陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

어디 문제집의 내용인가요? ^^ 문제집이라면 아마 숫자의 착오가 있으신 것 같습니다.

1. 환원이율을 산정하여 구하는 방법 (직접환원법 모형)

L.Ellwood 법 혹은 B.AKERSON 법을 이용하여 환원이율을 구하면

L/V = 0 이므로 이를 감안하면 R = 0.12 - △ × SFF(5년,12%) = - 0.03741이 나오고

2,500,000,000 × -0.03741 ≒  - 93,525,000 이 나옵니다.

2. DCF 모형으로 구하는 방법 (NOI 모형)

2,500,000,000 = NOI × PVAF(5,12%) + 5,000,000,000 / 1.12^5으로 구하여도 마찬가지 결과가 나옵니다.

문제를 제대로 이해했는지 파악하기 위하여 확인학습문제를 제시해드리니 참고하시길 바랍니다.

1차를 우여곡절 끝에 어렵게 합격하신 것으로 압니다. 더더욱 열심히 하시길 바랍니다.

<2001 PLUS 감정평가실무 문제, 2008 1.28 하우패스 매일하는 실무 문제>

【문 3】다음 자료를 이용하여 대상부동산의 종합환원율을 구하시오  (5점)

<자료 1> 대상부동산의 기대 순영업소득

1차년도(40,000,000원) 2차년도(42,000,000원) 3차년도(45,000,000원)

<자료 2> 보유기간 등

1. 보유기간 : 3년

2. 기출환원율 (Going-out capitalization rate) : 10%

3. 할인율 : 14%

채점후기

1. 총평
전체적으로 이번 2기 6주차 문제는 점수가 낮은 분들이 많았습니다. 그 주된 이유는 1번에서 많이들 잘 못 푸셔서 그런 것 같습니다. 4번까지 푸신 분들이 많았으나 대부분 1번 문제에서 충분한 점수를 획득하지 못하여서 전체 합산점수는 저조 했습니다. 2번,3번,4번은 무난하게들 푸셨습니다.
문제1번은 의견제출 지가검증관련 문제였습니다. 표준지 공시지가 평가와 표준주택의 평가가 공적 평가의 중요 내용이긴 합니다만 실제 현업에서는 1월1일자 표준지나 표준주택 산정 업무 이외의 부수적인 업무가 많이 있고 이들 중 검증업무도 중요하게 다뤄지는 업무 중 하나입니다. 물론 출제의 가능성 면에서는 표준~에 비하여 떨어지나 검증은 개별공시지가 개별주택에 관하여 절차별로 행하여지고 그 평가 원리는 개별~이라는 것만 제외하면 표준지와 평가원칙, 기준 등이 동일하므로 공부의 범위가 따로 넓혀진 것은 아닙니다. 본 문제는 여러분들의 공적평가 업무에 대한 이해증진을 위한 취지로 출제한 것이며 표준지와 개별지의 관계, 검증 업무시 중요한 검토사항 등을 체크해 주시길 바랍니다.

