陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

죄송하지만, 저희 팀원모두 점수대가 오십대후반인..ㅠㅠ 합격생 입니다.

 

저희팀원은 4년차, 5년차,7년차, 10년차 모두 있었는데..올해 모두 실무 고득점입니다.

 

저희 팀 모두, 작년엔 과락 나온친구들도 두명(?)이나 되었고,

 

저도 도로를 포함한지라, 생각만큼(?)점수가 안나왔었는데..

 

저희팀원이 성공한 원인은 다음과 같다고 생각합니다..

 

 

 

1. 기출문제의 중요성

 

; 스터디는 문제를 있던것을 베끼고 또는 꼬아서 또는 원칙의 예외를 내는 경우가 많아서 되려 머리 더럽게 시험장가는 분위기입니다. 하지만 기출은 되려 자신들이 평가했던 것이나, 아니면 기본적인 부분을 묻거나, 실무적인 경향(18회 이후..) 을 묻습니다. 하지만 스터디에서 배웠던 이상한문제(?) 혹시,,꼰거아냐?라는 생각이 점수 안나오게 했던 경험이 많다고 했습니다.

 

 

 하지만, 오히려 다년차시라면, 스터디문제를 멀리할것을 권합니다.

 저희팀원도 실무 모범답안 돌리던 친구들도 제법되었었지만,

 실전과 스터디의 다른점을 여실히 느끼더라구요.

 

 

 기출문제풀때, 단원별로 모아서 풀어서 꼭, 어떤 패턴으로 바뀌어 나올지를 , 어떤 부분이 항상 중요하게 나온지를 고민하면서, 시간재지말고, 되도록 해석에 주력하면서 자신만의 답안이 나오도록 노력하시구요..

 

 

 

 

2. 다년차경우 (4년차 이상..)

 

  유형이 여려경우 있습니다..

  

 

  1) 스터디는 잘푸는데 실전은 꽈당하는경우

 

스터디는 문제를 꼽니다. 걍, 그냥 꼬는 거죠 그런문제를 맞췄던 팀원이나 저나 어쩌면 미친놈일수도 있겠습니다.

   

그것보다, 실전에서는 훨씬 기본적인 것을 묻습니다. 그러니... 어려운문제 멀리하고, '실무이론'위주로 많이 풀기보다, 법조문 응용해서 실전기출에서 어떻게 활용되고 있는지를 주목해서 살펴보세요.

 

 

 

 

  2) 속도가 느린 경우

   저희 팀원중에서 오히려 속도느린 다년차분이 점수가 되려 좋앗거든요? 오히려 꼼꼼히 잘푸는것 같습니다.

 

 

   5번뒤에 문제 못풀었어도 오히려 꼼꼼히 푼 분이 점수가 잘나왔으니까..속도에 대한 미련을 ..그렇게 느끼지 마세요.

 

 

 

 

 3) 믿음이 부족한경우

  

 실무는 머리로 푸는게 아닌것 같습니다. 눈만 제대로 달리고, 문제에 몸과 맘을 맡기고

   

'눈뜨고, 묻는것만 답하면 나온다'라는 믿음으로..그 믿음은 기출문제 보면서..

  

 왜이렇게 쉽지..라는 식으로 자신을 위안삼으시고.. 힘내세요. 우리가 항상 떨어졌던것은

 

기본적인 것에 대한 실수였지, 또는 순간 판단 잘못이었지,,이상한거 몰라서 떨어진적은 잘 없습니다.

 

 

 

  4) 나는 못해라는 믿음부족

   

 다년차들 경우 실무 점수가 저조하면,되려 떨어지면... ㅠㅠ

   

믿음 부족이 자신감을 잃어 자신의 판단 조차 흔들리게 만는 경우도 종종봤고, 저도 그랬었습니다.. 하지만, 그런 맘이 들면 실전에서 정말 얼거든요.  제생각에 실전에서 머리 안얼고, 맘비운놈이면 합격한다라는 믿음을 가지지 못하면  사시지개면,,수만점 풀던 저희 경험이 사라지고 머리와 손은 걍 얼죠...

 

 

 

 

5)논리의 중요성 및 계산의 정확성 법전의 중요성.

    논리가 우선입니다. 특히 올해는 더 그런것 같습니다..

    하지만 평소에 저희 팀원은 계산 틀리면 밥내기 했었습니다..

    아니면 돈을 걷든지..그런 힘이 실전에서 논리가 맞은후 계산의 정확성으로 연결되었던 것 같습니다만..

    

   다만, 실전에서..절대 답 맞출생각으로 들어가진 않았습니다.. 왜그러냐면,,실전에서 답만출생각 하면 되려 머리가 굳더라구요.. 그러니.. 힘내시구요...

   

 

 

  2.2년차 동차경우.

   --> 걍 많이 푸세요. 하지만 기본서 (이홍규, 김기태 pass)는 절대 놓지 마시고.. 기본이 흔들리지 않는 이년차들이 오히려 느릿느릿가지만 ,본인에 대한 공부방법을 믿는 친구들이 실전에서 합격이라는 것을 한것 같습니다.. 기본적인 거 보세요.  실수만 안하면 붙습니다.

 

 

 

 

  3. 6년차 이상의 경우

   저희 팀원 모두 6년차 이상이 2명이나 되었습니다. 맘고통 생각하면..자다가도 일어나신대요. 합격하고도..

  

   '공부를 멈추세요."

  

   저희 팀원에서 6년차 이상의 경우, 더러워진머리 리셋하기 위해 오히려 올해는 실무 천점도 안풀었다고 하세요

  

저희도 걍, 맘편히만 들어가시게 했구요. 

  

다년차들도 느끼시겠지만,, 되려 공부할수록 머리가 굳는, 또는 이상한 논리로 가는 경우가 있습니다.

 

합격한 애들 실력도 아는데,,도무지 이해가 안되는 애들이 붙는 것도 많이 봤을겁니다..

 

 

부족한게 아니라 너무 넘쳐서 답안지 질이 흘리는게 아닌지, 내가 꼬아서 생각하는건 아닌지..고민해보시구요..

 

공부를 멈추세요.. 본인을 믿으시고.. 힘내서 들으세요.. 말씀드리고 싶은건 그것뿐입니다..

 

 

 

 

4. 작년 (20회) 실무점수와 올해 실무점수의 연관성.

   작년에 56점 맞은분이 올해 34점 맞은 분도 있구요.

   작년에 32점 맞은분이 올해 56점 맞은 분도 있씁니다.

  

 

제생각에 점수는 의미가 없는 것 같아요. 그냥, 보려고 했던 논점, 실수했던 것들이

  

짜증나게,,계산까지 틀리게 해버리면.. 점수가 안좋아지는 것일뿐

   

올해 점수에 절대 연연해 하지 마시구요.. 다만 올해 내가 뭣때문에 점수가 안좋은지는 본인의 평소 습관이나

  

실전에서 아사다 마오 유형(현란한 실무 감각?)이라 그런경우도 있으니..되도록 안전한 김연아(기본기 충실)만 하고 들어가심.. 됩니다.. ㅠㅠ.

 

본인을 믿으세요..

 

 

 

5. 공부방법?

     솔직히 수백까지 공부방법이 있는거 같아요.

     하지만, 무엇보다 '맘'이 머리보다 중요한거 같구요.

   실무녀석 때문에 자신을 잃어버리는 일 절대 마시구요..

   본인을 믿고, 가장 맘편한 방법을 택해서..들어가세요.^^

 

 

 

올해 운이 좋아습니다. 저희 팀 모두가 그랬습니다.. 모르겠습니다..합격하고 나기 되려

운도 참 좋았던 것 같은데..되도록 맘 맞는 분들이 모여서 그랬던 것 같네요.

 

공부할때도 자신의 합격보다는 '사람'이 먼저인듯 합니다..그랬더니, 하늘이 뜻하지 않는 합격이라는 기회를 주네요. 힘내세요. 다들.

  

 

[한국감정원]감정평가요강(2010.02.26 개정).pdf

 

감정평가세칙(2010.02.26).pdf

[한국감정원]감정평가요강(2010.02.26 개정).pdf

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감정평가세칙(2010.02.26).pdf

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토보침(편집본) 윈스틱.hwp

토보침(편집본) 윈스틱.hwp

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전 4년차합격생이구요. 올해 시험을 마지막으로 접고 취업을 했는데 다행히 합격을 했네요.

 

 

57.5  56.5 59점이구요. 공부하면서 카페에서 많은 것을 얻어가서 공부하면서 들었던 나름의 생각을 글로 적어보려고 합니다.

 

한분이라도 도움이 되었으면 하네요.

 

 

실무는 2년차때 주위에서 실무잘한다고 했는데 시험을 치고나서 아 이건 잘하는게 아니구나 생각을 하고

3년차부터는 아래와 같은 공부를 하려고 노력했습니다.

 

 

 

 

(1) 무작정 문제 중심으로 공부하지 말기

 

 

 - 하루에 100점, 200점씩 아무생각없이 문제를 푸는 것은 의미가 없는 것 같습니다.

 - 저는 1주일에 3일이라도 100점을 정말 시험장처럼 생각하고 문제를 풀었습니다.

 

(처음 감정평가실무를 공부하는 초심자는 우선 기본내용을 익히고 유형별 다양한 문제를 익히는 것이 실무의 체계를 잡는데 매우 유리하다. 이 단계를 거친 후 정확한 실무지식 및 조문의 의미를 파악하는 것이 중요)

 

 

 

(2) 정확한 실무지식과 암기의 중요성
 

- 어설프게 아는 건 아는게 아니다. 짧은 지식이라도 정확하게 아는게 중요하다.
   문제 중심으로 공부하지말고 실무이론을 정확하게 공부할것

 

 

 

 - 실제 시험장에 가면 기본적인 판단이 정말 중요합니다.(물건의 확정 등)
   어설픈 지식은 오히려 독이 됩니다(2년차때 뼈져리게 느꼈습니다.)

 

 

 

 

(3) 답안지는 최대하게 간결하게 작성할 것

 

- 수험생들의 머리는 거의 비슷하다고 생각합니다.

 

- 답안지에 말을 많이 쓰면 상대적으로 문제를 분석하고 계산기를 누를 시간이 줄어듭니다.

 

- 꼭 써야할 말만 쓰고, 키워드 중심으로 작성하는 것이 중요하다고 생각합니다.

 (이 같은 답안작성을 실제 실현한 이는 19기 정명훈, 정명훈 평가사에게 영향을 받은 20기 전현호 평가사를 들 수 있다. 그들이 작성했던 답안작성의 내용은 조만간 공개할 것이다)

 

 

- 이를 위해서는 (1)과 (2)가 선행되어야 한다고 생각합니다.

 

 

 

(4) 좋은 문제란?
 

- 제가 생각하는 좋은 문제는 반복해서 풀만한 가치 있는 문제입니다.
   실제 평가업무를 바탕으로 하고, 정확한 실무지식을 기를 수 있고 오류가 없어야 했습니다.
 

- 이를 바탕으로 제가 골랐던 문제는 김성중평가사님 문제랑 기출문제였습니다.

(여기서 김성중 평가사의 문제는 2008년 스터디 문제를 애기하며 이 내용의 대부분은 파란색 감정평가실무연습 (김성중, 최창섭, 김성유, 김사왕 공저) 책에 거의 대부분 실려있다.  

 

 

(1)번을 위해서 문제를 많이 풀지 않고 김성중평가사님 문제랑 기출문제만 풀었습니다.
               팀장문제는 스터디에서 1주일에만 한번 풀었습니다.

 

 

 

(2)번을 위해서는 이홍규기본서랑 법전을 자주 봤구요. 김수식팀장님 강의가 도움이 되었습니다.

 

 

 

(3)번을 위해서 (1)번의 문제를 반복해서 풀면서 답안지를 계속 개선하려고 했구요.
               각 문항당 문제푸는 시간, 개인적으로 채점을 해서 점수를 매겼습니다.
               문제를 풀때마다 전에 푼 답안지, 예시답안과 비교해서
               필요없는 문구를 생략하고, 써야할 말을 다듬어서 그대로 외웠습니다.

 

 

 

연수수업 중에 몰래 글쓰는거라 두서가 없네요.
시간이 되면 이론이랑 법규를 올리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

아 그리고 시험장에 가면 중요한건 시간관리인데요.

 

 

- 전 공부할때 항상 5분동안 펜을 들지않고 전략을 생각하고 문제를 풀었어요 (5분 + 100분)

 

 

 

- 문제를 순서대로 풀지않구 제일 쉬운문제부터 풀어서 자신감을 얻으려고 했습니다.

 

 

 

- 문제분석은 너무 꼼꼼하게 하지 않고 큰 틀 잡히면 접근했습니다.

  (머리속으로 하는 문제분석을 꼼꼼히 해도 실제로 문제를 풀면 생각이랑 다르게 흘러가더군요.)

 

이번에 운좋게 합격한 사람으로서 글몇자 써봅니다.

실무에 대해서...

 

 

제가 공부를 오래했고 학원에서도 조금 잘했던편이라...합격후 지인들이 실무를 어떻게 공부하는지 물어보는게 많습니다.

 

 

우선, 기출 문제를 보시면...19회 이후 우리 시험 문제 패턴이 변했다고 생각합니다. 즉, 답을 중요시 여기는게 아니라 논리와 논거 위주로 점수를 주고 있다고 봅니다. 책이나 스터디문제에서는 절대 접할수 없는 현업적이고 생소한 내용을 기준으로요

 

 

(-> 이 말은 맞는 말이다. 단, 항상 논리와 논거는 법령에 근거해야 한다. 그게 가장 확실하다. 일반평가든 보상평가든 무조건 법령에 근거한 평가서만이 가치가 있다. 단, 컨설팅 문제 같은 경우 혹은 시산가격조정을 명시적으로 요구하는 문제인 경우에는 이론적 근거 (문제에서 제시된 시장상황, 지역분석, 가격수준 등)에 바탕을 두어 답안을 작성해야 한다)

 

예를 들어 20회1번의 개발단계별 문제,21회1번의 소유권관계,22회1번의 내용년수 및 최유효미달...

 

(-> 20회 문제는 그해 당시 이충길 평가사가 합격의 법학원에서 이론팀장 재직시 3기때 이슈가 된다고 이야기 했던 문제였다. 21 회 1번 구분소유적 공유는 담보침에 명시하고 있다. 22회 1번의 잔존내용연수 및 중도적 이용과 관련된 부분은 담보침 제22조 제3항, 16회 1번 및 2번의 개념을 응용하는 문제이다)

 

그런데 저는 한가지 의문을 제기하고 싶습니다.(실무과락자분들 위주로...생각해서요)

 

 

여러분은 실무 문제를 보는 순간 어떻게 생각하셨는지요?

 

 

내가 문제를 풀수있다고 생각하신건지...아님 문제를 통한 해석만 하신건지...또는 자기 논리를 펼쳐보신건지...

 

 

저는 3번째 제 논리를 펼친예입니다. 논리라는게 대단한게 아니라 모르는 문제라는 확신을 가지고 주어진 문제를 바탕으로 왜 그문제가 이런식으로 답이 나올수밖에 없는가...내가 공부한 내용과 관련되어 최대한 구체적이면서 정확하게 핵심위주로 적었습니다.

 

(-> 위에서 애기한 시산가격조정을 명시적으로 요구하는 문제로서 이 경우에는 이론적 근거 (문제에서 제시된 시장상황, 지역분석, 가격수준 등)에 바탕을 두어 충분한 분량으로 답안을 작성해야 한다)

 

솔직하게 계산은 아예 다 틀렸다고 생각했습니다. 글로 거의 20점을 적고 5점의 수익환원법을 멋지게 x 했습니다.

 

(이 부분이 포인트다.

 

22회 1번 문제에서는 물음에서 명시적으로 시산가치 조정을 통한 최종감정평가액을 산출하되 평가방식의 적용시 필요한 경우 그 판단에 대한 의견을 명기하시오. 라고 되어있다.

 

또한 20회 2번 물음에서는

 

~ 대상토지가치의 타당성 검토를 의뢰받았다. 동일한 금액을 투자할 경우 적절한 투자방안을 결정하고 그 이유를 설명하시오  라고 되어있다. 그러면 당연히 그 이유에 대한 설명을 구체적으로 자세히 해야 하는 것이다. 많은 수험생들이 물어보는데로 풀지 않고 자기가 푸는 방식대로 푼다. 그게 실무에서 점수가 나오지 않는 이유이다.

감정평가실무는 기계처럼 답을 딱 맞추는 게 아닌 전문가로서의 의견이자 판단을 물어본다. )

 

 

 

그런데도 합격은 물론 실무고득점을 자신했습니다. 매년그렇지만, 올해 드디어 끝이났습니다. 단 실무는 항상 고득점이였습니다. 잠시 직장생활을 한 21회시험 안친것을 빼면요...

 

 

 

물론 이런 경험은 다년간 수험생활을 하면서...생긴거지만, 저를 아는분들은 제가 실제실무점수가 상위권에서 벗어난적이없다는 걸 잘알고 있습니다 학원성적이나 실제 시험에서요...

 

 

 

제가 실무과락자분들한테 하고 싶은말은 문제를 정말 제대로 해석하신건지...

 

 

 

22회1번을 내용년수나 최미달에 필이 꼬쳐 처음에 풀다가 막히면 가라치기로 이상하게 풀고, 뒤에 논리를 다 엉망이고 계산식도 답도 다 틀리게 푸신건 아닌지...혹은 숫자나 몇장풀었는지만을 부각시킨건 아닌지...

 

 

두서없이 글을 써보지만...

 

 

23회를 준비하시는 분들은...책과 스터디 법전등으로 실무 공부를 하시되...시험장에서의 대처에 대해서 지속적인 리마인딩을 하시길 건하고 싶습니다.

 

 

더 구체적으로 말하자면, 문제를 보는순간 전략을 바로 세우셔야합니다. 아무 생각없이 문제가 나오면 그냥 풀겠다가 아니라

 

 

 

1.완전 못푼다---이때는 거짓말하면 절대 안됩니다. 이런문제는 거의 다 못풀기 때문에 거짓말이 아니라 아는 범위내에서 자기 논리를 펼치셔야합니다. 개별 학원스터디에서는 나쁜결과?를 나오더라도 그건 절대 틀린게 아니라 그순간부터 자기만의 논리를 정립해 가는것입니다. 그리고 서로 이야기를 통해 더 좋은 방법을 정리하세요...

 

 

2.감은 오는데 잘 못풀겠다---이때는 정확한내용을 강조하되 시간을 고려해서 계산의 우선순위에서 밀리는 부분 가라치시길 권하고 싶네요.

(작년 모학원 팀장의 100점인데 70점도 확실한 답안을 써라는 사고가 필요한부분이라고 생각합니다)

(여기서 말한 모학원 팀장은 한림법학원 권소현 평가사님을 말한다)

 

3.풀수는 있다---이때는 확실하게 풀데, 실수를 하지 마세요. 그리고 이런 문제는 20점을 15점전후로 끝내시길 권하고 싶습니다. 3번유형은 거의다 풀수있는부분인데, 실수하나로 점수가 갈리는 유형입니다. 즉, 정확하지 않으면 점수는 낮다는 소리죠.

 

 

4.완전히 안다---이때는 처음부터 차별화를 한번 생각해보세요...

(저는 작년 2번이 그랬습니다. 완전 차별화를 했습니다. 재개발 무상양수도 문제로 기억하는데 5점이상의 배점으로 관련 내용을 모두 쓰고 왜이렇게 될수밖에 없는지 모두 강조했습니다. 나의 간절함을 어필하기 위해서입니다)

 

 

전체적으로 종합하면...거짓된 답은 절대 쓰지 마시길 권하고 싶습니다.

 

10년이상 평가업계에서 일하신분들은 실무1번 제가 생각할때 2분도 안걸립니다. 대충의 점수와 이사람이 어떻게 풀었는지 아는데요...거짓된 답안은 과락이나 낮은 점수로 가는 지름길이라고 봅니다.

 

 

그리고 꼭 전략을 세우고 리마인딩을 하면서 준비를 하시길 바랍니다. 위의 1번 유형이 아마 23회도 나올겁니다. 이런문제는 답을 완전히 버리시라고 권하고 싶습니다.

 

(그런데 어떡하지? 23회 1번은 DCF 였는데 ㅠㅠ)

 

 

수석급점수는 나오지 않습니다. 그렇지만 분명히 합격점수는 나옵니다. 이건 제가 6년가까이 공부하면서 제 경험과 합격생들 이야기 ...수많은 팀장님들 의견, 그리고 아깝게 떨어진 경우를 종합한 결과물입니다. 그리고 확신을 하는 부분이기도 하구요.

 

 

이번에 합격하지못하신 분들이 위의 내용을 다 아실거라고 봅니다. 하지만 한번 제대로 시험장에서 답안지에 적었는지 생각해보시길 바라면서, 아깝게 떨어지신분들 용기를 내시길 바랍니다.

 

 

몇년간 시험을 떨어지니...12월이 정말 춥더군요. 크리스마스보다  더 슬프고 싫은게 바로 31일 제야의 종소리였고 이건 완전히 지옥의 종소리같이 들려지더라구요

 

 

사람이 한두번도 아니고 몇번씩이나 내년에 뭘할지 정해져있고 똑같은 과정을 겪는다는거...그리고 결과가 불확실하다는거...

 

 

그마음 저도 누구보다 많이 겪었고 조금은 알고있습니다.

 

힘내시길 바랍니다.

 

 

 

 

감정평가액에 따라 산정됐던 감정평가 수수료 종가체계가 업무량에 따라 산정하는 종량체계 일부가 도입돼 객관성 제고 및 지역간 수수료 격차 완화, 소액물건 감정평가 품질 개선 등의 일부 긍정적 효과가 기대되지만, 이는 감정평가업계의 종가제 주장과 국토해양부 종량제 부분을 절충한 안으로 보인다.

 

(이에 대한 노태욱 교수님의 연구용역 등 종량제 도입에 많은 찬반 토론이 있어왔음) 

 

 

종가제에 일부 종량제를 도입하는 것은

 

 

현행  기준의 경우 기본적으로 대상물건의 가액에 기준요율(0.04~0.11%)을 적용하는 종가체계로 산정체계가 간단명료하고 부실 평가 시 감정평가사가 부담할 수 있는 민사상 손해배상책임의 규모와 비례한다는 장점이 있지만, 감정평가액과 감정평가 수수료가 비례하는 구조로 인해 정당한 수준을 넘는 과다한 감정평가를 유발하는 측면이 있다는 판단에 따른 것이다.

 

 

수도권 소재 부동산과 고액물건의 수수료의 경우 업무량에 비해 많아 의뢰인에게 부담이 되는 반면, 지방 소재 부동산과 소액물건의 수수료는 적어 감정평가서 품질 개선을 저해하는 문제가 있었다.

 

 

실제 감정평가업무의 특성상 각 지역사정에 밝은 감정평가사가 다수 필요하지만, 종가체계로 인해 수도권(64%)에만 감정평가사가 집중되는 문제도 개정에 한 몫한 것 같다.

 

 

이번 개정으로 토지의 경우 의뢰 1건당 기본료 10만원에 의뢰된 필지별로 10만원에할증률과 할인율을 적용한 금액을 합산하여 산출(안 제4조제2항)하게 된다.

 

 

이에 따라 임야, 공장용지, 종교용지 등 업무량이 많거나 업무가 어려운 토지 유형은 10~40% 할증(기본유

형할증), 비교표준지가 2개 이상, 불법 형질변경된 토지, 미불용지, 환매토지 등 업무량이 많은 경우

 

30~50% 추가 할증(특수유형할증)된다. 또 의뢰된 필지가 많을 수록 업무량이 감소하므로 필지가 증가할수록 필지당 수수료는 체감(수량 할인)된다.

 

 

이와 함께 건물의 경우 의뢰 1건당 기본료 3만원에 의뢰받은 건물별로 3만원에 할증률을 적용한 금액을 합산해 수수료가 산출(안 제4조제3항) 된다.

 

 

일반건물에 비해 업무량이 많은 특수용도 건물(주유소, 쇼핑시설, 문화재 등)은 30~70% 할증(특수용도할증), 개별 건물의 바닥면적에 따라 10~30% 할증(면적할증), 건물의 구조·용도가 복수이거나 고층인 경우, 건물의일부가 수용된 경우 20~50% 추가 할증(기타할증)된다.

 

 

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0.02MB

대법원 2007.6.15. 선고 2006다5611 판결 【소유권이전등기】

[공2007.7.15.(278),1070]

 

 

 

【판시사항】

 

 

가등기담보 등에 관한 법률의 적용기준이 되는 대상재산의 가액을 정하는 방법 및 대상재산이 토지로서 법정지상권의 성립가능성이 있는 등 이용상 제한을 받는지 여부가 불분명한 경우 그 가액의 평가방법

 

 

 

 

 

【판결요지】

 

 

가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가

 

액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용되는 것인바, 여기에서 말하는 재산의

 

가액은 원칙적으로 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당

 

사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, 그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관

 

적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 할 것이므로, 대상재산이 토지로서 법정지상권의 성립가

 

능성이 있는 등 토지이용상 제한을 받는지 여부가 불분명한 경우에는 법정지상권의 성립에 관한 사정을 객

 

관적이고 합리적으로 평가하여 그 성립 여부를 판단한 다음 그에 따라 평가한 토지의 가격을 가액으로 봄

 

이 상당하다.

 

 

 

 

【참조조문】

가등기담보 등에 관한 법률 제1조, 감정평가에 관한 규칙 제4조

 

 

 

 

【참조판례】

대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결(공1992, 271), 대법원 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결(공1993하, 3181), 대법원 2006. 8. 24. 선고 2005다61140 판결(공2006하, 1597)

 

 

 

【전 문】

 

 

【원고, 상고인】 원고 1외 20인 (소송대리인 변호사 조병훈)

 

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정연욱)

 

【원심판결】 서울고법 2005. 12. 27. 선고 2005나15897 판결

 

 

 

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

 

 

 

【이 유】

 

 

상고이유를 판단한다.

 

1. 상고이유 제1점에 대하여

원심판결의 채택 증거를 기록에 의하여 살펴보면, 원심이, 피고가 2002. 9. 5. 소외 1 주식회사에게 대여한 금원이 20억 4천만 원이라고 인정한 것은 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 등의 위법이 없다.

