하여 약술하라.

【문16】 도로의 폭, 구조 등의 상태(도로의 폭･포장･계통 및 연속성)와 접면도로 상태(각지･2면획지･3면획지)는 주택지의 개별요인 중 어느 조건(예 : 환경조건등)에 속하는가? 그 조건 명을 구분하시오.

【문17】 다음은 감정평가실무에서 일반적으로 사용되는 용어이다. 다음 용어에 대하여 약술하시오.

【문18】 대지, 필지, 나지 등의 개념

비교방식

【문19】 매매사례의 수정요소

【문20】 매매사례분석시 유의사항

【문21】 계량분석법

【문22】 대쌍자료 분석법 (Paired data analysis)

【문23】 매매사례수정방법

【문24】 배분법

원가방식

【문25】 비용접근법의 장단점

【문26】 비용추계와 수정

【문27】 둘레승수

【문28】 기능적 감가상각의 추계절차

【문29】 분해법 적용시 유의사항

【문30】 신축건물의 감가요인

【문31】 감가수정에 있어서의 유의사항

【문32】 시장추출법에 의한 감가상각액의 추계절차

【문33】 임대료 손실환원법에 의한 외부적 감가액 추계절차

【문34】 비용접근법에서 감가상각을 할 경우, 왜 법률적 요인에 의한 감가상각을 할 필요가 없는가?

【문35】 층별효용비율 산정시 유의사항을 설명하고 부동산의 층별효용차이를 발생시키는 요인을 설명하

시오.

【문36】 감가수정방법

【문37】 부동산의 감가요인의 어떻게 발생하였는지를 설명하라.

【문38】 재조달원가를 구하는 방법을 설명하라.

【문39】 잔가율의 의의와 실무상 적용사례를 열거하시오

【문40】 후보지(이행지)의 평가방법에 대하여 설명하시오.

수익방식

【문41】 수익환원법에서 운영경비에 감가상각비가 포함되지 않는 이유

【문42】 영업경비의 조정

【문43】 향후 순영업소득의 변동과 인플레이션의 예상시에 환원이율의 조정방안에 대해 설명하시오.

【문44】 기간말 지분복귀액 산정시 기간말 재매도가치의 추계방법

【문45】 시장가치와 투자가치

【문46】 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률

【문47】 잔여환원법과 저당지분환원법의 비교

【문48】 수익환원법에 적용되는 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법의 산식과 적용되는 경우에 대하여

설명하라.

【문49】 임대용 부동산의 감정평가를 실시함에 있어서 순수익 산정시 유의해야 할 사항을 약술하시오.

【문50】 전환이율에 대하여 설명하라.

【문51】 사내환원율(Inhouse capitalization rate)에 대하여 설명하시오.

【문52】 소득모델과 재산모델

【문53】 부채감당법(Gettel법)의 개념, 특징 및 유의사항에 대하여 설명하시오.

기타 토지의 평가방법

【문54】 맹지의 평가방법을 설명하라

【문55】 노선가식 평가방법에 대해 설명하라.

유형별

【문56】 구분소유권평가

【문57】 구분지상권의 평가

【문58】 공장의 평가

【문59】 영업권의 평가

【문60】 입목(산림)의 평가

【문61】 유가증권의 평가

【문62】 의제부동산

【문63】 공장용 토지의 평가에 있어 일반 토지의 해당조사사항을 제외하고 특히 유의할 조사사항을 ‘지역

요인’과 ‘개별요인’ 항목으로 구분하여 제시하시오.

【문64】 공장용 유형고정자산을 평가함에 있어서 ‘과잉유휴시설’의 평가방법을 약술하시오.

【문65】 소유권의 가치는 임대권가치와 임차권가치를 합한 것과 일치하지 않는다고 한다. 그 이유에 대하여 약술하시오.

【문66】 적산법이란 기초가격과 기대이율을 산정하여 순임료를 구하고 여기에 필요제경비를 더하여 적산임료를 산정하는 방법이라 할 수 있다. 이러한 적산법에 있어서는 기초가격의 산정뿐만 아니라, 기대이율산정 또한 매우 중요하다 할 것인데 이와 관련하여 다음의 판례를 비판하는 견해가 있다. 이를 설명하고 자신의 견해를 밝히시오.