2. 1번문제
(1) 평가방법의 선정관련해서 개별공시지가의 산정은 지자체 담당공무원들이 프로그램을 이용하여 “표준지공시지가 기준법”으로 산정하고 있다는 점을 강조드립니다. 여러분들이 대부분 아실 것이라 생각했는데 의외로 거사비를 쓰신 분들이 많았습니다. 또한 개별지가의 검증도 당연히 기준이 되는 방법은 공시지가 기준법이고 부수적으로 타 방식으로 검토함이 좋을 것이라 생각됩니다. 대등한 기준으로 타 방법을 쓸 수 있을지가 모호한데 평가사가 개별공시지가의 적정성을 검증하면서 수익방식 등을 고려하지 말라는 어떤 규정도 없고... 원칙상 3방법이 가능할 것일 생각은 되나, 현실적으로 업무를 할 때는 공시지가 기준법만을 쓴다는 것이죠. 거래사례를 이용하여 구한 분들이 많은데 표준지의 평가(거사비 주류)와 개별지의 평가(공시지가 기준법 주류)가 다름을 고려하지 않으신 결과라 생각됩니다.
(2) 산정지가의 적정성을 판단 후 의견제출 내용을 검토하여 수정개별지가를 산정하고 수정개별지가의 전년대비 상승률이 적정한지 까지를 검토하여 결론 내리는 구조의 문제였습니다. 처음 해 보는 검증이라 아예 방법을 접근하지 못하시거나 목자를 못 잡으신 분들이 많았습니다. 수업 중에 말씀드린 것처럼 새로운 문제의 목차는 문제를 끊어 읽기를 하면 찾으실 수 있습니다.
(3) 전년도 가격변동률과 거래사례를 통한 가격변동률을 혼용 또는 혼동하셔서 푸신 분들이 많습니다. 전년도 가격변동률은 전년도개별공시지가와의 균형 검토를 위한 목적이며, 거래사례를 통한 가격변동률은 소유자 의견(실거래가격이 대폭 증가하였다는)을 반영할 것인지 여부를 결정하는 것이 목적이기 때문에, 이 둘을 혼동해서 문제를 푸시는 일이 없도록 하셔야 할 것 같습니다
(4) 본 문제에서는 전년대비 균형검토만 묻고 있으나 실제 업무에서는 표준지가와의 균형, 인근토지 가격수준과의 균형 등이 모두 중요합니다. 공시지가 평가나 보상평가의 핵심은 균형이라 할 정도로 균형이 중요합니다. 균형을 맞추기 위하여 불가피 한 경우 산식에 의한 산정가격에도 불구하고 평가사가 새로운 가격인 검증가격으로 최종 공시가격을 결정하기도 합니다. 문제에서 균형을 판단하는 기준인 -1%와 -10%를 제시하여 이를 벗어나는 경우에 상하한치로 적용하는 부분을 틀린 사람이 많았습니다.
(5) 기호1번 개별공시지가관련
① 표준지 선정의 오류를 찾지 못하신 분들이 반수는 되었습니다. 분명 문제에서 검증의 중요 검토사항으로 비교표준지선정을 언급하였음에도 소유자의 의견제출 사항이 아니라 생각하여 검토를 안 하신 것 같습니다.
② 또한 도로조건 반영여부를 반영할 것인지에 대한 것도 판단하지 못한 분들이 많았습니다. 위에서 언급해드렸듯이 거래사례를 통한 개발이익반영여부와 전년도 가격변동률과 비교해서 결론을 내신 분들이 있었는데, 꼭 따로 판단하셔야 될 것 같습니다. 도로조건의 반영은 표준지와 동일하다고 생각하시면 됩니다. 당해지역의 표준지가 현실화,구체화되지 않은 개발이익을 반영하지 않음이 원칙인데 개별지가만 먼저 이를 반영할 수는 없는 것이니까요.
③ 거래사례#1 #2를 이용해서 07년도에서 08년도에 동일 용도의 토지 거래금액이 소유자 진술대로 큰 폭으로 상승하였는지를 검토하는 과정을 틀리신 분들이 많았습니다. 07년도는 오래 되서 버린다는 분들이 많았구요, 비교시에 시점을 그대로 두고 다른 요인들을 일치시켜 산정하셔야 시점간 가격격차가 나옴에도 시점수정을 해서 일치시켜버린 답안이 많았습니다.ㅠㅠ
④ 한편 거래사례를 통하여 가격상승이 있다고 판단되면 이를 반영하여야 하는지의 판단이 문제 서술부분이 모호하여 반영한다고 결론 내리신분들이 많았는데요, ‘상승한 것이 확인되면 가격조정 폭 최대치를 적용하여 검증가격으로 조정하라’는 14p의 문구를 액면그대로 적용하면 3%상승하므로 -1%로 조정함이 타당한 것 같습니다. 문제에서 저는 3%정도의 상승은 큰 폭으로 상승한 것은 아니며 중로로 확장 계획이 거의 구체화 되지 않았다고 보아 배제하였습니다.
⑤ 이때 상승을 반영하시려면 같은 노변의 개별지가 3개 모두 동일한 용도이므로 상승시켜줘야 일관성이 있는 답안이 되구요.
(6) 기호2번 개별공시지가관련
① 대부분 1/3을 잘 하신 것 같습니다. 33.3/90으로 하셔서 값이 크게 나오신 분들도 있었습니다. 문제에서 도로를 주상용과 같은 테이블로 제시하였기 때문에 이런 답안도 나왔던 것 같습니다. 이 풀이는 주어진 대로 잘 푸신 것이므로 틀린 것은 아닙니다. 다만 출제 의도는 도로를 1/3으로 보란 의미였습니다.
② 2551-1번지를 2551에서 분필 한 것이고 소유자도 2551과 동일하여 2551주상용지 기준 1/3로 풀었는데 도면을 해석하여 2550을 위한 사실상사도라고 보아 2550의 1/3가격으로 풀 수도 있고 그렇다면 2550은 후면지이므로 주거용을 판단될 여지도 있습니다. 이런 식으로 풀이를 해주신 분도 있으며 틀린 해석은 아니지만 소유자의 의견내용과 달리 검토를 하여 상승요구를 하락으로 수정할 수 있는지의 의문이 좀 남는 풀이입니다.
(7) 기호3번 개별공시지가관련
① 일단지 파악은 잘 하신 분들이 많았으나, 일단지 파악을 하셨다 할지라도 표준지 재선정 오류를 틀리시거나, 특히 세장형을 가장형 또는 정방형으로 틀리게 푸신 분들이 많았습니다.
② 일단지의 확인은 건축물대장 뒤편의 관련지번 란에서 하시면 됩니다.
(8) 기호4번 개별공시지가관련
① 우선 공공공지를 차량이 통과할 수 있다고 보아(통과 가능성이 판단의 근거가 안 되는것 같습니다.) 광대로로 봐주신 분도 있었으며
② 소유자의견에 따른 경지정리 전후 가격격차검토에서 대부분 식을 이용하여 격차율을 잘 구해주셨으나, 격차가 있다는 이유로 오히려 가격에 반영해 주신 분이 거의 대부분 이었습니다. 경지정리 된 토지와 그렇지 않은 토지가 격차율이 나는 것은, 경지정리 되지 않는 땅을 소유한 토지소유자의 의견인 격차율이 나지 않는다는 의견과 다르므로 격차율을 반영해 주시지 않는 것이 맞다는 것을 정확히 해석해 주셔야 할 것 같습니다.
③ 또한 기호 라를 아로 고치셔서 경지정리된 구역의 토지를 선정해야 한다는 의견도 있었습니다.
④ 격차율을 구할 때 소유자의 의견은 실거래가격을 참작하여 반영하라는 것이었는데 공시지가‘라 ,바’로 해주신 분도 있었습니다. 가능은 한 풀이라고 생각됩니다.
(9) 기호5번 개별공시지가관련
① 수익가격을 신경쓰시느라고 계단도로에 대한 언급을 안 해주신 분들이 대부분 이었습니다.
② 수익가격에서 현재수익을 부동산 잔여법으로 푸신 분이 거의 없었고, -현상태는 최유효에 미달되는 상황이라서 불가피 타 방식으로 풀도록 유도한 것임에도 토지잔여법을 쓰셨습니다.ㅠㅠ
③ 또한 현재수익 기준한 수익가격과과 최유효이용 기준한 가격이 차이가 난다는 이유로 현재수익을 기초로 한 수익가격을 반영하여 격차를 조정해 주신 분들이 대부분 이었습니다. 표준지나 개별지 모두 공시지가가 나지상정이라는 것을 꼭 염두 해 두셔야 하겠습니다.
(10) 건물관련 자료에서 내용연수 부분이 깔끔하게 제세되지 않았는데요, 주어진 대로 풀면 문제는 없지만 같은 구조인데 내용연수와 재조달원가가 달라서 의문을 가지신 분도 있었을 것 같습니다. 문제의 중요 논점도 아니고 숫자 조정에서 실수가 있었던 부분이므로 신경 안 쓰셔도 될 것 같습니다. 한편 같은 구조라 하더라도 건물 등급에 따라서 재조달원가는 얼마든지 달라질 수 있습니다.