 

 

 

2. 상고이유 제2점에 대하여

 

 

 

가. 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 피고가 2002. 9. 5. 소외 1 주식회사(이하 ‘ 소외 1 회사’라고만 한다)에 20억 4천만 원을 대여하면서 그 담보를 위하여 소외 1 회사와의 사이에 서울 서초구 서초동 (지번 1 생략) 대 1,412㎡(이하 ‘제1대지’라고 한다), 같은 동 (지번 2 생략) 대 470.8㎡(이하 ‘제2대지’라고 한다) 외 2필지(이하 4필지 대지 전부를 칭할 때는 ‘이 사건 부동산’이라고 한다) 중 1/2 지분에 관하여 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라고 한다)을 하고 소외 1 회사로부터 그에 기한 소유권이전등기청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라고 한다)를 경료받은 사실을 인정한 다음, 그 채용 증거들에 의하여 인정되는 판시와 같은 사정을 종합하여,

 

 

 

 

이 사건 부동산은 소외 1 회사가 그 경매절차에서 32억 원에 낙찰받은 것으로 그 지상에 전체공정의 77.8% 정도 완료된 9층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)이 존재하여 법정지상권의 성립가능성이 있었는데, 위 낙찰가격은 이를 염두에 두고 형성된 것으로서 이 사건 부동산의 가액이라고 봄이 상당하다고 할 것이므로 이 사건 매매예약 당시 이 사건 부동산의 가액은 낙찰가격인 32억 원 또는 법정지상권에 의한 제한이 있는 상태에서의 감정평가액인 3,222,549,000원으로 보아야 한다고 인정한 후, 이 사건 매매예약 당시 피고의 소외 1 회사에 대한 대여금채권액이 이 사건 부동산 중 1/2 지분의 가액인 16억 원 가량을 초과하여 이 사건 매매예약 및 가등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는다고 판단하였다.

 

 

 

 

 

 

 

나. 그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

 

 

가등기담보 등에 관한 법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 그 적용이 있는 것인바( 대법원 1991. 11. 22. 선고 91다30019 판결, 1993. 10. 26. 선고 93다27611 판결 등 참조),

 

 

 

 

 

여기에서 말하는 재산의 가액은 원칙적으로 ‘통상적인 시장에서 충분한 기간 거래된 후 그 대상재산의 내용에 정통한 거래당사자 간에 성립한다고 인정되는 적정가격’이고, (= 즉, 정상가격)

 

 

그와 같은 적정가격을 확인하기 어려울 때에는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액이라고 할 것이므로,

 

 

대상재산이 토지로서 법정지상권의 성립가능성이 있는 등 토지이용상 제한을 받는지 여부가 불분명한 경우에는 법정지상권의 성립에 관한 사정을 객관적이고 합리적으로 평가하여 그 성립 여부를 판단한 다음 그에 따라 평가한 토지의 가격을 가액으로 봄이 상당하다.

 

 

 

 

원심이 채용한 증거들에 의하면,

 

 

 

소외 2는 1981. 11. 24.경 제2대지에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하였고,

 

 

 

소외 2가 대표이사로 있던 소외 3 주식회사는 그 직후인 1981. 12. 7.경 제2대지 상에 그의 명의로 건축허가를 받은 다음 인쇄공장 건물(이하 ‘구 건물’이라고 한다)을 신축하여 1983. 4. 16.경 소유권보존등기를 경료하였으며,

 

 

 

1983. 6. 11.경에는 제2대지에 관하여 소외 2로부터 소유권이전등기를 경료받은 사실,

 

 

 

 

한편 제2대지에 관하여 1982. 9. 27.경 중소기업은행 명의의 근저당권설정등기(이하 ‘제2등기’라고 한다)가 경료된 사실,

 

 

 

 

소외 2와 소외 3 주식회사는 그 후인 1984. 9.경부터 1986. 4.경 사이에 제1대지의 지분을 취득하여 공유하게 되었고,

 

 

 

 

1987. 5. 12.경 제1대지에 관하여 주식회사 신한은행 명의로 된 근저당권설정등기(이하 ‘제1등기’라고 한다)가 경료된 사실,

 

 

 

 

1991. 3. 30.경 소외 3 주식회사로부터 이 사건 건물 공사를 도급받은 소외 4 주식회사는 구 건물을 철거하고 제1, 2대지 상에 이 사건 건물을 시공하다가 공사를 중단하였고,

 

 

 

 

이 사건 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못하였으나 가압류등기 촉탁으로 인하여 2002. 7. 5.경 소외 3 주식회사 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 사실,

 

 

 

이 사건 부동산에 관하여 가등기에 기한 본등기를 경료한 피고는 2003. 1.경 소외 3 주식회사를 상대로 서울지방법원 2003가합 (사건번호 생략)호로 이 사건 건물의 철거 및 대지인도를 구하는 소송을 제기하였고,

 

 

 

 

그 소송에서 소외 3 주식회사측에서 법정지상권의 성립을 주장하면서 다투었지만, 위와 같이 제1대지의 경우 제1등기가 경료 될 당시 그 지상에 건물이 존재하지 않았고,

 

 

 

제2대지의 경우 제2등기가 경료될 당시 제2대지의 소유자는 소외 2이고 구건물의 소유자는 소외 3 주식회사여서 그 소유자가 달랐다는 등의 이유로 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 인정되어 피고(위 사건의 원고) 승소판결이 선고되었으며,

 

 

 

그에 대한 소외 3 주식회사의 항소 및 상고가 받아들여지지 않아 2005. 6. 9. 위 판결이 확정된 사실을 인정할 수 있는바,

 

 

 

사정이 이와 같다면 이 사건 매매예약 당시를 기준으로 하여 객관적이고 합리적으로 평가할 때 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 판단함이 상당하고, 따라서 이 사건 부동산의 가액은 법정지상권의 부담이 없는 것을 전제로 평가하여야 할 것이고, 단순히 이 사건 부동산의 낙찰가격을 그 정당한 가액으로 볼 수는 없다고 할 것이다.

 

 

 

그런데 원심은 이 사건 매매예약 당시를 기준으로 법정지상권의 제한이 없는 상태의 나대지일 경우 이 사건 부동산의 감정평가액은 6,070,533,000원이라고 인정하고 있으므로 이 사건 부동산 중 피고에게 가등기가 경료된 1/2 지분의 이 사건 매매예약 당시의 가액은 피고의 소외 1 회사에 대한 대여금 20억 4천만 원을 초과함이 수리상 명백하고,

 

 

 

따라서 이 사건 매매예약 및 그에 기한 이 사건 가등기에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다고 할 것이다. 그럼에도 불구하고, 원심이 이와 다른 전제에서, 피고가 위 법률에서 정한 적법한 청산절차를 거쳤는지 여부를 따져보지도 아니한 채 이 사건 가등기에 기한 본등기가 유효하다고 판단하고 말았으니 원심판결에는 가등기담보에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.

 

 

 

 

 

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

 

대법관 박시환(재판장) 김용담 박일환 김능환(주심)

 

 

 

 

도시자연공원구역은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역에 대하여 시·도지사 또는 대도시 시장이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시,군 관리계획으로 결정·고시한 구역을 말한다.

 

 

도시자연공원구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도구역의 한 종류이며, 종전의 도시자연공원이 공원으로 결정된 후 지방자치단체의 재원부족 등으로 인하여 장기간 미조성된 상태로 남는 경우가 많아 사유재산권 침해의 우려가 있고, 도시자연공원 내에서는 엄격한 행위제한이 수반되어 거주자 등의 민원이 다수 발생하는 문제가 있어 이를 개선하기 위하여 도시자연공원을 폐지하고 도시자연공원구역으로 변경하여 도입된 제도이다.

 

 

도시자연공원구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 등이 원칙적으로 금지된다. 다만, 제한적인 범위 내에서 기존 건축물 또는 공작물의 개축(改築)·재축(再築)·증축 또는 대수선 등은 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아 이를 할 수 있다.

 

 

 

 

토지보상평가지침 제23조【공법상 제한의 구분】

 

 

① “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분한다.

 

 

 

② 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 따른 용도지역·지구·구역의 지정 및 변경

2. 「군사기지 및 군사시설보호법」의 규정에 따른 군사시설보호구역의 지정 및 변경

3. 「수도법」의 규정에 따른 상수원보호구역의 지정 및 변경

4. 「자연공원법」의 규정에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정 및 변경

5. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 위 각호와 유사한 토지이용계획의 제한.

 

 

 

 

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시계획시설 및 제2조제11호에서 정한 도시계획사업에 관한 같은법 제30조제6항에 따른 도시관리계획의 결정고시

2. 법 제4조에서 규정한 공익사업을 위한 사업인정의 고시

3. 그 밖에 관계법령의 규정에 따른 공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시 및 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등의 지정고시 <개정 2003.2.14, 2009.10.28>

④ 제3항에서 “당해 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우”에는 당초의 목적사업과 다른 목적의 공익사업에 취득·수용 또는 사용되는 경우를 포함한다.

 

 

 

 

제24조【공원구역 등안 토지의 평가】

 

 

 ① 「자연공원법」 제4조에 따른 자연공원으로 지정된 구역 안에 있는 토지에 대한 평가는 그 공원 등의 지정에 따른 제한과 같은법 제18조에 따른 공원구역의 용도지구 결정(같은법 시행령 제15조에 따라 집단시설지구가 세분된 경우를 포함한다)에 따른 제한이 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.

 

 

다만, 같은법 시행령 제2조에서 규정한 공원시설의 설치를 위한 공원사업시행계획의 결정고시 등에 따른 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

 

② 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 및 녹지(도시지역 외의 지역에 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」을 준용하여 설치하는 공원 및 녹지 등을 포함한다,)로 결정된 지역 안에 있는 토지에 대한 평가는 그 도시공원 및 녹지 등의 결정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시계획시설의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

 

 

 

감정평가실무상으로는

 

 

"공원"은 두종류로 대별되는데 하나는 자연공원법 제4조의 규정에 의거 지정된 자연공원(국립공원, 도립공원, 군립공원등)이며 또 하나는 도시공원및 녹지등에 관한 법률에 의한 도시공원(소공원,어린이공원, 근린공원 과 역사공원, 문화공원, 수변공원, 묘지공원, 체육공원등)이 있다.

 

 

 

 

자연공원은 일반적인 계획제한이므로 제한을 받는 상태로 평가하여야 하며 도시공원은 도시계획시설(공원)의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한이므로 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 평가한다.

 

 

 

 

문제는 토지이용계획확인서에 도시자연공원인데 "구역"으로 표시되는 경우에는 일반적인 계획제한이며 도시계획시설 "도시자연공원"으로 표시된다면 이것은 개별적인 계획제한이라고 보면 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

기초

 

【문1】 감정평가절차

 

 

Ⅰ. 감정평가의 절차가 가지는 의미

감정평가는 부동산가격에 관한 제 요인을 분석하고 판단하여 대상 부동산의 소유권, 기타 권리･이익의 경제적 가치를 추계하는 전문가의 활동이다. 감칙 8조에 이러한 감정평가의 절차가 규정되어 있는바 순차적이고 질서 있게 감정평가를 행하여 부동산의 가치를 적정하게 평가하기 위함이다.

 

 

 

Ⅱ. 감정평가절차

 

 

1. 기본적사항의 확정

대상물건의 평가를 위하여 대상 부동산의 물리적 사항 및 권리관계를 확정하고, 가격시점 및 가격종류, 기본적 사항을 확정한다.

 

 

2. 처리계획의 수립

사전조사, 실지조사, 가격조사 평가서작성 등의 계획을 세운다.

 

 

3. 대상물건의 확인

기본적 사항의 확정에서 정하여진 것을 실제조사를 통해 대상 부동산의 물적사항과 권리상태를 확인한다.

 

 

4. 자료의 수집 및 정리

감정평가의 합리성과 이론성을 부가하고 감정평가액을 객관화하는 작업이다.

 

 

5. 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석

수집된 자료를 검토하고 요건에 부합하는지를 검토하며 지역요인과 개별요인을 분석하여 감정평가에 미치는 영향을 판정한다.

 

 

6. 감정평가방법의 선정 및 적용

비교방식, 원가방식, 수익방식 중 적정한 방법을 선정하고 적용한다.

 

 

7. 감정평가액의 결정 및 표시

적정한 감정평가액을 결정하고 전문가의 의견과 함께 평가서를 작성한다.

 

 

 

【문2】 기본적 사항의 확정

 

 

Ⅰ. 의의

기본적 사항의 확정이란, 감정평가의 실천적 작업을 결정하는 기본적 요소를 확정하는 것으로 대상부동산, 가격시점, 가격종류의 확정이 있다.

 

 

 

 

Ⅱ. 기본적 사항의 확정요소

대상부동산의 확정은 물리적 사항과 권리관계를 확정하는 것이다. 가격시점은 평가가격의 기준이 되는 일자를 확정하는 작업으로 부동산의 가격은 항상 변동의 과정에 있으므로 가격시점을 확정하여야 한다. 가격종류는 대상부동산의 성격, 평가목적 등에 따라 가격의 종류가 달라질 수 있으므로 확정하여야 한다. 여타 평가조건이 있으면 이에 대해서도 확정한다.

 

 

 

 

 

Ⅲ. 기본적 사항 확정의 중요성

의뢰자의 의뢰목적을 충족시키고 감정평가대상의 범위 및 감정평가사의 책임범위를 밝혀준다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문3】 가격시점

 

 

 

Ⅰ. 의의

가격시점이란, 평가가격 결정의 기준이 되는 일자를 말한다. 감칙에서는 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 하되, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 할 수 있다고 규정하고 있다.

 

 

 

Ⅱ. 가격시점의 종류

1. 가격조사일은 대상물건의 가격을 정확히 파악할 수 있는 시점으로 특별한 사유가 없는 한 이 시점이 원칙적인 가격시점이 된다.

 

 

2. 과거의 특정일은 쟁송중인 물건이나 중앙토지수용위원회의 이의보상평가시 소급평가할 경우 가격시점이 된다.

 

 

3. 장래 특정일의 투자수익성 평가 등과 관련한 기한부 평가 등이 해당된다.

 

 

 

Ⅲ. 가격시점 확정의 필요성

부동산 가격은 장래이익을 특정시점의 현재가치로 전환한 것이기 때문이다. 부동산의 가격은 가격형성요인의 변화에 따라 항상 변동하고 있기 때문에 평가보고서상의 평가액은 가격시점 당시에만 타당하기 때문이다. 또한 평가자의 책임소재를 명확히 할 필요가 있기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문4】 감정평가서의 작성

 

Ⅰ. 감정평가서의 의의 및 종류

감정평가서란 감정평가사가 감정평가의 결과를 의뢰인 및 지시자에게 알리기 위해 작성하는 문서로서, 전달성의 원칙이 중요시되며, 그 종류로는 정형식, 서술식, 단엽식이 있다.

 

 

 

Ⅱ. 감정평가서 기재사항

1. 필수적 기재사항 (감칙 §9)

감정평가업자의 사무소 또는 법인의 명칭, 평가의뢰인, 평가목적, 평가조건, 가격시점, 대상물건의 내용(소재지, 종류, 수량 등), 평가가액, 평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견, 대상물건목록의 표시근거, 서명날인

 

 

2. 임의적 기재사항

토지는 입지조건, 토지상황, 제시목록 외의 물건 등을 기재하고, 건물은 건물상황, 부합물, 종물관계 등을 기재한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문5】 감정평가시 “평가가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견란”에 적을 사항을 기술하시오.

 

 

Ⅰ. 의의

의견란은 평가서의 필수적 기재사항으로서 임의로 생략할 수 없고, 이는 가격을 판정하는 작업이 충분히 합리적인 근거와 이론적 해석에 입각하여 수행되었음을 표시하는 것이다.

 

 

 

Ⅱ. 필요성(중요성)

합리적 근거와 평가액의 타당성을 입증해야 한다. 그것으로 인해 감정평가사의 면책이 가능하기 때문이다.

 

 

 

Ⅲ. 기재사항

1. 현실적 사항으로서 인근지역과 대상부동산의 상황

2. 판단사항으로서 대상의 최유효이용

3. 평가방식의 적용 및 3방식 병용여부

4. 공부와 실제와의 차이

5. 부동산 관련 수집 제 자료와 그 보정, 분석, 해석 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문6】 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 인근지역의 판단기준

 

Ⅰ. 개요

토보침 §15.⑤ 의거 토지의 용도적 관점에 있어서의 동질성을 기준으로 하되, 일반적으로 지형·지물 등 다음 사항을 확인하여 인근지역의 범위를 확정한다.

 

 

Ⅱ. 일반적 판단기준

1. 지반·지세·하천

 

2. 하천·수로·철도·공원·도로·광장·구릉 등

 

3. 토지의 이용상황

 

4. 공법상 용도지역·지구·구역

 

5. 역세권 통학권 및 통작권역

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문7】 평가대상 부동산의 물적확인에 필요한 다음사항에 대해서 토지와 건물로 나누어 쓰시오.

 

 

1. 확인자료의 종류

2. 확인할 사항

3. 물적 불일치의 경우와 그 처리방법

 

Ⅰ. 토지

1. 확인자료

지적도, 토지대장, 지형도, 토지이용계획확인서, 등기부등본 등

 

2. 확인사항

(1) 지적도상의 지목과 현황의 일치여부

(2) 지적도상의 형상과 실제 형상 일치여부

(3) 지형도상의 지세와 실제 지세

(4) 토지대장상 면적과 실제 면적 일치여부

 

3. 물적불일치 경우 및 처리방법

(1) 물적불일치 경우

지목, 면적 등에서 차이가 날 수 있다.

 

(2) 처리방법

실제지목을 중심하고 면적은 근소한 차이인 경우 안정성 원칙하에 작은 것 기준하고 차이가 큰 경우에는 그 원인을 조사하여 평가한다.

 

Ⅱ. 건물

1. 확인자료

건축물관리대장, 건축허가 도면, 건물 등기부등본 등

 

2. 확인사항

(1) 건축물관리대장상의 신축년도와 현황의 상태를 확인·비교한다.

(2) 건축물관리대장상의 면적 등을 확인하고, 그 주요구조를 확인한다.

 

3. 물적불일치 경우와 처리방법

(1) 물적불일치 경우

면적, 증개축, 위치 등에서 차이가 날 수 있다.

 

(2) 처리방법

건축허가가 가능한지 확인하고, 불가능시 제외한다. 특히 건물의 경우에는 제시 외 건물이 있을 수 있으므로 이 또한 주의해서 확인한다.

 

 

 

 

【문8】 다음 각 경우에 있어 경계의 기준을 설명하시오.

 

1. 인접되는 토지사이에 고저가 없는 경우

2. 인접되는 토지사이에 고저가 있는 경우

3. 토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우

4. 도로, 구거 등이 절토된 경우

5. 공유수면의 매립토지중 제방 등을 편입하여 등록한 때

 

 

Ⅰ. 의의

경계란 지적도나 임야도 위에 지적측량에 의하여 지번별로 획정하여 등록한 선 또는 수치지적부에 등록된 좌표의 연결을 말한다.

 

Ⅱ. 경계의 설정기준

1. 인접되는 토지사이에 고저가 없는 경우

그 지물 또는 구조물의 중앙선이 경계선이 된다.

 

2. 인접되는 토지사이에 고저가 있는 경우

그 지물 또는 구조물의 하단부가 경계가 된다. 다만, 소유권의 한계가 다른 경우에는 그에 따른다.

 

3. 토지가 해면 또는 수면에 접하는 경우

최대만조위 또는 최대만수위가 경계가 된다.

 

4. 도로, 구거 등이 절토된 경우

경사면의 하단부가 경계선이 된다.

 

5. 공유수면의 매립토지중 제방 등을 편입하여 등록한 때

제방(둑)의 바깥쪽 어깨부분이 경계선이 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문9】 감정평가업자의 기본윤리사항에 대하여 기술하라.

 

Ⅰ. 개요

감정평가에 관한 규칙 §2 및 부공법 §37 등에 관한 관련규정을 검토한다.

 

Ⅱ. 기본윤리사항

1. 성실성

감정평가를 성실하게 행한다.

 

2. 공정성

감정평가 결과는 이해당사자간의 이해 조절을 목적으로 하는 바, 공정히 평가한다.

 

3. 업무제한

자신의 업무능력 범위 외의 것은 평가하지 않는다.

 

4. 비밀유지

감정평가 물건에 관한 정보는 개인의 privacy와 관련 있으므로 누설하지 않는다.

 

5. 기여성

감정평가는 사회와 국가발전에 기여함을 인식하고 평가한다.

 

6. 전문능력 함양 등

전문지식을 함양하고, 조사능력, 판단력, 경험 등의 축적에 게을리 하지 않는다.

 

7. 손해배상 등

이러한 성실의무, 직업윤리는 법적으로 책임을 지는 것은 별론으로 하고 전문지식인으로서 최선의 노력과 윤리의식을 함양하여야 하며, 이에 합당치 못할 때 부공법 §36 등에 의한 손해배상의무를 지며, 형사법상의 책임도 져야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문10】 감정평가에 참고로 하여야 할 공부를 열거하고 이들 서류가 필요한 이유 및 각 공부에서 참고하여야 할 사항에 대하여 설명하시오

 

Ⅰ. 개요

공부에는 권리태양을 확인할 수 있는 공부와 물적사항을 확인할 수 있는 공부가 있는바, 이하에서 각 공부별로 살펴본다.

 

Ⅱ. 권리태양을 확인할 수 있는 공부

1. 등기부등본

(1) 필요한 이유 :부동산의 가치는 소유권 기타 권리의 경제적 가치임에 따라 그 권리관계를 분명히 파악할 필요가 있다.

 

(2) 참고사항 : 갑구의 소유권 기타 가처분, 가압류, 을구의 저당권, 전세권, 지상권 등 권리설정 유무

 

2. 토지이용계획확인서

(1) 필요한 이유 : 부동산의 가치는 공법적 규제사항에 따라 그 가치를 달리함에 따라 토지이용계획확인서 상의 공법적 사항을 확인할 필요가 있다.

 

(2) 확인할 사항 : 국토의계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지구, 구역, 지역 등 상수도보호구역, 군사시설 저촉여부, 보안림 저촉여부 등

 

Ⅲ. 물적확인을 할 수 있는 공부

1. 지적도, 임야도

(1) 필요한 이유 : 토지의 형상, 도로접면 상태는 토지가치에 큰 영향을 줌에 따라 확인해야 한다.

(2) 확인사항 : 형상, 도로접면 상태

 

2. 토지대장, 임야대장

(1) 필요한 이유 : 물적사항은 토지대장이 우선하는바 이를 확인할 필요가 있다.

 

(2) 확인사항 : 지번, 면적 등

 

3. 건축물 관리대장

(1) 필요한 이유 : 건물의 경우 등기부등본 보다 우선하는바 이를 확인할 필요가 있다.

(2) 확인사항 : 건축년도, 면적, 구조, 용도 등

 

 

 

 

【문11】 의뢰자로부터 청취해야 할 사항에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 개요

감정평가 의뢰자는 대상물건에 관하여 가장 풍부한 정보를 보유하고 있는자에 해당됨에 따라 가능한 한 많은 정보를 수집함이 시간, 비용을 절약하고, 평가의 적정을 꾀할 수 있는바 이하에서 의뢰자로부터 청취할 사항에 관해 살펴본다.

 

Ⅱ. 의뢰자로부터 청취할 사항

1. 평가목적

2. 소유동기

3. 주변의 이용상황 및 장래동향

4. 판례에서와 같이 소유자의 임대차사항의 진술은 강한 증거력을 인정함에 따라 임대차관계의 소유자 진술

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문12】 현장조사(임장활동)를 통하여 조사하여야 할 사항에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 개요

감정평가에 관한 규칙 §8는 감정평가의 효율적 수행을 위해 그 절차를 규정하고 있으며, 이때 현장조사는 기본적 사항의 확정단계에서 확정한 사항을 현장조사를 통해 확인하는 것이며, 이는 부동산의 위치의 고정성에 연유하며, 특히 물적불일치에 유의한다.

 

Ⅱ. 조사사항

1. 권리태양 관계

실제 등기부상의 권리관계의 복합여부, 등기부상에 나타나지 않는 즉, 등기능력 없는 권리인 유치권, 법정지상권, 임차권 등의 유무를 확인한다.

 

2. 물적사항

(1) 토지

면적, 지번 등을 확인하고 불일치시 확인하고 동일성 여부를 인정할 수 없는 경우에는 평가 중지한다.

 

(2) 건물

면적, 구조, 증축여부를 확인하고, 제시 외 건물이 있는 경우 소유자의 동일여부, 법정지상권 설정여부, 철거용이 등을 검토하여 평가하고, 평가할 수 없는 경우 제외한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문13】 자료를 수집하기 위하여 임장활동에 임하는 감정평가사의 기본자세에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 개요

감정평가는 자료를 수집, 분석하여 이를 토대로 감정평가 결과를 도출하는 것임에 따라 자료의 적부는 그 결과의 정도를 결정짓는 것이며, 따라서 그 수집함에 있어 기본자세가 중요한바 이하에서 살펴본다.

자료 수집방법에는 징구법, 탐문법, 열람법 등이 있다.

 

Ⅱ. 기본자세

1. 항상 겸손하고 진실하고 성실하게 수집한다.

2. 탐문시 그 정보를 제공하는 자가 유리하게 진술할 가능성이 있음을 염두에 둔다.

3. 항상 객관적이고 공정한 자세에서 자료를 수집해야 한다.

4. 상대방이 오도할 표현이나 언행을 하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문14】 평가검토

 

Ⅰ. 의의

다른 사람이 작성한 보고서를 비판적으로 연구하는 행위 또는 과정이나, 평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고 합리적이며 일관성 및 수학적으로 정확한지 확인하기 위해 분석하는 것.

 

Ⅱ. 목적

1. 평가보고서는 그 성격상 표준화된 제품이 될 수 없으며, 그 합리성을 검증하여 이를 의뢰인이나 사용자에게 제공

 

2. 의뢰인의 의사결정에 확신을 제공키 위해 모든 유관경제지표, 비교요소 등을 고려했는지, 평가기법이 적절한지 판다

 

3. 대출기관의 위험관리절차의 일환

 

4. 소송당사자나 법원으로부터 검증요청

 

5. 질적으로 우수하고 통일된 체계를 갖춘 보고서, 평가업발전 도모

 

Ⅲ. 유형

1. 행정적 검토와 기술적검토

2. 탁상검토와 현장검토

3. 사전적 검토와 공식적 검토

 

 

 

Ⅳ. 방법

1. 단독검토와 계서검토

2. 시민검토와 위원검토

 

 

 

Ⅴ. 검토결과의 보고

1. 보고서양식

2. 검토결정

3. 평가자와 검토자의 관계

4. 검토수수료

 

 

 

 

 

【문15】 시가지 부동산을 평가함에 있어서 토지이용계획확인서와 이에 첨부된 지적도에 의하여 확인할 수 있는 사항을 구체적으로 열거하고 감정평가실무에서 이들을 어떻게 활용하여야 하는지에 대하여 약술하라.