【문67】 수입기계의 평가와 관련하여 재조달원가 산정시, 관세감면품목인 경우 당해 관세를 어떻게 처리해야 하는지 다음 각 경우에 대해 답하시오

【문68】 불용품의 의의, 평가시 조사사항, 평가방법 및 평가의 기준이 되는 자료에 대하여 약술하시오.

【문69】 공작물과 기계 기구를 구분하시오

【문70】 다음 물건에 대한 감정평가를 행한 경우 실지조사사항을 열거하고, 조사사항 중 대상물건의 가격

형성에 중요한 영향을 미치는 내용에 대하여 그 사유를 설명하시오.

1. 과수원

2. 염전

【문71】 현재의 용도로 계속 사용할 수 없는 공장용 자산의 평가방법에 대하여 약술하라.

【문72】 광산평가에 있어 공부상의 조사할 사항을 열거하고 간단히 설명하라.

【문73】 감정평가 할 수 있는 무형고정자산의 종류를 열거하라.

【문74】 "Real Estate Investment Trusts"에 대하여 설명하시오.

【문75】 리스자산의 감정평가시 현장조사 유의사항에 대하여 약술하시오.

【문76】 현금흐름추정의 추정원칙

【문77】 기업잉여현금흐름(Free Cash to the Firm)에서 현금흐름의 추정

【문78】 ‘토지개발임대차’의 개념을 설명하고 평가시 유의사항을 언급하시오.

【문79】 ‘비율임대차’의 개념을 설명하고 평가시 유의사항을 언급하시오.

【문80】 오염부동산 평가규정, 방법, 유의사항에 관하여 서술하시오.

【문81】 "Proposed Property"와 “Marginal Land"에 대하여 설명하라.

【문82】 비시장재화를 평가하는 방법에 대하여 설명하시오.

목적별

【문83】 담보평가시 준수사항을 설명하시오

【문84】 감정평가서 적적성 검토사항을 설명하시오

【문85】 합필가치(Plottage Value)의 개념을 설명하시오.

【문86】 재개발 및 재건축사업에 있어서 개발이익의 상실, 환경문제 등과 관련하여 근래 활발히 진행되고 있는 Remodeling에 대하여 설명하시오.

【문87】 정상가격과 특정가격을 각각 설명하고 특정가격에 의하여 평가하는 경우에 대하여 설명하시오.

【문88】 토지·건물의 담보평가에 있어 대상물건을 현장조사한 결과 물적인 불일치가 있는 경우 그 처리방

법을 제시하시오.

【문89】 국가 또는 지방자치단체가 재개발구역안의 국·공유토지를 사업시행자인 재개발조합에게 시행인가일로 3년 이내에 매각하는 경우의 평가방법에 대하여 약술하시오.

【문90】경매목적 감정평가 시 “감정평가 가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”에 기재할 핵심적인 사항을 약술하시오.

【문91】 대지권이 미등기된 구분건물이 경매평가로 의뢰된 경우 다음에 대하여 약술하시오.

1. 평가 처리방법

2. “1”과 같이 평가 처리하는 이유

3. 감정평가서에 기재해야 할 사항

투자의사결정

【문92】 최유효이용의 분석방법

【문93】 경제적 타당성 분석기법

【문94】 건부감가의 판단기준과 산출방법을 쓰시오.

【문95】 특수상황하에의 최고최선의 이용 중 중도적 이용(Interim use)에 대하여 약술하시오.

【문96】 부동산 컨설팅을 감정평가와 관련지어 설명하시오.

【문97】 “Feasibility Study(Feasibility Analysis)"에 대하여 설명하시오.

【문98】 “SWOT analysis"에 대하여 설명하시오

【문99】NPV법과 IRR법의 결과가 상반되는 경우를 설명하시오.

【문100】 “경제기반분석(Economic Base Analysis)"에 대하여 설명하시오.

【문101】 Marketing Mix와 그 구성요소에 관하여 설명하시오.

【문102】투자가치와 시장가치의 개념을 비교한 후, ‘투자가치 분석에 사용되는 수익률’이 ‘시장가치 분석

에 사용되는 수익률’보다 작은 경우 부동산 시장의 균형과 관련하여 그 수익률이 변화되는 과정을 설명하시

오.

