陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

질문 하나..

262페이지의 응용문제 13번 문제에서 상환비율의 분모를 보면 괄호 밖에 있는

0.136은 4로 나누어져있지 않고 괄호안의 0.136은 4로 나누어져있습니다.

이홍규 감정평가실무 문제집에 이 문제랑 숫자도 똑같은 문제가 있는데

거기서는 괄호밖의 0.136도 4로 나누고 있습니다.

어떤 것이 맞는 것인지, 왜 그런것인지 궁금합니다. 비슷한 질문과 답변이

이미 올라와 있는 걸 보긴 보았는데 속시원한 답변이 없는 것 같아서 다시한번 제 손으로

올려봅니다.

이 문제는 MAI 문제로서 예전부터 6,8회 동기회 문제집등에서 소개되다가 본격적인 학원스터디 문제로서는 14기 이영창 평가사님이 소개하여 내려오던 문제입니다.

MC(= 年부상환율)이므로 월단위로 하기 위해서는 이자율과 기간을 그에 맞게 조정해 주어야 합니다.

당연히 밖에 있는 0.136도 /4를 해야죠.

MC를 연단위로 해주기 위해서 가 되는 것입니다.

PASS 실무에서는 이를 생략하고 그냥 써준 것이구요

언급하신 나상수, 고규봉, 이홍규 평가사님 기본서에는 잘 보시면 큰 괄호 밖으로 * 4가 되어 있을 겁니다.

(구) PLUS 감정평가실무 문제중에서도 이를 응용한 문제가 있습니다.

질문 둘...

206페이지의 응용문제 3의 사례 선정에 관한 문제입니다

해당 문제 풀이에서 213페이지 상단을 보면 감가수정액을 산정하기 위해 기호3을 선정한

것은 쉽게 이해가 갑니다(문제에 대상과 건물이 유사, 동일하다는 말이 몇번이나 나와서)

그런데 213페이지 중간 부분에 비준가격을 구할 시 기호2를 사례로 선택하고,

그 뒷면의 일체적 유사성을 비준가격으로 구할 때는 기호1을 사례로 선택하는데

제가 보기엔 기호 1,2가 대동소이 해보여서 ㅠㅠ

분명 확연히 차이가 있을텐데 구분 '포인트'를 못잡겠습니다.

답변 꼭 좀 부탁드립니다!!

이 문제는 김기태 평가사님이 2006년 스터디 팀장을 하던 시절 3기 4주차 1번문제로 냈던 문제입니다. (출제자 본인도 잘 기억이 안 나실 겁니다 ^^)

3방식 문제를 풀다보면 접하는 첫 번째 난관입니다. ^^

이 부분도 여러 수험생들이 고민했던 내용입니다. 수험용으로 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.

(1) 거래사례의 경우

1) 거래사례 제시시 특별한 문구가 없으면 개별평가 토지 배분법 적용이 원칙입니다.

2) 다만, ① 사례 건물이 대상 건물과 유사성을 보임 혹은 ② 표준지 #XX의 거래사례임 등의 문구가 나오면 건물 배분법을 적용하세요

(사례 (2)의 소재지 : 서울시 관악구 봉천동 56번지 (표준지 2번))

이 문구 때문에 건물 비준가격으로 사례를 활용한 것입니다.

3) 제일 어려웠던 경우로서

15회 1번 기출문제에서

<건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함> 문구를 바탕으로

건물 비준가격을 구하는 문제가 있었습니다.

4) 일체 비준가격의 경우

일체적 유사성이 있다 혹은 토지,건물가격구성비가 주어져 있으면 일단 일체평가 가능성을 의심해 보시고 (토지, 건물 가격구성비를 별도로 추출하는 문제도 있으니 일체평가 가능성 판단시 이 같은 사항을 먼저 체크하세요)

14회 기출문제의 경우

대상부동산에 비해 개별요인(수량요소 포함)에서 5%우세하며....

이 문구도 일체평가로서 활용하라는 뜻이니 잘 기억해 놓으세요

(이 문구는 공인감정사 3회(1975년) 에 나왔던 내용으로 14회 시험이 시행될 당시 (2003년) 다시 등장하여 그 당시 공인감정사 문제를 보지 않았었던 수험생 모두가 이 문구가 무엇을 뜻하는 것인지 몰랐었습니다.)

(2) 임대사례의 경우

임대사례에 특별한 언급이 없으면 토지잔여법 적용이 원칙입니다.