 

Ⅰ. 개요

토지이용계획확인서는 토지에 대한 공법상의 규제인 도시계획 및 국토이용계획사항을 기재한 증명서를 말한다.

 

Ⅱ. 확인사항 및 활용방안

1. 토지이용계획확인서에 의하여 확인할 수 있는 사항

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 l용도지역 등 도시관리계획

② 군사시설보호법 상의 군사시설 저촉 여부 등

③ 농지법 상의 농지

④ 산림법상의 보전임지 저촉 여부 등

⑤ 자연공원법상의 자연공원 저촉 여부 등

⑥ 수도법상의 상수원보호구역 저촉 여부 등

⑦ 하천법상의 하천구역 저촉 여부 등

⑧ 문화재보호법상의 문화재 보호구역 저촉 여부 등

⑨ 전원개발촉진법 상의 전원개발 사업구역 저촉 여부 등

⑩ 택지개발촉진법상의 택지개발예정지구 저촉 여부 등

 

2. 지적도에 의하여 확인할 수 있는 사항

① 지번

② 지적형태 : 세장비, 접면폭 및 깊이

③ 도로망 및 가로망 : 도로(폭), 접면도로 관계

④ 방위 : 일조권

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문16】 도로의 폭, 구조 등의 상태(도로의 폭･포장･계통 및 연속성)와 접면도로 상태(각지･2면획지･3면획지)는 주택지의 개별요인 중 어느 조건(예 : 환경조건등)에 속하는가? 그 조건명을 구분하시오.

 

Ⅰ. 도로의 폭, 구조 등

가로조건

 

Ⅱ. 접면도로 상태

획지조건

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문17】 다음은 감정평가실무에서 일반적으로 사용되는 용어이다. 다음 용어에 대하여 약술하시오.

 

Ⅰ. 건축법상의 “대지”와 지적법상의 “대(垈)”

건축법상 대지란 건축물이 들어서 있거나 법적으로 들어설 수 있는 토지의 범위로 건축물의 용도, 밀도 등을 규제하기 위한 개념이며, 지적법상 대는 필지의 지목을 설정한 것으로 토지의 관리를 위한 개념이다.

이 둘은 일치함이 일반적이나 2이상의 필지를 하나의 대지로 하거나, 한 필지의 일부를 대지로 할 수도 있음에 유의한다.

 

Ⅱ. 다가구주택과 다세대주택

다가구주택이란 3층 이하로 연면적 660m²이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택에 해당하지 않는 단독주택을 말하며, 다세대주택이란 연면적 660m²이하이고 4층 이하인 공동주택을 말한다.

감정평가시 다가구주택은 토지와 건물로, 다세대주택은 구분건물로 평가하여야 한다.

 

Ⅲ. 소재불명, 확인불능

소재불명이란 감정평가의뢰목록에는 있으나 현장 조사시 대상물건의 소재여부가 확인되지 않는 물건을 말하며,

확인불능이란 감정평가의뢰목록상 물건이 현장조사시 소재하는 것으로 추정되기는 하나 감정평가의뢰목록상 물건과의 동일성 여부가 불명확한 경우를 말한다. 이 두 가지 경우 모두 선의의 제3자가 손해를 입지 않도록 감정평가에서 제외하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문18】 대지, 필지, 나지 등의 개념

 

1. 건축법상 대지

‘대지’라 함은 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. (건축법 §2)

 

2. 필지

‘필지’라 함은 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다. (지적법 §2)

 

3. 나지

‘나지’라 함은 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. (표조기 §3)

 

4. 택지

‘택지’라 함은 주거･상업･공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용을 목적으로 조성도니 토지를 말한다.

 

5. 공지

일정한 시설물의 바닥토지 중 건축법에 의한 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지내에서 비어있는 토지

 

6. 소지

대지 등으로 개발되기 이전의 자연적 그대로의 토지

 

7. 획지

필지가 법률상의 단위개념인데 비하여 획지는 이용을 상정하여 구획되는 경제적･부동산학적인 단위개념. 따라서 획지는 인위적･자연적 조건, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되나 가격수준이 비슷한 단위토지.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

비교방식

 

 

【문19】 매매사례의 수정요소

 

Ⅰ. 개요

개별부동산은 여러 가지 다양하고 복잡한 특성이 있으며, 이로 인해 현실의 부동산시장 역시 불완전경쟁시장이 된다. 따라서 완전한 매매사례를 찾는다는 것은 거의 불가능한 바 매매사례의 수정을 필요로 한다.

 

Ⅱ. 수정요소

1. 부동산의 권익 : 부동산가격은 소유권 기타 권익의 가격이므로, 비교매매사례간의 이전 등 부동산권익의 차이에 의해서도 가격이 차이날 수 있으므로 이를 수정할 필요가 있다.

2. 금융조건 : 부동산의 거래가격은 동일부동산이라 할지라도 금융조건이 달라짐으로써 차이가 나타난다. (특히 저당대부가 있는 부동산의 경우)

3. 매매상황 : 이는 매도자와 매수자의 전형적인 매매동기 여부를 반영하여 수정하는 것으로, 비전형적인 매매상황에 의한 비시장가격을 전형적인 시장가격으로 수정한 것을 의미한다.

4. 시장상황 : 시장상황은 수시로 변하지만 평가시점은 특정한 날짜로 고정되어 있다. 따라서 과거의 매매사례는 평가시점을 기준으로 시장상황에 따라 수정되어야 한다.

5. 매매사례의 위치 : 비교부동산의 위치도 대상부동산과 크게 달라서는 안된다. 부동산은 위치에 따라 가격이 결정되므로 매매사례의 위치차이를 수정해야 한다.

6. 물리적 특성 : 비교부동산은 대상부동산과 여러 가지 측면에서 유사한 점이 있어야 한다. 비교매매사례로서 채택가능성은 부동산의 종류에 따라 요구되는 특성에 의해 차이나므로 수정해야 한다.

7. 경제적 특성 : 경제적 특성이란 대상부동산의 수익에 영향을 미치는 모든 특성을 지칭하며, 대상부동산의 최종가치를 추계함에 있어 다른요소와 더불어 경제적 특성을 분석하고 그에 따른 수정을 해야 한다.

8. 용도와 지역지구제 : 유사부동산의 현행 용도와 최유효사용이 대상부동산의 그것과 다를 경우 이 사례를 매매사례로 선택할 수 있는가의 여부와 관련하여 용도와 지역지구제에 대한 수정을 하여야 한다. (동일 지역지구에서 매매사례를 찾을 수 없는 경우)

9. 비부동산 가치구성요소 : 동산이나 사업가치 등 부동산의 일부는 아니지만, 실제로는 매매가격을 구성하는 요소, 이들 비부동산가치구성요소는 당해 부동산의 사용목적 등에 따라 필수적인 요소로 작용하는 경우도 있으므로 매매사례의 비교과정에서 그 차이도 함께 수정하여야, 평가사는 부동산의 가치를 추계함에 있어 비부동산 가치구성요소를 별도로 확인하고 분석하여야 하며, 이를 평가보고서에 기재하여야 한다.

10. 매수직후의 지출 : 기존건물의 철거비용, 지목이나 용도 변경에 대한 청원비용, 환경오염에 대한 치유비용등의 매매 직후 매수자가 지불해야 할 지출액은 대상부동산의 매매가격에 실질적으로 영향을 미치므로 이에 대한 수정도 요한다.

 

 

 

 

【문20】 매매사례분석시 유의사항

 

Ⅰ. 자료의 확대해석의 금지

적적한 시장자료가 부족하거나 철저한 시장탐구가 부족했을 경우 평가사는 주어진 매매사례로부터 보증할 수 없는 결론을 산출해서는 안된다.

 

Ⅱ. 불추종의 오류

이는 어떤 것이 불확실한데 이를 확실한 것으로 간주하여 어떤 결론을 도출할 때 발생하는 오류를 말하며, 이를 회피하기 위해서는 매매사례의 모집합과 비교매매사례의 진상을 논리적 틀에 따라 철저히 확인하고 검증하여야 한다.

 

Ⅲ. 대표성 없는 자료

대표성 없는 자료를 근거로 분석을 행하였을 때, 아무리 철저한 분석과 수정을 한다 하더라도 도출된 시장가치의 신뢰성은 크게 손상을 입게 된다. 따라서 이를 회피하기 위해서는 철저한 매매사례조사를 통해 자료를 보강해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문21】 계량분석법

 

Ⅰ. 개요

수학적 과정을 통하여 수정이 요구되는 비교요소를 확인하고 수정량을 측정하는 방법으로서 다음과 같은 것들이 있다.

 

Ⅱ. 종류

1. 대쌍자료분석법

 

 

 

 

2. 집단자료분석법

 

 

 

 

3. 통계분석법 / 감응도분석법

 

 

 

 

4. 그래프 분석 / 추세분석

 

 

 

 

5. 비용분석법 / 이차자료분석법 / 직접비교법 / 임대료차이환원법

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문22】 대쌍자료 분석법 (Paired data analysis)

 

 

 

 

대쌍자료분석법이라 함은 특정의 비교요소를 가지고 있는 부동산과 그렇지 않은 부동산을 비교분석하여 해당요소에 의한 수정량을 측정하는 방법을 말한다. 시장접근법에 의해서 부동산의 가치를 산정하고자 할 경우에 수정치를 구하는 방법이며, 대상부동산의 가격도 구할 수 있다.

대쌍자료분석법은 비교매매사례간의 차이가 특정요소에 기인한다는 것이 시장증거에 의해 명백하게 지지되고 있을 때 매우 효율적이다. 반면에 실제로 대상부동산과 동일한 대쌍자료세트를 가지고 있는 부동산이 거의 없으며, 수정량을 도출했다고 하더라도 그것이 시장가치의 차이를 정확히 반영한다고 볼 수 없는 한계가 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문23】 매매사례수정방법

 

Ⅰ. 비율수정법

 

Ⅱ. 금액수정법

 

Ⅲ. 연속수정법

 

Ⅳ. 시산가치조정

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문24】 배분법

 

Ⅰ. 의의 및 근거

 

Ⅱ. 유용성

거래사례비교법의 활용범위를 확장. 다만 수익일체성의 문제점

 

Ⅲ. 적용방법

비율방식(할당법), 공제방식(도출법)

 

Ⅳ. 잔여법과의 비교

1. 공통점

자료가 복합 부동산을 근거로 함

 

2. 차이점

배분법 - 복합부동산에서 동유형의 거래사례를 확보하는 방법

잔여법 - 복합부동산의 전체 순수익에서 개별물건의 순수익을 구하는 방법

 

Ⅴ. 유의점

구조물 수명의 경과에 따라 복합부동산 전체에서 토지구성비율이 점점 커진다. 대상과 종별이 같은 부동산에 관계되는 복합부동산의 거래사례에 적용한다. 규모, 형태 등에 있어 비정상적 요소가 포함되는 경우에는 표준적 구성비율에 의한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

원가방식

 

【문25】 비용접근법의 장단점

 

Ⅰ. 장점

1. 신축건물

감가적고, 비용자료 손쉽게 구할 수 있음

 

2. 특수목적 부동산

공공건물, 부두, 공항, 공업단지, 교회, 병원 등 거래 및 수익사례없는 경우 적용 가능

 

3. 현실적 필요성

보험가치, 과세가치, 계획 중인 건물, 타당성 분석시

 

Ⅱ. 단점

1. 표준비용추계

경험적 비용자료로부터 추계되는 정상적인 비용인 표준비용이 시공자에 따른 효율성 차이 등에 따라 달라질 수 있다.

 

2. 건축의 질적 차이

주관적 판단을 피할 수 없다

 

3. 간접비용의 차이

관리비, 비품, 사무실임대료, 금융비, 법적수수료, 영업세 보험료 등

 

4. 비용항목의 문제

일치된 견해가 없음(ex. 중개수수료의 포함여부)

 

5. 감가상각액 추계의 주관성

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문26】 비용추계와 수정

 

Ⅰ. 비용추계방법

1. 총량조사법

 

2. 구성단위법(분리비용법)

 

3. 단위비교법

 

4. 비용지수법

 

 

 

 

Ⅱ. 수정

1. 단위당 기본비용과 바닥면적과의 관계

상벽면적비 감소

 

 

2. 둘레에 대한 수정

 

 

3. 단위당 전체비용과 바닥면적과의 관계

추가적 특성으로 증가

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문27】 둘레승수

 

 

 

비용접근법에 따라 대상부동산의 재생산원가를 산정함에 있어 비용추계를 하는 경우 필요한 수정 요소 중 둘레에 대한 수정을 위해 사용하는 승수이다.

바닥면적이 동일할 경우 그 형상이 정사각형에 가까울수록 둘레의 길이는 짧아지며, 이에 서로 형상이 다른 동일 바닥면적의 건축물은 서로 둘레의 길이가 다르게 된다. 이에 따라 동일한 바닥면적이라 해도 실제 투입되는 건축비용은 차이가 있을 수 있으며 대상건물이 비용책자의 표준건물과 둘레에 차이가 있는 경우 수정을 해야 표준건물과 대상건물에 차이가 나는 경우 차이의 정도에 따라 적용되는 둘레승수를 곱하여 재생산원가를 수정한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문28】 기능적 감가상각의 추계절차

 

Ⅰ. 기존항목의 대체비용

 

Ⅱ. 기존항목의 기부과감가액

 

Ⅲ. 치유가능성 검토

1. 가능시 : 치유비용 = 제거비+설치비-잔재

 

2. 불능시 : 가치손실액

 

Ⅳ. 평가시점 현재 신축가정설치비

 

Ⅴ. 기능적 감가상각액 : Ⅲ - Ⅳ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문29】 분해법 적용시 유의사항

 

Ⅰ. 대체비용을 재조달원가로 한 경우, 그 성격상 지금은 활용되지 않는 설비나 건설표준이 바뀌어 현재 포함되지 않는 과잉설비 부분이 포함되지 않으므로 일부유형의 기능적 감가를 고려할 필요가 없다. 즉, 발생감가를 추계함에 있어 각 감가요인별간, 회복가능과 회복불가능간의 이중감가를 하지 않도록 해야 한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 회복가능여부의 판단은 물리적 가능성을 전제로 한 경제적 타당성을 기초로 하여야 한다. 특히 경제적 타당성은 회복으로 인한 경제적 효용과 회복비용을 비교함에 유의하여야 한다.

 

 

 

 

 

Ⅲ. 경제적 감가는 외부적 요인에 의한 감가로 토지에도 적용되는바, 전체 귀속 감가액을 건물과 토지에 적정하게 할당해야 한다. 다만 예외도 있음에 유의한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문30】 신축건물의 감가요인

 

Ⅰ. 물리적 요인

신축직후의 우발적 손상

 

 

 

 

Ⅱ. 기능적 요인

건물과 부지의 부적응. 따라서 신축 전에도 최유효이용분석을 요한다.

 

 

 

 

Ⅲ. 경제적 요인

부근환경의 신축 당초 혹은 신축직후의 변화. 따라서 지역분석을 요한다.

 

 

 

 

Ⅳ. 행정적･법률적 요인

무허가 건축물에 대한 규제, 미등기건물 등이 이에 해당

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문31】 감가수정에 있어서의 유의사항

 

1. 감가요인은 항상 물리적･기능적･경제적･행정적요인이 상호 복합적으로 작용한다는 것을 인식해야 한다.

 

 

 

2. 경과년수법의 경우 내용연수는 물리적 내용연수가 아닌 경제적 내용연수를 기준으로 해야한다.

 

 

 

3. 내용연수법과 관찰감가법을 병용해야 한다.

 

 

 

4. 대체원가 적용시 분해법을 이용하는 경우 이중감가에 주의해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문32】 시장추출법에 의한 감가상각액의 추계절차

 

1. 비교부동산의 매매가격 수정

시점수정 불요, 물리적･기능적･경제적 감가 반영하지 않음

 

 

 

2. 다른 사례로부터 비교부동산의 토지가치 산정 ⇒ 비교부동산의 건물가치 산정

 

 

 

3. 비교부동산의 재생산 or 대체비용의 추계

 

 

 

4. 비교부동산의 감가상각 추계치 산정 ⇒ 백분율로 도출

 

 

 

5. 대상건물의 감가상각률 산정

 

 

 

6. 대상의 재생산 or 대체비용 × 대상감가상각률 = 감가상각추계치

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문33】 임대료 손실환원법에 의한 외부적 감가액 추계절차

 

1. 외부감가 없는 사례 선정

물리적･기능적 감가 반영한 값으로 단위임대료 수정

 

 

 

2. 대상부동산도 물리적･기능적 감가 반영한 값으로 단위임대료 수정한 후 사례와의 임대료 차이 추계

 

 

 

3. 사례와의 임대료 차이를 자본환원 (직접환원 or GRM법)

 

 

 

4. 유사부동산의 사례로부터 건물비율 산출 및 적용

 

 

 

5. 단위면적당 임대료 손실 자본화가치 (“3” × “4”) × 임대면적

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문34】 비용접근법에서 감가상각을 할 경우, 왜 법률적 요인에 의한 감가상각을 할 필요가 없는가?

 

Ⅰ. 개요

비용접근법이란 물리적･기능적･경제적 감가가 있다.

이때, 법률적 감가요인(소유권과 등기의 불완전, 부동산 이용이 공･사법상의 부적합, 공･사법 규제를 위반한 부동산 등)도 감가할 것인지 이는 평가대상을 물리적 실체로 또는 결부된 권익으로 볼 것인지의 문제이다.

 

 

 

 

Ⅱ. 법률적 요인을 감가상각요인으로 볼 수 없는 이유

1. 법률적 요인으로 인해 대상부동산의 가치가 상승했을 경우 처리방법이 없다.

 

 

2. 비적법이용중인 부동산의 경우 감가상각은 건물에만 적용되며 토지에는 적용 안된다. 즉, 토지가치는 나중에 별도로 합산하게 되는데 토지에 대한 가치하락, 또는 상승요인은 감가상각의 문제가 아니라 사례수정에 관한 문제이다.

 

 

3. 대상부동산의 가치는 물리적 실체가 아니라 부동산에 결부된 권익의 경제가치를 판단한 는 것이다. 만약 소유권에 법률적 하자가 있더라도 시장가치는 하자가 있는대로 평가하는 것이다. 즉, 법률적 하자가 없는 상태로 평가해서 하자부분을 감가상각 하는 것은 아니다.

 

 

4. 부동산 평가는 부동산에 결부된 권익의 경제가치를 판단하므로 소유권에 부담(공･사적 제약)이 있는 경우 이는 이미 시장가치에 반영되어 있다고 하여 감가상각요인으로 볼 수 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문35】 층별효용비율 산정시 유의사항을 설명하고 부동산의 층별효용차이를 발생시키는 요인을 설명하시오.

 

Ⅰ. 유의사항

1. 층별효용비율은 용도 및 규모 등 제반 개별적 요인이 유사한 건물이라도 건물이 위치한 지역에 따라서 상이하다. 따라서 층별효용비율을 구하는 경우에는 인근지역 또는 동일수급권내의 자료부터 구하여야 한다.

 

2. 층별효용비율은 동일지역내의 건물이라도 건물의 위치, 향, 경과연수, 용도, 규모 등 제반 개별적 요인에 따라 각각 다를 수 있으므로 제반 개별적 요인이 유사한 건물자료로부터 구하여야 한다.

 

3. 동일한 건물이라도 층별효용비율은 시간이 경과함에 따라서 층별효용비율에 영향을 미치는 요인의 변화와 부동산 수요자의 선호도가 변함에 따라 변할 수 있다.

 

4. 현재 우리나라에서는 대한주택공사의 아파트나 민영아파트를 신축하여 분양할 경우 위치, 향, 층 등에 따른 효용차를 분양가에 거의 반영하지 않고, 주택정책적 차원에서 국가가 분양가를 통제함으로써 아파트 구매자에 의하여 판단되는 가치와 통제가격 사이에 괴리가 발생하고 이로 인한 프리미엄의 형성, 주택투기 또는 미분양 문제 등이 발생하고 있다. 따라서 아파트의 경우에 통제가격 성격인 분양가격을 기초로 층별효용비율을 구하면 아무런 의미가 없다. 따라서 자유경쟁상태하에서 형성된 실거래가격을 기초로 하여 구한 층별효용비율이 타당하다.

 

5. 주로 수익용 부동산의 층별효용비율을 임료에 기초하여 구하는 경우에 순임료를 기준으로 구하는 것이 이론적이지만, 순임료를 구하는 경우 실질임료에서 공제하여야 할 필요제경비의 파악과 배분 등에서 난점이 따르므로 일반적으로는 실질임료를 기초하여 구하지만 어떤 비율을 채용할 것인가는 상황에 따라 판정해야 할 것이다.

 

Ⅱ. 효용차이 발생요인

1. 주거용 부동산

- 접근성의 차이

- 일조 및 채광의 정도

- 조망 및 압박감 등과 소음의 영향

- 방의 배치, 프라이버시, 선호도 등

 

2. 수익성 부동산

- 층별 고객의 출입과 흐름의 계통

- 층별설계의 양부

- 점포의 유형

 

 

【문36】 감가수정방법

 

Ⅰ. 개요

감정평가에 관한 규칙 제11조에서는 내용연수를 표준으로 한 정액법･정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따르도록 규정하고 있으며, 이와 같은 방법으로 산정된 감가누계액이 적정하지 않은 경우에는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용할 수 있도록 하고 있다.

 

Ⅱ. 정액법

1. 방법

(C: 재조달원가, n: 경과년수, N: 경제적 내용연수, R: 최종잔가율)

 

2. 적용대상물건

정액법은 감가가 경제적 내용연수를 통하여 매년 일정하게 발생된다고 가정되는 건물, 구조물, 기타 존속기간이 한정된 무형고정자산 등에 활용된다.

 

Ⅲ. 정률법

1. 방법

(r: 전년대비잔가율, k: 매년감가율)

 

2. 적용대상물건

정률법은 초기에 감가가 많이 발생된다고 가정되는 기계, 기구, 선박 등의 감가수정에 적용되며 감가액이 체감하므로 시간의 경과에 따라 수익이 감소하고 유지관리비 등이 증가하는 경우에 적용이 적정하다.

 

Ⅳ. 상환기금법

1. 방법

 

2. 적용대상물건

상환기금법은 매기감가액을 재투자한다는 가정을 하고 있어 이론적으로는 타당성이 있으나, 장부상 감가액의 감소에 따른 세부담의 증가 등에 따라 상환기금법을 적용하는 예는 거의 없다.

【문37】 부동산의 감가요인의 어떻게 발생하였는지를 설명하라.

 

Ⅰ. 개요

원가법으로 물건을 평가함에 있어 재조달원가에서 감가수정을 하여 적산가격을 구한다. 여기서, 감가수정은 최유효이용을 상정한 재조달원가에서 가격시점 현재의 가치손실에 대한 적정화 작업으로서 이하에서 살펴본다.

 

 

 

 

Ⅱ. 감가요인

1. 물리적 감가요인

시간의 경과, 마모, 훼손, 구성요소의 작동, 자연재해 등의 원인으로 하여 발생한 감가요인으로, 여기에는 다시 치유가능 부분과 치유불능 부분이 있으며, 이는 경제적 측면에서 구분한다.

 

 

 

2. 기능적 감가요인

기호의 변화, 시장의 선호도 변화 등에 따라 발생하는 감가요인으로 여기에도 경제적 측면에서 치유가능 부분과 치유불능 부분으로 구분된다.

 

 

 

3. 경제적 감가요인

대상 부동산의 외적 요인에 의하여 불리하게 작용하는 가치손실에 대한 감가요인이다. 예로 인근지역의 쇠퇴, 공해발생 등 환경상 불리한 요인들을 들 수 있다.

이러한 경제적 감가는 대상 부동산을 치유했다고 치유되는 감가요인이 아닌 치유불능감가요인에 해당한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문38】 재조달원가를 구하는 방법을 설명하라.

 

Ⅰ. 개요

원가법 적용에 있어 최유효이용을 전제한 재조달원가에서 감가수정을 하여 적산가격을 구하는데 이때 재조달원가는 최유효이용을 전제로 구하는 방법으로 자료의 구입 가능성 및 신뢰성에 비추어 결정하는바 이하에서 살펴본다.

 

 

 

Ⅱ. 재조달원가 구하는 방법

1. 총량조사법

가격시점 현재 재조달원가를 구할 수 있을 때 적용되는 방법이다. 즉, 표준적인 건축비에 통상의 부대비용을 가산하여 구한다. 정확도의 측면에서는 가장 우수하나 시간과 비용이 많이 소요되는 단점이 있다.

 

 

2. 구성단위법

건물의 주요부분, 예컨대 기둥, 바닥, 지붕, 벽면 등의 각 부분들의 재조달원가를 구하여 이들의 합으로 재조달원가를 구하는 방법이다.

 

 

3. 단위비교법

단위당 비용을 기준으로 그에 해당하는 면적 등을 곱하여 구하는 방법이다. 시간 및 비용이 절약되어 가장 널리 쓰이는 방법이기는 하나, 정확성을 떨어진다.

 

 

4. 비용지수법

대상물건의 건축당시의 총비용에 건축비 지수등을 곱하여 구하는 방법이다.

 

 

 

Ⅲ. 검토

정확도의 측면에서는 1, 2, 3, 4의 순서

편리성의 측면에서는 4, 3, 2, 1의 순서

 

 

 

 

 

 

 

【문39】 잔가율의 의의와 실무상 적용사례를 열거하시오

 

Ⅰ. 잔가율의 의의

잔가율이란 경제적 내용연수 만료시 잔존가치와 재조달원가의 비율을 말한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 실무상 적용사례

1. 거래사례비교법

건물 개별요인 비교시 잔가율 비교한다.

 

 

2. 수익환원법 적용시

잔가율을 제외한 부분 만에 대해 자본회수를 고려한다.

 

 

3. 원가법 적용시

감가수정시 잔가율을 제외하고 감가액을 추계한다. 특히 정률법 적용시 잔가율이 없으면 적용이 곤란하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문40】 후보지(이행지)의 평가방법에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 의의

후보지란 택지지역, 농지지역, 임지지역 등 지역종별의 대분류 상호간에 즉, 어떤 종별의 지역에서 성격이 전혀다른 종별의 지역으로 전환하고 있는 지역내의 토지를 말한다.

