감정평가실무기준 중 할인현금수지분석법에서 사용하는 할인율

 

3.4.1.4 환원율과 할인율의 산정

 

 

① 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 시장추출법의 적용이 적절하지 않은 때에는 요소구성법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다.

 

 

② 할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.

 

 

③ 복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·소비자물가상승률을 고려하여 결정한다.

 

 

 

 

 

할인율과 최종환원율 결정

 

 

(1) 할인율의 개념

 

할인율(discount rate)은 “미래에 지불하거나 수취가능한 화폐액의 합을 현재가치로 전환하기 위해 사용되는 수익률(rate of return)”이다. 할인율은 이론적으로 자본의 기회비용을 반영해야 한다. 자본의 기회비용(opportunity cost)이란 그 자본을 유사한 위험을 갖는 다른 용도에 투입했을 때 벌어들일 수 있는 수익률(rate of return)을 말한다.

 

 

 

 

(2) 할인율의 도출

 

DCF분석의 다른 모든 구성요소들과 마찬가지로, 할인율 또한 시장자료를 반영해야 한다. 비교부동산의 현금수지 및 매매가격이 시장할인율 또는 내부수익률을 도출하기 위해 분석된다. 이들 부동산이 비교가능성이 있기 위해서는, 수익(revenue), 경비, 위험, 인플레이션, 실질수익률 및 그 부동산에 대한 소득 예측 등이 대상부동산의 그것과 유사성이 있어야 한다. 비교부동산의 소득흐름 및 재매도가격에 대한 자료에 더해, 투자자의 의견과 수익률에 대한 조사는 대상부동산시장이 조사대상 투자자가 획득한 부동산에 대한 시장과 일치한다면 할인율선택에 유용하다.

 

 

 

 

 

 

(3) 할인율의 적용

 

 

현금수지의 현재가치 계산은 가장 흔히 각각의 현금수지유형에 대해 적절한 할인율을 사용하여 계산된다. 매월 또는 매일 간격과 같이 매년 시간간격이 아닌 경우, 연간할인율은 선정된 시간간격에 대해 유효(effective)하고 등가(equivalent)인 할인율로 수정되어야 한다. 예컨대, 현금수지에 대해 선택된 시점의 빈도가 분기별이라면, 할인율은 명목율(nominal rate)이 아닌 분기별 유효율(effective rate)이어야 한다. 많은 경우에, 단일할인율(single discount rate)이 모든 현금수지에 대해 사용된다.

 

 

 

 

 

 

(4) 최종환원율

 

 

복귀액은 종말환원율로 자본화되어 적절한 할인율로 현재가치로 할인된다. 종말환원율(terminal capitalization rate)은 기간말 종말가치를 추계하기 위해 순영업소득에 적용되는 환원율로, 잔여환원율(residual capitalization rate), 또는 기출환원율(going out capitalization rate)이라고도 한다.

 

 

 

할인율과 최종환원율을 도출하기 위해, 평가사는 다양한 자료출처 및 부동산시장과 자본시장에 대한 정보를 활용해야 하며, 분석은 동일한 가정에 기초해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(5) 할인율 산정방법

 

 

1) 투자자조사법

 

 

부동산의 잠재적 투자자를 대상으로 하여 여러 유형이 부동산에 대해 어느 정도의 수익률을 기대하는지를 조사하여 할인율을 추정하는 방법이다

 

 

 

 

2) 시장추출법

 

 

대상물건과 유사한 물건의 감정평가 선례자료로부터 추출한 할인율을 바탕으로 시점 및 사정보정 그리고 지역, 개별요인의 차이를 반영하여 할인율을 구하는 방법이다.

 

 

 

3) 요소구성법 (조성법)

 

 

무위험률에 위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안정성 등 위험 할증률의 구성요소를 참작하여 구한 위험할증률을 가산하여 할인율을 결정한다.

 

 

 

 

 

 

지분할인율이라는 용어 자체는 원래 기업가치평가에서 많이 쓰이는 표현이나, 부동산 감정평가에서의 지분할인율은 지분수익률과 동일한 용어로 보면 이해가 편하다.

 

 

 

종합할인율 역시 지분수익률과 저당수익률을 투자결합의 방법으로 가중평균한 종합수익률로 이해하면 된다.

 

 

 

 

 

 

cf)지분환원율과 지분할인율의 결정방법

 

1. 조성법: (지분할인율)=무위험율+위험할증률

2. 주식수익률:

3. CAPM모형:

4. 재정가격결정(APM)모형  (각 요인별 위험할증률, : 각 요인에 대한 주식의 감응도)

 

 

※ APM의 기대수익률에 영향을 주는 위험요인

① 신뢰성위험, ② 시간대위험, ③ 인플레위험, ④ 경기순환위험, ⑤ 시장위험

 

5. 가중평균자본비용법: ={지분비율×지분자본비용}+{부채비율×부채자본비용×(1-t)}

(t: 기업의 영업소득세율)

 

 

 

 

 

 

 

 

노태욱 교수님이 특강때 언급했던 지분수익률의 도출방법

 

 

 

1.비교매매사례의 분석

 

2.시장참여자의 예견적 지분수익율을 조사

 

3.주식․채권 등 대안적 투자수단의 지분수익율과 위험을 비교하여 결정

 

4.투자자들의 설문조사