3. 2번문제
(1) 표준주택은 거래사례비교법, 즉 일체비준가격으로 푸셔야 하는데, 물건별 평가를 하셨다든지, 일체수익가격으로 푸신 분들이 있었습니다. 일체수익가격이 안된다고 볼 수는 없을 것 같은데 주거용의 경우 수익이 없는 경우도 많고 산정 프로그램상으로 수익가격을 구하도록 되어 있지 않아서 일단은 일체 비준으로 풀이를 하는 것이 좋지 않을까 싶습니다.
(2) 요인비교시 시점수정에서 복합부동산 가격지수가 제시되어 있는 경우, 복합부동산 가격지수를 이용해 주시기 바랍니다.
(3) 건물가격배분에서 부대비용을 계산해주시지 않은 분들이 대부분 이었습니다.
(4) 토지가격배분에서 대부분 공시지가 기준가격, 비준가격을 잘 구해주셨으나, 수익가격에서 순수익 무상거주부분에 대한 언급을 안 해주신 분들, 또한 순수익 시점수정을 안 해 주신 분이 거의 대부분 이었습니다.
(5) 건물가격을 모르는 것을 가정해서 토지순수익 구할 때에 순수익 구성비율을 제시하였는데 건물가격을 안다고 생각하고 직접 구해서 건물 순수익을 공제해서 토지 순수익을 구하신 분들이 많았습니다. 토잔법으로 구한 토지가격을 결국 일체 비준가격에서 공제하여 건물가격을 구하려 하고 있다는 큰 틀을 잊으시면 안 됩니다. 건물가격을 알면 그렇게 풀 이유가 없겠죠?
(6) 사례#3으로 일체 비준가격을 구하시고 다시 사례#3으로 토지가격을 구해서 빼주시면 순환논리에 빠질 우려가 있어 토지가격의 비준에는 주거나지 사례인 사례#5를 선정하였습니다.
(7) 디테일하게 들어가면 생각지도 않는 오류에 빠질 수 있어 치밀하게 분석을 하신 분들만이 이런 오류나 함정에 빠지지 않을 수 있었던 다소 오묘~한 문제였습니다.^^
(8) 각 배분방법의 장단점 기술시 건부감가에 대한 문제를 대부분 언급해 주셨습니다. 대도시 성숙지역에 대한 언급, 다양한 건물가격에 대한 언급, 주관개입에 대한 언급 등 다양한 논리를 나름대로 생각해보세요. 표준주택의 평가와 관련하여 토지건물가격배분은 중요한 주제라고 생각됩니다.