 

Ⅱ. 지역분석

전환 또는 이행될 것으로 예정되는 예정지 및 이행지의 경우 지역분석 시 전환후·이행후의 용도적 지역요인을 보다 중시해야 한다. 그러나 전환의 정도가 낮은 경우에는 전환전의 지역요인을 보다 중시해야 한다.

 

Ⅲ. 성숙도 판단

1. 성숙도의 개념

성숙도라 함은 토지의 용도가 어떤 용도에서 다른 용도로 변화하고 있는 과정에 있는 경우 그 다른 용도로의 변화의 정도가 어느 정도인가를 나타내 주는 지표 즉, 이행 또는 전화의 정도를 의미하는 것으로 부동산이 소재하는 지역의 특정용도에 대한 성숙의 정도를 말한다.

 

2. 성숙도 판단시 고려하여야 할 사항 (표준지조사·평가기준 제27조)

① 택지화 등을 조장하거나 저해하는 행정상의 조치 및 규제정도

② 인근지역의 공공시설의 정비동향

③ 인근에 있어서의 주택, 점포, 공장 등의 건설동향

④ 조성의 난이 및 그 정도

⑤ 조성 후 택지로서의 유효이용도

 

Ⅳ. 평가방법

택지후보지는 토지의 일반적인 조사사항 이외에 다음 각 호의 사항 등을 고려하여 평가하되, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 토지의 거래사례 등 가격자료에 의하여 거래사례비교법으로 평가한다. 다만, 인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에서 유사용도 토지의 거래사례 등 가격자료를 구하기가 현저히 곤란한 경우에는 택지조성 후의 토지가격에서 택지조성에 필요한 통상의 비용 상당액 및 적정이윤 등을 뺀 가격에 성숙도 등을 고려한 가격으로 평가할 수 있다.

 

① 공시지가 기준평가

전화 전 또는 후의 이용상황의 공시지가 기준 + 성숙도 수정

 

② 비교방식

택지예정지의 거래사례와 비교 + 성숙도 수정

 

③ 원가방식(공제방식)

 

 

수익방식

 

 

【문41】 수익환원법에서 운영경비에 감가상각비가 포함되지 않는 이유

 

Ⅰ. 개요

수익환원법의 초기에는 순수익 산정시 감가상각비가 포함되었으나 최근에는 이를 미래에 대한 자본회수로 보아 자본환원이율에 반영하여 처리한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 운영경비에 감가상각비가 포함되지 않는 이유

1. 기대수익률은 장래개념이고 상각자체는 과거의 개념

⇒ 자본회수의 문제로 처리해야 함

 

 

 

2. 상각자산 자체가 매기 수익이 하락하는바 감가상각을 운영경비로 취급한다면 총수입에서 차감하게 되어 이중계산 됨.

 

 

 

3. 감가상각비는 건물의 수익유지가 아니고 건물의 대체투자(자본적 지출)이므로 비용이 아니라고 보아야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문42】 영업경비의 조정

 

Ⅰ. 첨가해야 할 항목

1. 수선비 : 부동산이 기능적 효율성을 계속적으로 수행하기 위해서 계속적으로 지출되어야 하는 비용으로, 건물에 대한 정상적인 연간수선비를 산정하여 안정경비를 산출한다.

 

2. 대체준비금 : 대상부동산의 효용이나 가치를 단순히 유지시키기 위한 비용으로서 정기적으로 교체를 해야하는 수명이 짧은 동산항목에 대한 연간 평균비용을 의미, 이를 계상해야 한다. 다만, 효용이나 가치를 증진시키는 부가물, 증치물 설치위한 대체준비금은 자본비지출로 취급되어 영업경비에 포함되지 않는다.

 

3. 공실 및 불량부채에 대한 충당금 : 현재의 점유율이 100%라 하여도 이는 충분한 수요를 의미하며, 따라서 공급이 증가, 대상부동산은 미래의 부동산과도 경쟁하게 된다. 따라서 부동산의 생애동안 발생할 것으로 예상되는 정상적인 공실률과 불량부채로 인한 손실을 공제해야 한다.

 

4. 관리비 : 부동산의 관리는 일반적으로 타인을 관리자로 고용하는 방법을 사용하며, 관리비란 바로 부동산관리자에게 지불되는 관리수수료를 의미, 소유자가 직접 관리를 담당하더라도, 부동산을 운영하는데에 필요한 경비이므로 영업경비에 포함시켜야 한다.

 

5. 재장식/유지비 : 수선비처럼 당해 연도에 발생하지 않더라도, 매년 적정비용을 계상해야 한다.

 

Ⅱ. 삭제해야 할 항목

1. 개인적 업무비 : 부동산 운영과는 직접적인 과계가 없는 비용으로서 제외해야 한다.

 

2. 부가물 및 증치물 : 부동산의 가치나 효용을 증진시키는 비용으로서 자본적 지출이므로 제외시켜야 한다.

 

3. 소득세 : 법인세, 개인 소득세는 부동산의 소득창출능력에 따라 부과되는 것이 아니라 개인이나 법인의 소득에 따라 부과되는 비용으로서 제외. 다만, 재산세는 부동산과 직접 관계되므로 영업경비에 포함

 

4. 소유자급여 또는 인출금 계정 : 인출금계정이란 소유자가 개인적으로 사용하는 비용이나 자신의 급여 등을 처리하기 위해 만들어 놓은 계정이며, 소유자자신에 대한 급여는 관리비로 처리되므로 인출금을 영업경비에 포함시키는 것은 이중계산이 될 가능성이 크다.

 

5. 저당지불액 : 대부조건은 개별부동산의 상태나 차입자의 신용상태 등에 따라 차이를 보이게 되므로, 저당지불액을 영업경비에 포함시키는 것은 타당하지 않다.

 

6. 감가상각비

【문43】 향후 순영업소득의 변동과 인플레이션의 예상시에 환원이율의 조정방안에 대해 설명하시오.

 

Ⅰ. 개요

수익방식에 있어 환원이율의 중요성.

환원이율은 전반적 시장상황 + 부동산의 종류, 위치, 나이, 소득의 흐름 등 여러요인에 영향

 

 

 

Ⅱ. 소득증가에 대한 조정

1. 순수익이 일정한 경우, 증가의 가능성이 있는 경우 상대적으로 낮은 환원이율, 그렇지 않은 경우 높은 환원이율 적용

 

2. 순수익이 매년 g%씩 영원히 증가하는 경우

R = (r-g)/(1+g)

 

3. 소득이 증가하여 환원이율을 조정하는 경우 이때 순영업소득을 동시에 이중 조정하면 안된다.

 

 

 

Ⅲ. 인플레이션에 대한 조정

1. 인플레이션은 투자자의 요구수익률을 높이는 경향이 있다.

 

2. 방법

(1) 인플레이션을 반영하지 않은 순수익을 조정하지 않은 환원이율로 할인하는 방법

(2) 예상되는 인플레이션을 반영하는 순수익을 조정된 환원이율로 할인하는 방법

 

3. 명목이자율과 실질이자율의 관계

(1+명목이자율) = (1+실질이자율) × (1+인플레이션율)

 

 

 

Ⅳ. 관련문제

부동산의 가치평가는 투자자들의 시장행태에 근거를 두고 있는 것이므로 불확실성이 높은 부동산에는 높은 환원이율을, 불확실성이 낮은 부동산에는 낮은 환원이율을 적용하는 것이 시장행태에 따르는 것이다.

 

 

 

【문44】 기간말 지분복귀액 산정시 기간말 재매도가치의 추계방법

 

 

 

Ⅰ. 내부추계법

기간말 또는 기간말 다음해의 순수익을 재매도 환원이율로 나누어 추계

재매도 환원이율 = 잔여환원율 = 종말환원율 = 기출환원율

 

기출환원율 : going-out 환원율

 

 

 

 

Ⅱ. 외부추계법

과거의 가치성장률이나 각종 변수와 가치와의 관계 등을 고려하여 기간말 대상부동산의 가치를 추계하는 것

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문45】 시장가치와 투자가치

 

Ⅰ. 시장가치

시장에서 성립되는 가치. 즉, 시장의 일반투자자가 가지고 있는 지식, 인식, 태도에 기인하여 산정한 가치

 

 

 

 

Ⅱ. 투자가치

개인적 투자이유에 기인하는 특정 투자자에게 의미있는 재화 혹은 용역의 가치

 

 

 

 

Ⅲ. 시장가치와 투자가치의 관계

만일, 시장가치가 1억이고 매기소득이 1천만원이라면 직접법을 적용할 경우 기대수익률은 10%가 된다. 즉, 1억을 투자하면 매기 1천만원의 소득을 얻을 수 있다는 얘기다. 반면, 어떤 투자자는 투자금액에 1억을 더하여 매기 1.2천만원의 소득을 기대하고 있다면 이 투자자의 요구수익률은 12%가 되며, 투자대상부동산의 기대수익률이 요구수익률보다 낮으므로 투자를 하지 않게 된다.

 

시장가치 > 투자가치 or 기대수익률 < 요구수익률 ⇒ 투자하지 않음

시장가치 < 투자가치 or 기대수익률 > 요구수익률 ⇒ 투자함

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문46】 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률

 

 

 

Ⅰ. 개념

1. 기대수익률

투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률

 

 

2. 요구수익률

투자 위험시 대상부동산에 자본을 투자하기 위해서 요구하는 최소한의 수익률

 

 

3. 실현수익률

투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률

 

 

 

 

Ⅱ. 관계

투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 클 때 투자한다고 보는 것이 일반적이다.

만약 요구수익률이 기대수익률보다 크다면 투자는 없고 그에 대한 수요가 줄어 부동산의 가치는 하락하여 그에 따라 부동산의 지출비용이 상대적으로 감소하는바 기대수익률은 점점 커진다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문47】 잔여환원법과 저당지분환원법의 비교

 

 

 

Ⅰ. 개요

소득률을 이용하여 자본환원하는 잔여환원법과 수익률을 이용하여 자본환원하는 저당지분환원법은 그 개념, 전제된 이론, 유용성 등에서 차이를 지닌다

 

 

 

Ⅱ. 개념상의 비교

1. 잔여환원법

복합 부동산이 창출하는 순수익을 중 타부분을 공제, 대상 부분만의 순수익을 자본환원하여 최유효사용하에 적정 수익가격을 산정하는 것

 

2. 저당지분환원법

대상 부동산에 대한 지분수익률과 저당대부의 원리금 상환에 의한 지분 형성, 보유기간 종기의 복귀가격을 고려한 환원이율을 통해 구한 지분가치 가격과 저당가치의 합을 통해 부동산의 현재가치를 구하는 것

 

 

 

Ⅲ. 이론적 전제의 비교

보유기간과 환원소득

단기간 / 건물의 경제적 수명

순영업소득 / 세전현금수지

 

 

 

Ⅵ. 유용성 비교

1. 잔여환원법

수익일체성의 비판이 있으나 금융적 잔여환원법의 확장된 형태 및 부동산 잔여법의 제한된 사용이 이루어지고 있다.

 

2. 저당지분환원법

세금의 문제를 무시했으나, 시장행태에 부합, 현실적 유용성, 투자목적측면에서의 활용

 

 

 

 

 

【문48】 수익환원법에 적용되는 직접법, 직선법, 연금법, 상환기금법의 산식과 적용되는 경우에 대하여 설명하라.

 

Ⅰ. 개요

수익환원법이란 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 할인율로 환원 또는 할인하여 가격시점에 있어서의 가격을 산정하는 방법을 말한다. 이때 자본환원하는 데 있어 대상물건의 성격에 따라 환원방법이 달리 적용되는 바, 이에 대해 구분하여 살펴본다.

 

Ⅱ. 직접법

1. 의의 : 순수익을 종합환원이율로 자본환원하는 방법이다.

 

2. 산식 :

 

3. 적용대상 : 순수익이 영구히 발생할 것으로 예상되는 물건

 

Ⅲ. 직선법

1. 의의 : 감가상각되는 자산의 자본회수분을 고려하는 방법이다.

 

2. 산식 :

 

3. 적용대상 : 소득과 가치가 매기 일정액씩 감소하는 부동산

 

Ⅳ. 연금법

1. 의의 : 상각된 가치분을 동일한 이자율로 재투자하는데 있다.

 

2. 산식 :

 

3. 적용대상 : 수익이 장기적으로 안정적인 경우. 예컨대 어장, 장기임대차 등

 

Ⅴ. 상환기금법

1. 의의 : 자본회수분이 안정율에 의해 재투자되는 경우

 

2. 산식 :

 

3. 적용대상 : 광산과 같이 소모성 자산에 적용한다.

【문49】 임대용 부동산의 감정평가를 실시함에 있어서 순수익 산정시 유의해야 할 사항을 약술하시오.

 

 

Ⅰ. 의의

순수익이란 경제주체가 대상물건을 통하여 획득할 수익에서 그 수익을 발생시키는데 소요되는 경비를 공제한 금액을 말한다.

 

 

 

Ⅱ. 요건

① 통상의 이용능력과 방법에 의한 ② 계속적이고 규칙적으로 발생하는 ③ 안전하고 확실한 순수익으로 ④ 합리적·합법적으로 발생하는 것이고 ⑤ 표준적이고 객관적인 수익이어야 한다.

 

 

 

 

Ⅲ. 유의사항

1. 수익가격의 기초가 되는 순수익은 대상부동산에서 장래에 발생될 순수익을 기초로 하므로 산정에 있어서는 단순히 과거의 순수익이나 수익사례를 적용하여 순수익으로 산정해서는 안된다.

 

 

2. 부동산 가격은 그 부동산의 현재의 가치뿐만 아니라 앞으로 어떻게 변경될 것인가의 장래에 대한 이익가능성도 기초로 하는 것이므로 수익환원법에 적용될 순수익의 산정에 있어서는 대상부동산 또는 간접법에 의하여 구한 수익사례를 참조로 하되, 과거의 추이와 장래의 동향을 예측하여 정확히 판단하여 산정하여야 한다.

 

 

3. 특히, 장래의 동향에 있어서는 인근지역의 변화나 도시형성, 공공시설의 정비상태 등 사용·수익에 미치는 변화도 충분히 분석하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문50】 전환이율에 대하여 설명하라.

 

1. 전환이율의 의의

임대형태에 있어서의 전세조건을 보증부월세조건으로 변경하거나 보증부월세조건을 전세조건으로 변경하는 경우에 적용하는 이율이다.

 

2. 구체적 예

층별효용비율 : 1층-100, 2층-70, 3층-60

보증금 운용이율 : 10%

전환이율 : 15%

 

3층 월세 75만원

2층 보증금 3천만원 월세 50만원

1층 전세 1억원

 

이 건물의 임대수입, 즉 가능 총수익은

이다

 

즉 대상물건의 보증금은 인근빌딩 보증금에 비해 낮음에도 불구하고 그대로 인수함에 따라 나타나는 차이, 즉 덜 받게 되는 보증금에 대해서는 월 임료 형태로 추가로 받겠다는 얘기가 되는데, 이때 적용하는 것이 전환이율인 것이다. 이런 문제가 발생하는 이유는 실제 임대시장에 있어서는 전세와 보증부월세 혹은 월세만으로 구성된 임대차가 혼합되는 경우가 대다수이기 때문이다.

 

3. 관련조문 (공동주택의 조사 및 산정지침 제22조)

① 임대주택은 인근 시·군·구에 소재하는 유사 공동주택의 거래가격을 기준으로 산정한 가격에 거래제한의 상태 등을 고려한 가격으로 산정하거나 유사 공동주택의 전세금 대비 거래가격의 비율 등을 종합적으로 참작하여 산정한다.

 

② 제1항의 규정에 의하여 임대주택가격을 임대료 및 유사 공동주택의 전세금 대비 거래가격의 비율을 참작하여 산정하는 경우에는 다음의 산식에 의한다.

­ 임대주택가격 산정금액 = 임대주택의 전세금 환산액×(유사 공동주택의 거래가격÷전세금)

­ 전세금환산액 = 보증금 + 월세 ×12÷전환율

 

③ 제2항의 규정에 의한 전환율은 지역별로 상이하므로 부동산시장에서 직접 조사하여 적용한다.

 

 

 

 

【문51】 사내환원율(Inhouse capitalization rate)에 대하여 설명하시오.

 

 

 

 

사내환원율은 대출기관에서 쓰는 용어로서, 시장자료로부터 도출된 다른 환원율과 비교하여 그것들의 합리성을 검토하는 수단으로 사용된다.

통상 Gettel법(부채감당법)에 의하여 산정한 환원율(DCR × L/V × MC)을 지칭하는데, 산정과정에서 DCR, L/V, MC와 같은 대출자가 저당조건으로 중요시하는 요소가 고려되어 있는 것이 특징이다.

최근 감정평가의 적정성 문제와도 관련이 있는 것으로 수익방식의 적용에서 이에대한 고려가 요구된다 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문52】 소득모델과 재산모델

 

 

 

Ⅰ. 소득모델

소득흐름의 현재가치를 구하고 별도로 복귀가격 또는 처분정리비의 현가를 가산하거나 차감하여 부동산의 가치를 구하는 방법이다. 소득의 흐름에만 적용이 되며 따라서 대상부동산의 현재가치를 산정하기 위해서는 소득흐름에 포함되어 있지 않은 복귀액의 현재가치를 구하여 소득흐름의 현재가치에 합산하여야 한다. 소득흐름의 유형에 따라 불규칙연금과 규칙연금(균등연금, 정액증감연금, 정률증감연금)으로 나뉜다.

 

 

 

 

Ⅱ. 재산모델

소득모델에서는 대상부동산의 가격상승이나 하락을 고려하지 않았다. 이와 달리 재산모델에서는 대상부동산의 가치상승 혹은 하락을 소득흐름과 함께 고려하여 자본환원이율을 산정하고 순영업소득에 이 환원이율을 적용하여 대상부동산의 가격을 구하는 방법이다. 이는 소득흐름의 유형 및 부동산가격 변화의 유형에 따라 균등연금, 소득 및 부동산가치의 정액증가, 소득 및 부동산 가치의 정률증감모델로 분류된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문53】 부채감당법(Gettel법)의 개념, 특징 및 유의사항에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 개념

저당투자자의 입장에서 대상 부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자를 지불할 수 있느냐 하는 부채감당률에 근거하여 종합환원이율을 구하는 방법이다.

 

 

 

 

Ⅱ. 특징

장기저당대부가 발달한 선진국에서 대출기관들이 몇가지 저당조건을 이용하여 담보부동산의 자본환원율을 구하는 방법으로 저당대출자의 입장이 반영되어 있다는 것이 특징이다.

 

 

 

 

Ⅲ. 유의사항

부채감당법은 대출자의 입장에서 산정된 것으로 보수적인 수치가 나올 수 있음에 유의하여야 하고, 기간말 부동산의 가치 변동이 고려되지 않음 및 저당기간이 건물의 내용연수와 유사한 정도로 장기인 경우(ex. 모기지론, 역모기지)에 합리적임에 유의한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

기타 토지의 평가방법

 

【문54】 맹지의 평가방법을 설명하라

 

Ⅰ. 개요

맹지란 지적도상에 공도와 연결되는 도로가 없는 토지를 말한다. 현실에 있어서는 지적도상 맹지라 하더라도 사실상 도로로 이용되고 있는 토지가 있기는 하나, 이하에서는 원칙상 맹지에 관해 살펴본다. 또한 맹지의 경우에는 건축허가를 받을 수 없어 그 가격이 낮게 평가되는 바 이를 고려한다.

 

Ⅱ. 맹지 평가방법

 

 

A
B	C

 

 

 

 

 

1. 맹지 : A

 

2. 전체토지 A+B+C의 일단의 토지가격을 산정(:x)

 

3. B와 C의 가격을 산정

 

4. 전체토지가격에서 도로개설하는 비용을 산정

 

5. B+C의 토지에서 도로제공으로 인한 가치감소분을 산정

 

6. 맹지 A의 가격

 

x - [(B+C) + 도로개설비용 + 도로제공으로 인한 가치감소분]

 

 

【문55】 노선가식 평가방법에 대해 설명하라.

 

 

 

Ⅰ. 개요

노선가란 가로에 연접한 표준획지의 단위면적당 가격을 말한다. 가로계수, 접근계수, 획지계수 등을 참작하여 결정하게 되며, 이는 보통금액으로 표현되지만 비교수치로도 나타나게 되는데 이를 노선가지수라 한다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 노선가식 평가방법

특정한 가로에 연접한 접근성이 같은 일단지를 선정하여 표준단위획지와 노선가를 정하고 이를 기초로 같은 가로에 연해있는 다른획지의 가격을 깊이·토지의 형태 등에 따른 보정을 가하여 수학적으로 산출하는 방법을 말한다. 이 방법의 기본적인 사고방식은 모든 획지는 가로에서 멀어짐에 따라 가격이 체감되며 같은 가로에 면한 동일한 깊이라도 획지의 형상 및 가로조건 등에 따라 가격격차가 발생한다는 것이다.

 

 

 

 

Ⅲ. 적용대상

대량, 신속한 토지평가를 요하는 개별공시지가 산정, 토지구획정리사업 완료 토지 등에 적용할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

유형별

 

 

【문56】 구분소유권평가

 

Ⅰ. 개요

구분소유권이란 1동의 건물로서 구조상·이용상 독립성이 인정되는 일정부분에 대하여 등기함으로써 그 부분을 배타적·독점적으로 소유할 수 있는 권리를 말한다. 이러한 구분소유권은 전유부분과 공유부분으로 이루어진 건물가격에 대지사용권의 합으로 구성되나, 대지사용권은 공용부분과 용도상 불가분의 관계에 있고 일체로 거래되는 관행이 있으므로 일괄평가한다.

 

Ⅱ. 조사·확인사항

전유부분의 구조·용도·면적 등에 대한 조사와 등기부면적과 규약에 의한 제 면적관계 등을 확인하며 특히 전유부분 뿐만 아니라 공용부분의 구조·용도 및 대지권의 형태 및 그 유무를 조사 확인한다.

 

Ⅲ. 평가방법

1. 거래사례비교법

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 거래관행에 비추어 전유·공용부분 및 대지사용권의 가치를 일체로 하여 유사사례를 대상부동산의 현황에 맞게 보정, 비교하여 구분소유권의 가격을 구하는 방법이다.

 

2. 원가법

1동 전체의 가격을 산정하여 대상구분소유권에 배분하는 평가방법으로 1동 전체 중 토지는 공시지가기준 등으로, 건물은 원가법으로 구한다. 이러한 평가액을 ①층별효용비, 위치별효용비를 이용하는 방법, ②지가배분비와 전유면적비 등으로 배분하여 구분하여 구하는 방법이 있다.

 

3. 수익환원법

수익성부동산의 구분소유권 평가시 그 순수익을 환원이율로 환원하여 수익가격을 산출하는 방법이다.

 

Ⅳ. 유의사항

1. 내용연수 판정

구분소유권의 건물 보존년수는 증축으로도 건물전체의내용연수보다 장기일 수는 없다.

 

2. 층별·위치별 효용비율 적용

토지·건물을 개별 평가하는 경우 층별·위치별 효용비율을 적용하는 것이 타당한가에 대한 비판이 존재하나, 실제 층별·위치별 가격격차가 존재하는 이상 이를 반영하여야 할 것이다.

【문57】 구분지상권의 평가

 

Ⅰ. 개요

구분지상권이란 토지의 지상 또는 지하 공간에 공작물 등을 소유하기 위해 설정하는 지상권을로 민법 제 289조의 2에서 규정하고 있고, 이는 지상 또는 지하에 설치하는 것이므로 토지소유자는 그 이외의 부분은 종전대로 이용할 수 있다는 특징이 있다. 이하 구분지상권의 가치를 평가하기 위해 필요한 사항 및 구체적인 평가방법에 대해 살펴보기로 한다.

 

Ⅱ. 평가방법

1. 일반평가

(1) 지료를 이용하는 방법

시장임대료와 실제지불임대료의 차액을 현가화하여 평가액을 구하는 방법이다.

 

(2) 구분지상권의 설정사례 등에 기초한 비준가격

인근지역 및 동일수급권 내 유사지역에서 대상부동산과 설정형태가 유사한 구분지상권의 설정사례 등을 수집하여 적절한 사례를 선택하고, 이에 사정보정·시점수정 등을 하여 대상토지상의 구분지상권을 산정한다.

 

(3) 구분지상권 설정사례에 기초하여 구분지상권 비율로 구하는 방법

인근지역 및 동일수급권 내 유사지역 내에서 설정상태가 유사한 사례를 수집·선택하여 그 사례의 설정 및 양도시에 구분지상권이 점하는 비율을 구하고, 이를 대상구분지상권 설정지의 나지가격에 적용하여 가격시점현재의 대상 토지상의 구분지상권의 가격을 산정한다.

 

(4) 토지잔여법에 준하여 구하는 수익가격

최유효사용 상태를 상정한 대상부동산의 순수익에서 구분지상권의 설정후의 순수익을 차감하여 얻은 순수익을 이용하여 수익가격을 구하고 이에 계약내용 등에 따른 수정을 가하여 평가하는 방법이다.

 

(5) 구분지상권의 입체이용률로 구하는 방법

구분지상권 설정지의 최유효사용을 상정한 나지가격에 구분지상권 설정에 따른 입체이용률을 곱한 금액에 따라 구분지상권의 계약내용 등에 따른 수정을 가하여 산정한다.

 

2. 보상평가

토지 등에 관한 소유권이외의 권리는 그 권리의 종류, 존속기간, 당해 권리로서 받을 수 있는 기대이익 등을 종합적으로 고려하여 평가한다. 비준가격으로 평가함을 원칙으로 하되, 일반적으로 양도성이 없는 경우에는 당해 권리의 유무에 따른 토지 등의 가격차액 또는 권리설정계약을 기준으로 평가한다.

 

 

 

 

【문58】 공장의 평가

 

 

 

Ⅰ. 개요

공장이란 물품의 제조, 가공, 인쇄, 촬영, 방송의 목적에 사용하는 일단의 기업용 재산을 말하며, 그 외 사회통념상 공장으로 간주할 수 있는 것은 이를 공장으로 본다. 이러한 공장의 평가는 유형고정자산의 평가액과 무형고정자산의 평가액을 합산하여 행한다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법에 의할 수 있다.

 

 

 

Ⅱ. 공장의 구체적 평가방법

1. 물건별 평가

유형고정자산은 토지, 건물, 기계기구, 구축물 또는 과잉유휴시설로 구분하여 평가한다. 무형고정자산에는 공장소유권에 속하는 공업소유권(특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권), 광업권, 전용측선이용권, 영업권 등이 있으며, 이들은 그 자산의 종류에 따라 수익가격으로 평가하거나 비준가격 또는 취득가격을 기준으로 평가한다. 이상에서 구한 유형고정자산과 유형고정자산의 합계로서 공장의 평가액을 구한다.

