陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

23기 감정평가사

한창수 (서울대 건축학과 학사, 석사 졸업 23기 최고 ACE 중 한명, 가람 감정평가법인 본사 근무)

김주희 (감정평가 공부에 관심이 많은 실력파 평가사, 프라임 경기지사 근무)

엄수봉 (미래새한 경기지사에서 열심히 땀흘리고 있는 평가사)

남궁윤 (한국감정원 강동지점에서 근무하는 성격짱, 실력짱!!!)

도시현 (대일감정원 충청지사에서 근무중 월간 감정평가사 모니터요원출신으로 최근 합격수기를 보면 이 분의 진가를 더 잘 알 수 있음. 합격수기에는 왜 그 대단한 미모를 숨겼는지는 여전히 의문 ^^)

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이용훈 감정평가사님

(감정평가업계 논단을 이끌어갈 차세대 거물급 평가사님, 책에 들어있는 현업평가사 입장에서의 설명중 일부는 필자의 감탄을 자아낼 만큼 그 내공이 느껴짐. 다만, 수험생 입장에서는 약간은 이해하기 다소 어렵다는 것이 개인적 생각) 

다년간의 공부로 합격의 영광을 얻는 23기 감정평가사의 노하우의 결집체라고 할 수 있다.

최근 논의를 포함하여 감정평가실무기준의 내용을 반영한 것으로 보인다.

수험생들이 봐야할 필독서라 할 것이다.

陰陽和平之人도 이 책을 직접 구매하였으며, 보면 볼수록 섬세함과 치밀함에 놀라고 있다.

다만, 17회 시험부분을 포함한 일부에서 오타가 발견되고 있으며 (벌써 2개나 발견)

이 책이 실질적 감정평가실무 기출문제 해설의 바이블이 되기 위해서는 기출문제의 원전분석이 필수적이다.

(예를 들어 24회 1번의 골프장 타당성 평가의 경우 수도권 XX시, 해당기업은 KCC 와 관련된 사안이라는 점을 확인하고 각 저자들이 문제 출제의 원전이 되었던 감정평가서 등을 보고 실제 감정평가서를 어떻게 수험용으로 변환하였는지를 비교분석하여 강의 등을 통해 출제의 behind 등을 전수하라는 의미이다.) 

건승을 빈다.

이용훈 평가사님 외 5인 공저 기출문제집 목차 (수험생 작성)

이용훈평가사님기출문제집목차.pdf

사업시행자가 가격시점(기준시점)을 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜로 함.

가격시점(기준시점)을 정하지 않고 의뢰한 경우에는 사업시행자에게 제시할 것을 요청하여 제시받은 날짜로함.

가격조사완료일은 보상평가의 가격시점(기준시점)이 될 수 없으며,

"보상계약이 체결될 것으로 예상되는 시점"을 가격시점(기준시점)으로 보는 것이 타당.

<토지정책과-4699 (2011.10.04)>

수원 유일의 골프장인 '공군체력단련장'의 이전이 본격 추진돼 주목된다.

수원시는 권선구 곡반정동과 권선동에 위치한 33만여㎡(9홀)의 공군골프장을

권선구 장지동으로 이전하는 사안을 공군과 협의중이며

국방부의 승인이 나면 곧바로 이전에 착수할 계획이라고 5일 밝혔다.
현 공군골프장은 지난달 현대산업개발이 '아이파크'를 분양한 민간도시개발구역(권선 AB지구)을 양분하고 있는데다

도심지내에 위치, 그동안 체계적인 도시개발을 위해서는 이전이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기돼 왔다.

이전방식은 공군이 현 골프장을 수원시에 기부하면 시는

권선구 장지동에 59만4천여㎡의 부지를 마련, 18홀규모의 골프장을 조성해

공군에 넘겨주는 '기부양여' 방식으로 진행될 예정이다.
시는 우선 4천억원의 사업비가 예상되는 장지동 부지매입비 등 사업재원 확보를 위해

기부받는 현 골프장을 도시개발구역으로 지정, 아파트를 분양해 재원을 마련한다는 계획이다.

시는 또 현 골프장내 위치한 580세대의 공군관사에 대해서는 권선지구내 아파트를 분양하면서 함께 공급할 예정이다.
수원시 한상율 공영개발과장은

"골프장 이전사업계획서가 현재 10전투비행단을 거쳐 공군본부에 접수된 상황"이라며

 "국방부의 승인이 나면 사업에 곧바로 착수할 것"이라고 말했다.

