2013년 제23회 감정평가실무 기출문제 출제후 바로 검토한 내용 (김범영 평가사님)

 

Ⅰ. 총평

 

 

드디어 2013년 24회 시험이 끝났습니다.

 

오늘 시험을 치르신 모든 수험생분들 수고 많으셨습니다.

 

이제 편하게 쉬시기 바랍니다.

 

 

두 번 다시 오늘 문제를 다시 보시지 않기를 바라는 마음이 간절하나, 올해 한림 토요반에 보내주신 여러분들의 마음에 감사함으로 보답하기 위해 미력하나마 올해의 문제에 대해 간략한 방향을 말씀드리고자 합니다.

 

 

또한 행여 제가 잘못 해석한 부분이 있다면 바른 풀이방법을 함께 논의해 보기를 원합니다.

 

 

 

이번 시험 역시 기출문제의 특성을 그대로 보여주는 시험이었다고 생각됩니다.

 

전체적인 난이도는 최근 몇 년의 기출문제와 비교할 때 자료의 배치나 형태, 논점의 난이도 등을 보아 그리 높은 난이도는 아니었다고 생각되나, 심도있는 논점 등이 그리 많지 않았기 때문에 작은 실수에서 점수의 차이가 발생할 것으로 생각됩니다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 문제별 검토

 

 

 

【문제1】(35점) - 골프장의 평가 및 토지개발임대차

 

 

1. 실무1번이라고 하기에는 논점 및 난이도가 좀 평이한게 아닌가 생각됩니다.

 

 

 

2. 골프장이라는 용어를 사용했으나, 실제 부동산개발과 관련한 토지의 평가와 이에 기반한 토지개발임대차가 주요논점이었습니다.

 

 

 

3. 물음(1)과 관련하여

 

토지의 평가는 골프장용지(사업승인면적)과 제외지(자연림)을 구분평가 하여야 할 것입니다.

 

골프장용지는 공시지가기준법(표준지1)과 원가법으로의 평가가 가능합니다.

 

제외지는 공시지가기준법으로 평가가 가능합니다.

 

 

 

4. (물음2)와 관련하여

 

NPV법에 의한 甲과 乙법인의 합리적의사결정은 두 법인 모두 NPV가 “0”보다 크다면 계약이 가능할 것으로 보입니다.

 

 

(1) 甲법인입장에서

 

-유입항목은 : 10년간 임대료 현가합과 10년 후 골프장용지의 현가

 

-유출항목은 : 소지상태의 토지가치, 골프장관련 인허가 비용, 최초개발비용의 30%현가

 

 

 

(2) 乙법인입장에서

 

-유입항목은 : 매년 영업이익의 현가합, 10년 후 개발비용 30% 현가

 

-유출항목은 : 매기 토지임대료 지급액현가합, 골프장 개발비용이며, 골프장운영경비는 유입항목에서 영업이익산정이 이미 반영된 것으로 보아야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

【문제2】(30점) - 재개발 관련

 

 

1. 강하게 밀던 문제가 유사하게 나왔네요..

 

 

 

2. 물음(1)과 관련하여 용어는 보상으로 사용하고 있으나, 실제 현금청산금의 평가이며, 이는 보상규정을 준용하여 평가하게 됩니다. 따라서 평가의 대상은 토지(2012년 공시지가, 비교표준지①), 건물(실측면적), 제시외건물, 기타지장물, 수목 모두 포함이 됩니다.

 

 

 

3. 물음(2)와 관련하여

 

(1) 종후자산의 가치는 상가거래사례F를 이용한 비준가격 및 일반분양가(조합원분양가*1.45)를 이용하고 구하고,.

 

(1) 현금정산액은 종전자산평가액, 비례율, 조합원분양가를 통하여 구하여야 할 것입니다.

 

- 종전자산평가액(기준시점-사업승인일)은 토지와 건물(공부면적)을 기준하여 구하고, 이에 비례율을 곱하여 권리가액을 산정하며, 권리가액을 조합원분양가와 비교하여 현금정산액을 구하여야 할 것입니다.

 

 

 

4. 물음(3)과 관련하여

 

매각, 보상(현금청산), 분양 중 최고편익의 방안을 선택.

 

 

 

 

 

【문제3】(20) - 미보상용지 보상

 

 

1. (물음1)과 관련하여 용도지역(종전:일반주거지역), 이용상황(종전:임야 및 현황이 인정되는 무허가건축물부지)을 기준하여 비교표준지를 선정하여야 합니다만, 문구를 굳이 해석한다면 10,000㎡중에서 본건 1,000㎡는 89.1.24이전에 신축한 무허가 건축물부지로 이용되었다는 뉘앙스인거 같습니다. 따라서 주석으로 자료해석 및 본인판단내용을 적시하시고, 표준지 일련번호(1)을 선정하시는게 가장 무난하지 않나 생각됩니다.

 

 

 

2. (물음2)와 관련하여 토지특성은 편입당시를 기준하여 지목:임야, 실제용도:임야 및 무허가건축물부지, 지형:부정형, 지세:완경사, 면적:10,000㎡의 특성기준한 부분평가 1,000㎡가 되어야 할 것입니다.

 

 

 

3. (물음3)과 관련하여서는 <자료6>의 개별요인항목을 가로조건과 획지조건으로 구분하여 적시하라고 한거 같습니다.

 

 

 

 

 

【문제4】(15) - 경매평가(법사가격과 예상낙찰가)

 

 

1. 토지와 건물의 시장가치(법사가격) 평가입니다.

 

 

2. 토지의 평가와 관련하여 토지의 특성은 4필 일단지, 중로각지, 정방형, 평지로 판단하여야 하며, 비교표준지는 일련번호(1)을 선정하심이 맞다고 생각됩니다. 이유는 대상과 동일한 노선을 공유하며, 공시지가의 가격수준이 표준지 일련번호(3)과는 차이가 발생하기 때문입니다.

 

 

3. 예상낙찰가는 법사가격*75%를 적용하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

Ⅲ. 2013년 24회 시험을 마무리 하며...

 

 

 

다시 한번 수험생 여러분들 수고 많이 하셨습니다.

 

올 한해 1기부터 4기까지 저는 분에 넘치는 여러분들의 관심을 받았다고 생각합니다.

 

그 동안 보내주신 여러분들의 마음에 진심으로 감사드립니다.

 

 

 

찬 바람이 불기 시작하면서 이제 올해 시험도 끝났습니다.

 

이제 또 하나의 해방감으로 여러분들의 자유시간(?)을 맘껏 누리시길 바랍니다.

 

 

시험은 이미 치르셨고, 결과에 대한 걱정과 시험장에서의 후회는 아무리 해보셔야 소용이 없습니다.

 

그냥 맘 편히 발표때까지의 시간을 보내시길 바랍니다.

 

 

 

언제 어디서 보던지 웃으면서 인사할 수 있는 사람이고 싶습니다. ^^