 

 

 

2. 일체평가

공장에 있어 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 수익환원법에 의한 일체의 가격을 구할 수 있으며, 환원방법으로는 공장의 조건에 따라 Inwood법 등이 사용된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문59】 영업권의 평가

 

 

Ⅰ. 개요

영업권이라 함은 법류상의 권리는 아니나 우수한 경영진, 뛰어난 판매조직, 양호한 신용, 원만한 노사관계, 기업의 좋은 이미지 등 동종의 타 기업에 비해 특별히 유리한 사항들을 집합한 장래수익이 예상되고 경제적 가치가 있는 무형자산을 말한다. 이러한 영업권은 수익환원법 또는 거래사례비교법 등에 의해 평가한다.

 

 

 

Ⅱ. 영업권의 종류

발생유형에 따라 다른 회사를 취득, 합병, 인수하는 경우에 발생되는 매입영업권과 자가창설영업권이 있으나 현행기업회계기준상 자가창설영업권은 인정되지 않으며, 매입영업권의 경우는 20년 이내에 매년 일정액을 상각하도록 규정하고 있다.

 

 

 

Ⅲ. 평가방법

1. 감칙 §29. ①

영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의한 비준가격 또는 취득원가를 기준으로 결정할 수 있다.

 

 

2. 수익환원법

수익환원법에는 순이익환원법, 초과순이익환원법(영구적초과순이익환원법, 유기적초과순이익환원법), 주식시장평가법 등이 있으며, 초과순이익은 경쟁의 원칙에 의해 소멸되므로 유기적초과순이익환원법이 이론적으로 타당하다.

 

 

3. 거래사례비교법

초과순이익이 발생되는 동종유사기업의 영업권을 기준으로 평가하는 방법이다.

 

 

4. 취득원가기준

취득원가란 기업매수를 위하여 지급한 총금액에서 확인가능한 순자산의 공정가치를 차감한 금액을 말하며, 이 취득원가를 기준으로 상각을 하여 영업권을 평가한다.

 

 

 

 

【문60】 입목(산림)의 평가

 

 

 

Ⅰ. 개요

산림이라 함은 집단적으로 생육하고 있는 입목·죽과 그 토지, 집단적으로 생육한 입목·죽이 일시 상실된 토지, 입목·죽의 집단적 생육에 사용될 토지이며, 입목이라 함은 임지에 부착된 일체의 수목의 집단으로, 입목등록원부에 등록된 것인 경우에는 독립된 부동산으로 양도하거나 저당권의 목적이 될 수 있다.

 

 

 

Ⅱ. 평가방법 (감정평가에 관한 규칙 §20)

1. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가한다. 다만, 임지와 입목을 일체로 한 가격의 산정이 가능한 경우(거래관행)와 입목만으로서 경제적 가치가 미미한 경우에는 이를 구분하지 아니하고, 입목을 임지에 포함하여 일괄평가할 수 있다.

 

 

2. 임지의 평가가격은 비준가격으로 결정한다. 다만, 임지로서 임지개량사업이 실시되었거나 임지보호시설이 되어 있는 경우에는 적산가격으로 결정할 수 있다.

 

 

3. 입목의 평가가격은 비준가격으로 결정한다. 다만, 소경목림은 적산가격으로 결정할 수 있다.

 

 

4. 임도, 건물, 묘포 등 임업부대시설의 평가가격은 비준가격 또는 적산가격 중에서 재정경제원장관이 정하는 방에 의하여야 한다.

 

 

5. 유실수단지의 평가가격은 과수원의 평가방법과 동일하게 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문61】 유가증권의 평가

 

 

 

Ⅰ. 개요

유가증권은 사법상 재산권을 표시한 증권으로서 권리의 발생·행사·이전이 증권으로 이루어지는 것으로 어음, 수표 등이 있다. 감칙 제31조에 의하면 상장주식과 비상장주식을 구분하여 평가한다.

 

 

 

Ⅱ. 상장주식

증권거래소의 시세 있는 상장주식에 대한 감정평가는 실물거래에 대한 가격시점이전 30일간의 가중산술평균가격으로 하나 이 경우 가격시점이전 30일의 기간 중 증자, 합병, 이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법 제354조의 규정에 의한 기준일의 경과 등의 사유가 발생한 주식에 있어서는 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래에 대한 가중산술평균가격으로 평가한다. 다만, 거래실적이 없는 상장주식의 가격은 비상장 주식의 평가방법에 의하여 결정한다.

 

 

 

Ⅲ. 비상장주식

비상장주식(상장주식으로서 증권거래소의 시세가 없는 주식 포함)은 해당 회사의 자산·부채 및 자본항목을 평가하여 수정대차대조표를 작성한 후 자산총계에서 부채총계를 공제한 기업체의 순자산가치를 발행주식수로 나눈 가격으로 평가하며, 이 방법에 의한 가격이 적정하지 아니한 경우에는 수익환원법에 의한 수익가격으로 평가할 수 있도록 규정되어 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문62】 의제부동산

 

 

 

Ⅰ. 자동차

자동차라 함은 원동기에 의하여 궤도 또는 간선에 의하지 아니하고 운전되는 차로서 이동할 목적으로 제작된 용구이며 이에는 피견인차도 포함된다. 이러한 자동차는 거래사례비교법을 원칙으로 하며, 적정치 아니한 경우는 원가법을, 효용가치가 없는 경우는 해체처분가격으로 평가한다. 자동차의 평가가격은 노선가격, 기타무형가치를 포함하지 아니하며 내용연수등은 월수·운행시간 및 자동차의 주행거리 등을 기준하여 측정한다.

 

 

 

Ⅱ. 건설기계

건설기계라 함은 건설공사에 사용할 수 있는 기계로서 중기관리법에 의거 등록관청에 등록된 것을 말한다. 이러한 건설기계의 평가방법은 적산가격을 원칙으로 하며 적정치 아니한 경우 거래사례비교법을, 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.

 

 

 

Ⅲ. 선박

선박이라 함은 여객 또는 환물의 수송과 이동, 기타 이와 유사한 목적으로 제조된 항수능력이 있는 구조물을 말한다. 이러한 선박은 원가법을 원측으로 하며 감가수정은 선체, 기관, 의장별로 각각 구분하여 정률법에 의하여 평가하며, 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법으로 효용가치가 없으면 해체처분가격으로 결정한다.

 

 

 

Ⅳ. 항공기

항공기라 함은 사람이 탑승 조종하여 사람 또는 화물을 수송하거나 기타 목적을 위하여 비행할 수 있는 기구를 말한다. 이러한 항공기는 원가법을 원칙으로 하며 적정치 아니한 경우에는 거래사례비교법, 효용가치가 없는 것은 해체처분가격으로 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문63】 공장용 토지의 평가에 있어 일반 토지의 해당조사사항을 제외하고 특히 유의할 조사사항을 ‘지역요인’과 ‘개별요인’ 항목으로 구분하여 제시하시오.

 

Ⅰ. 개요

부동산(토지)의 가격은 가격발생요인에 영향을 주는 일반적 제요인, 지역요인, 개별요인 등의 가격형성요인을 조사·분석하여 평가하여야 한다. 이들 형성요인 중 일반저거 제요인은 모든 부동산에 해당되는 조사요인으로 부동산활동과 부동산의 가격수준에 영향을 미치는 전반적인 제요인을 말하는 것이다. 따라서, 공장용 토지의 평가시 특히 유의하여야 할 조사사항은 지역요인과 개별요인이 중점이 된다.

 

Ⅱ. 지역요인

공업지역의 가격수준을 판단하기 위한 지역요인은 공장입지조건과 같은 것으로 다음의 요인들을 조사·분석하여야 한다.

 

1. 제품의 판매시장과 원자재 구입시장과의 위치관계

 

2. 간선도로, 항만, 철도, 공항 등 수송시설의 정비상태

 

3. 동력자원과 용·배수에 관한 비용

 

4. 노동력 확보의 난이

 

5. 관련산업과의 위치관계

 

6. 온도, 습도, 풍설 등의 기상상태

 

7. 수질의 오탁, 대기오염 등의 공해발생의 위험성

 

8. 행정상의 조장 및 규제의 정도

 

Ⅲ. 개별요인

1. 면적, 형상, 지반, 지세 등

 

2. 항만, 철도, 간선도로 등 수송시설과의 위치관계

 

3. 용수, 배수 등 공급·처리시설의 정비

 

4. 기타

 

 

 

【문64】 공장용 유형고정자산을 평가함에 있어서 ‘과잉유휴시설’의 평가방법을 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

과잉유휴시설이란 필요이상 과잉으로 설치된 시설로서 다음과 같이 평가목적에 따라 구분하여 평가여부를 결정한다.

 

 

 

Ⅱ. 처분을 전제로 한 평가목적인 경우 (매매, 경매, 보험료산정, 조세, 수용 등)

타 용도로의 전환이 가능한 경우에는 전환이용도와 전환에 소요되는 비용 및 시차 등을 참작하여 평가하거나, 전환이 불가능하여 해체처분이 불가피한 경우에는 철거, 운반 등을 참작한 해체처분가격으로 평가한다.

 

 

 

Ⅲ. 계속기업을 전제로 한 경우 (담보, 임료평가)

원칙적으로 평가하지 않는다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문65】 소유권의 가치는 임대권가치와 임차권가치를 합한 것과 일치하지 않는다고 한다. 그 이유에 대하여 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

임대권의 가치에 임차권의 가치를 합한다고 해서 소유권의 가치와 동일해지지는 않는다. 그 이유는 자본환원율, 최고최선의 이용, 임차자의 질에 영향을 받기 때문이다.

 

 

 

Ⅱ. 차이나는 이유

1. 자본환원율의 적용문제

계약임대료는 시장상황에 관계없이 계약기간동안 안정적으로 수취하게 되지만, 귀속소득은 시장상황에 따라 수시로 변동될 수 있는 것이므로 불확실성이 높아 계약임대료에 비해 높은 환원율이 적용된다.

 

 

2. 최고최선의 이용문제

소유권가치는 최고최선의 이용을 전제로 평가하지만, 임대권의 가치는 현재의 이용상태를 전제로 평가하므로 등식이 성립되지 않을 수 있다.

 

 

3. 임차자의 질 문제

소유권가치는 전형적인 임차자와 시장임대료를 임대권가치는 임차인 당사자와 계약임대료를 기준으로 추계되는바 양자의 임대료 수취의 불확실성이 다르므로 서로 다른 할인율이 적용된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문66】 적산법이란 기초가격과 기대이율을 산정하여 순임료를 구하고 여기에 필요제경비를 더하여 적산임료를 산정하는 방법이라 할 수 있다. 이러한 적산법에 있어서는 기초가격의 산정뿐만 아니라, 기대이율산정 또한 매우 중요하다 할 것인데 이와 관련하여 다음의 판례를 비판하는 견해가 있다. 이를 설명하고 자신의 견해를 밝히시오.

 

 

 

Ⅰ. 판례

국가 또는 자치단체가 도로법 등에 의한 도로설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우, 당해 부동산의 기초가격에다 그 기대이율을 곱하는 이른바 적산법에 의한 방식으로 임료를 산정함에 있어 기대이율이란 임대할 부동산을 취득함에 있어 소요되는 비용에 대한 기대되는 이익의 비율을 뜻하는 것으로서 원칙적으로 개개 토지의 소재지, 종류, 품등 등에 따라 달라지는 것이 아니고, 국공채이자율, 은행의 장기대출금리, 일반시중금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법이 정하는 대부료율 등을 참작하여 결정되어지는 것이며, 따라서 위와 같은 방식에 의한 임료 산정시 이미 기초가격이 구체적인 개개의 부동산의 실제 이용상황이 참작되어 평가·결정된 이상 그 기대이율을 산정함에 있어서 다시 위 실제 이용상황을 참작할 필요는 없다. (대법원 2000.6.23, 선고 2000다12020)

 

 

 

Ⅱ. 판례를 비판하는 견해

이 판례에 대하여 다음과 같은 반론이 제기되고 있다. 기대이율의 적용과 관련된 대법원의 판례는 이론적 적산법(기초가격×기대이율+필요제경비)과 실무상 적용방법(정상가격×기대이율+필요제경비)에 대한 개념과 구체적 산정방법에 있어서 구성요소간의 차이를 충분히 인식하지 못하고 이를 혼동하여 판시된 결과라고 할 수 있다. 즉 판례대상의 임료평가에서는 기초가격을 정상가격으로 산정하고 기대이율도 용도에 따라 달리 구하여진 순임료비율을 적용한 통상의 실무상 적용방법을 사용하였으므로 이는 적정한 평가임에도 불구하고 대법원의 판례는 이론적 적산법의 개념과 혼동하여 기대이율은 토지의 용도별로 달리 적용될 수 없다고 판시하는 결과가 발생한 것이다.

 

 

 

Ⅲ. 견해

 

 

 

 

 

 

 

【문67】 수입기계의 평가와 관련하여 재조달원가 산정시, 관세감면품목인 경우 당해 관세를 어떻게 처리해야 하는지 다음 각 경우에 대해 답하시오

 

 

Ⅰ. 사후관리기간이 경과되지 아니한 현행관세감면 품목

관세를 감면받은 품목으로 사후관리기간이 경과되지 아니한 현행 관세감면품목은 현행관세율과 현행감면율을 적용한다.

 

 

 

Ⅱ. 사후관리기간이 경과되지 아니한 것 중에서 현행관세감면 품목이 아닌것과 사후관리기간이 경과한 것

 

관세를 감면받은 품목으로 사후관리기간이 경과되지 아니한 것 중에서 현행 관세감면품목이 아닌 것과 사후관리기간이 경과한 것에 대하여는 현행관세율을 적용한다.

 

 

 

Ⅲ. 사후관리기간이 경과되지 않은 품목이라도 현행관세율을 적용하는 경우의 예

 

1. 법원경매에 수반되는 평가

 

2. 국세, 관세, 지방세, 공과금의 체납처분을 위한 압류재산의 공매에 수반되는 평가

 

3. 법원경매절차 또는 국세 등의 체납처분을 위한 압류재산의 공매절차를 거친 물건의 평가(예 : 법원경매의 경락자 또는 압류재산 공매의 매수인이 취득을 완료하고 담보제공을 위해 의뢰하는 평가, 법원경매절차를 거쳐 금융기관에 유입된 금융기관 소유 비업무용 재산을 금융기관 자체에서 또는 성업공사에 위탁하여 공매하는 경우 이에 수반되는 평가 등)

 

 

 

Ⅳ. 세를 감면받아 사후관리를 받고 있는 품목이 양도된 경우

 

관세를 감면받아 사후관리를 받고 있는 품목이 양도되고, 양수한 자의 새로운 용도에 따라서 감면받은 관세의 전부를 납부한 때에는 현행 관세율을 적용하고 일부만 납부한 때 또는 납부할 필요가 없는 때에는 현행관세율 및 현행감면율을 적용한다. 이 경우 현행 관세율 또는 현행 감면율은 양수한 자의 새로운 용도를 기준으로 한다.

 

 

 

 

【문68】 불용품의 의의, 평가시 조사사항, 평가방법 및 평가의 기준이 되는 자료에 대하여 약술하시오.

 

 

Ⅰ. 의의

불용품이란 국가·지방자치단체·공공기관·일반기업체·개인 등이 사용가능한 물건을 다른 물건으로 대체함으로 인하여 불필요하게 된 물건과 사용하던 동산이 장기간 사용으로 노후화되거나 고장·파괴 등으로 본래의 용도로 계속 사용이 불가능하거나 수리를 하여 사용하는 것이 비경제적인 물건을 말한다.

이러한 불용품은 품목의 다양성, 품등의 개별성, 유통과정의 특이성, 가격형성의 특이성, 공급의 불규칙성, 현장조사 및 계량의 곤란성 등의 특성을 갖는다.

 

 

Ⅱ. 조사할 내용

동산에 대하여는 가격, 가격의 변동사항, 계절성의 유무 및 보관의 난이, 변질 또는 처분가능 여부, 수요 및 장래성, 기타 참조사항 등을 조사하여야 한다.

불용품도 동산이므로 위의 사항을 조사하여야 하고 그 특성에 유의하여야 한다.

 

 

Ⅲ. 평가방법

동산은 비준가격으로 평가하되 비준가격을 결정하기 위한 자료는 도매가격을 기초로 한다. 다만 감정평가의 기본적 사항에서 미리 정하여진 경우에는 그 조건에 따라 결정할 수 있으며, 적산가격을 산정하기 위한 감가수정은 정률법 및 관찰감가법을 준용한다.

불용품도 동산이므로 유추가격으로 평가하는 것을 원칙으로 하고 도매가격을 가격자료의 기초로 하여야 할 것이다. 그러나 불용품은 그 특성상 일반동산의 유통과정과는 달라서 도매가격, 소매가격의 개념 정립이 곤란하므로 가격결정의 기초자료를 어떻게 구해야 하는가의 문제가 발생한다.

 

 

Ⅳ. 평가의 기준이 되는 자료

1. 중간 수집상 매수가격

2. 최종 수집상 매수가격

3. 실수요자 매수가격

4. 부대비용

 

 

 

 

 

 

 

【문69】 공작물과 기계기구를 구분하시오

 

 

 

 

Ⅰ. 공작물

공작물이란 토지에 정착된 토목설비(구축물)와 전기배선, 배관설비(기계류는 제외)등으로서 그 자체는 직접 작업을 하지 않고 보조적인 일을 하는 것을 말한다.

(예 : 수조, 유조, 가스탱크, 상하수도 등)

 

 

 

Ⅱ. 기계기구

기계기구 및 장치란 동력을 받아 외부에 대상물에 작업을 가하는 설비 및 수동 또는 족담식 구조물로 일정한 구속운동에 작업을 가하는 설비를 말한다.

(예 : 공작기계, 발전기, 전동기 등)

 

 

 

 

Ⅲ. 평가방법

감가수정시 공작물은 정액법을 기계기구는 정률법을 적용하여 평가하는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문70】 다음 물건에 대한 감정평가를 행한 경우 실지조사사항을 열거하고, 조사사항 중 대상물건의 가격형성에 중요한 영향을 미치는 내용에 대하여 그 사유를 설명하시오.

1. 과수원

2. 염전

 

 

 

Ⅰ. 과수원

1. 의의 과수원이란 과실을 얻을 수 있는 수목 또는 관목류를 사람의 힘으로 가꾸어 과실을 생산하는 과수를 포함한 일단의 토지로서 경영과수원을 말한다.

 

2. 실지조사사항

①소재지, 지번, 지목, 면적의 적부 ②과수상황(수종, 품종, 수령, 식재본수 및 면적) ③재배관리상황(비배관리, 관개배수상황, 병충해의 정도 및 구제예방) ④과거의 수확량 및 품등 정도 ⑤생산물의 판로, 판매가격, 판매방법 ⑥토양 및 입지조건 ⑦ 수지예상 및 장래성 ⑧교통조건 ⑨토지의 임대료 및 부대시설상황 ⑩기타 참고사항

 

3. 가격형성에 중요한 영향을 미치는 사항

(1) 토양의 양부

(2) 소비자와의 거리 및 수송시설의 상태

(3) 수확량·과실의 단가·소요제비용

 

 

 

Ⅱ. 염전

1. 의의 : 염전이란 염 또는 간수를 제조하기 위하여 해수를 농축하여 자연증발지를 가진 지면을 말한다. 염전의 시설은 주요구조물과 각종 설비로 구성된다.

 

2. 실지조사사항

①소재, 지번, 지목, 면적 ②위치, 입지조건 ③시설현황 및 경영염전면적 ④생산판매실적 및 수지현황 ⑤기타 참고사항

 

3. 가격형성에 중요한 영향을 미치는 사항

(1) 입지조건·기후조건·노동력 확보조건

(2) 생산판매실적 및 수지현황

 

 

 

 

 

 

【문71】 현재의 용도로 계속 사용할 수 없는 공장용자산의 평가방법에 대하여 약술하라.

 

 

 

Ⅰ. 개요

현재 용도로 계속 사용할 수 없는 공장의 경우에는 무형고정자산의 가치가 없게 될 것인바, 유형고정자산만을 평가대상으로 한다. 또한 감정평가에 관한 규칙 제22조의 단서인 수익확원법 적용 요건에 해당하지도 않는다.

 

 

 

 

Ⅱ. 고정자산 평가방법

1. 현재용도로 계속사용 할 수 없는 공장에는 업종변경을 통해 다른용도로 사용하는 공장과 공장이 아닌 예컨대 상업용·주거용 등으로 사용되어질 경우가 있는 바 구분하여 살펴본다.

 

 

2. 업종변경을 통한 타용도 사용시 평가방법

업종변경을 하더라도 계속사용가능하면 보수비·개선비 등을 감안하고, 유휴시설 존재시 해체처분가격 등을 감안하여 평가한다.

 

 

3. 주거용 내지 상업용 용도로의 변경시 평가방법

전환에 소요되는 제 비용을 감안하되, 기계시설 등은 해체처분가능 가격으로 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문72】 광산평가에 있어 공부상의 조사할 사항을 열거하고 간단히 설명하라.

 

 

 

1. 광산 등기부등본

소유관계 및 광구의 규모 등

 

 

 

2. 광업권 등록원부

광종·광량·채광량·잔존광량 등

 

 

 

3. 재무제표 및 세금계산서

매출액 규모, 필요제경비 규모, 순이익 정도

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문73】 감정평가 할 수 있는 무형고정자산의 종류를 열거하라.

 

 

 

 

Ⅰ. 개요

무형고정자산이란 고정자산 중에서 물리적 형태가 없는 무형자산을 말하며 부공법 제2조 제1호 및 동법 시행령 제2조에서 감정평가 대상으로 토지 외에 무형고정자산 또한 규정하고 있고, 감칙 제29조에 그 평가방법을 규정하고 있는 바, 그 종류를 이하에서 살펴본다.

 

 

 

 

Ⅱ. 무형고정자산의 종류

1. 영업권

2. 특허권

3. 상표권

4. 저작권

5. 의장권

6. 실용신안권

7. 광업권

8. 어업권

9. 가입전화사용권

10. 전용측선이용권

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문74】 "Real Estate Investment Trusts"에 대하여 설명하시오.

 

 

 

 

Ⅰ. 의의

REIT's란 부동산증권을 발행하여 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산지분을 구매하거나 저당대출 등을 통해 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 것을 말한다.

 

 

 

Ⅱ. 감정평가에 있어서의 REIT's

REIT's의 자산가치 범주는 크게 기초자산과 보유자산으로 구분할 수 있다.

 

 

 

Ⅲ. 자산가치평가

1. 기초자산

감정평가 3방식에 의하되, 특히 정기적인 현금흐름 창출되는 부동산평가라는 점에서 할인현금수지분석법이 중요시된다.

 

 

2. 보유자산

성장기업의 가치평가기준과 맥을 같이하며, 종류에는 장부가치접근법, 상대가치접근법, 순자산가치접근법, DCF법 등이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문75】 리스자산의 감정평가시 현장조사 유의사항에 대하여 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

리스자산이란 이용자가 선정하는 기계, 설비 등을 리스회사가 구입하여 장기 대여하고 수수료를 지급하는 자산을 말하는데 그 소유권이 리스회사에 있기 때문에 기계기구 내지 공장과 같은 물건의 감정평가시 평가에서 제외해야 함에 유의한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 현장조사시 유의사항

1. 현장조사시 실물확인

리스자산에는 여신전문금융업법 규정에 의하여 특정물건에 표식을 부착하도록 하고 있으며, 이를 변경하거나 제거하지 못하도록 하고 있으므로 개별물건마다 명판을 확인하여 변경 내지 훼손을 확인하여야 한다.

 

 

2. 공부에 의한 확인

건물의 부대설비인 경우 리스회사가 채권보전을 위하여 건물등기부상 저당권을 설정하는 경우가 많으므로 채권은행에 이를 확인한다.

 

 

3. 서류 및 장부에 의한 확인

매매계약서 및 세금계산서를 확인하여 기계구입의 계약당사자가 리스회사와 공급자인지 확인한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문76】 현금흐름추정의 추정원칙

 

 

 

1. 현금흐름은 납세 후 기분으로 추정하여야 한다.

세금은 명백한 현금유출이므로 현금흐름은 법인세효과를 고려한 후의 값으로 추정하여야 한다.

 

 

 

2. 금융비용은 현금흐름이 아니다.

이자비용과 배당금의 지급은 명백한 현금유출에 해당되지만, 이 값은 투자가치 평가시 할인율(자본비용)에 반영되기에 이를 현금유출로 처리하면 이중계산이 된다.

 

 

 

3. 현금흐름은 증분기준으로 추정하여야 한다.

증분기준이란 특정 투자안을 선택한 결과로 나타나는 현금흐름의 변화분만을 분석대상으로 한다는 것이다. 이때 이미 지출된 매몰비용은 고려하지 않지만 기회비용과 부수효과가 있다면 이는 반영함에 유의한다.

 

 

 

4. 인플레이션은 현금흐름과 할인율에 일관성 있게 반영하여야 한다.

 

 

 

5. 감가상각비는 현금유출을 수반하지 않는 비용이므로 현금유출이 아니다.

다만, 감가상각비의 손익계산시 비용처리로 인한 법인세액절감효과는 현금흐름을 증대시킨다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문77】 기업잉여현금흐름(Free Cash to the Firm)에서 현금흐름의 추정

 

 

 

1. 의의 및 산식

기업이 자산을 활용한 영업활동의 결과로 얻게 되는 미래의 현금흐름, 즉 영업이익을 기준으로 하여 FCFF=영업이익×(1-법인세율)+감가상각비-자본적지출-추가운전자본

 

 

 

2. 구체적 산정방법

(1) 영업이익과 법인세

자산으로부터의 현금이란 영업이익을 의미

법인세는 기업외부로 유출되는 정부의 몫이므로 기업의 고유가치로 볼 수 없다

 

 

(2) 이자비용과 배당

자본비용으로 분류되어 할인율에서 감안되므로, 미래에 얻게 될 현금흐름은 이자비용과 배당 등을 차감하지 않은 상태의 이익이어야 한다.