재무관리

【문103】 투자분석기법으로서의 확률분석

【문104】 Sensitivity analysis

【문105】 Leverage Effect

【문106】 Fisher의 수익률

【문107】 평균-분산기준 : 지배원리

【문108】 포트폴리오(Portfolio)이론

【문109】 위험과 수익의 Trade-off

【문110】 부동산평가의위험성과 불확실성을 구분하여 설명하시오.

【문111】 Loan to Value Ratio(LTV)를 설명하고 부동산 가격변동과의 관계를 밝히시오.

부동산금융

【문112】 부동산 Syndicate

【문113】 SPC (Special Purpose Company)

【문114】 Project Financing

표준지

【문115】 표준지 선정 및 관리의 기본원칙

【문116】 표준지의 선정원칙

【문117】 표준지의 교체사유

【문118】 표준지 공시지가 평가기준

【문119】 가격자료의 종류와 요건

【문120】 표준지 공시지가 평가방법과 개별공시지가 산정방법의 차이점을 설명하시오.

【문121】 표준지공시지가를 조사 평가함에 있어서 일단지의 개념과 판단기준 및 평가방법 등을 설명하시

오.

【문122】 표준지 평가에 있어 개발이익 반영 여부에 대하여 약술하시오.

【문123】 표준주택의 선정 제외 기준에 대하여 설명하라.

보상

【문124】 어업손실 평가시 조사할 사항을 약술하시오.

【문125】 ‘선하지의 공중부분 사용에 따른 손실 보상평가지침’에서 입체이용저해율 이외의 추가보정률 산정시의 저해요인을 약술하시오.

【문126】 영업폐지 및 휴업에 대한 손실의 평가방법과 유의할 사항에 대하여 기술하시오.

【문127】 공법상 제한을 받는 토지의 보상평가에 대하여 설명하시오.

【문128】 공공사업에 편입되는 토지의 평가에 있어서 일시적 이용 상황에 대하여 약술하시오.

【문129】 농작물 보상평가에 있어서 파종기, 발아기, 성장기별 평가방법을 약술하시오.

【문130】 공원구역안의 토지 보상평가에 대하여 설명하시오.

【문131】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 환매토지의 환매금액 결정방법을 약술하시오.

【문132】 영업 손실 보상평가시 수집할 자료와 조사사항을 설명하시오.

【문133】 보상선례 등을 적용하여 기타요인 보정률을 산출하는 방법과 보상선례의 참작에 대하여 약술하시오.

【문134】 보상평가시 개발이익의 배제방법에 관하여 구체적으로 기술하시오.

【문135】 무허가건축물 및 그 부지, 무허가건축물에서의 영업보상, 무허가건축물과 관련된 생활보상 등에 대한 처리방법에 대하여 설명하시오

【문136】 손실보상평가시 가설건축물 및 그 부지에 대한 처리의견

【문137】 손실보상평가시 불법형질변경토지의 판단기준 및 평가방법

【문138】 무허가 건축물부지의 평가방법에 대하여 설명하시오.

【문139】 개발제한구역안 토지의 보상평가를 설명하시오.

【문140】 잔여건물 가치하락 보상에 관하여 설명하시오.

1999 김원보 평가사님

감정평가사 2차시험 3과목 중에서 수험생들이 가장 접근하기 어렵게 생각하는 과목이 감정평가실무가 아닌가 생각된다. 뿐만 아니라 이때까지의 시험에서 대부분의 과락이 실무에서 나왔으며, 또한 나머지 2과목에서 충분히 좋은 점수를 받고도 실무에서 적은 점수가 모자라 합격의 기쁨을 누리지 못한 수험생도 많이 있었던 것 같다. 그 이유는 감정평가이론과 법규는 출제가능한 문제가 대부분 유형화되어 있으며 기본서와 참고서도 비교적 풍부한 편이나, 실무과목은 그 범위가 광범위 할 뿐만 아니라 문제의 유형화도 어렵고 참고서적도 충분하지 못한 때문이라고 생각된다. 따라서 대부분의 수험생들이 문제풀이 위주로 공부하거나, 기본적인 개념에 대한 이해 없이 보상평가지침 등을 단순히 외우는 방법 등으로 공부하고 있는 것 같다. 이러한 공부 방법은 문제의 유형이 바뀌거나, 직접 다루어 보지 못한 문제 또는 여러 분야가 관련된 문제 등이 출제될 경우 적절히 대응할 수 없다는 문제점이 있다. 더욱이 수많은 실무의 전 분야를 모두 완벽하게 대비한다는 것도 시간적으로 불가능한 일이다. 그러므로 실무는 기본적인 사항을 정확하게 이해한 후에 문제풀이를 통해 실제로 현업에서 이것이 어떻게 활용되고 있는가를 확인하고, 관련 부분은 순차적으로 확대해 나가는 방법으로 공부하는 것이 바람직할 것이다.

