陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

안녕하세요. 

시험은 이미 끝났지만 과락이 많다는 말에 겁이 나서 

24회 시험지를 막 살펴봤죠... 팀장님들의 예시답안도 모두 보구요...

예시답안 보니 마음이 안 좋더라구요 ㅎㅎ 그런데 그냥 의문이 드는 것이 몇 가지 있어서

여러분과 한번 공유해 보고자 합니다.  

이하 쓰는 내용은 100% 제 의견이구요. 즉, 헛소리일 수도 있습니다. 

1. 수익환원법 고려 여부

 (1) 문제점 : '자료6의 1. 클럽하우스 등 건물은 고려하지 아니함'이라는 문구로 인하여

                 수익환원법도 적용할 수 있다고 하는데요. 그러기에는 다소 헛점이 있다고 생각합니다.  

 (2) 수익환원법 적용 여부

  1) 영업이익과 순수익의 차이

 : 이는 회계공부하실 때 보셨을텐데요. '순수익=영업이익+영업외수익-영업외비용-법인세 등'입니다.

 즉, 자료6에서 제반세금의 미고려 말고는 영업외수익 등의 미고려라는 말이 없습니다.

  2) 현금흐름과 현금유입의 차이

 감칙에 따르면, 수익환원법은 '순수익이나 현금흐름'을 환원하거나 할인하는 것입니다.

 일반적으로 영업이익은 '현금흐름'이라고 알고 있는데, 굳이 자료6의 3에서 '영업이익은 현금유입액으로 본다'

 라는 말을 준 것은 영업이익 자료는 NPV에서 활용하라는 의미로 볼 수 있다고 봅니다.

  3) 영업이익과 토지임대료의 차이

 : 물음1에서 토지의 가치를 구하면서, 토지임대료라는 단어가 아닌 영업이익이라는 단어를 비교해 볼 필요가 있다고 생각합니다.

  4) 클럽하우스 등 건물.. 과 모든 골프장 시설 등... 의 차이

 : 계약내용에서, '모든 골프장 시설 등은 갑 법인으로 귀속됨'이라고 하였으나, 자료6에서는 '건물'이라고 하여

 골프장에서 건물에서 추출되는 수익 외에 기타 골프장 시설에서 추출되는 수익의 판단이 곤란함

  5) 기업가치와 토지가치

 : 영업이익은 일반적으로 기업가치를 추출하는데 사용됨.

2. 원형보전지의 일단지 여부

 (1) 문제점 : 사업승인면적과 원형보전지를 구분평가해야 하는지 여부

 (2) 일단지 여부 (이 부분은 인터넷 검색에서 찾아봤어요)

  1) 골프장용지 평가 

 인터넷 검색 중에, 모 평가사님께서 쓴 내용에서, '개발지 및 원형보전지를 일단지로 보고 평가'한다고 되어있네요..

  2) 행정심판 내용(인터넷 검색)

 : 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야와 '골프장의 효용을 위하여 원형대로 보존된 체육용지'의 차이인데요.

 본 내용은, 세금 관련해서 원형보전지를 분리과세해야하는지 인데요..

 즉, 골프장 내 원형보전지인 '임야'가 우리 시험 표준지'4'의 임야와 가격대가 비슷하다고 봐야하는지 문제된다는 것입니다. 

 우리 시험에서 원형보전지는 '골프장 내'에 있는 것으로써, 표준지4를 그냥 가져다가 쓰기에는 가격수준의 문제가 있다고 생각합니다. 

  3) 훈령의 내용 

 : 표조기에서는 '사업승인면적'을 일단지로 보고 평가한다고 되어있는데요. '원형보전지'에 대한 이야기는 언급이 없습니다.

 이 부분에 대해서는 저도 잘 모르겠습니다. 어떻게 봐야할지... 훈령의 법규성도 문제가 되고...

끝입니다.

Ⅰ. 총평

드디어 2013년 24회 시험이 끝났습니다.

오늘 시험을 치르신 모든 수험생분들 수고 많으셨습니다.

이제 편하게 쉬시기 바랍니다.

