<한눈에 보는 감정평가> 이용훈 저

 

 

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<머리말>

명절 때마다 제수용품 흥정이 한창인 전통시장, 갓 입고된 신선한 수산물이 경락되는 수협공판장, 바둑판 모양으로 늘어선 손 때 묻은 자동차가 새 주인을 찾아가는 중고차매매단지. 이들의 공통점은 열띤 다수의 매도, 매수자 간 쉼 없는 거래가 이루어지는 시끌벅적한 장소라는 점이다. 그 해 농산물 작황은 흉·풍작 사이 어디쯤엔가 있을 것이다. 만선(滿船)과 공선(空船)사이에서 어민의 함박웃음과 시름은 제 주소를 찾아간다. 봇물 터지는 신차출시 소식은 중고차 매물 호가를 때맞춰 등락시킨다. 어쨌든 이런저런 연유로 이들 시세가 부침을 겪는 중에도 옆 집 아저씨나 슈퍼 아줌마에게 주워들은 값싼 정보 덕택에 쌈짓돈을 낭비하는 일은 흔치 않다. 간혹 눈치만 빨라도 한두 푼 더 깎는 소소한 기쁨을 누리기도 한다. 빤히 잘 아는 물건, 쉽게 가격 비교가 가능한 열린 시장, 누구나 거래 경험을 가졌을 법한 이 평범한 거래를 위해 딱히 흥정에 임하는 노하우를 알려준다는 게 우리의 구미를 확 끌지 못함은 분명하다.

 

 

 

그러나 사정이 딴판인 곳도 있다. 가동을 멈춘 공장을 매물로 내놓은 경영자의 마음은 ‘얼마에 받을 수 있으려나’ 가슴이 타 들어간다. 매년 하반기면 단독주택 세대에 통지되는 주택공시가격은 재산세를 산정하는 기초자료건만 제대로 책정된 건지 집 주인은 영 판단이 안 선다. 도시형생활주택 신축을 희망하는 앞 땅 주인이 웃돈 얹어 뒤에 연이어 붙어 있는 내 땅을 사겠다고 할 때 잘 쳐주겠다는 금액이 정말 ‘잘 쳐 준 건지’ 아리송하다. 여신담당자들 역시 아파트예정부지에 대한 프로젝트 파이낸싱 실행이 무리 없는지 판단이 안서기는 매한가지다. 경매로 싸게 농경지를 하나 장만하려는 소심한 우리네 부모님들은 한 번 더 유찰을 기다리며 숨 고를지 이번에는 입찰에 들어가 과감하게 잡아야 하는지 결단하는데 애를 먹는 것도 어제오늘의 일이 아니지 않는가.

 

 

 

이런 애로사항은 공장, 주택, 토지, 사업예정부지의 가치를 어림짐작으로는 파악할 수 없기 때문이다. 앞서 소개한 제수용품, 수산물, 중고차와 달리 부동산의 복잡다단한 요소는 자산의 가치가 추계되는 근본적 원리를 습득해야 할 것을 요구한다. 임대료 수익을 가치로 환산하고, 거래된 사례에 비춰 내 부동산의 몸값을 달아보거나, 신규 조성하는 데 투입될 비용과 분양수입예상액을 추산해 개발 잠재력이 있는 토지의 매력을 따져보는 능력은 단언컨대 흥정의 영역 수준이 아니다. 그러니 누군가 이런 가치 추계의 원리를 눈높이를 낮춰 소개할 필요가 있지 않겠는가. 이 책 집필의 출발점은 바로 그 지점에서였다.

 

 

 

본 서적은 우선적으로 자산의 가치를 추계하는 원리를 이해하려는 입문자를 대상으로 한다. 나아가 금융권 여신담당자와 한국토지주택공사·에스에이치 등의 공기업 개발부서 직원, 지자체 공무원 그리고 일반기업체 자산관리담당자 및 부동산투자회사, 신탁회사, 시행사 관계자 모두를 독자로 한다. 생소한 영역에 대한 입문자의 접근 편의성을 위해서나 해당 분야 내용을 짧은 시간 들춰보기 원하는 실무자의 가독성을 위해서 감정평가와 관련된 모든 내용을 도식화시키는 통 큰 작업을 시도했다. 탐독해 보면 평가 관련 규정부터 실무 처리 사항까지 파노라마처럼 펼쳐지는, 그야말로 ‘한눈에 들어오는 감정평가’ 서적이라는 인상이 확연할 것이다.

 

 

 

유관기관 업무 담당자에게는 유용한 실무 지침서인 동시에 감정평가업무가 생소한 입문자에게는 감정평가 개론서 역할을 해 내며, 기초적인 지식부터 현장의 문제까지 다 아우르는 방대한 감정평가 분야의 Bible로 자리 잡길 기대해 본다.

2013년 10월 가을의 중턱에서... 이용훈

 

 

 

 

 

목차

 

1단원-감정평가입문

 

 

1. 감정평가기초

 

 

 

2단원-감정평가방식

1. 거래사례비교법

2. 원가법

3. 수익환원법

4. 기타 평가방법

 

 

 

3단원-유형별 평가

1. 토지 평가

2. 산림, 과수원, 염전 평가

3. 오염부동산 등 평가

4. 건물 평가

5. 구분소유부동산 평가

6. 소유권 외 권리 평가

7. 임대료 평가

8. 기계, 자동차, 선박, 항공기, 동산 평가

9. 기업가치 평가

10. 무형자산 평가

11. 유가증권 평가

 

 

 

4단원-목적별 평가

1. 담보 평가

2. 경매 평가

3. 정비사업 평가

4. 재무보고 평가

5. 국·공유재산 평가

6. 표준지 평가

7. 표준주택 평가

 

 

 

5단원-컨설팅

1. 투자의사결정 기초

2. 타당성 분석

3. 최고최선의 이용분석

4. 매후환대차

5. 동적 DCF

 

 

<부록>

감정평가 실무 수학

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