역대 출제위원이 애기하는 감정평가실무 공부방법

 

1999 김원보 평가사님

 

감정평가사 2차시험 3과목 중에서 수험생들이 가장 접근하기 어렵게 생각하는 과목이 감정평가실무가 아닌가 생각된다. 뿐만 아니라 이때까지의 시험에서 대부분의 과락이 실무에서 나왔으며, 또한 나머지 2과목에서 충분히 좋은 점수를 받고도 실무에서 적은 점수가 모자라 합격의 기쁨을 누리지 못한 수험생도 많이 있었던 것 같다. 그 이유는 감정평가이론과 법규는 출제가능한 문제가 대부분 유형화되어 있으며 기본서와 참고서도 비교적 풍부한 편이나, 실무과목은 그 범위가 광범위 할 뿐만 아니라 문제의 유형화도 어렵고 참고서적도 충분하지 못한 때문이라고 생각된다. 따라서 대부분의 수험생들이 문제풀이 위주로 공부하거나, 기본적인 개념에 대한 이해 없이 보상평가지침 등을 단순히 외우는 방법 등으로 공부하고 있는 것 같다. 이러한 공부 방법은 문제의 유형이 바뀌거나, 직접 다루어 보지 못한 문제 또는 여러 분야가 관련된 문제 등이 출제될 경우 적절히 대응할 수 없다는 문제점이 있다. 더욱이 수많은 실무의 전 분야를 모두 완벽하게 대비한다는 것도 시간적으로 불가능한 일이다. 그러므로 실무는 기본적인 사항을 정확하게 이해한 후에 문제풀이를 통해 실제로 현업에서 이것이 어떻게 활용되고 있는가를 확인하고, 관련 부분은 순차적으로 확대해 나가는 방법으로 공부하는 것이 바람직할 것이다.

 

 

 

송태영 감정평가사 님

 

감정평가실무는 평가이론과는 다른 분야이다. 또 낮은 수준의 수학공식을 풀어내는 과정은 더욱더 아니다. 정확한 평가가격에 접근하기 위하여 넓은 시야를 가지고 문제에 접근하여야 한다. 어떤 사물이든 전체를 보고 부분을 보아야 그 사물을 정확히 파악할 수 있듯이 시험문제의 이해나 답안의 작성도 전체적인 줄기를 파악한 다음에 구체적인 내용의 이해를 해야하는 것이다.

 

 

넓고 포괄적인 지식과 세밀하고 구체적인 사항의 이해가 어우러질 때 감정평가사의 실무능력이 제고될 수 있는 것이다.

 

 

 

백일현 평가사님

 

 

문제점과 향후 공부방향

 

첫째, 상당수의 수험생은 가장 기본적인 사항에 대하여 알고는 있지만 표현력과 답안구성력이 부족

 

했다. 간단 명료하게 답안을 구성하고 문제의 핵심을 파악하면 짧은 시간에 좋은 답안을 작성할 수

 

있다. 많이 쓴다고 좋은 점수가 주어지는 것이 아니라 핵심을 적절하게 기술하였다면 가능한 한 후

 

하게 점수를 주려하는 것이 출제자의 솔직한 심정이었다.

 

 

 

둘째, 감정평가실무는 이론보다는 실제가 중요하다. 따라서 감정평가실무에 활용되고 있는 토지보

 

상지침에 따른 규정이나, 감정평가평가에관한규칙등에 의거 작성된 감정평가보고서를 정확히 분석

 

할 필요성이 있으며 특히 최근은 법률개정이 수시로 이루어지고 있다. 따라서 자산재평가에 관한

 

시험문제는 시사하는 바가 크다고 본다.

 

 

 

 

셋째, 수험생은 항상 폭넓게 미래지향적으로 공부해야 한다. 부동산평가업계의 미래방향은 과연 어

 

느 쪽인가? 바로 알고 대비해야 한다. 세계화·국제화에 따른 감정평가업의 개방이 눈앞에 다가오고

 

있으며, 종합부동산회사의 탄생을 눈앞에 두고 있는 현시점에서 우리는 투자시의 경제성 분석이나

 

수익가격 측면은 우리업계가 살아남기 위해서는 계속 연구하고 개발하여 감정업무에 접목시켜야 할

 

영역이다. 감정평가실무는 감정평가이론과 부동산관계법규와의 종합적인 과목이라 할 수 있다. 따

 

라서 폭넓게 때론 가장 기초적인 것을 정확하게 공부할 필요성이 있다. 채점시엔 과정을 중요시하

 

기도 하지만 때론 숫자를 대입하기 때문에 정확성도 요구된다.