두 번 다시 오늘 문제를 다시 보시지 않기를 바라는 마음이 간절하나, 올해 한림 토요반에 보내주신 여러분들의 마음에 감사함으로 보답하기 위해 미력하나마 올해의 문제에 대해 간략한 방향을 말씀드리고자 합니다.

또한 행여 제가 잘못 해석한 부분이 있다면 바른 풀이방법을 함께 논의해 보기를 원합니다.

이번 시험 역시 기출문제의 특성을 그대로 보여주는 시험이었다고 생각됩니다.

전체적인 난이도는 최근 몇 년의 기출문제와 비교할 때 자료의 배치나 형태, 논점의 난이도 등을 보아 그리 높은 난이도는 아니었다고 생각되나, 심도있는 논점 등이 그리 많지 않았기 때문에 작은 실수에서 점수의 차이가 발생할 것으로 생각됩니다.

Ⅱ. 문제별 검토

【문제1】(35점) - 골프장의 평가 및 토지개발임대차

1. 실무1번이라고 하기에는 논점 및 난이도가 좀 평이한게 아닌가 생각됩니다.

2. 골프장이라는 용어를 사용했으나, 실제 부동산개발과 관련한 토지의 평가와 이에 기반한 토지개발임대차가 주요논점이었습니다.

3. 물음(1)과 관련하여

토지의 평가는 골프장용지(사업승인면적)과 제외지(자연림)을 구분평가 하여야 할 것입니다.

골프장용지는 공시지가기준법(표준지1)과 원가법으로의 평가가 가능합니다.

제외지는 공시지가기준법으로 평가가 가능합니다.

4. (물음2)와 관련하여

NPV법에 의한 甲과 乙법인의 합리적의사결정은 두 법인 모두 NPV가 “0”보다 크다면 계약이 가능할 것으로 보입니다.

(1) 甲법인입장에서

-유입항목은 : 10년간 임대료 현가합과 10년 후 골프장용지의 현가

-유출항목은 : 소지상태의 토지가치, 골프장관련 인허가 비용, 최초개발비용의 30%현가

(2) 乙법인입장에서

-유입항목은 : 매년 영업이익의 현가합, 10년 후 개발비용 30% 현가

-유출항목은 : 매기 토지임대료 지급액현가합, 골프장 개발비용이며, 골프장운영경비는 유입항목에서 영업이익산정이 이미 반영된 것으로 보아야 할 것입니다.

【문제2】(30점) - 재개발 관련

1. 강하게 밀던 문제가 유사하게 나왔네요..

2. 물음(1)과 관련하여 용어는 보상으로 사용하고 있으나, 실제 현금청산금의 평가이며, 이는 보상규정을 준용하여 평가하게 됩니다. 따라서 평가의 대상은 토지(2012년 공시지가, 비교표준지①), 건물(실측면적), 제시외건물, 기타지장물, 수목 모두 포함이 됩니다.

3. 물음(2)와 관련하여

(1) 종후자산의 가치는 상가거래사례F를 이용한 비준가격 및 일반분양가(조합원분양가*1.45)를 이용하고 구하고,.

(1) 현금정산액은 종전자산평가액, 비례율, 조합원분양가를 통하여 구하여야 할 것입니다.

- 종전자산평가액(기준시점-사업승인일)은 토지와 건물(공부면적)을 기준하여 구하고, 이에 비례율을 곱하여 권리가액을 산정하며, 권리가액을 조합원분양가와 비교하여 현금정산액을 구하여야 할 것입니다.

4. 물음(3)과 관련하여

매각, 보상(현금청산), 분양 중 최고편익의 방안을 선택.

【문제3】(20) - 미보상용지 보상

1. (물음1)과 관련하여 용도지역(종전:일반주거지역), 이용상황(종전:임야 및 현황이 인정되는 무허가건축물부지)을 기준하여 비교표준지를 선정하여야 합니다만, 문구를 굳이 해석한다면 10,000㎡중에서 본건 1,000㎡는 89.1.24이전에 신축한 무허가 건축물부지로 이용되었다는 뉘앙스인거 같습니다. 따라서 주석으로 자료해석 및 본인판단내용을 적시하시고, 표준지 일련번호(1)을 선정하시는게 가장 무난하지 않나 생각됩니다.