그는 또 "이전사업시행자는 시가 될 수도 있지만 현재로서는 사업자를 공모해 추진하는 방안을 고려 중"이라고 덧붙였다.
시는 골프장이 이전되면 현재 AB지구로 양분돼 개발중인

권선지구(면적 98만7천493㎡)가 하나로 통합돼 개발될 수 있는 만큼

시 전체 도시계획부분에서도 체계적인 개발이 가능할 것으로 판단하고 있다.

안녕하세요. 

시험은 이미 끝났지만 과락이 많다는 말에 겁이 나서 

24회 시험지를 막 살펴봤죠... 팀장님들의 예시답안도 모두 보구요...

예시답안 보니 마음이 안 좋더라구요 ㅎㅎ 그런데 그냥 의문이 드는 것이 몇 가지 있어서

여러분과 한번 공유해 보고자 합니다.  

이하 쓰는 내용은 100% 제 의견이구요. 즉, 헛소리일 수도 있습니다. 

1. 수익환원법 고려 여부

 (1) 문제점 : '자료6의 1. 클럽하우스 등 건물은 고려하지 아니함'이라는 문구로 인하여

                 수익환원법도 적용할 수 있다고 하는데요. 그러기에는 다소 헛점이 있다고 생각합니다.  

 (2) 수익환원법 적용 여부

  1) 영업이익과 순수익의 차이

 : 이는 회계공부하실 때 보셨을텐데요. '순수익=영업이익+영업외수익-영업외비용-법인세 등'입니다.

 즉, 자료6에서 제반세금의 미고려 말고는 영업외수익 등의 미고려라는 말이 없습니다.

  2) 현금흐름과 현금유입의 차이

 감칙에 따르면, 수익환원법은 '순수익이나 현금흐름'을 환원하거나 할인하는 것입니다.

 일반적으로 영업이익은 '현금흐름'이라고 알고 있는데, 굳이 자료6의 3에서 '영업이익은 현금유입액으로 본다'

 라는 말을 준 것은 영업이익 자료는 NPV에서 활용하라는 의미로 볼 수 있다고 봅니다.

  3) 영업이익과 토지임대료의 차이

 : 물음1에서 토지의 가치를 구하면서, 토지임대료라는 단어가 아닌 영업이익이라는 단어를 비교해 볼 필요가 있다고 생각합니다.

  4) 클럽하우스 등 건물.. 과 모든 골프장 시설 등... 의 차이

 : 계약내용에서, '모든 골프장 시설 등은 갑 법인으로 귀속됨'이라고 하였으나, 자료6에서는 '건물'이라고 하여

 골프장에서 건물에서 추출되는 수익 외에 기타 골프장 시설에서 추출되는 수익의 판단이 곤란함

  5) 기업가치와 토지가치

 : 영업이익은 일반적으로 기업가치를 추출하는데 사용됨.

2. 원형보전지의 일단지 여부

 (1) 문제점 : 사업승인면적과 원형보전지를 구분평가해야 하는지 여부

 (2) 일단지 여부 (이 부분은 인터넷 검색에서 찾아봤어요)

  1) 골프장용지 평가 

 인터넷 검색 중에, 모 평가사님께서 쓴 내용에서, '개발지 및 원형보전지를 일단지로 보고 평가'한다고 되어있네요..

  2) 행정심판 내용(인터넷 검색)

 : 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야와 '골프장의 효용을 위하여 원형대로 보존된 체육용지'의 차이인데요.

 본 내용은, 세금 관련해서 원형보전지를 분리과세해야하는지 인데요..

 즉, 골프장 내 원형보전지인 '임야'가 우리 시험 표준지'4'의 임야와 가격대가 비슷하다고 봐야하는지 문제된다는 것입니다. 

 우리 시험에서 원형보전지는 '골프장 내'에 있는 것으로써, 표준지4를 그냥 가져다가 쓰기에는 가격수준의 문제가 있다고

 생각합니다. 

  3) 훈령의 내용 

 : 표조기에서는 '사업승인면적'을 일단지로 보고 평가한다고 되어있는데요. '원형보전지'에 대한 이야기는 언급이 없습니다.

 이 부분에 대해서는 저도 잘 모르겠습니다. 어떻게 봐야할지... 훈령의 법규성도 문제가 되고...

끝입니다.