 

 

(3) 감가, 자본적지출

감가비는 현금유출을 수반하지 않는 비용을 가산

자본적 지출은 기업성장을 위해서 영업현금흐름 중 일부 또는 전부를 기존자산의 유지나 새로운 자산의 구입시 재투자 되므로 제외

 

 

(4) 추가운전자본

순운전자본이라고도 함

기업의 영업활동과 관련하여 묶여 있는 자본이므로 추가적으로 소요되는 운전자본은 현금유출로 처리되어야 함

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문78】 ‘토지개발임대차’의 개념을 설명하고 평가시 유의사항을 언급하시오.

 

 

 

 

Ⅰ. 의의

토지개발임대차란 임차자가 임대인의 토지를 빌려 개량물을 설치·사용하다가 임대계약 만료시 개량물의 소유권을 임대인에게 넘겨주는 형식의 임대차 계약을 말한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 감정평가시 유의사항

토지개발임대차의 경우 일반적으로 “점증임대차”형식의 경우가 많다. 즉 임차인의 초기 자금 부담을 줄이기 위하여 초기에는 “낮은 임대료”를 설정한 후 개발 진척에 따라 점차 “시장임대료와 근접”한 수준의 임대료를 부과하게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문79】 ‘비율임대차’의 개념을 설명하고 평가시 유의사항을 언급하시오.

 

 

 

 

Ⅰ. 의의

비율임대차는 임대료의 전부나 일부를 임차자의 매상고나 생산성의 일정 비율로 산정하는 임대차 형식으로, 주로 매장용 부동산 임대료 산정에 사용되는 방법이다.

 

 

 

 

Ⅱ. 감정평가시 유의사항

이러한 비율임대차는 “기본임대료”와 추징임대료“로 부과됨이 일반적이며, 추징임대료는 기본임대료와 달리 위험이 높으므로 높은 할인율을 적용하여야 한다.

특히 시장임대료를 초과하는 부분인 ‘초과 임대료’와 추징임대료‘를 혼동하여서는 안된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문80】 오염부동산 평가규정, 방법, 유의사항에 관하여 서술하시오.

 

 

Ⅰ. 개요

오염발생으로 인해 부동산의 가치를 직·간접적으로 저하시키는 위험은 두가지로 대별할 수 있다. 첫째는 오염을 복구하는 직접비용과 그 효과를 감시하는 모니터 비용 등 계량화 가능한 “실제적 위험”이 있다. 둘째는 “스티그마”라고 불리우는 계량화하기 어려운 직접적인 정화나 복구비용을 초과하는 부가적 영향으로 무형적 요인을 포함한다.

 

 

Ⅱ. 평가규정 검토

최근 신설된 <감칙 제31조의 2> 소음 등으로 인한 가치하락분에 대한 평가규정에서는 관계 법령에 의한 허용기준, 원상회복 비용 등을 고려하여야 한다고 규정하였다.

 

 

Ⅲ. 평가방법

환경오염으로 인한 부동산의 가치하락에 대한 피해보상액은 오염 이전의 가치에서 오염 이후 부동산 가치를 밴 값이 되며, 이는 <복구비용>과 <스티그마 효과>에 의한 손실액의 합이 된다. 이러한 가치손실액은 평가방법으로서 ①소득접근법, ②시장접근법, ③특성가격 접근법(Hedonic Price Method), ④조건부가치접근법(Contingent Valution Method)의 방법이 있다.

이때 “직접비용”은 소득흐름 저하, 복구비용으로 측정하고, “스티그마 효과”는 시장성 감소, 자본조달 어려움 등으로 측정한다.

 

 

Ⅳ. 평가시 유의사항

오염된 시점 이후 부동산 특성 변화를 예측하기 어렵고, 보편화 기준이 부재하여 그 어려움이 더욱 크다. 이에 오염부동산 사례의 수집·분석 ⇒ Data Base 구축 ⇒ 평가이론, 통계이론 결합이 요구된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문81】 "Proposed Property"와 “Marginal Land"에 대하여 설명하라.

 

 

 

 

1. Proposed Property

예정부동산(Proposed Property)이란 기존 부동산의 사용이나 기능적 효용을 변화시킬 개량물을 설치하기로 계획된 부동산, 예정부동산의 개념에는 신규 부동산의 개발뿐 아니라 기존 개량물의 증·개축도 포함된다.

 

 

 

2. Marginal Land

한계지(Marginal Land)란 해당 토지로부터 나오는 생산물의 전체가치와 생산비가 같아서 아무런 이윤이 발생하지 않는 토지

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문82】 비시장재화를 평가하는 방법에 대하여 설명하시오.

 

 

 

1. 특성가격접근법 (HPM : Hedonic Price Method)

특성변수가 종속변수에 미치는 영향을 고려하여 다중회귀모형으로 가치를 산정하는 통계학적 기법이다.

 

 

 

 

2. 조건부가치접근법 (CVM : Contingent Valuation Method)

가상적으로 시장을 만들어 비시장재화를 화폐화하여 평가하는 방법으로 주로 설문조사를 이용한 방법이다.

 

 

 

 

3. 비용편익분석 (CBA : Cost Benefit Analysis)

공공부문의 정치적 의사결정과정에 경제학적 사고를 접목시킨 분석기법이다.

 

 

 

 

4. 그 밖의 비시장재화의 평가방법

비용접근법, 소득접근법, 시장시뮬레이션기법, 비준표 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

목적별

 

【문83】 담보평가시 준수사항을 설명하시오

 

 

담보평가지침 제4조

 

1. 성실·공정하게 담보평가업무를 수행하여야 하며, 정당한 이유없이 평가를 기피하거나 반려하여서는 아니된다.

 

2. 평가의뢰서에 처리기간이 명시되어 있는 경우에는 그 기간내에 처리하여야 한다. 다만, 그 기간내에 처리가 사실상 곤란하거나 업무를 수행할 수 없는 정당한 사유가 있을 때에는 그 사유를 평가의뢰한 금융기관 등에 통지하여야 한다.

 

3. 감정평가서에는 평가가격의 산출근거를 명시하여 평가의 공정성과 객관성이 유지되도록 하여야 한다.

 

4. 직접 이해관계가 있는 물건에 대하여 평가를 하여서는 아니되며, 평가와 관련하여 알게 된 비밀을 정당한 사유없이 외부에 누설하여서는 아니된다.

 

5. 담보물건의 평가를 의뢰한 금융기관 등으로부터 자료제출등의 요청이 있을때에는 특별한 경우를 제외하고는 이에 적극적으로 응하여야 한다.

 

6. 기타 담보물건의 평가와 관련하여 감정평가사의 윤리강령 및 윤리규정 등을 준수하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문84】 감정평가서 적정성 검토사항을 설명하시오

 

 

담보평가지침 제10조

 

1. 공부내용과 현황의 일치여부

 

2. 적용공시지가 표주지 선정의 적정성

 

3. 평가가격 산출과정의 적정성

 

4. 건물 등의 재조달원가 및 내용연수 산정 등의 적정성

 

5. 감정평가서 필수적 기재사항 누락여부

 

6. 감정평가 수수료 산정의 적정성

 

7. 기타 필요한 사항

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문85】 합필가치(Plottage Value)의 개념을 설명하시오.

 

 

 

 

 

여러 개의 획지를 하나의 획지로 합필하는 경우, 합필된 토지의 시장가치는 개별획지의 가치를 전부 합산한 것보다 큰 것이 일반적인데, 이렇게 합필로 인하여 가치가 증가되었을 때의 그 증분을 합필가치라고 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문86】 재개발 및 재건축사업에 있어서 개발이익의 상실, 환경문제 등과 관련하여 근래 활발히 진행되고 있는 Remodeling에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 개념

리모델링이란 건물의 기능과 성능을 고도화하는 대규모의 개보수 공사를 말하며 시간이 흘러 노후한 건축물에 재투자를 해서 부동산 가치를 극대화하는 건축기법으로 “제2의건축”이라고 부른다. 리노베이션, 리폼 등 관련 개념들이 혼재하고 있으나 가정 넓은 의미로 쓰이는 것이 리모델링이다. 일반적으로 리폼이나 리노베이션의 경우는 주로 낡은 아파트나 주택의 내부개조를 뜻하며, 새로운 기능을 추가하기보다는 기존 기능을 개선하는데 초점이 맞춰져 있다.

 

Ⅱ. 리모델링의 발생원인

1. 가치적 원인 : 건축물의 경제적 가치의 성격이 변화됨으로써 건축 행위가 발생

 

2. 시대적 원인 : 경제, 습관, 사회구성의 변화 등의 시대적 요구사항

 

3. 사회적 원인 : 정보화사회의 도래, 과학기술의 발달, 사회구조의 변화 등

 

4. 물리적 원인 : 건물의 노후도 심화, 건물의 결함 발생 등

 

Ⅲ. 리모델링의 특징

1. 저비용 : 신축에 비해 공사비용이 적다

 

2. 새로운 이미지 창출 : 미관상 자신의 개성에 맞게 재단장 할 수 있다.

 

3. 재산가치 상승효과 : 건물의 가치 증가 따른 부동산 가치 상승

 

4. 법적용 혜택 : 구건물 신축당시 건축법이 적용됨

 

5. 공사조건이 유리함 : 공사제약 조건이 적고 공사기간이 신축비해 짧음

 

Ⅳ. 리모델링의 파급효과

1. 자원절약 : 건물 수명 연장

 

2. 환경보전 : 건물폐기 따른 환경폐기물 발생 억제

 

3. 건축시장확대 : 신축시장 이외의 기존건물까지 건설경제 시장으로 포함시킴

 

4. 신 고용창출

 

 

【문87】 정상가격과 특정가격을 각각 설명하고 특정가격에 의하여 평가하는 경우에 대하여 설명하시오.

 

Ⅰ. 개요

감칙 제5조에서는 정상가격을 원칙으로 하되, 특정가격을 예외적으로 구할 수 있도록 규정하고 있는바 이하에서 구분하여 살펴본다.

 

 

 

 

Ⅱ. 정상가격과 특정가격

1. 정상가격

정상가격이란 통상적인 시장에서 충분한 거래가 이루어진 후 통상적으로 성립된다고 인정되는 가격을 말한다.

 

 

2. 특정가격

특정가격이란 평가조건이 결부되는 경우에 있어서의 가격을 말하며, 이는 감정평가 수요에 부응하기 위하여 필요한 가격 개념이다.

 

 

 

Ⅲ. 특정가격에 의해 평가하는 경우

1. 종류

소급평가, 미래시점평가, 처분가격, 보험가격 등 수많은 가격 종류가 있으며 이들 가격개념 각각에는 부합되는 조건들이 있는바 이들 조건에 맞는 가격이다.

 

 

2. 유의사항

조건이 합리적이고 합법적이며 실현가능 한 경우에 한하여 평가해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문88】 토지·건물의 담보평가에 있어 대상물건을 현장조사한 결과 물적인 불일치가 있는 경우 그 처리방법을 제시하시오.

 

Ⅰ. 개요

물적불일치란 대상부동산을 확인함에 있어 부동산의 현황과 확인자료가 일치하지 않음으로서 동일성 여부가 문제되는 것을 말한다.

 

Ⅱ. 일반적인 처리방법

1. 동일성 판단기준 : 일반사회 통념상 판단

 

2. 물적불일치 근소하거나 경정 가능한 경우 : 기재하고 평가

 

3. 물적불일치가 동일성 인정되지 않을 정도인 경우 : 평가배제

 

Ⅲ. 구체적 처리방법

1. 토지

(1) 형상이나 경계의 불일치 : 담보평가 안정성 고려 작은 면적기준

 

(2) 지목의 불일치 : 현황을 기준하여야 하나 불법형질변경인지 여부를 검토

 

(3) 위치나 지번의 불일치 : 불일치의 원인을 철저히 확인하여 행정구역의 개편, 환지, 합필이나 분필 등에 의한 불일치가 아니라면 평가배제

 

2. 건물

(1) 위치, 구조, 면적의 불일치 : 사회 통념상 동일성 인정되는 경우 평가

 

(2) 경과년수의 불일치 : 관찰감가법을 활용하여 유효경과연수에 의해 평가

 

(3) 제시 외 건물의 소재

의뢰되지 않은 건물이 노후하여 물리적, 경제적으로 판단해 볼 때 가치가 거의 없다고 하더라도 타인소유로 보존등기된 것이나 기타 권리관계가 부착되어 있다면 토지소유자의 임의대로 처분이나 철거할 수 없기 때문에 이와 같은 건물이 영향을 미치는 부분을 평가에서 제외하거나, 건물을 불리한 조건으로 매입하는 것 등을 감안하는 등 이에 대한 적절한 조치가 요구된다.

 

Ⅳ. 유의사항

토지 및 건물의 구조나 면적 등의 불일치가 심하면 등기의 유용이 되어 감정평가사의 책임문제도 거론되는 바, 담보평가를 위해 임장활동에 임하는 감정평가사는 신중을 기하여야 한다.

 

 

【문89】 국가 또는 지방자치단체가 재개발구역안의 국·공유토지를 사업시행자인 재개발조합에게 시행인가일로 3년 이내에 매각하는 경우의 평가방법에 대하여 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

국·공유재산의 매각가격은 사업시행고시가 있은 날을 기준으로 평가하되, 당해 재개발사업의 시행으로 인한 공법상 제한사항이나 개발이익은 고려하지 않고 평가한다.

 

 

 

Ⅱ. 비교표준지의 선정

비교표준지의 공시지가가 당해 재개발구역의 지정에 따른 공법상 제한사항이나 개발이익이 고려된 가격으로 결정되어 있다고 인정되는 경우에는 인근지역에 있는 표준지로서 재개발구역 밖에 있는 표준지 공시지가를 적용한다.

 

 

 

Ⅲ. 이용상황 등

사업시행고시일 당시의 실제 이용상황을 기준으로 평가하되, 매각대상인 국·공유지가 도로부지일 경우 그 도로의 개설경위, 목적, 주위환경, 인접 토지의 획지면적, 소유관계, 이용상황 등의 제반 사정에 비추어 인근토지에 비해 낮은 가격으로 평가하여도 될 만한 객관적인 사유(도로의 경제적 가치가 인근토지에 화체된 경우, 도로로의 제공에 자의성이 있는 경우 등)가 있는 경우에만 인근토지가격의 1/3 이내로 감가하여 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문90】경매목적 감정평가시 “감정평가 가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견”에 기재할 핵심적인 사항을 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

경매평가란 부동산 경매가 적정가격에 의하여 실시되도록 하기 위하여 매수신고의 기준액으로 되는 최저경매가격을 결정하는 평가로 경매평가시에는 다음과 같은 내용을 “감정평가액 산출 근거 및 그 결정에 관한 의견”에 기재하여야 한다.

 

 

 

Ⅱ. 기재할 사항

1. 일괄평가, 구분평가, 부분평가를 실시하였을 경우 그 내용

 

2. 평가에서 제외하였을 경우에는 그 평가제외 사유

 

3. 대상물건의 장래성, 환가성, 취급상 유의점 등에 관한 감정평가인의 의견

 

4. 감정평가에 관한 법령 이외의 법령을 적용하여 평가할 경우 그 근거법령 및 산출근거

 

5. 토지와 건물을 일체로 일괄하여 비준가격으로 결정하였을 경우 그 결정내용

 

6. 사후관리를 받는 품목의 법원 촉탁 평가시는 현행 관세율을 적용, 관세를 추징할 것을 전제로 평가하였다는 요지

 

7. 관찰감가법을 적용할 경우 경년감가가 부적정하다는 사유 및 관찰감가 내용

 

8. 기타 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문91】 대지권이 미등기된 구분건물이 경매평가로 의뢰된 경우 다음에 대하여 약술하시오.

1. 평가 처리방법

2. “1”과 같이 평가 처리하는 이유

3. 감정평가서에 기재해야 할 사항

 

 

 

1. 평가처리방법

대지권이 미등기된 구분건물은 경매평가시 원칙적으로 대지권을 포함하여 일괄평가하되, 토지 및 건물 배분가격을 산정하여 평가서에 기재한다.

 

 

 

2. “1”과 같이 처리하는 이유

대지권은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 상 전유부분의 종된 권리이므로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없기 때문이다. 또한 토지 및 건물배분가격을 추가적으로 기재하는 것이 용익권과 경락대금 배당 등에 참고가 되어 경매진행을 원활히 하는데도 타당할 것이기 때문이다.

 

 

 

3. 감정평가서에 기재할 사항

대지권이 없는 구분건물의 경우에는 대지권이 없는 사유, 대지권을 포함하여 평가하였는지 또는 건물만의 가격으로 평가하였는지, 분양계약내용, 분양대금납부여부 등을 조사하여 감정평가서에 기재하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

투자의사결정

 

 

【문92】 최유효이용의 분석방법

 

 

Ⅰ. 의의

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 대상토지를 합법적이고 합리적이며 최고･최선의 방법으로 이용하는것 (토보침 §3. 4호)

 

 

 

Ⅱ. 토지에 대한 분석방법

1. 분석기준

최고의 토지가치를 창출하는 이용이 최유효이용이다.

 

2. 비수익성 부동산

시장가치 - 건축비용 - 개발업자 수수료 = 토지가치

 

3. 수익성부동산

전체 순영업소득을 직접환원환 환원가치에서 개발비용을 차감하여 토지가치를 구하는 직접환원법과 토지귀속순영업소득을 구하여 토지환원율로 환원하여 토지가치를 구하는 토지잔여법 두가지가 적용가능하다.

 

 

 

Ⅲ. 개량물에 대한 분석

1. 분석기준

개량부동산 전체의 가치를 극대화하는 이용이 최유효이용이다.

 

2. 자본적 지출이 필요없는 경우

순영업소득 ÷ 종합환원율 = 자본환원가치

 

3. 자본적 지출이 필요한 경우

(순영업소득 ÷ 종합환원율 - 자본환원가치) - 전환비용 = 개량부동산 가치

 

 

 

 

 

【문93】 경제적 타당성 분석기법

 

Ⅰ. 개요

타당성 분석에는 물리적·경제적·법적 타당성 분석이 있다. 이중 특히 경제적 타당성 분석이 중요시된다. 투자안의 경제적 타당성을 분석하는 방법에는 시간가치를 고려하지 않는 회수기간법, 회계적 이익률법 등의 전통적 기법과 화폐의 시간가치를 고려하는 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법 등이 있다.

 

Ⅱ. 순현재가치법(NPV법)

1. 의의

순현가란 부동산 투자에 투입되는 비용의 현가합과 창출되는 수익의 현가합의 차이를 말한다. 순현재가치법이란 이러한 순현재가치의 크기를 가지고 0보다 크면 타당성이 있다고 판단하며 0보다 작거나 같으면 타당성이 없다고 판단하는 방법이다. 이때 적용되는 할인율은 투자자의 요구수익률이 된다.

 

2. 산식

 

3. 투자의 타당성 분석

(1) 상호독립적인 경우 : 순현재가치가 0보다 크면 된다.

(2) 상호배타적인 투자안인 경우 : 순현재가치가 보다 큰 것이 선택된다.

 

4. 유용성과 한계

순현재가치법은 투자가치의 증분을 반영하므로 이론적으로 가장 우수한 분석기법이다. 그러나 부정확한 할인율을 추계하여 적용할 가능성도 있으며 그 결과가 비용을 명시적으로 고려하지 못한다는 점에서 다수의 평가대안이 있는 경우 투자의 우선순위를 판단하기 어렵다는 점이 있다.

 

Ⅲ. 내부수익률법(IRR법)

1. 의의

내부수익률이란 투자에 대한 현금수입의 현가와 현금유출의 현가를 같도록 하는 할인율, 즉 순현재가치를 0으로 만드는 수익률을 말한다. 내부수익률이란 내부수익률을 가지고 투자의 경제적 타당성을 분석하는 기법이다.

 

2. 산식

 

3. 투자의 타당성 분석

(1) 독립적인 투자안의 경우 : 내부수익률이 자본비용보다 큰 경우

(2) 상호배타적인 투자안의 경우 : 내부수익률이 자본비용보다 더 큰 것 중에서 가장 큰 수익률

 

4. 유용성과 한계

내부수익률은 순현재가치법이 암시적으로 할인율을 가정하는 것과는 달리 사후적으로 내부수익률을 산정하는 점에서 그 특성이 있는데 보통 ①순현가법이 암시적으로 가정하고 있는 재투자수익률이 보다 합리적이다. ②내부수익률은 투자로부터 얻는 수익률을 의미하는 반면 순현재가치는 투자로부터 발생하는 투자가치의 증가분을 나타냄. ③내부수익률을 이용하여 투자가치를 평가할 경우 투자안에 따라 복수의 내부수익률이 존재하게 된다는 이유로 순현재가치법이 더 활용되고 있다.

 

Ⅳ. 수익성지수법(PI법)

1. 의의

수익성지수법이란 자본비용으로 현재가치화된 현금유입을 현재가치화된 비용으로 나눈 비율로 투자의 타당성을 분석하는 기법을 말한다.

 

2. 산식

 

3. 투자의 타당성분석

(1) 상호독립적인 투자안의 경우 : 수익성지수가 1보다 큰 투자안을 선택한다.

(2) 상호배타적인 투자안의 경우 : 수익성지수가 보다 큰 것을 선택한다.

 

4. 유용성과 한계

수익성지수법은 비용을 명시적으로 고려하므로 투자규모가 다른 투자사업들 간에 수익성 분석시 특히 활용되고 있다. 그러나 단일 사업에 있어서는 순현재가치법이 더 정량적인 데이터를 표현해 주므로 더 유용하다 할 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문94】 건부감가의 판단기준과 산출방법을 쓰시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

건부지란 건물·구축물 등의 용도로 제공되고 있는 토지를 말하며, 토지상에 소재하는 건물 등이 토지의 최유효이용에 미달되는 경우 최유효이용의 경우보다 부지의 효용이 떨어지게 되는데, 이러한 토지에 대한 감가분을 건부감가라 한다.

 

 

 

Ⅱ. 판단기준

1. 최유효이용과 현재의 이용현황과의 격차

 

2. 나지화의 난이도

 

3. 건물과 부지와의 관련성 및 면적 등

 

 

 

Ⅲ. 산출방법

1. 최유효이용과의 격차로 구하는 방법

건부감가가 발생하는 상태에서의 토지귀속순이익을 기준한 가격과 최유효이용상태에서의 토지귀속순수익을 기준한 가격과의 격차를 건부감가액으로 할 수 있다.

 

2. 건물이 노후화하여 철거하는 것이 합리적인 경우

철거비와 폐재가치를 비교하여 건부감가액을 산정할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문95】 특수상황하에의 최고최선의 이용 중 중도적이용(Interim use)에 대하여 약술하시오.

 

 

 

 

1. 의의

중도적 이용이란 가까운 미래에 대상부지나 개량물의 최고최선의 이용이 도래할 것으로 생각될 때 그 이용을 대기하는 과정상 현재의 이용에 할당되는 이용으로 상업지내의 주차장이 한 예가 된다.

 

 

 

 

2. 분석시 유의사항

중도적 이용은 토지와 건물을 동일용도로 평가하여야 한다는 “일치성의 이용원리(제하사용의 원칙)”에 유의하여야 한다. 즉 토지의 이용이 상업용인데, 건물이 주거용인 경우에는 일치성의 이용원리에 따라 건물의 가치는 없거나, 철거에 따른 건부감가가 발생한다는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문96】 부동산 컨설팅을 감정평가와 관련지어 설명하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

부동산컨설팅이란 부동산투자, 이용, 개발, 타당성조사, 분양 및 임대 등 부동산에 관련된 다양한 분야에 대한 전문적이고 직업적인 조언을 제공하는 것을 말한다.

부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 §29 등에 의해 감정평가 업무범위에 포함되는바 이하에서 살펴본다.

 

 

 

Ⅱ. 부동산컨설팅과 감정평가

1. 개설

부동산감정평가를 최유효이용을 상정한 적정가격을 평가하는 것이라 할 때 이를 간략히 표시하면 V=NOI÷R (V:가치, NOI:순수익, R:종합환원이율)이 된다.

반면 부동산 컨설팅은 컨설팅의뢰인 개인의 투자가치를 극대화하는 것일 수 있으며 이를 간략히 표시하면 V'=NOI'÷R' (V':투자가치, NOI':순수익, R':환원이율)

 

 

2. 부동산컨설팅과 감정평가

즉, 컨설팅 의뢰 목적을 부의 극대화로 단순화 한다면 V'-V를 극대화 목표로 볼 수 있다.

이를 위해서는 NOI'를 증가시키거나, R'를 감소시키는 방안이 부동산 컨설팅의 주요 과제라고 볼 수 있다.

즉, 부동산컨설팅은 감정평가원리를 개인 투자자 입장에서 단순화 시킨것에서 차이가 날뿐 그 원리는 같다고 생각된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문97】 “Feasibility Study(Feasibility Analysis)"에 대하여 설명하시오.

 

 

 

1. 의의

타당성분석이란 비가치추계를 위한 감정평가로서, 계획하고 있는 개발사업이 투하자본에 대한 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있는지에 대한 분석을 말한다.

 

 

 

2. 종류

타당성 분석에는 비용편익분석, 경제기반분석, 토지이용분석, 현금수지분석 등이 있다.

 

 

 

3. 판단기준

NPV법, IRR법, PI법 등이 있다.

 

 

 

4. 유의사항

타당성 분석은 경제적·물리적·법적 측면에서 행해져야 하며, 특히 물리적·법적 측면에서 가능하다 하더라도 경제적 측면에서 타당성이 없으면 실효성이 없는바 경제적 타당성 분석이 감정평가에 있어 핵심이 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문98】 “SWOT analysis"에 대하여 설명하시오

 

 

 

Ⅰ. 개념

경영전략 기법 중에 가장 일반적으로 쓰이는 SWOT분석은 기업 내부의 가점(Strength)과 약점(Weakness) 그리고 외부 환경의 기회(Opportunity)와 위협(threat)요소를 분석하는 것이다. 기업은 물론 정부·비영리 조직에서도 가장 많이 사용되는 상황분석수단으로서 기회를 활용하기 위해 강점을 이용하고, 위협에 대항하여 약점을 방어하기 위한 방법과 대안을 찾는 사고를 갖게 한다.

 

 

 

Ⅱ. 내용

SWOT 모델은 강점(S), 약점(W), 기회(O), 위협(T)의 4가지 요소에 대한 철저한 분석을 통하여 직면하고 있는 이슈를 파악할 수 있다.

 

 

 

Ⅲ. 활용

SWOT분석 전략 수립시 자신의 강점을 가지고, 기회를 살피는 전략을 취하거나, 강점을 가지고 위협을 회피하거나 최소화하는 전략을 취할 수 있다.

또는 자신의 약점을 보완하여 기회를 살리는 전략을 찾을 수 있고, 약점을 보완하면서 위협을 회피하거나 최소화 하는 전략을 취할 수 있다.