송태영 감정평가사 님

감정평가실무는 평가이론과는 다른 분야이다. 또 낮은 수준의 수학공식을 풀어내는 과정은 더욱더 아니다. 정확한 평가가격에 접근하기 위하여 넓은 시야를 가지고 문제에 접근하여야 한다. 어떤 사물이든 전체를 보고 부분을 보아야 그 사물을 정확히 파악할 수 있듯이 시험문제의 이해나 답안의 작성도 전체적인 줄기를 파악한 다음에 구체적인 내용의 이해를 해야하는 것이다.

넓고 포괄적인 지식과 세밀하고 구체적인 사항의 이해가 어우러질 때 감정평가사의 실무능력이 제고될 수 있는 것이다.

백일현 평가사님

문제점과 향후 공부방향

첫째, 상당수의 수험생은 가장 기본적인 사항에 대하여 알고는 있지만 표현력과 답안구성력이 부족

했다. 간단 명료하게 답안을 구성하고 문제의 핵심을 파악하면 짧은 시간에 좋은 답안을 작성할 수

있다. 많이 쓴다고 좋은 점수가 주어지는 것이 아니라 핵심을 적절하게 기술하였다면 가능한 한 후

하게 점수를 주려하는 것이 출제자의 솔직한 심정이었다.

둘째, 감정평가실무는 이론보다는 실제가 중요하다. 따라서 감정평가실무에 활용되고 있는 토지보

상지침에 따른 규정이나, 감정평가평가에관한규칙등에 의거 작성된 감정평가보고서를 정확히 분석

할 필요성이 있으며 특히 최근은 법률개정이 수시로 이루어지고 있다. 따라서 자산재평가에 관한

시험문제는 시사하는 바가 크다고 본다.

참고로, 위의 10회 감정평가실무시험은 마지막 환매권 평가를 제외하고는 모두 나상수 평가사님이 출제한 것이다. 환매권 문제는 나상수 평가사님이 극구 반대했으나 다른 출제위원이 강력히 출제를 희망하여 출제하였었다.

11회 실농보상 (現 농업손실보상, 김원보 평가사님 출제)은 1번 문제가 아니었다.

원래 천영 평가사님이 출제하신 다른 문제였는데 김원보 평가사님이 강력히 주장하여 1번으로 되었었다. 

2010년 과 2012년 동일한 사안이 있어 논의가 되었는 바 이를 소개한다.

Q) 주거환경 개선사업에 따른 3개사의 감정평가법인에 의해 납품된 감정평가서가 감정평가서 초입부터 "토씨"하나 안 틀리고 지역요인, 개별요인, 기타요인보정치 등 모든 요인이 동일할 경우 이를 신뢰할 만 한지

A)  

o 토지등의 보상평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 실시하는 법정평가로 개발이익배제 등을 위하여 거래사례 등이 충분하지 않은 경우 라면 비교 대상이 한정되어 동일할 가능성이 있다.

문화재보호법 제83조, 제 84조

제83조 (토지의 수용 또는 사용)

① 문화재청장이나 지방자치단체의 장은 문화재의 보존·관리를 위하여 필요하면 지정문화재나 그 보호구역에 있는 토지, 건물, 입목(立木), 죽(竹), 그 밖의 공작물을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용(收用)하거나 사용할 수 있다.

② 제23조, 제25조부터 제27조까지 및 제70조에 따른 지정이 있는 때에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조 및 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다. 이 경우 같은 법 제23조에 따른 사업인정 효력기간은 적용하지 아니한다.

제84조(국·공유재산의 대부·사용 등)

① 국가 또는 지방자치단체는 문화재의 보존·관리·활용 또는 전승을 위하여 필요하다고 인정하면 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 국유 또는 공유재산을 수의계약으로 대부·사용·수익하게 하거나 매각할 수 있다.

