도시자연공원구역은 일반적 제한인가? 개별적 제한인가?

 

 

 

도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대하여 시·도지사 또는 대도시 시장이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시,군 관리계획으로 결정·고시한 구역을 말한다.

 

 

도시자연공원구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도구역의 한 종류이며, 종전의 도시자연공원이 공원으로 결정된 후 지방자치단체의 재원부족 등으로 인하여 장기간 미조성된 상태로 남는 경우가 많아 사유재산권 침해의 우려가 있고, 도시자연공원 내에서는 엄격한 행위제한이 수반되어 거주자 등의 민원이 다수 발생하는 문제가 있어 이를 개선하기 위하여 도시자연공원을 폐지하고 도시자연공원구역으로 변경하여 도입된 제도이다.

 

 

도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 등이 원칙적으로 금지된다. 다만, 제한적인 범위 내에서 기존 건축물 또는 공작물의 개축(改築)·재축(再築)·증축 또는 대수선 등은 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

 

 

 

 

토지보상평가지침 제23조【공법상 제한의 구분】

 

 

① “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분한다.

 

 

 

② 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경

2. 「군사기지 및 군사시설보호법」의 규정에 따른 군사시설보호구역의 지정 및 변경

3. 「수도법」의 규정에 따른 상수원보호구역의 지정 및 변경

4. 「자연공원법」의 규정에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정 및 변경

5. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 위 각호와 유사한 토지이용계획의 제한.

 

 

 

 

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시계획시설 및 제2조제11호에서 정한 도시계획사업에 관한 같은법 제30조제6항에 따른 도시관리계획의 결정고시

2. 법 제4조에서 규정한 공익사업을 위한 사업인정의 고시

3. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시 및 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등의 지정고시 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

④ 제3항에서 “당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우”에는 당초의 목적사업과 다른 목적의 공익사업에 취득·수용 또는 사용되는 경우를 포함한다.

 

 

 

 

제24조【공원구역 등안 토지의 평가】

 

 

 ① 「자연공원법」 제4조에 따른 자연공원으로 지정된 구역 안에 있는 토지에 대한 평가는 그 공원 등의 지정에 따른 제한과 같은법 제18조에 따른 공원구역의 용도지구 결정(같은법 시행령 제15조에 따라 집단시설지구가 세분된 경우를 포함한다)에 따른 제한이 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

 

 

다만, 같은법 시행령 제2조에서 규정한 공원시설의 설치를 위한 공원사업시행계획의 결정고시 등에 따른 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

 

② 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 및 녹지(도시지역 외의 지역에 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」을 준용하여 설치하는 공원 및 녹지 등을 포함한다,)로 결정된 지역 안에 있는 토지에 대한 평가는 그 도시공원 및 녹지 등의 결정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시계획시설의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

 

 

 

감정평가실무상으로는

 

 

"공원"은 두종류로 대별되는데 하나는 자연공원법 제4조의 규정에 의거 지정된 자연공원(국립공원, 도립공원, 군립공원등)이며 또 하나는 도시공원및 녹지등에 관한 법률에 의한 도시공원(소공원,어린이공원, 근린공원 과 역사공원, 문화공원, 수변공원, 묘지공원, 체육공원등)이 있다.

 

 

 

 

자연공원은 일반적인 계획제한이므로 제한을 받는 상태로 평가하여야 하며 도시공원은 도시계획시설(공원)의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한이므로 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

 

 

문제는 토지이용계획확인서에 도시자연공원인데 "구역"으로 표시되는 경우에는 일반적인 계획제한이며 도시계획시설 "도시자연공원"으로 표시된다면 이것은 개별적인 계획제한이라고 보면 된다.