4. 3번문제
(1) 소득수익률 산정시 제시된 초기수익 대신에 현재수익으로 대입하셔서 소득수익률을 구하신 분들이 많이 있었습니다.
(2) 총수익 산정시 현재 수익인 주차장 수익을 이용하신 분들이 있었습니다. 표준지 평가의 원칙은 나지상정으로 본건의 경우 최에 미달되어 최유효이용을 가정하여야 합니다. 이러한 풀이에서 현재수익을 같이 쓸 수는 없다는 사실을 꼭 기억해주시기 바랍니다.
(3) 건물순수익 차감에서 연면적이 제시되어 있음에도 불구하고 면적을 따로 산정해 주신 분들이 있었습니다.
(4) 투자수익률 산정방법에 대한 단점에 대하여 위험, 레버리지, 절세효과에 대하여 언급해 주시면 좋을 것 같습니다.

5. 4번 문제
(1) 원가법 푸실 때 화체되지 않은 비용은 대부분 잘 공제해 주셨습니다.
(2) 비준가격시 B,C를 선정해 주신 분들이 대부분 이었으며, 등록면적에 대한 개별요인을 제대로 반영해 주신 분들이 드물었습니다.
(3) 서울과의 거리에 따른 지역요인은 잘 반영해 주셨습니다.
(4) 수익가격에서는 시간이 없으셔서 그런지 건물순수익 구할 때 잔가율이라던지, 시점수정 등을 안 해주신 분들이 대부분 이었습니다.

일체평가를 위해 거래사례비교법과 수익환원법을 적용할때요

가격(수익)구성비를 고려해서 적용하는 방법과 별도로 고려하지 않고 일체로 비교하는 방법이 있잖아요

구분건물에서는 가치형성요인을 외부, 건물, 개별로 나누기 때문에 구성비를 고려하지 않고

기타 복합부동산에서는 각각 평가대상이 되기때문에 구성비를 고려하지 않는건가요?

일체평가는 크게 두 가지로 구분되어

토지 건물 가격구성비에 나누어진 가격으로 산정하는 방법과 구성비에 의해

나누어지지 않은 방법이 있습니다.

1. 일체평가의 유형별 분석

(1) 감정평가에 관한 규칙상 조문의 검토

일체평가는 구분소유권의 평가와는 약간 다른 의미를 지니고 있습니다.