② 제1항에 따른 국유 또는 공유재산의 대부·사용·수익·매각 등의 내용 및 조건에 관하여는 「국유재산법」 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에서 정하는 바에 따른다.

문화재 보호구역의 지정과 일반적제한/개별적제한 구분

(2011. 9. 16일자 개정된 문화재보호법 관련)

문화재보호구역의 지정은 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 개별적인 계획제한으로 보고 제한을 받지 아니한 상태를 상정하여 평가하여야 한다. (토지보상평가지침 제23조)

1. 최웅락

   (22기 수습감정평가사)

2. 김군

   (22기, 전주 출신, 5년차 합격. 12월의 영광 닉네임 김군~)

3. 한가로이

4. 재주니어요

【문 1】도곡동에 아파트를 건축하여 분양계획 중인 시행사 (주)공정 은 건축물 분양과 관련하여 부가가치세의 절세를 도모하고자 일처리 잘한다고 소문난 대화감정평가법인 본사 소속 감정평가사 정혜영씨에게 자문을 구하였다. 정혜영씨는 다음 물음의 순서에 따라 부가가치세 절세 감정평가의 필요성을 제시하고자 한다. 다음 물음에 답하시오. (50점)

(물음1) 기준시가에 의한 방법에 따라 신고시 부가가치세액

(물음2) 매입가기준방식에 의한 방법에 따라 신고시 부가가치세액

(물음3) 감정평가에 의한 방법에 따라 신고시 부가가치세액

(물음4) 감정평가시의 부가가치세 절세분과 감정평가 수수료의 비교를 통한 감정평가의 효과를 검토하고, 시행자 입장에 있어서의 감정평가의 필요성을 언급하시오.

[자료 1] 대상개요

1. 토 지 : 강남구 도곡동 100번지, 대, 50,000㎡

2. 평가목적 : 일반 시가평가(절세)

3. 평가조건 : 아파트부지로서 조성이 완료된 토지를 상정한 평가

4. 가격시점 : 2012. 8. 26

5. 대상토지의 토지이용계획확인원을 통해 확인한 결과 일반상업지역임을 확인하였다.

[자료 2] 부가가치세 개요

1. 부가가치세의 정의

: 생산 및 유통과정의 각 단계에서 창출되는 부가가치에 대하여 부과되는 조세를 말한다.

2. 아파트 분양업관련 부가가치세의 부과대상 및 토지, 건물가치 안분의 필요성

: 국민주택규모(25.7평형)를 초과하는 분양물건에 대해서 분양가액 중 토지분에 대해서는 면세이며, 건물분에 대해서만 부가가치세를 부과한다. 따라서 총분양가액에서 토지가 차지하는 비중과 건물이 차지하는 비중의 구분을 요하게 된다.

3. 토지와 건물가액의 구분방법

(1) (부가가치세법 시행령 48조의2 제 ④항)

(2) 산 식

1) 과세표준

① 기준시가에 의한 방법

② 매입가기준방식에 의한 방법

③ 감정평가에 의한 방법

2) 세율

과세표준의 10%

[자료 3] 실지조사내용

1. 인근지역의 개황

인근은 일반상업지역으로 강남의 높은 학구열 등을 반영하여서인지 입시학원 등이 많이 위치하고 있으며, 대상 인근에는 현대에이치-파크가 성황리에 분양되는 등 상업지역이지만 주거공간으로서의 이용이 일반적인 편이다.

2. 본건 토지는 접면도로와 등고평탄하며, 10M 도로에 접하고 있다.

3. 대상 토지, 건물의 기준시가 및 매입가

(1) 개별공시지가 : 900,000원/㎡

(2) 평당 매입가 : 4,000,000원/평

(3) 국세청 대상건물기준시가 : 450,000원/㎡

[자료4] 대상 사업계획 등

1. 분양세대수 및 규모 등 (14개동, 15층규모)

2. 시행자 (주)공정 측의 제시에 따르면 현재 토지는 매입하였으며, 대상토지상 건축물을 건축하기 위한 준비단계에 있다.

[자료 5] 공시지가 표준지 (2012년)

※ 기호2 표준지는 현재 임시주차장으로 사용 중임. 인근지역 개황으로 볼 때 상업용으로 이용함이

    최유효이용으로 판단됨.