다만, 건물의 유사성, 표준지 #XX의 사례, 노후화된 건물이 소재함 등의 문구가 나오면 건물잔여법을 활용하라는 의미입니다.

이 같은 사항은 개별스터디를 하거나 감정평가를 위한 실무이론 (김성유 著)같은 책을 보면 잘 나와있습니다.

(독학을 하려면 관련 서적이라도 많이 구비해 놓으시길 권합니다)

일체평가에 대한 유형별 사항을 간단하게 정리해 드릴테니 공부에 참고하시길 바랍니다.

음양화평지인이었습니다.

어제 비가 왔었죠. 오늘도 밖에는 비가 내리네요. 곧 추워지겠지요.

점점 계절이 겨울로 다가가다 보니 합격여부에 대한 궁금함과 작년 합격자발표 당시의 떨림이 생각나네요.

올해는 실무에 대한 걱정이 꽤 큰데요.

세과목 중에는 실무가 젤 약한 편이고 특히 올해는 실무에서 닭질을 많이 해서 더 그런 것 같습니다.

시험 끝난지 2달이 다 되어가는데 어찌 그냘의 상황이 이리도 생생한지ㅎㅎ

실무 답안지를 받고 전체적으로 넘겨보니 눈에 딱 들어오는 전형적인 문제가 없더군요.

IFRS도입해이니 주식이나 영업권 정도는 나올거라구 생각하고 준비했는데 허탈하더군요.ㅎㅎ

실무1번은 문제 분석하는데...사실은 분석이라기 보단 읽어도 뭘 물어보는 지 몰라서 그냥 읽어보는데 20분정도 걸렸습니다.

그냥 쇠퇴하는 숙박용 부동산이고 3방식으로 가자고만 평가개요 잡고 훅 들어갔습니다.

첫번째 고민...도로를 사실상 사도로 해결해야 하나?

문제 읽는 데 시간을 많이 소비해서 답이 애매하다고 판단될땐 무조건 시간 세이브 되는 걸로 가자라고 생각했습니다.

1. 도로평가판단 목차 잡고 "사실상 사도로 1/3로 평가하는 것도 타당하나 의뢰자 제시에 따라 일단으로 본다" 라고 적음

(풀다가 보니 뒤에 개별요인비교를 일단으로 비교하게끔 준 것 같다는 뉘앙스를 느꼈습니다.)

두번째 고민...원가 방식

토지평가 공시지가로만 풀었네요. 거래사례비교법은 대상과 다른것 같아 제꼈는데 지금 생각해 보니 근거를 안써줬네요.

건물평가. 사례2를 적용해서 풀었는데 건물 경제적 내용연수 6녀언...후덜덜...계산기 한번 더 쳤는데 그냥 6녀언...쓰파 40년으로 고칠까? 불현 듯 18회에 수익가격 낮게 고쳤다가 다수가 10점씩 깍였다는 풍설이 생각났습니다. 그냥가자...

1. 건물내용연수조정 목차 잡고 "상기와 같이 6년 나왔고 대상 14년 경과했으므로 재조달원가를 기준으로 재판단함. 건물 가격 0으로 처리함이 타당할 것임"라고 적고 건물가격 '0'이라고 썼네요.

적산가격은 8억정도 나왔던것 같네요.

세번째 고민...비교방식

사례 2적용해서 가격 구성비 도출했고요. 건물요인 비교 하는데  대상 건물 잔가율 0. 사례도 잔가율0 그래서 건물잔가율비교치 1로결정.(이때 뮈에 씌였던 걸까요? 시험끝나고 문제지 다시보니 사례건물 잔존1년;;;이라고 문제지에 써 놨는데.....경제적 내용연수가 6년 나오고 대상도 이를 훌쩍 넘겼었기때문에 사례도 당연히 내용연수 훌쩍 지나 잔가율 0이라고 생각해 버린것 같습니다. 정상계산했으면 8억쯤 나왔을텐데 건물잔가율비교치1로 놓고 계산해서 10억정도 나왔습니다.

네번째 고민...수익방식

쓰파...정말 욕 나오더라구요..무슨 방식을 쓰라는 거냐?? 딱보니 ROSS방식은 될 것 같았습니다. 그냥 ROSS방식만 쓰고 결론 지었으면 깔끔했을 텐데요. 자료가 많았던지라 뭔가...더 있을거다. 라구 생각했네요. 결국 1.ROSS방식에 의한 직접환원,,, 원가.비교에비해 가격이 꽤 낮았던거 같네요.(1~2억쯤 나왔던것 같네요.)  2. DCF법,,, 저당가치+지분가치로 풀었고 지분가치는 BTCF현가 기말지분현가 합산했는데 여기서도 뭐에 씌였는지 기말지분가치 계산하면서 저당을 안빼줘서 수익가격이 6~7억쯤 나왔던것 같습니다. 그냥 안해줬으면 시간세이브가 꽤 되었을 테고 배점이 10점이 주어진 4번 문제 잘 풀었을 텐데요.ㅜㅜ

마지막 고민...시산가격조정.