 

 

 

 

 

 

2000 노태욱 교수님

 

 

 

제10회 감정평가사 2차시험의 감정평가실무 과목은 감정평가실무의 가장 기초적인 분야에서, 단순

 

히 시간을 다투어 계산능력을 검정하는 것보다는 종합적으로 문제에 대한 정확한 이해도, 이론적인

 

숙지도, 판단력에 중점을 두었다. 금번 시험문제는 시중에 유출되어 있지 않은 문제이고, 현안을 다

 

룬 문제이기 때문에 수험생의 능력을 검정하였을 뿐만 아니라 감정평가업계를 발전시키는데 있어서

 

도 크게 기여하였다고 본다.

 

 

수험생이 시험에 임하는데 있어서 몇가지 유의할 사항을 적어보면 다음과 같다.

 

첫째로, 가장 먼저 꼽고 싶은 것이 문제의 정확한 파악과 체계적인 답안을 작성하는 것이다. 답안을

 

작성하는 것은 출제자의 의도가 무엇인지를 파악하여야 하고, 답안구성을 어떻게 할 것인지 먼저

 

기본적인 목차 정도는 구상을 하여 답안을 체계적으로 작성하여야 할 것이다. 그러나 상당수의 수

 

험생들이 문제를 정확하게 파악하지 않은 상태에서 풀이를 하는가 하면, 핵심을 벗어난 답안지 채

 

우기식의 사족들이 너무 많이 있다.

 

 

둘째로, 감정평가이론 및 관련법규의 기초지식을 정확하게 숙지하여야 한다. 감정평가실무는 이론

 

과 관련법규의 기초지식을 토대로 이루어지는 것이다. 이론과 관련법규를 정확하게 숙지하여 실무

 

에 적용하여야 한다. 예를 들면 금융보정시의 기준시점, NPV산정, 발생감가액 산출방법, 환매권 평

 

가시 지가변동률의 산정 등은 수험생들이 이론과 관련법규의 정확한 이해와 숙지로 쉽게 풀이할 수

 

있는 문제들이다.

 

 

 

 

셋째로, 실무과목에 대한 공부를 폭넓게 하여야 한다. 감정평가사 2차 시험과목중 감정평가실무는

 

다른 과목과는 달리 범위가 넓고, 시사성을 많이 반영한다고 본다. 이는 기출문제를 분석하여 보면

 

감정평가실무 문제가 매년의 시대상을 반영해 주었다는 것이 증명될 것이다. 이를 분석하여 대비한

 

수험생은 새로운 문제가 출제되더라도 쉽사리 접할 수 있었을 것이다. 그러나 실무문제가 현안만

 

반영하는 것에 그치는 것이 아니라 기존의 3방식과 감정평가업계 및 부동산시장의 장래 동향을 함

 

께 반영한다는 것이다. 수험생이 실무공부를 합리적으로 하는 방법은 이론과의 접맥, 관련법규의

 

숙지, 기출문제의 분석, 감정평가업계의 현황 파악, 감정평가업계 및 부동산관련업계의 장래 동향

 

을 파악·분석한 후 이를 대비한다면 좋은 점수가 나올 것이다.

 

 

 

앞으로 감정평가업계는 세계화·국제화에 따른 대응책으로 계속 변화를 추구하고 있는 만큼 경제적

 

타당성 분석, 수익분석, 컴퓨터를 이용한 감정평가업무 처리, 부동산 금융·ABS·REITs와 감정평가

 

와의 연계 등은 우리가 지속적으로 연구·발전시켜야 할 과제들이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

위의 소리가 뻔한 소리같이 들리지만 이 안에는 깊은 의미가 들어가 있다.

 

필자도 처음에는 뻔하게 들렸으나 비공식 강평을 접하다 보니 이 말의 의미가 새삼 다르게 다가왔다.

 

 

 

 

<12회 이후 출제위원의 강평은 공식적으로는 없었고

 

22회 까지 비공식으로 출제위원의 사석에서의 발언 형태로 전수되어 오고 있다.

 

일부 다년차들은 알고 있으나, 말은 안 하고 있다.

 

물론, 필자는 13회부터 출제위원 명단 및 비공식 강평을 아주 조금 알고 있다>

 

 

 

 

참고로, 위의 10회 감정평가실무시험은 마지막 환매권 평가를 제외하고는 모두 나상수 평가사님이 출제한 것이다. 환매권 문제는 나상수 평가사님이 극구 반대했으나 다른 출제위원이 강력히 출제를 희망하여 출제하였었다.

 

 

11회 실농보상 (現 농업손실보상, 김원보 평가사님 출제)은 1번 문제가 아니었다.

 

 

원래 천영 평가사님이 출제하신 다른 문제였는데 김원보 평가사님이 강력히 주장하여 1번으로 되었었다.