[자료 6] 매매사례

1. 사례1

(1) 토 지 : 도곡동 110, 대, 50,000㎡, 소로한면

(2) 건 물 : 위지상 시멘트블럭조 슬레이트 지붕 1층건 관리사무소 24㎡

(3) 매매가격 : 79,200,000,000원

(4) 매매시점 : 2012. 4. 1

(5) 도시계획관계 : 일반상업지역

(6) 거래내용

1) 주차장으로 이용 중이던 본 사례부동산을 매수자 철거를 조건으로 취득하여 대상아파트와 유사규모의 아파트(철근콘크리트조)를 건축하기 위하여 매매한 것으로 가격시점 현재 터파기 공사가 진행 중이다.

2) 본 매매사례 토지에는 승계 가능한 저당대부가 있는바, 매수인이 저당대부를 물려받는다는 조건으로 저당잔금 24,200,000,000원을 차감한 현금 55,000,000,000에 거래되었다. 저당이자율은 10%로, 잔존저당기간은 18년이고 저당원리금은 매월을 단위로 불입된다.

2. 사례2

(1) 토 지 : 도곡동 158, 대, 25,000㎡, 소로각지

(2) 건 물 : 위지상 벽돌조 스라브지붕 2층건 주거용

(3) 매매가격 : 21,200,000,000

(4) 매매시점 : 2012. 1. 1

(5) 도시계획관계 : 제3종 일반주거지역

(6) 거래내용

현재 주거용 건물로 이용중으로 매매시 50%는 상호저축은행에서 15년간 년 15%의 이율로 매월 균등지불을 조건으로 대출하였다.

3. 사례3

(1) 토 지 : 도곡동 120, 대, 55,000㎡, 중로각지

(2) 건 물 : 위지상 철근콘크리트 스라브지붕 5층건 상업용

(3) 매매가격 : 189,000,000,000

(4) 매매시점 : 2012. 4. 1

(5) 도시계획관계 : 일반상업지역

(6) 거래내용

현재 상업용 건물로 이용중으로 1, 2층은 은행이 3, 4, 5층은 초중고 보습학원이 영업중이다.

[자료 7] 분양사례

1. 토 지 : 대치동 180, 대지 42,000㎡, 중로

2. 건 물 : 위지상 목조기와지붕 단독주택 2층, 연면적 200㎡

3. 사례내용

당해 건물은 건축업자가 대상과 유사규모인 연면적 85000㎡의 아파트를

건축하여 분양하고자 2012. 1. 1자로 구입한 사례로 철거비용은 100,000원/㎡

으로 추정되고 잔재가격은 없을 것으로 판단된다.

4. 사업계획 (단위:月)

① 공사비는 공사착공시 공사비의 20%, 착공 3개월후 50%, 준공시 30%를 지급키로 함. 단, 설계비는 공사착수시 전체공사비의 2.5%를 일시에 지불한다.

② 분양은 사업착수 8개월 후에 50%, 9개월 후 30%, 10개월 후 20%씩 분양하는 것으로 추정하고 이것은 현재 사정으로 보아 합리적으로 판단됨.

③ 업자이윤 등 부대비용은 매수시 이 방법에 의한 토지가격의 10%로 산정한다.(실현시점은 편의상, 매수시점으로 함)

5. 수지계획

① 공사비는 400,000원/㎡가 소요된다.

② 분양가격은 1,700,000원/㎡로 하고, 분양가능면적은 연면적의 70%만 가능하다.

③ 투하자본비용은 월 1%로 한다.

[자료 8] 임대사례

1. 토 지 : 도곡동 199, 대 45,000㎡, 소로한면, 일반상업지역

2. 건 물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 아파트(2012년3월31일 준공)

3. 임대시점 : 2012. 4. 1

4. 임대내역

① 본 사례는 외국인 CEO 등을 대상으로 한 임대용 고급아파트 임대사례로 건물 준공 3개월 전부터 입주자의 모집을 시작하여 2012년 4월 1일 만실 됨.

② 지불임료는 각호 모두 매월 말 그 월분을 지불하게 된다.

③ 보증금은 각호 모두 임대차계약과 동시에 임대인에게 지불되고 동 계약을

해제한 경우, 즉시 상환되지만, 이자는 붙지 않는다.