대상에 대한 명확한 판단을 못해줘서 뭘로 가격 결정을 해야할 지 고민되던데요.

결국..

1. 평가액 결정 :10억

2. 평가액 결정 근거

 (1)대상지역은 거래빈도가 안정된 지역(문제지에 보니 대상이 속하는 해당시는 거래가 증가 했다가 현재는 안정세(1000건인가로??)에 있다라고 써 있길래...)인바 비교방식 중심으로 결정.

 (2)원가방식은 건물가치가 0으로 별도의 판단이 요구됨.

 (3)수익방식은 쇠퇴하는 부동산성격으로 인해 가격 낮음.

 (4)담보전례가 14억인 것으로 보아 대상 부동산 가치는 계속 하락할 것으로 판단됨.

 (5)기타... 한 6점정도 시산가격 조정에 할애했는데 다른건 생각이 안나네요.

여기까지 풀고 시간보니 한 58분정도 지났더라구요.

뒤에 전형적인 문제가 있어줬으면 괜찮았을 시간인데 뒷 문제들도 만만한게 없어보여서 지금부터는 계산포기하고 달리자라는 생각이 들었습니다.

2번. 대상 다섯개중 대상 1. 2의 적용공시지가를 2010년 것을 적용했네요.ㅜㅜ 대상 3~5는 적용공시지가를

2011년 것을 적용했구요.  대상2번은 비교표준지도 틀렸구요.

(뭐 몰랐으니 그렇게 원통하진 않습니다.)

개별요인비교는 시간 없으니 죄다 1로 처리해 버렸고요. 끝나고 생각해보니뭘 물어보는지를 몰랐던것 같습니다.

3번. 시간이 더 없었습니다. 보상해줘야되는 사례만 제대로 골라주고 침해에 따른 산식줬으니 침해율만 정

확히 수치로 보여주자 생각했습니다. 두번째대상에서 거래사례비교법 같이 썼구요. 팀장들 답안보니 맞게

한거 같네요. 역시 개별요인비교는 시간없어서 한글로 썼네요(*층별*위치별*..이런식...) 개별요인 비교차

이가 크지 않아서 정답과 차이는 별로 안나는 것 같네요.

4번. 시간이 10분정도 남았으므로 5번 약술쓰고 돌아오기로 했습니다. (돌아오지 말고 5번이나 꾹꾹 눌러 써줄것을ㅜㅜ)

5번. 시험시작하기 전에 문제 눈으로 보면서 생각해 놨기 때문에 제 생각에는 어느정도 타당한 내용을 쓴 거 같습니다. 하지만 분량은 역시 시간의 압박으로 인해 충분하진 못하네요.

다시 돌아온 4번. 시계보니 4분정도 남았길래...잉크값이나 건지자라는 생각으로 정신없이 문제 읽고...그냥 썰로 답 작성했네요.

1.(1) 원고 주장은 원고가 주장한 부분에 있어 타당.

  (2) 도면에 따라 도로접면에 차이가 있는 바 전 후면 분양가 적정함

2. (1)가격이 적정하다면 도로접면 기타차이로 분양가 적정하다 판단됨.

   (2) 가격이 적정하지 않다면 대략 어느정도 가격에서 결정될 것으로 보임(숫자 써줬는데 생각 안나네요.)

4번은 그냥 쓰지 말 걸 그랬어요. 1번 (1)(2)논리를 상반되게 쓴것 같고 2번 한쪽으로 풍부하게 써줘야 하는데 가정잡아서 둘다 써줬네요. 오히려 이미지만 안좋아질듯해서요

쓰다보니 길어졌네요.

1번에선 계산실수 한 것

2번에선 뭘 물어보는지를 잘 몰랐다는 것. 대상 1.2번 적용공시지가 삽질.

4번에선 논리가 상반되는 것 등이 걱정되네요.

이정도 풀었으면 몇점쯤 나올까요?

설마 과락은 안나오겠죠?ㅠㅠ 16회때 18회때 극단적 채점이 있었다고 해서요...