감정평가실무기준(고시문)(131016).hwp

한눈에감정-표지최종-1(보기용).pdf

<머리말>

명절 때마다 제수용품 흥정이 한창인 전통시장, 갓 입고된 신선한 수산물이 경락되는 수협공판장, 바둑판 모양으로 늘어선 손 때 묻은 자동차가 새 주인을 찾아가는 중고차매매단지. 이들의 공통점은 열띤 다수의 매도, 매수자 간 쉼 없는 거래가 이루어지는 시끌벅적한 장소라는 점이다. 그 해 농산물 작황은 흉·풍작 사이 어디쯤엔가 있을 것이다. 만선(滿船)과 공선(空船)사이에서 어민의 함박웃음과 시름은 제 주소를 찾아간다. 봇물 터지는 신차출시 소식은 중고차 매물 호가를 때맞춰 등락시킨다. 어쨌든 이런저런 연유로 이들 시세가 부침을 겪는 중에도 옆 집 아저씨나 슈퍼 아줌마에게 주워들은 값싼 정보 덕택에 쌈짓돈을 낭비하는 일은 흔치 않다. 간혹 눈치만 빨라도 한두 푼 더 깎는 소소한 기쁨을 누리기도 한다. 빤히 잘 아는 물건, 쉽게 가격 비교가 가능한 열린 시장, 누구나 거래 경험을 가졌을 법한 이 평범한 거래를 위해 딱히 흥정에 임하는 노하우를 알려준다는 게 우리의 구미를 확 끌지 못함은 분명하다.

그러나 사정이 딴판인 곳도 있다. 가동을 멈춘 공장을 매물로 내놓은 경영자의 마음은 ‘얼마에 받을 수 있으려나’ 가슴이 타 들어간다. 매년 하반기면 단독주택 세대에 통지되는 주택공시가격은 재산세를 산정하는 기초자료건만 제대로 책정된 건지 집 주인은 영 판단이 안 선다. 도시형생활주택 신축을 희망하는 앞 땅 주인이 웃돈 얹어 뒤에 연이어 붙어 있는 내 땅을 사겠다고 할 때 잘 쳐주겠다는 금액이 정말 ‘잘 쳐 준 건지’ 아리송하다. 여신담당자들 역시 아파트예정부지에 대한 프로젝트 파이낸싱 실행이 무리 없는지 판단이 안서기는 매한가지다. 경매로 싸게 농경지를 하나 장만하려는 소심한 우리네 부모님들은 한 번 더 유찰을 기다리며 숨 고를지 이번에는 입찰에 들어가 과감하게 잡아야 하는지 결단하는데 애를 먹는 것도 어제오늘의 일이 아니지 않는가.

이런 애로사항은 공장, 주택, 토지, 사업예정부지의 가치를 어림짐작으로는 파악할 수 없기 때문이다. 앞서 소개한 제수용품, 수산물, 중고차와 달리 부동산의 복잡다단한 요소는 자산의 가치가 추계되는 근본적 원리를 습득해야 할 것을 요구한다. 임대료 수익을 가치로 환산하고, 거래된 사례에 비춰 내 부동산의 몸값을 달아보거나, 신규 조성하는 데 투입될 비용과 분양수입예상액을 추산해 개발 잠재력이 있는 토지의 매력을 따져보는 능력은 단언컨대 흥정의 영역 수준이 아니다. 그러니 누군가 이런 가치 추계의 원리를 눈높이를 낮춰 소개할 필요가 있지 않겠는가. 이 책 집필의 출발점은 바로 그 지점에서였다.

본 서적은 우선적으로 자산의 가치를 추계하는 원리를 이해하려는 입문자를 대상으로 한다. 나아가 금융권 여신담당자와 한국토지주택공사·에스에이치 등의 공기업 개발부서 직원, 지자체 공무원 그리고 일반기업체 자산관리담당자 및 부동산투자회사, 신탁회사, 시행사 관계자 모두를 독자로 한다. 생소한 영역에 대한 입문자의 접근 편의성을 위해서나 해당 분야 내용을 짧은 시간 들춰보기 원하는 실무자의 가독성을 위해서 감정평가와 관련된 모든 내용을 도식화시키는 통 큰 작업을 시도했다. 탐독해 보면 평가 관련 규정부터 실무 처리 사항까지 파노라마처럼 펼쳐지는, 그야말로 ‘한눈에 들어오는 감정평가’ 서적이라는 인상이 확연할 것이다.