혼동의 근원은 아마도 구분소유권을 일체로 평가하라는 규정 때문이라고 생

각됩니다. 그러나 감칙을 잘 분석해 보면 일반적인 일체 평가와 구분소유권

에 관한 일체 평가는 달리 규정되어 있습니다.

구체적으로 검토해보면

제7조(개별물건기준 원칙 등)

① 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.

② 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

(거래사례비교법 과 수익환원법 적용 가능)

③ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

④ 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

제16조(토지와 건물의 일괄감정평가)

감정평가업자는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 제7조제2항에 따라 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

이와 같이 일체평가는 일반적인 경우와 구분소유권인 경우 그 평가방법을

달리 규정하고 있습니다.

이렇게 다르게 규정해 놓은 것은 구분소유권 (구분건물)의 고유한 특징 때문

인데요.

우리나라는 토지 와 건물을 별개로 생각하는 개별평가 주의를 대원칙으로

하고 있고 이를 일체로 평가할 때 토지 부분과 건물 부분의 구성비율을 고

려하여 평가하는 방식을 취하고 있습니다.

구분소유권의 경우 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제20조에서 전

유부분과 대지사용권의 일체성의 원칙을 채택하였습니다. 일체성의 원칙을

채택한 이유는

구분소유권의 가치는 전유부분, 공용부분, 대지사용권이 3위일체로 형성되며

대지사용권은 전유부분에 대한 종속성이 지극히 강하고 이를 일체로서 처분

하는 것이 거래의 실정이며 또한 전유부분과 대지사용권이 분리처분됨에 따

라 복잡한 법적 분쟁이 생길 소지가 많기 때문입니다.

따라서 일체평가의 구성논리가 일반 복합부동산의 평가논리가 약간의 차이

를 보입니다.

즉, 구분소유권의 가치형성요인을 대별할 때 구분소유권이 속하는 부동산전

체에 관한 요인과 대상 구분소유권 자체에 관한 요인 (‘개별요인’)으로 분해

하고, 전자를 건물에 관한 요인 (‘건물요인’) 과 기타요인 (건물의 효용을 발

휘시키는 요인으로서 토지평가에 있어 지역요인, 개별요인이라 부르는 것을

말한다. -> 외부요인)으로 나누어 판단하게 됩니다.

(2) 일거/용불의 경우 일체평가의 방법 (일반 복합부동산)

1)거래사례비교법

①구성부분을 반영하는 경우

토지,건물 일괄의 부동산가격×사×(토구비×시×지×개×토지면적+건구비×시

×잔×개×건물면적)×일체품등

=대상토지,건물 일체가격

②일체비교를 하는 경우

토지,건물 일괄의 부동산가격×사×시×지×개(토개×건개)×(일괄부동산의 거래면적비교)

=대상토지,건물 일체가격

2) 수익환원법

토지와 건물 전체가 창출하는 수익 및 현금흐름을 분석하고 대상물건의 성격이나 평가목적 등을 종합적으로 고려하여 직접환원법이나 할인현금수지분석법을 적용하여 수익가격을 산출하는 것으로

직접환원법 적용시

①직접법의 적용

대상의 일체에서 발생하는 순수익을 종합환원이율을 이용하여 산정함

②간접법의 적용

※ 토지잔여환원법의 경우

① 임대사례의 총비용자료가 제시된 경우 - 순수익을 비준하는 경우

② 대상의 총비용 자료가 제시된 경우 - 총수익을 비준하는 경우

※ 건물잔여환원법의 경우

※ 토지. 건물 일괄의 수익환원법의 경우

할인현금수지분석법 (생략)

(3) 구분소유권의 평가의 경우

거래사례비교법

사례P×사×시×지×개×층별,위치별 효용비×면적비교

(1st 전유 2nd 공유포함 3rd 분양면적)

혹은 외부요인 × 건물요인 × 개별요인 = 종합수정률

(4) 기출 문제의 적용

【17회 1번 기출 일부 발췌】

베스트부동산투자회사는 주식발행과 차입을 통해 회사를 설립하면서 오피스

빌딩 2동을 매입, 임대하여 얻은 소득을 주식소유자에게 배당할 계획이다.