이와같이 SWOT분석은 기업의 강점을 최대한 활용하면서 새로운 기회를 찾고, 자신의 약점을 최소화하면서 위협에 대처하는 전략을 수립하는 도구로 활용된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문99】NPV법과 IRR법의 결과가 상반되는 경우를 설명하시오.

 

Ⅰ. 단일 투자안의 경우

 

 

 

 

 

 

 

역저당, 매후환대차 등과 같은 비정통적인 현금흐름을 갖는 경우 양 방법의 투자결과가 불일치하게 되는 경우도 있다. 상기의 그래프를 보면 요구수익률을 적용한 NPV법은 부정저인 결과를 보이고 있으나 기대수익률이 요구수익률보다 높으므로 IRR법은 긍정적인 결과를 나타내고 있다. 즉 Negative NPV와 Positive IRR의 효과가 나타난다.

 

 

 

Ⅱ. 상호배타적인 복수 투자안의 경우

 

 

 

 

 

 

상호배타적인 복수의 투자안을 분석할 때, 비교대상이 되는 투자안들의 성격이 ①투자규모 ②투자기간 ③현금흐름양상 등에서 차이를 보이는 경우에는 두방법에 의한 분석결과가 다르게 나타날 수 있다. 상기의 그래프는 서로 다른 특징을 갖는 투자안을 나타낸 현가곡선으로 투자규모가 클수록, 투자수명이 길수록, 후기에 현금흐름이 많을수록 할인율 변동에 의한 NPV값이 더욱 크게 변동하므로 1안의 현가곡선이 더욱 가파르게 나타난다.

이 경우 두 투자안의 특성이 현저하게 다르더라도 두 평가결과는 언제나 상반되게 나타나는 것이 아니라 할인율이 Fisher 수익률보다 작은 구간에서만 상반된 결과를 보인다는 것이다. 이때 Fisher 수익률이란 두 투자안의 NPV를 같게 만드는 할인율로서 두 투자안의 현가곡선이 교차하는 점에 해당하는 할인율이다.

【문100】 “경제기반분석(Economic Base Analysis)"에 대하여 설명하시오.

 

 

 

 

 

경제기반분석이란 지역사회의 주된 산업으로서 경계선 바깥으로 재화나 용역을 수출하는 활동, 즉 경제기반에 대한 분석을 말하는 것으로서 부동산 종합서비스를 지향하고 있는 감정평가업무에 있어서 정치한 부동산시장분석을 위한 초석이 된다.

 

 

 

 

다만, 그 실제적용에 있어서 기반과 비기반의 분류가 어려우며, 지역사회의 성장은 본 분석의 가정에서와 같이 기반활동에 의해서만 이루어지는 것이 아니라는 것이 한계점으로 지적된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문101】 Marketing Mix와 그 구성요소에 관하여 설명하시오.

 

 

 

1. 의의

마케팅 믹스란 마케팅 목적의 효과적인 달성을 위한 마케팅 활동에 관련된 여러 가지 수단이나 마케팅 요소의 혼합적 활동을 말한다. 부동산 개발 단계의 최종단계로서의 마케팅은 개발 사업의 성패를 좌우할 만큼 그 중요성이 인정된다.

 

 

 

 

2. 구성요소

공급자 중심의 마케팅 전략으로서 ①제품·상품(Products), ②가격(Price), ③유통(Place), ④홍보(Promotion)의 4P MIX가 성공적인 모델이며, 스타벅스는 “people"을 중시하여 내부 관계에서의 직원복지를 강화하여 성공적인 마케팅 모델을 제시한 바, 5P MIX라 불리기도 한다. 이 밖에도 최근에는 고객점유 마케팅, 관계설정 마케팅 등 마케팅의 중요성은 점차 커지고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문102】투자가치와 시장가치의 개념을 비교한 후, ‘투자가치 분석에 사용되는 수익률’이 ‘시장가치 분석에 사용되는 수익률’보다 작은 경우 부동산 시장의 균형과 관련하여 그 수익률이 변화되는 과정을 설명하시오.

 

 

 

 

1. 개념

투자가치는 개별투자자가 대상 부동산에 부여하는 주관적인 가치이며, 시장가치는 전형적인 투자자가 부여하는 객관적인 가치이다. 전자의 할인율로는 요구수익률이 사용되며, 후자의 경우에는 기대수익률이 사용된다.

 

 

 

 

2. 요구수익률 < 기대수익률

부동산 시장이 균형을 이루는 경우에 양자는 서로 같아지게 되는바, 상기의 경우 기대수익률이 요구수익률을 상회하기에 대상부동산에 투자가 늘게 되고, 따라서 수요의 증대로 대상의 가치는 상승하게 된다. 가치의 상승은 기대수익률의 하락을 의미하며, 이는 결국 기대수익률=요구수익률의 수준에 이르면 투자는 멈추게 되고, 양자는 균형을 이루게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

재무관리

 

【문103】 투자분석기법으로서의 확률분석

 

 

 

Ⅰ. 의의

확률분석이란, 장래 기대되는 소득, 경비 등을 확률분석을 통해 평균(기대치)과 표준편차 등으로 나타내어 위험의 가능성, 기대소득의 가능성 등을 분석하는 것

 

 

 

Ⅱ.미래예측기법으로서의 활용

투자분석의 기본자료가 되는 시장가치는 ‘가장 가능성이 많은 매매가격’이라고 보면, 컴퓨터를 이용한 확률분석은 이 같은 문제에 해결책을 제시할 수 있으며, 과세가치, 보험가치, 보상가치가 아닌 이상 단 하나의 수치로 정보를 제공하는 것은 무의미 할 수 있다.

투자요건의 변화에 따라 매 기간별 투입경비와 발생소득을 발생할 확률에 따라 별도로 추계, 가치의 변화를 예측할 수 있음

 

 

 

Ⅲ. 구체적인 적용

미래의 현금수지를 계산할 경우, 뒤의 수치는 앞의 수치와 조건부 확률의 관계에 있게 된다. 즉, 유효조소득의 크기는 앞의 공실이나 불량부채의 경우에 따른 크기에 의해 좌우되며, 순영업소득은 앞의 영업경비의 경우에 따른 크기에 의해 좌우된다.

조건부 확률이란, 투자사업의 결과치가 다른 조건의 수행여부에 의해 달라진다는 것을 의미하며 매기간의 현금수지를 계산하는 계량적 분석방법으로는 선형계획법, PERT와 CPM과 같은 망상분석, 몬테카를로 시뮬레이션, 회귀분석법, 각종 미래예측비법 등이 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문104】 Sensitivity analysis

 

 

 

감응도분석이란 투자가치평가에 사용된 변수들의 값이 변화함에 따라 평가결과가 어떻게 달라지는가를 분석하는 기법이다. 예를 들어 현금흐름의 현재가치를 구할 때 할인율의 변화가 투자안의 순현재가치에 어떻게 영향을 미치는가를 분석함으로써 투자안의 채택여부가 할인율의 변화에 얼마만큼 민감한가를 판단할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문105】 Leverage Effect

 

Ⅰ. 개요

Leverage Effect란 차입금이 지분수익을 어떻게 증가 또는 감소시키는가를 일컫는 용어이다. 차입금은 지분투자자의 수익을 증대시키기도 하지만 그만큼 위험도 증대시킨다. 저당지분환원법에서 사용되는 지분투자자의 요구수익률에는 이 같은 위험부담에 대한 할증률이 포함되어 있다. 이러한 Leverage Effect는 지분환원율이나 지분수익률을 사용하여 분석할 수 있다.

 

 

Ⅱ. Leverage Effect의 분석

1. 지분환원율을 사용할 경우

현금수지분석에서 종합환원율이 저당환원율보다 클 경우 정(+)의 레버리지 효과가 그 반대의 경우에는 부(-)의 레버리지 효과가 발생한다. 정의 레버리지란 차입금의 사용이 지분투자의 수익을 증대시키는 방향으로 부의 레버리지는 반대로 감소시키는 방향으로 작용하는 것을 의미한다. 종합환원율은 저당환원율과 지분환원율의 가중평균이므로 종합환원율과 저당환원율의 차이는 지분투자자에게 돌아가는 몫이 된다. 만약 저당대부가 없다면 지분환원율은 종합환원율과 같은 중립적 레버리지 상태가 된다.

 

2. 지분수익률을 사용할 경우

지분환원율은 한해의 소득만을 기준으로 하기 때문에 레버리지 효과를 정확하게 측정하지 못한다는 결점이 있다. 대상이 창출한 현금수지에는 매기간의 정기소득 외에도 기간말의 지분복귀액이 있다. 따라서 소득에 대한 레버리지만이 아니라 복귀액에 대한 레버리지도 반영하기 위해서는 지분환원율 대신 지분수익률을 비교기준으로 삼아야 한다. 만약 지분수익률을 기준으로 할 경우에도 부의 레버리지가 예상된다고 한다면 지분매수자는 더 이상 대상부동산에 관심을 가지지 않을 것이다.

 

 

Ⅲ. 부동산투자에서 Leverage Effect의 의미

투자에 있어 수익과 위험은 Trade-off관계에 있다. 레버리지의 사용은 현금수지의 변동을 증폭시키며 증폭된 변동가능성은 바로 위험으로 전환되는데, 이 같은 위험은 대부비율이 높을수록 커진다.

오늘날 투자이론에서는 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 위험으로 간주하고 있다. 레버리지 분석은 부동산 투자의 위험수준과 그 같은 위험을 기꺼이 감수하려는 투자자의 요구수익률과 의 관계를 분석할 수 있기 때문에 중요한 의미를 지닌다.

 

 

 

 

 

 

【문106】 Fisher의 수익률

 

 

 

Fisher의 수익률이란 두 투자안의 NPV를 같게 만드는 할인율로서 두 투자안의 현가곡선이 교차하는 점에 해당하는 할인율이다. 두 투자안의 특성이 현저하게 다르더라도 두 평가결과는 언제나 상반되게 나타나는 것이 아니라 할인율이 Fisher수익률보다 작은 구간에서만 상반된 결과를 보인다는 것이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문107】 평균-분산기준 : 지배원리

 

 

Ⅰ. 개요

평균-분산기준은 불확실성하에서 투자자들이 미래 자산수익률의 확률분포에 대한 평균과 분산이라는 두 모수에 근거하여 투자안을 선택하는 투자원리를 말한다. 평균-분산기준이 성립하기 위해서는 미래의 자산수익률의 확률분포가 정규분포를 이루거나 투자자의 효용함수가 2차함수라는 전제가 필요하다.

 

 

Ⅱ. 평균-분산기준에 의한 위험자산의 선택

1. 지배원리에 의한 효율적 자산의 선택

(1) 지배원리

위험회피형 투자자는 기대효용을 극대화하기 위하여 첫째, 위험이 동일한 투자안에 대해서는 기대수익률이 높은 투자안을 선택하고, 둘째, 기대수익률이 동일한 투자안에 대해서는 위험이 작은 투자안을 선택하게 된다.

 

(2) 효율적 자산의 선택

지배원리를 충족시켜 선택된 자산 즉, 지배원리에 의해서도 우열을 가릴 수 없는 자산을 효율적 자산이라고 한다.

 

2. 최적자산의 선택

투자자들은 지배원리를 충족시켜 선택된 자산 중 자신의 기대효용을 극대화시킬 수 있는 자산을 선택한다. 즉, 효율적 자산 중 최적자산을 어떻게 선택할 것인가는 투자자의 상대적인 위험회피의 정도를 나타내는 주관적인 무차별곡선에 의해 좌우된다.

 

 

Ⅲ. 평균-분산기준의 한계

자산수익률의 확률분포가 정규분포를 이루거나 투자자의 효용함수가 2차함수여야 한다는 엄격한 가정은 현실성이 결여된 것으로 한계를 지닌다고 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문108】 포트폴리오(Portfolio)이론

 

Ⅰ. 개념

포트폴리오 이론은 금융학에서 발전된 이론으로 부동산학 분야에서 많이 응용되며 동 이론은 평균-분산 결정방법의 논리를 여러 자산배합인 포트폴리오에 적용하여 수익과 위험과의 관계를 전체적으로 파악한다. 포트폴리오는 분산 투자도니 자산의 조합을 말하며 포트폴리오를 구성하는 개별 증권에 분산투자함으로써 기대수익률을 감소시키지 않으면서 투자위험을 줄이는 효과를 포트폴리오 효과라 한다.

포트폴리오 이론이란 여러 개의 자산을 소유함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 불확실성을 제거하여 분산된 자산으로부터 안정된 결합편익을 획득하도록 하는 자산관리의 방법이나 원리를 의미한다.

 

Ⅱ. 유용성

평균-분산 결정방법으로 판단하기 어려운 투자대안의 위험과 수익의 관계를 보다 용이하게 분석할 수 있다. 즉, 하나의 투자안이 다른 투자안보다 수익과 위험이 동시에 높은 경우 평균-분산 결정방법은 적절한 판단기준을 제시하지 못하나 이 둘을 결합한 포트폴리오의 위험과 수익을 분석하면 두 개의 대안 중 하나를 선택했을 경우에 비해 위험이 작은데 수익은 오히려 커지는 것을 알 수 있다.

 

Ⅲ. 최적포트폴리오의 선택

1. 무차별 곡선

투자자의 위험에 대한 태도를 나타내는 것으로 똑같은 기대효용을 갖게 되는 기대수익률을 말한다. 분산의 조합을 연 결한 곡선으로 좌상방으로 갈수록 더욱 큰 효용을 나타내고 위험회피 유형 투자자는 아래로 볼록하며 어떤 한 투자자의 무차별곡선은 서로 교차하지 않는다.

 

2. 효율적 전선

같은 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 우상향의 곡선을 말한다.

 

3. 최적포트폴리오의 선택

각 투자자는 위험자산으로 구성된 효율적 투자선과 자신의 위험회피정도에 따라 결정되는 무차별곡선이 접하는 접점을 최적포트폴리오로 선택한다.

 

 

 

 

 

 

 

【문109】 위험과 수익의 Trade-off

 

Ⅰ. 수익률

1. 의의

수익률은 투자된 자본에 대한 산출의 비율로서 대상 투자안에 대한 의사결정을 하는 중요한 변수이다. 수익률은 위험과 밀접한 관계가 있는바, 수익률은 현재의 소비를 희생한 대가로서의 시간에 대한 비용과 불확실성에 대한 대가로서 위험에 대한 비용으로 구성된다.

 

2. 종류

(1) 기대수익률이란 투자자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 수익률이다.

(2) 요구수익률이란 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다. 이는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 포함되어있다.

 

Ⅱ. 위험

1. 의의

위험이란 장래수익이 실현된 수익과 달라질 가능성으로 기대소득에 대한 변동가능성으로 정의된다.

 

2. 종류

위험에는 시장에 존재하는 투자안에 공통적으로 작용하는 일반적인 위험과 각각의 투자안의 고유한 위험이 존재한다. 부동산투자의 경우 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레이션위험, 유동성위험, 관리위험, 환경위험 등이 있다.

 

Ⅲ. 수익과 위험의 Trade-off 관계

1. 의의

부담하는 위험이 클수록 요구하는 수익률도 커지는 일반적인 관계를 위험-수익의 상쇄관계라 한다. 이 관계에 의해 요구수익률은 순수한 시간가치에 대한 대가로서 무위험률의 제반 위험에 대한 대가로서 위험할증률을 가산한 위험조정률이 된다. 무위험률의 크기는 신용의 제한 화폐의 공급과 수요, 저축률과 투자율 등의 일반경제지표에 영향을 받으며, 위험할증률은 시장위험뿐만 아니라 개별투자가 안고 있는 위험에 영향을 받는다.

 

2. 위험과 가치의 균형

부동산의 가치란 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원한 값이며, 요구수익률은 이때의 할인율이다. 따라서 투자에 대한 위험이 높을수록 요구수익률은 증가하므로 부동산의 가치는 하락한다.

한편, 위험-수익의 관계에는 아무런 변화가 없는데 시장상황이 바뀐 경우에는 투자위험에는 아무런 변화가 없는데도 활황이 예상되는 결과 기대수익률의 증가와 이에 따른 투자가치의 상승이 나타난다. 이때에는 대상 부동산에 대한 수요가 증가되고 입찰가격은 점차 상승하게 되어 결국 기대수익률과 요구수익률이 같아지는 지점에서 균형을 이루게 된다.

【문110】 부동산평가의 위험성과 불확실성을 구분하여 설명하시오.

 

 

 

Ⅰ. 의의

Charles L. Hubbard와 Clark A. Hawkins는 부동산 평가를 의사결정과정과 동일시하여, 부동산 평가과정을 의사결정자가 관련된 모든 요소에 대한 정보를 완벽하게 파악하고 있는 확실성의 상황과 그렇지 못한 ‘위험성’의 상황과 ‘불확실성’의 상황으로 구분하고 있다.

 

 

 

Ⅱ. 위험성과 불확실성의 구분

위험성과 불확실성의 차이는 각각의 결과들이 일어날 수 있는 가능성과 연관된 정보에 있는 것으로 ①위험성은 의사결정자가 일어날만한 각각의 결과에 대한 가능성을 예측하기에 충분한 정보를 가지고 있는 상황이며, ②불확실성이란 의사결정자가 발생가능한 결과를 예측할 수 있으나 이의 예측을 위해 필요한 정보가 불충분한 상황을 말한다. 한편, Hubbard와 Hawkins는 위험성하의 의사결정이 부동산평가과정과 가장 잘 부합되고 있으며, 평가방법으로는 시뮬레이션 분석법과 확률분석법 사용을 추천하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문111】 Loan to Value Ratio(LTV)를 설명하고 부동산 가격변동과의 관계를 밝히시오.

 

 

 

Ⅰ. 의의

Loan to Value Ratio 란 부동산의 저당대부액을 부동산의 가치로 나눈 재무비율로 대부비율이라고도 한다. 부동산의 대부비율이 높으면 높을수록, 채무불이행시 원금의 회수가 곤란하게 되고, 부동산의 가치가 하락하는 시점이나 부동산에 대한 관리소홀이 심할 경우에는 대부비율이 100%를 초과하는 경우가 생길 수 있다.

 

 

Ⅱ. LTV와 부동산의 가치변동

1. Leverage Effect

타인자본을 이용하여 자기자본의 수익률을 높이는 효과를 지렛대효과라고 하는데, 자기자본비용이 타인자본비용보다 높을 때 이러한 효과가 나타나며, 대부비율이 높을수록 이러한 효과가 커져 부동산의 가치는 커진다.

 

2. 이자율의 변동과 부동산의 가치변동

시장에서 저당이자율이 높아지면, LTV는 낮아지게 되며, 이는 부동산시장의 수요감소로 이어져 부동산가격을 하락시키는 역할을 하게 된다. 반면, 시장에서 이자율이 낮아지게 되면, LTV는 증가하며, 부동산시장의 수요증가로 이어져 부동산가격을 상승시키는 역할을 하게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산금융

 

 

【문112】 부동산 Syndicate

 

 

 

부동산 자금동원방법에는 부동산 Syndicate, Project Financing, REIT's 등의 방법이 있다. 부동산 Syndicate란 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 Project를 수행하는 것을 말한다. 부동산 Syndicator는 부동산의 취득, 관리, 판매 업무를 수행함으로써 수수료를 획득하여 부동산 개발시에는 투자자모집을 위해 이 방식을 행하며 이때 개발업자가 Syndicator가 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문113】 SPC (Special Purpose Company)

 

Ⅰ. 의의

SPC는 담보증권 발행을 목적으로 특별히 설립된 특수목적회사로서 SPC는 대출기관과 자본시장을 연결시켜 2차 저당시장을 활성화하는 역할을 담당

 

Ⅱ. 역할

대출기관의 저당대출 담보부 증권을 보증하거나, 대출기관으로부터 저당대출 집합을 구입한 뒤, 이를 기초로 저당대출 담보부증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 신규자금을 모집하는 역할을 한다.

 

Ⅲ. 중요성

이는 부동산이 가진 환금의 난이성, 즉 유동성 결여에서 나타나는 문제점을 보완하고, 종래 자산보유자의 파산시 야기되는 원리금의 상환문제를 해결한다는 점에서 그 중요성을 가진다.(양도된 자산을 기초로 발행)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문114】 Project Financing

 

Ⅰ. 개념

프로젝트 파이낸싱이란 사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고, 사업시행자의 원리금 상환도 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름(현금수입 및 프로젝트 자산)에 의존하는 금융방식이다.

즉, 당해 모기업의 담보나 신용에 근거하여 대출하는 기존의 기업금융방식과는 달리, 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래의 현금흐름을 상환재원으로 삼고, 프로젝트의 자산과 이해당사자와의 장기계약 등을 담보로 하여, 사업주는 제한된 상환책임만 부담하면서 프로젝트에 소요되는 대규모 자금을 장기로 조달하는 방식이다. 이러한 맥락에서 프로젝트 파이낸싱이란 프로젝트의 재원을 의미하는 것이 아니라 자금을 동원하는 기법을 의미한다.

 

Ⅱ.장단점

1. 장점

(1) 사업주 등은 자신의 신용상태, 또는 B/S상의 영향 없이 소구권이 없는 조건의 자금조달이 가능하므로 신용의 분리효과를 기대할 수 있다.

(2) 위험의 분담을 통해 이해관계자에게 할당되는 위험부담을 줄일 수 있다.

(3) 사업주를 구속하는 각종의 제약을 회피하는 수단으로 이용되어, 사업주의 신용이 취약할 경우에도 보다 장기적이고 저렴한 이자비용으로 자금조달이 가능하고 적은 자기자본으로 높은 레버리지효과를 얻을 수 있다.

 

2. 단점

(1) 채무비용이 일반 상업적 파이낸싱보다 많이 소요된다.

(2) 참여자가 다수인 경우 혹은 합작기업의 형태로 추진될 경우 파이낸싱 계약과 운영계약을 작성하는 데 많은 인내가 필요(의사결정의 어려움)

 

Ⅲ. 관련문제

1. 부동산개발에의 적용 가능성

(1) 복합위험의 존재와 대규모 자금이 소요된다는 점에서 적합하나, 현금흐름이 불확실하다는 점, 공공성이 약해서 정부 등의 지원을 확보하기 어렵다는 점에서 부적합

(2) 다만, 민자유치에 의한 건설, 지역개발의 공공성 측면에서 활용가능성은 높음

 

2. 유용성 및 보완과제

(1) 상기의 장점 등과 REIT's의 안정적 활성화를 고려한다면 대규모의 자금을 손쉽게 운용할 수 있을 것으로 기대

(2) 그러나 분야별 프로젝트의 타당성을 파악하기 위한 현금흐름 추정, 경제성 분석, 재무설계기법, 법률, 회계, 세무, 엔지니어링 분야의 분석기법의 개발과 전문 인력의 육성이 필요

 

 

 

표준지

 

【문115】 표준지 선정 및 관리의 기본원칙

 

 

 

표준지 선정 및 관리지침 제 7조

 

 

① 토지의 감정평가 및 개별공시지가의 산정 등에 효율적으로 활용되고 일반적인 지가정보를 제공할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

 

② 다양한 토지유형별로 일반적이고 평균적인 토지이용상황, 가격수준 및 그 변화를 나타낼 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

 

③ 표준지 상호간 연계성을 고려하여 용도지역 또는 용도지대별로 표준지를 균형있게 분포하고, 인근토지의 가격비교기준이 되는 토지로서 연도별로 일관성을 유지할 수 있도록 표준지를 선정·관리한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문116】 표준지의 선정원칙

 

표준지의 선정 및 관리지침 제10조

 

1. 지가의 대표성

인근지역내 가격의 층화를 반영할 수 있을 것

 

2. 토지특성의 중용성

토지특성빈도가 가장 높을 것

 

3. 토지용도의 안정성

이용상황이 안정적일 것

 

4. 토지구별의 확정성

구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있을 것

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문117】 표준지의 교체사유

 

표준지의 선정 및 관리지침 제11조

 

① 기존 표준지는 특별한 사유가 없는 한 교체하지 아니한다.

 

② 표준지가 다음 각호의 1에 해당되는 경우에는 이를 인근의 다른 토지로 교체하거나 삭제할 수 있다.

 

1. 도시계획사항의 변경, 토지이용상황의 변경, 개발사업의 시행 등으로 인하여 제10조 제1항의 규정에 의한 선정기준에 부합되지 아니하는 경우

 

2. 형질변경이나 지번, 지목, 면적 등 지적사항 등의 변경

 

3. 개별공시지가의 산정시에 비교표준지로의 활용성이 낮아 실질적으로 기준성을 상실한 경우

 

③ 제9조 제2항의 규정에 따라 당해지역의 표준지 수가 증가 또는 감소되는 경우에는 다음 각 호의 사항을 고려하여 표준지가 인근 토지의 가격비교기준으로 효율적으로 활용될 수 있도록 교체하거나 삭제할 수 있다.

 

1. 개별공시지가의 산정시에 비교표준지로의 활용실적 분석결과

 

2. 지역분석에 의한 표준지 분포조정 검토결과

 

3. 택지개발사업, 도시개발사업 또는 재개발사업 등의 시행으로 인한 토지형질의 변경 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문118】 표준지 공시지가 평가기준

 

1. 적정가격 기준평가

표준지의평가가격은 적정가격으로 결정하되 객관적인 시장가치를 평가한다.

 

2. 실제용도 기준평가

공부상의 지목에도 불구하고 공시기준일 현재의 실제지목 및 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.

 

3. 나지상정평가

토지에 건물 기타의 정착물이 있거나 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우에 그 정착물 등이 없는 토지의 나지상태를 상정하여 평가한다.

 

4. 공법상 제한상태 기준평가

일반적인 계획제한사항뿐만 아니라 개별적인 제한사항도 그 제한을 받는 상태를 기준으로 평가한다.

 

5. 개발이익 반영평가

개발이익은 이를 반영하여 평가한다. 다만, 공시기준일 현재 현실화, 구체화도지 아니하였다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문119】 가격자료의 종류와 요건

 

1. 표준지의 적정가격의 조사·평가시 자료

인근지역 및 동일수급권 안의 유사지역에 있는 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례 등과 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료를 수집·정리한다.

 

2. 가격자료의 요건

최근 2년 이내의 자료일 것, 사정보정이 가능한 것, 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것, 위법 부당한 거래 등이 아닌 것, 토지 및 그 지상 건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문120】 표준지 공시지가 평가방법과 개별공시지가 산정방법의 차이점을 설명하시오.