유관기관 업무 담당자에게는 유용한 실무 지침서인 동시에 감정평가업무가 생소한 입문자에게는 감정평가 개론서 역할을 해 내며, 기초적인 지식부터 현장의 문제까지 다 아우르는 방대한 감정평가 분야의 Bible로 자리 잡길 기대해 본다.

2013년 10월 가을의 중턱에서... 이용훈

목차

1단원-감정평가입문

1. 감정평가기초

2단원-감정평가방식

1. 거래사례비교법

2. 원가법

3. 수익환원법

4. 기타 평가방법

3단원-유형별 평가

1. 토지 평가

2. 산림, 과수원, 염전 평가

3. 오염부동산 등 평가

4. 건물 평가

5. 구분소유부동산 평가

6. 소유권 외 권리 평가

7. 임대료 평가

8. 기계, 자동차, 선박, 항공기, 동산 평가

9. 기업가치 평가

10. 무형자산 평가

11. 유가증권 평가

4단원-목적별 평가

1. 담보 평가

2. 경매 평가

3. 정비사업 평가

4. 재무보고 평가

5. 국·공유재산 평가

6. 표준지 평가

7. 표준주택 평가

5단원-컨설팅

1. 투자의사결정 기초

2. 타당성 분석

3. 최고최선의 이용분석

4. 매후환대차

5. 동적 DCF

<부록>

감정평가 실무 수학

정확히 말해서, 배점을 의미합니다.

입문자에게 부탁드리자면, 무조건, 지금 듣는 문제풀이강사를 믿으시고, 또는 지금 보는 책기본서(김기태평가사님 수준/ 기출수준) 믿으시고, 책 바꾸지 말고 제발 다독하세요. 시중 기본서로 생각하는 문제집은 보통 3천점이 기본입니다.

 즉, 2백점을 기준으로 하면, 본인이 입에 봉지걸고, 실무 죙일하는 경우, 15일 동안 일회독이 가능하다는 의미에요.

 즉, 제대로 공부했따면, 1월전까지 6회독 이상은 가능합니다.

지금 입무자들께서는 이정도량이 힘드실텐데, 실무는 올해 아니면 깊이 공부하기 힘듭니다. 내년에는 법규, 이론으로 쏟아져요

 즉, 1월 전까지, 스터디전까지만, 기출문제  및 기타 기본서만 다독 및 이해를 정말 꼼꼼히 해두세요. 아침부터 저녂까지 해야

 가능할껏입이다. 그렇다면 도대체 법규랑 이론은 언제하냐? 실무 2백점이 오후 3시 이전에 끊기는 경우(복귀 및 이해, 오답노트

 포함)에만 법규, 이론 추천드려요. 실무가 되야, 법규해도 맘이 놓이고, 법규가 되야 이론이 들어옵니다. 그러니, 실무가 안되면

 법규도, 이론도, 이도저도 아니다가, 시험장 들어가게되요.

 실무는 1기전에 최소한 실무스터디와서 80%정도는 풀어야 본인이 할 의지가 생겨요. 새로운 자료, 새로운 문제가 쏟아집니다.

 기본서로 해결되나요..라고 물으시며 스터디 문제 기웃기웃거리는데,

 기본서에 충실해야, 기본과 다른 부분이 논점인 것을 캐치하고, 자료해석 능력이 월등히 늘어요. 그 자료해석은 내년가셔도 충

 분합니다.  제발, 입에 봉지걸고, 토할정도로 시간내에 200점 푸시구요..정확도와 시간내에 푸는 연습이 동시에 되서야 합니다.

솔직히, 제말대로 하는 2년차는 솔직히 어떤 스터디가도 실무는 10등안에 들어가요. 물론, 적응기간이 1개월이 필요할수도  있으나, 하루에 안쉬고 2백점이면, 기본서 그때까지 솔직히 7회독은 가능합니다. 나중에 속도가 붙으면, 3시간 이내에

 기본서 다돌리니, 우선은 미치듯이 집어넣으세요. 그래야 내년에 쏟아지는 지식, 자료해석이 전혀 부담스럽지 않아요.

실무는 그렇게 6개월 하고 나면, 나중에 정신력과 답지 스킬이 다에요. 헌데, 제가 말씀드린 실무 근육를 지금 키워놓지 않으시면, 아마, 3년차가되어도, 4년차가 되어도, 그렇게 많이 실무를 할수 있는시기가 없는 거 같아요.