기초 자산평가로서 각 오피스빌딩의 예상 매입가격을 결정하시오.(30점)

<자료 1> 매입 예정 부동산

<자료 2> 대상부동산과 사례부동산 기본자료

1. 유사한 시장지역이라고 판단되는 S시 K구에 소재

2. 이용상황 : 업무용

3. 도시관리계획 : 중심상업지역

4. 인근지역 부동산의 표준적 토지 건물 가격비율은 65 : 35임

<자료 3> 거래사례부동산

<자료 4> 대상부동산과 사례부동산의 요인 비교

<자료 5> 시장 이자율 등

1. 시장 할인율 : 8%

2. 시장 평균 이자율 : 6.5%

3. 시장 평균 대출조건 : 만기 5년, 연 1회 이자지급, 만기일시 원금상환

4. 인근지역의 지난 1년간 오피스 빌딩 가격 연평균 상승률 : 6%

<자료 6> 기타

1. 대상 오피스 빌딩의 거래사례비교법에 의한 시산가격은 거래가격을 토지면적당 단가와 건축면적당 단가를 비교단위로 하여 각 오피스 빌딩의 두 시산가격을 평균하여 산정할 것

2. 매입 대상 부동산의 가격 및 임대료를 구할 때 둘 이상의 사례를 사용하는 경우 각 사례에서 구한 시산가격을 평균하여 결정할 것

3. 건물 감가상각은 정액법에 의함

이는 일거/용불의 조건에 의거하여 물리적으로 구분된 부동산의 일체평가를 하는 것으로 감칙 제7조 제2항에 의거하여 평가하여야 하는 것입니다.

일체평가 정리 (2013).hwp

일체평가.hwp

도입기계평가정리 2013.4.1 정리.hwp

안녕하세요!

문제풀이 중 수익환원법 감정평가에 대한 질문입니다.

패스 문제집 144페이지의 문제인데요,

이 문제는 대상의 수익, 경비자료와 토지가치를 구할 수 있는 자료(공시지가 등), 엘우드 환원율 산정자료(저당조건 등)를 제시하구요, 건물의 건축비자료를 제시하지 않고 있습니다.

해답은 엘우드환원율을 기본환원율과 보정률로 쪼개서 토지, 건물 각각의 환원율을 산정한 후 건물잔여법으로 건물가격을 산정하고, 토지는 토지대로 따로 평가해서 개별평가액을 합산하는데요,

엘우드 환원율을 개별환원율로 쪼개지 않고 환원하기 위해 전체 부동산가치를 x로 놓고 따로 산정한 토지가치를 이용해

[전체순수익] 

---------------------------------------------------------------

 [기본환원율 + 토지가치/x * SFF + (x-토지가치) / x * SFF]                                  = X

식을 구성하고 방정식을 돌렸더니 건물잔여법 해서 개별평가한 값과 동일한 값이 나오더라구요.

수학적으로는 동일한 식이 되는 것 같은데 이런 감정평가방법을 일체의 수익환원법이라는 제목 하에서 쓰는 것은 모순일까요?  (어차피 토지가치는 따로 평가하므로...)

덧붙여...

본 문제의 물음에는 본건이 경과연수가 오래되어 감가가 상당히 발생하였으나 주변상권의 영향으로 안정적인 수익을 얻고 있다고 제시하고 있습니다. 평가목적은 이 상업용 부동산을 구입하기 위함이며 대상부동산의 '투자가치'를 평가하라는 물음인데요,

이런 물음이라면 개별평가 원칙을 따르지 않고 가능하다면 일체평가에 따른 시산가액을 결정해도 될까요?

(감칙7조2항의 용도상불가분관계, 일체의 거래관행 이런 말은 문제에서 언급이 없으면 안쓰는게 맞겠죠?)

1. 49조 축산업의 손실에 대한 평가에서

등록을 요하고 있는데. 등록이 필요없는 축산업은 손실보상대상이 아닌가요?? 아니면 그냥 보상을 해주나요??

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙

제49조(축산업의 손실에 대한 평가) ① 제45조부터 제47조(제46조제3항 후단 및 제47조제5항 후단을 제외한다)까지의 규정은 축산업에 대한 손실의 평가에 관하여 이를 준용한다.

②제1항에 따른 손실보상의 대상이 되는 축산업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다.