2. (물음2)와 관련하여 토지특성은 편입당시를 기준하여 지목:임야, 실제용도:임야 및 무허가건축물부지, 지형:부정형, 지세:완경사, 면적:10,000㎡의 특성기준한 부분평가 1,000㎡가 되어야 할 것입니다.

3. (물음3)과 관련하여서는 <자료6>의 개별요인항목을 가로조건과 획지조건으로 구분하여 적시하라고 한거 같습니다.

【문제4】(15) - 경매평가(법사가격과 예상낙찰가)

1. 토지와 건물의 시장가치(법사가격) 평가입니다.

2. 토지의 평가와 관련하여 토지의 특성은 4필 일단지, 중로각지, 정방형, 평지로 판단하여야 하며, 비교표준지는 일련번호(1)을 선정하심이 맞다고 생각됩니다. 이유는 대상과 동일한 노선을 공유하며, 공시지가의 가격수준이 표준지 일련번호(3)과는 차이가 발생하기 때문입니다.

3. 예상낙찰가는 법사가격*75%를 적용하시면 됩니다.

Ⅲ. 2013년 24회 시험을 마무리 하며...

다시 한번 수험생 여러분들 수고 많이 하셨습니다.

올 한해 1기부터 4기까지 저는 분에 넘치는 여러분들의 관심을 받았다고 생각합니다.

그 동안 보내주신 여러분들의 마음에 진심으로 감사드립니다.

찬 바람이 불기 시작하면서 이제 올해 시험도 끝났습니다.

이제 또 하나의 해방감으로 여러분들의 자유시간(?)을 맘껏 누리시길 바랍니다.

시험은 이미 치르셨고, 결과에 대한 걱정과 시험장에서의 후회는 아무리 해보셔야 소용이 없습니다.

그냥 맘 편히 발표때까지의 시간을 보내시길 바랍니다.

언제 어디서 보던지 웃으면서 인사할 수 있는 사람이고 싶습니다. ^^

1. 기출문제 강의방향

1) 문구해석 과 답지 작성 요령, 전체 문제 풀이

최근 10년치 위주로 시중 기출 문제를 전부 풀어드릴 예정입니다. 시중에 기출강의가 있으나, 2년차들이 목적별로 접근하기가 쉽지 않았고, 기출흐름 대신 기출 문제를 꼬아서 (원전 훼손으로 인해 기출이 무엇인지 모르는 상황 발생) 푸는 경우 되려 기출의 단순한 논점을 훼손하는 경우가 있습니다. 기출은 문구하나 하나, 자료패턴 등등 세밀하고 섬세하게 봐야 기출을 활용하는 것이지, 시간재고 미친 듯이 풀어제끼는 것은 다년차나 2년차나 남는게 없습니다.

실제 2~4번 급이 확장되어서 1~2번 급으로 나오지만, 실제 푸시는 분들 보면, 시간 재고 스터디처럼 풀으셔서 남는 것도 없고, 나중에는 답지가 기억에 남아 기출을 보는 게 남는게 없다고 하십니다. 따라서 문제풀이시 문제의 연속성과 앞으로 이 기출방향을 위주로 꼼꼼히 풀어드리겠습니다.

2) 강의 교재 <기출문제집 : 이용훈 평가사님 책>

이번에 목적별로 정말 제가 원하는 스타일로 문제가 나왔습니다. 논점 트리, 예시답안, 실제 현업에서의 과정 등등 적시해놨습니다. 헌데, 답지는 시중에 이영창 평가사님, 김사왕 평가사님, 유도은 평가사님의 답이 모두 다릅니다. 그러한 부분은 평가사들의 판단 부분입니다. 그러한 영역이 어디인지를 수업시간에 점검하면서, 다양한 사고를 할 수 있는 과정을 염두하고자 합니다.

3) 1기 스터디와의 연관성 차수별 기출공부방향

2년차들은 제가 해드리는 계획이 실제 스터디 진도표와 거의 맞을 겁니다. 금요일 강의니까 미리 들으시고, 기출강의 참여하신 후 스터디에 참여하시면 더욱 연계가 될 것입니다. 또한 다년차들은 암기되어서 더 이상 풀기 싫다시는 분이 대다수인데, 막상 문구에 관해서, 자료에 대해서 제가 대신 물으시면 답이 암기가 된 것을 문제를 이해한 것으로 착각했었구나라고 하십니다. 다년차분들은 제발, 기출문제를 시간 내에 푸는 연습은 지양하시고, 문제어구, 자료해석등을 더 고민하셨으면 합니다.