④ 권리금은 각호 모두 임대차 계약과 동시에 임대인에게 지불되고 계약

체결 후는 일체 반환되지 않는다.

5. 운영경비

① 공실 및 대손충당금 : 월 지불임료의 0.5개월분

② 수선유지비 : 월 지불임료의 1개월분

③ 보험료 등 : 임대시점 건물가격의 5%를 일시에 지불하는 조건이나 계약만료시인 3년 후 5,000,000원을 돌려주는 조건이다.

④ 공조공과 : 1,000,000원이 소요되고 임차인이 부담하는 조검임.

[자료 9] 시점수정자료

1. 지가변동률(강남구,%)

2. 건축비변동률

최근 5년간 건축비 변동은 없음.

[자료 10]건물에 관한 자료

☞ 임대사례의 건축비는 인근지역의 표준적인 것이다. 주체설비와 부대설비의 안분비율은 7:3으로 한다.

☞ 건물의 잔가율은 없다고 본다.

☞ 건물의 철거비

철근콘크리트조:13,000원/㎡, 연와조:8,000원/㎡, 시멘트 블록조:5,000원/㎡

[자료 11] 요인비교자료

1. 지역요인자료

2. 개별요인자료

☞ 도로조건은 포함되지 않은 것이며, 중로는 대로에 비해 5%열세이고, 소로는 대로에 비해 10%열세이다. 각지는 한면보다 5% 우세함.

[자료 12] 환원이율 등

1. 토지의 환원이율 : 년 14%

2. 건물의 상각후 환원이율 : 년 16%

3. 일시금의 운용이율 등 : 년 9%

[자료 13] 감정평가수수료 산정 (편의상 제시 실제는 이렇지 않음 ^^)

[자료 14] 기타사항

1. 토지, 건물을 일체로 평가하지 않는다.

2. 수수료도 산정할 것 (대상부동산 전체 평가액 기준)

3. 감정평가로 인한 이익을 제시하여 시행사를 설득할 것

4. 부가가치세 산정시 적용되는 세대별 대지권비율은 연면적에 비례한다고 간주함.

부가가치세 절세를 위한 감정평가와 관련된 내용으로서

디벨로퍼의 모임 커뮤니티에 김성유 감정평가사님 (가람 경기지사에서 최근 경일감정평가법인 본사로 옮김)이 작년에 작성한 부가세 절세 제안서입니다.

수험목적으로는 좀 지나친 측면도 있지만

17기 신상윤 감정평가사님이 스터디 실무 (3기 4주차)에 첫선을 보인 후

간헐적으로 수험가에서도 이 내용을 다루고 있습니다

수험생 분들은 참고로 하시길 바랍니다.

디벨로퍼의 모임이라는 다음까페에서 퍼온 내용입니다. 이를 타용도로 이용시에는 저작권법령에 의해 처벌될 수도 있으니 수험목적으로만 보시면 좋을 것 같습니다.

(김성유 평가사님에게 허락을 받고 게재하는 것은 아니나 향후 문제가 된다면 허락을 받거나 삭제하도록 하겠습니다. 평가사 본인이 학원강사이고 수험생들을 위한 마음이 워낙에 강한 분이시라 허락하실 것으로 믿습니다 )

부가가치세_감정평가_제안서(201107).pdf

문1

l. 평가개요

(주)K생명보험으로부터 의뢰된 토지,건물 복합부동산의 일반거래목적 평가

가격시점 : 2011. 09. 04(감칙 제 7조)

토지 219-1,3 일단지 평가, 219 및 219-2,219-4,219-5 사실상의 사도 평가

ll. 개별평가 합

1. 처리계획

인근지역 분석 등을 통해 숙박시설의 영업중지의 경우가 많고 다른 용도로 전환이용등이 어려운바 철거전제 경우, 토지+건물의 경우로나누어 봄

2. 건물 철거전제

1)219-1,219-3번지(공시지가기준가격)

2011년 공시지가

2)도로부분

①주위환경, 소유자와의 관계등으로 보아 사실상의 사도로 봄

②인접토지의 1/3로 평가

3) 철거비

4) 평가액

1) + 2) -3)

3. 개별평가합

1) 토지 : 대+도로

2) 건물(원가법)

① 재조달원가

② 내용년수산정(대상과 구조, 규모유사한 매매사례 #2#4 선정)