1. 「축산법」 제22조에 따라 등록한 부화업·계란집하업·종축업 또는 가축사육업

2. 별표 3에 규정된 가축별 기준마리수 이상의 가축을 기르는 경우

3. 별표 3에 규정된 가축별 기준마리수 미만의 가축을 기르는 경우로서 그 가축별 기준마리수에 대한 실제 사육마리수의 비율의 합계가 1 이상인 경우

③별표 3에 규정된 가축외에 이와 유사한 가축에 대하여는 제2항제2호 또는 제3호의 예에 따라 평가할 수 있다.

④제2항 및 제3항의 규정에 의한 손실보상의 대상이 되지 아니하는 가축에 대하여는 이전비로 평가하되, 이전으로 인하여 체중감소·산란율저하 및 유산 그 밖의 손실이 예상되는 경우에는 이를 포함하여 평가한다.

축산법

제22조(축산업의 허가 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 축산업을 경영하려는 자는 대통령령으로 정하는 시설·장비 및 단위면적당 적정사육두수와 위치에 관한 사항을 갖추어 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 영업장을 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항 중 가축의 종류 등 농림축산식품부령으로 정하는 중요한 사항을 변경할 때에도 또한 같다. <개정 2013.3.23>

1. 종축업

2. 부화업

3. 정액등처리업

4. 가축 종류 및 사육시설 면적이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 가축사육업

② 제1항제4호에 해당하지 아니하는 가축사육업을 경영하려는 자는 대통령령으로 정하는 시설·장비 등을 갖추어 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 등록하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 가축 종류 및 사육시설 면적이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 가축사육업을 경영하려는 자는 등록하지 아니할 수 있다.

축산법 시행령

제14조의3 (등록대상에서 제외되는 가축사육업) 법 제22조제3항에 따라 등록하지 아니할 수 있는 가축사육업은 다음 각 호와 같다. <개정 2013.3.23>

1. 가축 사육시설의 면적이 15제곱미터 미만인 닭, 오리, 거위, 칠면조, 메추리, 타조 또는 꿩 사육업

2. 말 등 농림축산식품부령으로 정하는 가축의 사육업

[본조신설 2013.2.20]

토지보상법 시행규칙 제49조 제 4항, 축산법 제22조 제3항 및 동법 시행령 제14조의 3의 경우 이전비로 보상하되, 이전으로 인하여 체중감소·산란율저하 및 유산 그 밖의 손실이 예상되는 경우에는 이를 포함하여 평가합니다.

실무적으로는

이전비 (차량비 (살아있는 동물의 경우 40% 할증) + 상하차비 + 잡비)로 구성되며

기타 감손상당액 (유산으로 인한 손실, 체중감소로 인한 손실, 출하지연에 따른 손실) 등을 고려하여 평가하고 있습니다.

<기타 참고사항 : 토지수용업무편람 (중앙토지수용위원회 刊) 중에서>

(3) 기준사육마리수의 사육시점

○대상물건의 기본조사 당시나 평가 당시, 계약체결 당시 등 어느 경우이든 기준사육마리수 이상을 사육하고 있어야 함

감2_감평실무(무료특강)_김동진_1회(12.25)01A.pdf

감2_감평실무(무료특강)_김동진_1회(12.25)02A.pdf

감2_감평실무(무료특강)_김동진_1회(12.25)03A.pdf

감2_감평실무(무료특강)_김동진_2회(12.26)01A.pdf

감2_감평실무(무료특강)_김동진_1회(12.25)02A.pdf

전차권을 평가할 때에는 전차권을 가진사람이 상대적으로 다른 사람에 비해서 비용을 적게 지불하는 만큼 권리를 실현한다는 내용으로 접근을 하셔야 됩니다.

하지만 남들보다 비용을 적게 지불하여 얻는 소득, 어려운 말로 귀속소득이라고 하는데 그러한 귀속소득은 실제로 내 주머니에 유입되는 돈이 아니라, 상대적으로 비용을 적게 냄으로써 우대를 보는 수익이라고 봅니다.

그런데 임대료와 같은 경우 기말실현을 기준으로 하기 때문에 원칙적으로 귀속소득은 실제로 그 귀속소득을 구성하는 비용이 언제 지불된 것과 관계 없이 전차인은 기말이 실현되었다고 보기 때문에, 별도 기말보정을 안해주셔도 된다는 말입니다.