기출문제 해설강의는 꾸준히 있어왔다.

기출문제 해설에 이를 응용한 문제 제시 혹은 향후 기출문제에서 나온 문제를 토대로 응용되어서 나올 수 있는 논점 추출 등이 주류를 이루어왔다.

강의교재에 거의 모든 사항이 다 해설되어 있는 상황에서 이 강의가 얼마나 기존 기출문제 해설강의와 차별화 할지는 좀 더 두고보아야 할 것이다.

     참고로 이와 더불어 http://cafe.daum.net/appraisal/6ol/28816 (감정평가실무 비공식 강평)와 같이 활용

    한다면 효과가 더욱 커질 것이다.

도로명주소 1.hwp

도로명주소 2.hwp

 개정이유 및 주요내용
 

- 임대료를 감정평가하는 경우 임대사례비교법을 원칙으로 하되, 예외적으로 적산법을 적용할 수 있도록 하고 있으나, 임대사례비교법에 따라 감정평가하기 곤란한 경우 적산법뿐만 아니라 수익환원법 등의 감정평가방법을 적용하는 것이 가능하다는 점을 명확히 함(제22조)

  <부연설명>

감칙 제22조 단서의 취지는 임대료를 감정평가할 때 임대사례비교법을 '주된 방법'으로 적용하기 곤란한 경우에는 적산법만을 적용하여 감정평가할 수 있다는 것입니다.

(수익분석법은 실무상 거의 적용되지 않음)

그러나, 임대사례비교법은 '주된 방법'이므로 감칙 제12조에 따라 '주된 방법'을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있으므로, 단서 규정 없이도 임대사례비교법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우 다른 방법인 적산법 또는 수익분석법을 적용할 수 있습니다.

실무상 수익분석법이 실무상으로는 거의 적용되지는 않지만, 일부 주차장 임료평가 등에서는 수익분석법이 사용되는 경우가 일부 존재합니다. 감칙 제2조에서 '수익분석법'을 정의하였으나 기존 감칙 규정의 단서 에 의하면 임대료의 감정평가시 수익분석법의 적용을 배제하는 것과 같은 오해의 소지가 있는 것이 사실입니다.

따라서, 다른 물건별 평가규정과의 통일성을 기하고, 상기와 같은 오해의 소지를 없에기 위해 감칙 제22조 단서를 삭제하고자 하는 것입니다. 결과적으로 임대사례비교법을 주된 방법으로 하되, 임대사례비교법을 적용하기 적절하지 않은 경우 적산법, 수익환원법 모두를 임대료 감정평가시에 사용할 수 있습니다.

-「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」이 개정되어 금융위원회로부터 허가를 받아 거래소를 개설하고, 금융투자상품시장을 운영할 수 있게 됨에 따라 주식 또는 채권의 감정평가 시 상장 여부의 판단기준을 합리적으로 조정하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선․보완하려는 것임(제24조)

시행일
  - 공포한 날(2014. 1. 2)부터 시행

개정 감칙.hwp

개정 감칙 외 (오픈 소스).hwp

2012 감정평가실무기준안.hwp

12.27 윤수연감평특강 답안.pdf

12.27 윤수연감평특강 문제지.pdf

12.27 윤수연감평특강 채점위원총평.pdf

특히, 채점위원 강평과 이에 따른 부연설명이 있는 파일의 내용이 많은 도움이 될 것이다.

그리고 24회 시험에서 57점이라는 고득점을 받은 합격생의 답안은 다른 어떤 강사도 제공하지 못하는 컨텐츠라는 점에서 차별화 된다.

다만, 이런 형식의 답안이 매년 좋은 평가를 받는것은 아니다. 채점위원의 성향에 따라 달라질 수 있는 부분

이며 이런 형식의 답안이 먹히는 것은 어느정도 숫자가 맞는다는 것을 전제로 하는 것임을 유념할 필요가 있다.