산업인력관리공단은 문항당 배점을 고려하니 그렇게 점수 주진 않을 것 같으면서도

작년 이론 대량 과락사태 생각하면 또 후덜덜....

올해 실무 보신분들 판단 부탁드려요.
 
 

 
"토지보상 감정평가 기간 10~15일 단축" 

특히 부산시의 경우 보상 기준일을 종래 제시한 것 보다 더 줄이면 법인 지급 수수료율 높이는 인센티브 방안도 마련하였다.

부산시와 부산시 선정 17개 감정평가법인이 맺은 계약에 따르면 현재 일률적으로 30일로 정해진 감정평가서 제출 기일이 감정평가 총액 30억 원 미만은 15일, 30억 원 이상 100억 원 미만은 20일로 줄어든다.

이들 기준 날짜보다 평가서를 5일 이상 먼저 제출하면 수수료율이 5% 높아지고, 10일 이상 지연하면 날짜에 따라 최고 15%까지 낮아진다.

부산시가 이 같은 감정평가 선진화 대책을 마련한 것은 보상 지연에 따른 사업의 지연을 막기 위해서다. 감정이 늦어져 보상이 늦어지고, 사업 자체가 늦어지는 악순환 고리를 끊기 위한 것.

부산시는 또 감정평가의 품질 향상을 위해 위법과 부당한 평가에 대한 심사기능을 강화한다.

감정평가서 착오에 의한 소송 및 민원이 발생하거나 감정평가 심사 점수가 59점 이하면 해당 법인은 감정평가 순번에서 1회 제외된다. 또 감정평가 수수료 과다청구 땐 2회 제외되고, 금품 수수 및 위법한 주민추천 감정평가 땐 5년간 제외된다.

이와 함께 부산시는 먼 거리 보상 사업장의 시민 편의를 위해 '찾아가는 보상제'를 실시한다. 세무사와 감정평가사가 현장에 참여한 가운데 보상금을 지급하고 시민들의 보상 문의에 대해 이들이 바로 설명해줘 민원의 소지를 줄이기로 했다.

[서식 4] 표본지별 조사사항 및 가격평가의견.hwp

120412(조간)_토지보상법_하위법령_개정안_입.hwp

토지보상법_시행규칙_개정안_입법예고_120326.hwp

토지보상법_시행령_개정안_입법예고_120326.hwp

문제풀이 시간은 문제분석시간과 문제풀이시간으로 나눌 수 있습니다. 문제 분석시간은 전체문제를 기준하여 20분 정도 걸리기 마련입니다.(실무의 경우 1번만가지고 최대 20분정도 걸리기도 합니다.) 이부분은 아무리 연습을한다고 해도 실제 시험장에서는 크게 변화가 없을 것입니다. 문제의 개별성 때문이지요. 하지만 공부를 통해서 분석의 정도를 깊게 할 수는 있겟습니다

반면 문제풀이시간은 연습을 통하여 줄일 수 있다고 생각합니다. 일단 문제분석시간에 기본 목차를 잡으셔야 하고요. 풀이에 들어가는 순간 한번도 멈춤이 없이 서술을 마치셔야 합니다. 만약 중간에 멈추는 부분이 있다면 문제분석을 잘 못하셨거나, 기본내용의 숙지가 부족한것이라 할 수 있습니다.

멈춤이 없이 푸는데도 시간이 너무 많이 걸리는 경우는 너무 서술을 많이 하기 때문입니다. 주요부분은 목차화 하여 보여주어야 하지만 수시로 시간을 확인하면서 시간이 촉박할 경우 작은 논점은 각주로 처리한다던지, 목차를 합친다던지 하는 방법을 강구해 보셔야 합니다.

많은 문제를 푸는것은 중요하지 않다고 생각합니다. 기본문제를 정확하고 빠르게 풀 수 있는 능력을 기르는 것이 우선시 되어야 합니다. 그 다음에 기출 문제를 통하여 실전감각, 논점파악능력을 기르시기 바라고요. 그리고 나서 시중의 다양한 문제를 접하여 자신의 부족한 부분을 매우시면 어떤식으로던지 100분안에 100점을 마무리 할 수 있으리라 생각합니다.

1기가 진도별이었다면, 2기는 부동산의 생애주기를 테마로 진행하고자 합니다.

기출의 트렌드는 어느 하나의 방향을 확신할 수 없다고 생각합니다. 이론과 실제가 최상의 배합으로 혼합되었을 때 최선의 시험준비가 가능하다고 확신합니다.