매매사례 #2기준 : 6년

매매사례 #4기준 : 9년

③ 건물가격 =0 (잔가율1%생각못함)

3) 평가액

lll. 일체 비준가격

1. 사례선정

구조, 규모유사한 매매사례 #2, #4선정

2. 매매사례 #2기준

3. 매매사례 #4기준

4. 결정

lV. 일체 수익가격

1. 순수익

5500*12-4500*12

2. 환원이율(금융적투자결합법)

0.45*0.0673 + 0.55*0.12

3. 수익가격

1/2 -600*29(비부동산가치구성요소제외)

V. 시산가격조정 및 결정

1. 시산가격

1)개별평가 합

①철거전제 5~,~,~

②토지+건물 8~,~,~

2)일체비준가격(도로부분의 토지 별도 고려안함, 고민스러웠으나 가치에 반영되었다봄;;)

3)일체수익가격

2. 시산가격조정

수익가격의 문제점

일체거래사례가 있는 점 등 고려 일체비준가격중심 결정

(시장의 상황에 따라 거래가격이 하향추세일수 있다는 점, 즉 철거전제하여 거래될 수 있다는 점을 언급못해준것이 아쉬움)

3. 평가액

문2

l. 평가개요

가격시점 : 2011.11.30

ll. 기존 정비기반시설 부지

1. 처리방침

용도폐지기준

2. 일련번호 1

2011년 공시지가, 비교표준지 #373, 공원저촉보정

3. 일련번호 2

2011년 공시지가, 비교표준지 #373, 공원저촉보정

lll. 새로 설치되는 정비기반시설 예정 부지

1. 처리방침

현상태대로 평가, 2011년 공시지가

2. 일련번호 3

비교표준지 #371

3. 일련번호 4

비교표준지 #372

4. 일련번호 5

비교표준지 #373

lV. 의견제시

기존 국공유지의 경우 용도폐지전제되어 평가되는 데 반해, 새로 설치되는 정비기반시설부지는 현황의 개별적제한등이 반영된 상태대로 평가되어 재개발사업진행시 분쟁의 대상이 되는 경우가 많음

문3

l. 평가개요

가격시점 : 2011. 08.01

ll. 환불대상세대 결정

요건 총 일조시간 240분 미만 & 연속일조시간 120분 미만

301호, 401호, 602호, 602호(110동)

lll. 평가액

1. 301호

1) 일조시간기준

2) 거래사례기준

2. 401호

3. 602호

4. 602호

(모든 평가에서 일조산식을 잘못 적용함. ㅜ..ㅜ 시간을 그대로 대입했어야하는데 240분-총일조시간으로 x적용하여 모두 거래사례금액이 적게 나옴 ㅜ.ㅜ)

문4

l. 물음 1

1. 원고주장의 타당성여부

①원고주장타당 ②상가건물의 1층의 효용차이 설명, 대상의 상황설명

2. 후면상가 분양가격의 적정성 판단

①판단근거 : 실거래가격과 임대사례이용 판단

실거래사례 1층 4호 : 계산하니 약 75%정도

임대사례 1층 9호 : 시간없어 계산못함

②적정성 판단 : 대상분양가격은 1층 4호 분양가격대비 약 76%정도 수준인바 적정하다 판단

ll. 물음 2

1. 분양가격이 적정하다 판단한 근거

분양가격 적정하다 판단, 실제거래가격이 분양가수준을 뒷받침 해줌.

문5

1. 기한부평가, 미래시점 조건부 평가

2. 고려사항

시장변화추세의 동일, 수요공급이 현재와 동일

경기변동사항없음, 임대료수준 동일, 가격상승율 동일 등

문6

1. 담보평가의미

2. 적정담보감정평가 저해요인

공시지가의 시가미달, 과당경쟁에 따른 과대평가 가능 등 몇가지 적은 듯.

실무후기

실무시험보고나서는 완전 좌절. 정말 좌절이라는 생각만...

너무 문제가 어렵게 느껴졌고

모든 문제가 다 명확하게 아는게 아니라.. 아주 간단히 아는걸 유추해서 적는 수준이었음..

내가 뭔가 공부하긴 한건가..라는 생각도;;

아직 팀장님들 답안을 확인 안해봄.

더 늦으면 이정도의 기억도 나지 않을 것 같아 적음