 

 

 

1. 표준지 공시지가

평가주체는 국토해양부장관으로 적정가격을 실제용도, 나지상정, 공법상 제한사항 반영, 개발이익반영, 일단지 평가를 원칙으로 감정평가 3방식을 병용하여 평가함

 

 

2. 개별공시지가

평가주체는 시장 등으로 표준지 공시지가를 기준으로 토지특성을 조사하여 토지가격비준표를 기준하여 산정한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문121】 표준지공시지가를 조사평가함에 있어서 일단지의 개념과 판단기준 및 평가방법 등을 설명하시오.

 

 

Ⅰ. 일단지 개념

일단지란 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미한다. 용도상 불가분의 관계란 지적공부상 2필지 이상의 토지가 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해토지의 가격형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 토지를 말한다.

 

Ⅱ. 판단기준

1. 일단의 토지

지적공부상 2필지 이상으로 구분등록이 되어 있는 토지가 일단을 이루어 같이 이용되고 있거나 이용이 확실시되는 경우로, 인접되어 있는 2필지 이상의 토지가 그 토지의 합리적 내지 유효이용의 결과 일단을 이루고 있는 개념으로 해설할 수 있다.

 

2. 용도상 불가분 관계

(1) 용도상 불가분의 관계란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우이다.

 

(2) 용도상 불가분의 관계의 판정은 현실적이고 외부적인 인식 및 사회관념에서의 적합성 등을 참작하여 개별적인 토지 용도별로 구체적으로 판정되어야 한다.

 

3. 지적법상 지목과의 관계

일단지는 일반적으로 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으므로 지적법상의 지목이 같은 경우가 대부분이나 일단지의 범위는 용도상 불가분의 관계에 있는지의 여부를 기준으로 판정하게 되므로 지적법상의 지적분류개념과는 반드시 일치하는 것은 아니다.

 

4. 일단의 토지소유자와의 관계

일단으로 이용중인 토지는 일반적으로 토지소유자가 1인이거나 공유자 관계에 있는 경우가 대부분이다. 그러나 토지의 합리적 내지 유효이용의 결과로서 그 일단의 토지 소유자가 각기 다른 경우도 있을 수 있다. 다만, 건축물이 없는 나지 등은 용도상 불가분의 관계에 대해 확정성이 결여되므로 일단지로 보지 않는 것이 타당할 것이다.

 

5. 일단지와 일시적인 이용상황

2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같이 이용되고 있다 하더라도 그것이 가설건축물의 부지이거나 조경수목재배지, 조경자재제조장, 골재야적장 등으로 이용되고 있어 현재의 이용상황이 일시적인 것으로 인정되는 경우에는 일단지의 판정기준이 되는 용도상 불가분의 관계에 대한 확정성이 결여되므로 일단지로 보지 않는 것이 타당하다.

 

6. 일단지로 인정되는 시점

건축중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일단지로 본다. 이때 공사를 착수한 때는 건축허가와 착공신고를 필하고 건축물의 기초공사 등을 착수하여 건축물의 부지로서 이용되는 것이 객관적으로 인식되는 시점으로 보는 것이 타당하다.

 

 

Ⅲ. 평가방법 등

일단지 중 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 경우에 그 일단지의 토지 전체를 1필지로 보고 도로 접면, 형상, 지세 등의 토지특성을 조사·평가하고 면적란에 일단지임을 표시한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문122】 표준지 평가에 있어 개발이익 반영 여부에 대하여 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

개발이익이란 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되거나 공익사업의 시행 기타 공익사업의 시행에 따를 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정 변경해제 등으로 인하여 토지소유자가 자기의 노력에 관계없이 지가가 상승되어 현저하게 받은 이익으로서 정상지가 상승분을 초과하여 증가된 부분을 말하는데, 표준지조사 평가기준 제19조에서는 표준지의 평가에 있어서 아래의 개발이익은 반영하여 평가하도록 규정하고 있다.

 

 

 

Ⅱ. 개발이익의 반영

1. 반영하는 개발이익

(1) 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가 증가분

(2) 공익사업의 시행에 따른 절차로 행하여진 토지이용계획의 설정 변경 해제 등으로 인한 지가의 증가분

(3) 기타 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가 증가분

 

2. 예외

다만 그 개발이익이 주위환경 등의 사정으로 보아 공시기준일 현재 현실화 구체화되지 아니하였다고 인정되는 경우에는 반영하지 아니한다.

 

 

 

Ⅲ. 유의사항

개발이익을 반영함에 있어서 공익사업시행지구안에 있는 토지는 당해 공익사업의 단계별 성숙도 등을 고려하고 인근 토지와 균형이 유지되어야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문123】 표준주택의 선정 제외 기준에 대하여 설명하라.

 

 

표준주택의 선정 및 관리지침 제11조

 

 

① 표준주택은 다음 각 호의 선정 제외기준을 고려하여 선정하여야 한다.

1. 필수적 제외

가. 공시지가 표준지 및 지가변동률 표본지

나. 무허가 건물

다. 2개동 이상의 건물을 주건물로 이용중인 주택

라. 개·보수, 파손 등으로 감가수정시 관찰감가를 요하는 단독주택

 

2. 임의적 제외

가. 토지·건물 소유자가 상이한 주택

나. 주택부지가 둘 이상의 용도지역으로 구분되어 있는 경우

다. 주 건물의 구조가 둘 이상인 주택

라. 주거용과 비주거용으로 혼합 이용중인 주택(주·상용 등)

 

 

② 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 토지·건물 소유자가 상이한 주택을 표준주택으로 선정한 경우에는 토지·건물 소유자가 동일한 것을 전제로 하여 평가가격을 결정하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

보상

 

【문124】 어업손실 평가시 조사할 사항을 약술하시오.

 

 

 

1. 어업별 각종 공부자료의 수집, 분류

 

2. 설문, 면담 등을 통한 해당지역 어업실태조사

 

3. 출입항 신고실적, 면세유구입실적 자료 등을 통한 어업활동 추정

 

4. 수산자원량조사, 판매실적자료 수집을 통한 어업생산량 산정

 

5. 계통출하판매단가, 도매시장경락가격 등의 조사와 평균연간판매단가 산정

 

6. 어업경영실태조사를 통한 평년어업경비 산정

 

7. 어선·어구 등 시설물 조사와 잔존가액 산정

 

8. 전문용역기관의 어업피해조사자료를 검토·분석

 

9. 기타 어업손실액 평가를 위해 필요한 조사

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문125】 ‘선하지의 공중부분 사용에 따른 손실 보상평가지침’에서 입체이용저해율 이외의 추가보정률 산정시의 저해요인을 약술하시오.

 

 

 

1. 쾌적성 저해요인

통과전압의 종별 및 송전선의 높이, 송전선로가 심리적·신체적으로 미치는 영향정도, 기타 조망·경관의 저해 등

 

 

 

2. 시장성 저해요인

장래기대이익의 상실정도, 송전선로의 이전가능성 및 그 난이도 등

 

 

 

3. 기타 저해요인

선하지 면적의 당해 토지 전체면적에 대한 비율, 송전선로의 통과위치, 기타 이용상의 제한정도 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문126】 영업폐지 및 휴업에 대한 손실의 평가방법과 유의할 사항에 대하여 기술하시오.

 

Ⅰ. 개요

영업이란 사업인정고시일 등전부터 일정한 장소에서 물적, 인적 시설을 갖추고 관계법령에 의한 허가 등을 받아 그 내용대로 계속적으로 영리추구를 목적으로 하는 것을 말한다. (시행규칙 §45) 이는 일실이익 내지 기대이익의 손실에 대한 보상으로 이하에서 살펴본다.

 

Ⅱ. 손실평가방법

1. 영업폐지의 경우 (시행규칙 §46)

최근 3년간의 평균영업이익의 2년분에 고정자산 등의 매각손실액을 더한 금액으로 평가한다.

 

2. 영업휴업의 경우 (시행규칙 §47)

최근 3년간의 평균영업이익을 기준으로 휴업기간(3월이내, 다만 2년 범위내에서 조정가능)에 대한 손실 및 휴업기간동안의 고정적 비용 등을 가산하여 보상한다.

 

Ⅲ. 유의사항

1. 폐지와 휴업의 구별기준

공익사업에 편입되는 당해 영업이 폐지에 해당하는가 휴업보상 대상에 해당하는가의 구별이 보상액의 다과를 결정하는바, 이에 대해 법시행규칙 §46에 규정하고 있는 이를 살펴본다.

 

영업폐지에 해당하는 경우의 영업

① 영업장소 또는 배후지 특수성으로 인하여 다른 곳에 이전하여서는 영업하기 곤란한 경우

② 다른장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우

③ 도축시설 등 혐오시설이어서 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장 등이 인정하는 경우에 한함

 

또한 판례는 인접 시·군·구 지역안의 다른 장소로의 법적·사실적으로 이전가능성 여부를 종합 고려해야 한다고 판시한 바 있다.

 

2. 보상대상 판단

시행규칙 §45에서는 영업손실보상대상을 명확히 규정하고 있음에 따라 당해 영업이 영업손실보상 대상인가 여부의 판단이 중요하다.

 

 

 

 

 

 

 

 

【문127】 공법상 제한을 받는 토지의 보상평가에 대하여 설명하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

공법상 제한이란 공공필요에 의하여 토지 등에 제한을 가하는 것이며, 이러한 공법상 제한에는 일반적 제한과 개별적 제한이 있으며, 특히 보상과 관련하여 제한을 가하면 일반적으로 토지가격이 낮게 형성되고 이를 기준하여 보상한다면 이는 법치주의 원리에 어긋난다 할 것이며 이를 방지하기 위해 법은 공법상 제한을 일반적 제한과 개별적 제한으로 구분하여 보상평가방법 또한 달리 규정하고 있는바 이하에서 구분하여 살펴본다.

 

 

 

Ⅱ. 일반적 계획제한

일반적 계획제한이란 제한 자체로 목적이 완성되고 구체적 사업을 필요로 하지 않는 공법상 제한을 말하며 제한을 받는 상태를 기준하여 보상평가한다.

 

 

 

Ⅲ. 개별적 계획제한

구체적인 사업시행을 목적으로 하는 제한을 말하며 제한받지 않는 상태를 기준하여 평가한다.

 

Ⅳ. 유의사항

당해 사업을 직접 목적으로 공법상 제한이 변경된 경우(시행규칙 §23.②) 변경전 용도지역 기준, 즉 이러한 제한의 변경은 개발이익 배제 위해 반영하지 아니한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문128】 공공사업에 편입되는 토지의 평가에 있어서 일시적 이용상황에 대하여 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

토지보상법 §70.②는 현실적 이용상황과 객관적 상황을 기준하여 보상액을 평가하도록 규정하고 있으며, 이는 정당보상을 실현하기 위한 일환의 하나이다. 또한 동조 단서에 주관적 이용, 특별한 용도에 사용되어진 것을 전제한 이용 및 일시적 이용상황을 고려하지 않는다고 하여, 현황평가에 대한 예외를 규정하고 있는바, 이하에서는 일시적 이용상황에 대해서 살펴본다.

 

 

 

Ⅱ. 일시적 이용상황

토지보상법 시행령 §38에 의하면 주변의 토지이용상황으로 보아, 또는 관계법령의 제한 등으로 일시적으로 이용되고 있는 토지를 일시적이용상황으로 판단할 수 있는 기준을 제시하고 있다.

 

 

 

Ⅲ. 평가방법

일시적 이용상황을 고려하지 않고 현실적이고 객관적 상황을 기준하여 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문129】 농작물 보상평가에 있어서 파종기, 발아기, 성장기별 평가방법을 약술하시오.

 

 

 

Ⅰ. 개요

농작물을 수확하기 전 토지를 사용하는 경우에 있어 농작물에 대한 손실은 토지보상법 §75.② 및 시행규칙 §41조에 의해 그 종류와 성장의 정도 등을 종합 참작하여 보상액을 산정하도록 규정하고, 또한 그 성장 단계별로 보상평가방법을 구분하여 규정하고 있는바, 이하에서 살펴본다.

 

 

 

Ⅱ. 파종 또는 발아기에 있거나 묘포에 있는 농작물

가격시점까지 소요된 비용의 현가

 

 

 

Ⅲ. 성장기

최근 3년간의 평균총수입을 기준한 예상총수입의 현가액에서 장래투하비용 및 상품화가 가능한 농작물금액을 뺀 금액으로 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문130】 공원구역안의 토지 보상평가에 대하여 설명하시오.

 

 

Ⅰ. 개요

토지의 보상평가를 함에 있어서는 공법상 제한이 어떠한 제한인가에 따라 달리 평가한다. 즉, 공법상 제한에는 일반적 계획제한과 개별적 계획제한이 있는데 후자는 제한이 없는 상태를 기준하여 보상평가한다.

왜냐하면, 이를 제한받는 상태로 평가한다면 개별적 제한은 구체적인 사업의 시행을 필요로 하는 제한으로, 제한을 가하고 이를 기준으로 보상평가한다면 헌법상의 정당보상 원칙에 위배되기 때문이다. 이하에서 이 둘을 구분하여 살펴본다.

 

 

 

Ⅱ. 일반적 계획제한으로서의 공원구역안 토지보상평가

1. 의의

일반적 계획제한을 받는 공원으로는 자연공원법에 의하여 지정된 공원(국립, 도립, 군립 공원)을 말한다.

 

2. 보상평가방법

일반적 계획제한은 제한 자체로 그 목적이 완성됨에 따라 제한받는 상태 기준하여 보상평가한다. (자연공원법상 집단시설지구가 세분된 경우 포함한다.)

 

 

 

Ⅲ. 개별적 계획제한으로서의 공원구역안 토지의 보상평가

1. 의의

국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시공원법 등에 의하여 지정된 공원을 말한다.

 

2. 보상평가방법

이는 도시계획 시설의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한임에 따라 제한 받지 않는 상태를 기준하여 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문131】 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 환매토지의 환매금액 결정방법을 약술하시오.

 

 

 

1. 개요

토지보상법 제91조에 의한다.

 

 

2. 환매금액 결정방법

(1) 원칙

보상금 지급액을 기준한다.

 

(2) 예외 (토지가격의 현저한 변동시)

당사자 협의, 협의 불능시 관할법원에서 청구하는데, 정상적인 지가상승분을 고려하여 보상금액에 더하여 환매금액을 결정한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문132】 영업손실 보상평가시 수집할 자료와 조사사항을 설명하시오.

 

 

Ⅰ. 수집자료

1. 법인등기부등본 및 정관

2. 최근 3년간의 재무제표 및 부속명세서

3. 회계감사보고서

4. 법세과세표준 및 세액신고서 또는 종합소득과세표준확정신고서

5. 고정자산대장 및 재고자산 대장

6. 취업규칙, 급여대장, 근로소득세 원천징수 영수증 등

7. 부가가치세 과세표준증명원

8. 기타 필요한 자료

 

 

Ⅱ. 조사사항

1. 영업장소의 소재지·업종·규모

2. 수입 및 지출 등에 관한 사항

3. 과세표준액 및 납세실적

4. 영업용 고정자산 및 재고자산의 내용

5. 종업원 현황 및 인건비 등 지출비용

6. 기타 필요한 사항

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문133】 보상선례 등을 적용하여 기타요인 보정률을 산출하는 방법과 보상선례의 참작에 대하여 약술하시오.

 

1. 기타요인보정률 산출방식

(1) 직접비교법(원칙)

보상선례 등과 대상토지를 비교할 수 있는 자료가 있는 경우에 사용가능하며, 원칙적으로 이 방법을 활용하여야 한다.

 

 

 

(2) 비율법

보상선례 등과 보상선례 등의 토지를 표준지 공시지가로 평가할 수 있는 자료가 있는 경우에 사용가능하나 이 방법은 활용되지 않고 있다.

 

 

 

 

 

 

2. 보상선례참작

보상선례는 가격시점기준 최근 2년 이내의 당해 공공사업에 관한 것은 제외한 선례를 기준으로 참작하여야 하며 인근 유사토지가 거래된 사례나 보상이 된 사례가 있고 그 가격이 정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있는 것임이 입증된 경우에 이를 참작할 수 있을 것이다. 여기서 “인근유사토지의 정상거래가격”이라고 함은 그 토지가 수용대상 토지의 인근지역에 위치하고 용도지역, 지목, 등급, 지적, 형태, 이용상황, 법령상의 제한 등 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일하거나 유사한 토지에 관하여 통상의 거래에서 성립된 가격으로서, 개발이익이 포함되지 아니하고, 투기적인 거래에서 형성된 것이 아닌 가격을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문134】 보상평가시 개발이익의 배제방법에 관하여 구체적으로 기술하시오.

 

Ⅰ. 개요

개발이익이란 공공사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되거나 공공사업의 시행 기타 공공사업의 시행에 따른 절차로서 행하여진 토지이용계획의 설정·변경·해제 등으로 인하여 토지소유자가 자기의 노력에 관계없이 지가가 상승되어 현저하게 받은 이익으로서 정상지가상승분을 초과하여 증가된 부분을 말하는데, 토지보상법 §67.②에서는 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니한다고 규정하여 보상평가시 개발이익을 배제하도록 하고 있으며 구체적인 배제방법은 다음과 같다.

 

Ⅱ. 개발이익 배제방법

1. 적용공시지가의 선택

(1) 사업인정전의 협의에 의한 취득인 경우(§70.③)

당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다. 다만, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 당해 공고일 또는 고시일전에 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 당해 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

 

(2) 사업인정후의 취득인 경우(§70.④)

사업인정고시가 있게 되면 당해사업으로 인한 지가의 변동이 공시지가에 반영되므로 사업인정고시가 있고 적용공시지가를 선택하는 경우에는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 당해 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 당해 사업인정고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

 

2. 지가변동률 적용(시행령§37)

지가변동률은 원칙적으로 국토의계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제125조의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사·발표하는 지가변동률로서 평가대상 토지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가변동률을 적용하나, 평가대상 토지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가가 당해 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 당해 공익사업과 관계없는 인근 시·군 또는 구의 지가변동률을 적용하여 개발이익을 배제하여야 한다.

 

3. 기타요인의 보정 (토보침 §16.②)

기타요인이란 지가변동률·생산자물가상승률·지역요인 및 개별요인의 비교외에 지가변동에 영향을 미치는 요인으로 지역요인 또는 개별요인의 비교시에 반영되지 아니한 것을 마하는데, 비교표준지의 적용공시지가에 당해 공익사업과 직접 관련된 개발이익이 이미 반영되어 있는 경우에는 기타요인보정을 통해 개발이익을 배제할 수 있다.

 

 

 

 

【문135】 무허가건축물 및 그 부지, 무허가건축물에서의 영업보상, 무허가건축물과 관련된 생활보상 등에 대한 처리방법에 대하여 설명하시오

 

1. 무허가건축물의 의의

무허가건축물이란 허가나 신고를 하지 않거나 사용승인을 받지 못한 건축물을 말한다.

 

 

2. 무허가건축물에 대한 보상평가

사업인정 고시일 이전에 신축한 무허가건축물은 보상대상이 되나, 그 이후에 신축한 무허가건축물은 토지보전의무에 위반되어 보상대상에서 제외된다. (토지보상법 §25)

 

 

3. 무허가건축물부지

토지보상법 §70의 현황평가에 대한 예외로 건축될 당시 이용상황 상정하여 평가한다.(시행규칙 §24) 다만 1989.1.24 이전에 신축한 무허가건축물 부지에 대하여는 현황평가한다.

 

 

4. 무허가건축물에서의 영업보상

무허가건축물 내 영업은 시행규칙§45에 의해 영업보상 대상에서 제외된다. 다만, 영업허가 등을 득한 경우 임차인의 경우 사업인정 고시일 등 1년 이전부터 사업자 등록을 하고 행하는 경우 이전비와 감손상당액을 제외하고 1천만원을 한도로 영업보상 대상이 되며 무허가 영업인 경우 89.1.24당시 무허가 건축물인 경우에 한해 3인가구 3개월분 가계지출비 금액을 영업손실 보상금으로 지급하고 영업시설 등의 이전비용을 별도 보상한다.

 

 

5. 무허가건축물과 관련된 생활보상

주거용 건축물과 관련된 생활보상으로는 주거이전비, 최저보상액, 재편입가산금, 비준가격고려, 이주대책, 이주정착금 등이 있는데, 무허가건축물의 경우에는 비준가격고려문제만 해당된다. 다만, 1989.1.24이전에 신축한 무허가건축물의 경우는 생활보상 대상이 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문136】 손실보상평가시 가설건축물 및 그 부지에 대한 처리의견

 

 

1. 가설건축물 의의

도시계획시설예정지 등에 시장 등의 허가 등을 받아 3년 이내 존치기간, 3층 이하의 철근콘크리트조 등이 아닌 건축물을 말한다.

 

 

2. 가설건축물 보상평가에 대한 처리의견

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 무보상 자진철거를 전제로 허가를 함에 따라 보상대상이 아니다. 신고대상 가설건축물 또한 보상대상이 아니다.

 

 

3. 가설건축물 부지의 보상평가에 대한 처리의견

가설건축물은 일시적 이용상황임에 따라 건축 당시 이용상황 기준한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문137】 손실보상평가시 불법형질변경토지의 판단기준 및 평가방법

 

 

1. 불법형질변경토지 의의

형질변경이란 절토·성토 등으로 토지의 형상을 변경하거나 공유수면을 매립하는 것을 의미하며, 불법형질변경토지란 관계법령에 의하여 허가나 신고를 받지 아니하고 형질변경한 토지를 말한다.

 

 

2. 불법형질변경토지 판단기준

보상 당시를 기준으로 불법여부를 판단하고 공부상 지목과 현재이용상황과의 부합여부 등을 기준한다.

 

 

3. 불법형질변경토지 보상평가방법

위법행위가 합리화되어 불합리한 보상이 될 가능성을 배제하기 위해 현황평가에 대한 예외로 형질변경 될 당시 이용상황 기준한다. (시행규칙§24) 다만, 1995.1.7 당시 공익사업시행지구에 편입된 경우 현황평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문138】 무허가 건축물부지의 평가방법에 대하여 설명하시오.

 

1. 평가기준 (시행규칙§24)

무허가건축물 등의 부지에 대하여는 무허가건축물 등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 89.1.24 당시의 무허가 건축물 등의 부지에 대하여는 가격시점 당시의 현실적 이용상황을 기준한다.

 

2. 무허가 건축물 건축시점 확인방법

①무허가건축물 건축시점확인은 무허가건물대장의 건축일자를 기준하되 ②무허가건물대장이 없는 경우에는 지방자치단체에 공문으로 조회하여 항공사진 촬영일자, 과세자료 등을 통하여 이를 확인한다.

 

3. 무허가 건축물부지의 인정범위

①판례는 당해 무허가 건물 등의 용도, 규모 등 제반여건과 현실적인 이용상황을 감안하여 무허가 건물 등의 사용, 수익에 필요한 범위 내의 토지와 용도에 따라 불가분적으로 사용되는 범위의 토지를 보았으며, ②중앙토지수용위원회에서는 바닥면적만을 대지로 인정하는 것을 원칙으로 하고, 현황측량결과에 의거 사업시행자가 대지로인정한 당해면적이 확인된 경우 대지로 평가, 보상하고 있음

 

4. 사업시행자의 면적제시여부 따른 평가방법

적정대지 면적이 불분명한 경우 이를 사업시행자에게 조회하여 ①제시한 경우 제시된 적정대지면적을 구분하여 평가하고 ②제시하지 아니한 경우에는 공부상 지목을 기준하여 평가하되, 비고란에 현실적 이용상황을 기준하여 평가한 금액을 별도로 기재한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문139】 개발제한구역안 토지의 보상평가를 설명하시오.

 

Ⅰ. 보상평가

1. 개요

개발제한구역 제한받는 상태 평가하되, 개발제한구역 지정 당시부터 건축물이 있는 토지는 다음과 같다.

 

 

2. 건축물이 없는 토지

(1) 형질변경 불요

건축물이 없는 토지 상정한다.

 

(2) 형질변경 요하는 경우

건축물이 없는 토지 기준하되, 소요경비 고려한다.

단, 건축이 사실상 불가능한 때 현실이용상황 기준한다

 

 

3. 건축물이 있는 토지

건축물이 있는 상태 기준한다.

 

 

Ⅱ. 개발제한구역 특별조치법에 의한 매수대상 토지

1. 매수청구일에 가장 근접한 시점의 표준지를 기준으로 적정가격을 평가한다.

 

 

2. 이용상황

종전 토지의 이용상황을 기준하되, 평가의뢰자가 제시하는 경우에는 그 제시기준에 따라 평가하고 제시기준이 없으면 개발제한구역지정 이전 공부상 지목을 기준으로 평가할 수 있다.

 

 

3. 공부상지목이 “대”, 평가의뢰자가 지정이전의 실제용도를 “대”로 본 다른 지목의 토지인근의 건축물이 없는 토지로서 실제용도가 “대”인 표준지를 선정하여 평가한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【문140】 잔여건물 가치하락 보상에 관하여 설명하시오.

 

토지보상법 제75조의 2

 

1. 잔여건물의 매수 및 수용청구

동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 협의에 의하여 매수되거나 수용됨으로 인하여 잔여건축물을 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란한 때에는 그 건축물 소유자는 사업시행자에게 잔여 건축물을 매수하여 줄 것을 청구할 수 있으며, 사업인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다. 이 경우 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 아니한 경우에 한하되, 그 사업의 공사완료일까지 하여야 한다.

 

2. 잔여건축물의 손실과 보수비 보상

사업시행자는 동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소되거나 그 밖의 손실이 있는 때에는 그 손실을 보상하여야 한다. 다만, 잔여 건축물의 가격 감소분과 보수비를 합한 금액이 잔여 건축물의 가격보다 큰 경우에는 사업시행자는 그 잔여 건축물을 매수할 수 있다.

 

(1) 잔여 건축물의 가격 감소분

동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물의 가격이 감소된 경우의 잔여건축물의 손실은 공익사업시행지구에 편입되기 전의 잔여 건축물의 가격에서 공익사업시행지구에 편입된 후의 잔여 건축물의 가격을 뺀 금액으로 평가한다.

 

(2) 잔여 건축물의 보수

동일한 건축물소유자에 속하는 일단의 건축물의 일부가 취득 또는 사용됨으로 인하여 잔여 건축물에 보수가 필요한 경우의 보수비는 건축물의 잔여부분을 종래의 목적대로 사용할 수 있도록 그 유용성을 동일하게 유지하는데 통상 필요하다고 볼 수 있는 공사에 사용되는 비용(시설의 개선에 필요한 비용은 포함하지 아니한다)으로 평가한다.