미친듯이, 지금, 봉지걸고 2백점 부탁드립니다. 다만, 문제 풀떄는 빠르게, 복귀는 꼼꼼히요. 문제풀떄, 같이 복귀하시면

미리 예습 백점하고, 전날푼것 다시 백점해서 2백점 같이 늘 푸시면되요.

힘내시구요..

생각보다, 제가 이방법을 늘 말씀드리나, 이러케 하는 2년차분들이 정말 10명 중 1명입니다. 간혹 이런 팀원이

있습니ㅏ. "팀장님, 이해를 하고, 문제를 풀겠어요."  예..당연히 그래야하죠. 근데, 시간은 반드시 30분을 오바할껏입니다. . 실전에서 이해할 시간이 거의 안나옵니다. 즉문즉답으로, 수만점 노력으로 익숙해졌던 머리와 시간세이브의 노력만이 실전에서 정확한 판단력을 만들어요.

뿌리깊은 나무 바람에 흔들리지 않을세..

그 실무 뿌리는 지금 만들지 않으면 내년에 어떤 스터디를 가도 절대 1기가 쉽지 않습니다. ㅠㅠ

제발, 일주일에 한권씩, 답안지, 쓰셔야 해요. 1월전까지는 밥먹을떄도 실무 문제  풀면서 이해안갔던 것들을

집에가면서도, 자면서도, 계속 계쏙 몰입하면서 생각하셔야 해요.

^^ 펠프스는 수영안할때도 수영장 안에서 수영을 어떻게 하면 빨리 할지를 고민했다죠?

6개월만 실무만, 미친듯이, 실무만..

그러면, 어느 스터디를 가도 실무는 편히 들어옵니다. 홧티용.

1.

공익사업에 필요한 것은 원칙적으로 토지이고 그 지상정착물이 아니므로 토지의 평가기준과 지장물의 평

가기준을 서로 다르게 하여야 하기 때문이다. 예를 들면 토지상의 과수목이 있는 과수원과 토지상에 미수확

기의 농작물이 있는 농지가 보상대상이 된 경우 토지는 적정가격으로, 과수목은 이전비로, 농작물은 투하비

용으로 각각 평가하는 경우와 같다.

2.

토지는 건부감가요인이 작용하기 때문이다.

(실제 부동산 평가에서 건부감가를 적용하는 지에 대해서는 논외로 한다. 일반적 감정평가이론으로 인정되는 건부감가를 기준으로 함)

부동산가치는 적합의 원칙, 균형의 원칙, 최유효이용의 원칙 등에 의해 형성되고 유지되는 것이다. 그러므

로 부동산평가에 있어서 토지와 지상건물의이용이 주위환경에 부적합 하다던가, 서로 균형을 유지하지 못

하는 경우에는 그 유용성(utility)이 저하되므로 이 건물 등으로 인한 제약분, 즉 건부감가요인을 토지가격에

서 감가처리하게 된다. 이를 건부감가라고 한다.

일반적으로 보상의 대상이 되는 토지 및 건축물 등은 그 공익사업의 시행계획의 영향을 받게되어 사용가치

의 증가를 기대할 수 없으므로 제한을 받지 않는 인근의 토지, 건물보다 노후, 쇠퇴하여 최유효이용이 되지

못하거나 건부감가요인이 많이 작용하게 된다. 그러나 이를 전부 토지 등 소유자의 부담으로 하는 것은 공

평의 원칙에 위배되고  헌법 제23조 제3항에서 규정하고 있는 정당한 보상이 될 수 없으므로 토지를 평가함

에 있어서는 건부감가요인을 고려함이 없이 인근의 최유효이용의 나지상태를 상정하여 평가하도록 하는

것이다.

[질문]

표준지조사평가 기준 31조에서 GB지정당시부터 지목이 대인 토지 평가할 때 <건축이 가능한 상태를 기준>이라는 게 건부지 거래사례에서 가격격차율을 반영하지 말라는 얘기인가요.

[답변]

참 이해하기 힘들죠?
저도 그랬습니다.
그래서 저는 억지로 끼워 맞춰 이렇게 이해를 했습니다.
"건축이 가능한 상태"라는 게 그냥 나지를 말하는 것이다.
이렇게요.

"GB 지정 당시부터 지목이 대인 건축물이 없는 토지는 건축이 가능한 상태를 기준으로 평가한다."
이 말을 지목이 대이고 지상에는 건축물이 없는데, 지을려고하면 충분히 건축물을 지을 수 있는 토지, 즉 나지를 말한다고 이해하고 넘어갔습니다.