陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

목적별 평가 논점 정리

2. 가치다원론 (목적별, 시점별) 접근방법

1) 기본적 사항 확정의 중요성

키워드 중심 (서술식으로 쓰면 채점시 찾으러 다녀야 함. 시간부족)

2) 확인사항

1) 공부와 현황의 차이

2) 대장과 등기사항전부증명서 상 차이 (물적사항 – 대장, 권리관계 – 등기사항전부증명서)

3) 토지 – 일반적 제한, 개별적 제한, 도로, 타인점유, 분묘소재, 법면처리

단독효용이 없는 토지의 처리 등

4) 건물 – 면적, 구조, 증개축사항, 허가여부 등

5) 제시외 – 무허가건물, 종물, 부합물 – 소유관계

3. 기출문제에서 나온 목적별 평가 (13, 16회 참조)

목적별 평가 논점 정리.hwp

1. 순영업소득은 640,000,000 원으로 고정

2. 현 저당대부 (저당잔금 4,325,000,000원, 10%, DS 41,450,000원/월)

3. 10년 후 예상재매도가격 : 매수가 대비 20% 상승 전망

4. 신규저당조건 (대부액 4,540,000,000원, 11%, 25년 매월분할상환)

여기서 물음이

물음1) 지분수익률 15%일 때, 최대매수 제안가격?

물음2) 신규 저당시 투자자에게 이득 있는지?

예시답안은 

1) Ellwood 산식으로 지분수익률 &저당조건 에 따른 (최대) 매수가격을 구하였고, 

2) 저당조건에 따른 "투자자 지분가치 = 최대매수가격 - 저당가치" 를 각각 비교하여 

지분가치가 더 낮으면 투자이득이 없다고 결론내리고 있습니다.

그런데, 예를 들어서 

신규저당조건이 (대부액 5,000,000,000 원, 9%, 25년 매월분할상환) 이면 

기존 저당보다 이자율이 낮기 때문에(+투자수익률보다 낮음) 

직관적으로 투자자 이득이 있을 것을 예상할 수 있는데, 

예시답안처럼 풀게되면 

c계수 = 0.05781

투자가치 y =  6,629,299,000 (최대매수 제안가격)

신규 저당시 지분가치 = 1,629,299,999

결정 : 기존 저당시 지분가치 1,711,000,000 보다 낮으므로 신규저당에 의한 투자는 이득이 없다고 판단된다.

이렇게 되어서 조금 이상한 결론이 나옵니다.

제 생각에는 

예시답안의 논리는 수익률을 고정(15%)하여 매입가격을 결정하기 때문에 

애초에 투자자에게 이득/손해가 발생할 수 없는 구조가 아닌가 싶습니다.

실질적인 이득/손해를 계산하려면 추가자료가 필요한 것 같고, 

주어진 자료(&예시답안 논리)만으로 이득/손해를 따진다고 한다면, 

투자가치(최대매입가격)이 더 높아지는지 낮아지는지만을 가지고 판단할 수 있는 것이 아닐까요?

고정된 투자자 지분수익률에 대하여 최대매입가격을 올릴 수 있다는 것은 투자 성립가능성을 높일 수 있는 것이며, 그러한 투자기회 자체가  투자자에게 이득이 아닌가 합니다.

만약 물음 2에서 매도자 입장으로 물어봤다면 지분가치로 판단하는 예시답안 논리가 맞을 것입니다.

.

선하지의공중부분사용에따른손실보상평가지침.hwp

감정평가와 관련된 개정 사항

주파수 회수․재배치에 따른 손실보상 절차 개선(동법 시행령 별표 1)

종전 전파법 시행령에서는 시설자가 감정평가를 통해 보상금액을 산정․신청하면 방송통신위원회

가 보상금액의 적정성 여부를 확인하여 지급하였으나, 금번 개정을 통하여 시설자는 손실내용만을

제출하도록 하고 방송통신위원회가 감정평가를 의뢰하여 보상금액을 산정하도록 절차를 개선하였

다.

+ 손실보상과 관련된 내용

R = 무위험률 + 위험률 (위비관자)

로 구한 R은 상각전 환원이율인지, 상각후 환원이율인지 헷갈리네요,

무엇이 맞는건가요?

종합환원이율은 상각전의 개념입니다. (영업경비에 감가상각비 미반영)

상각후 종합환원이율이라는 용어는 초창기 일본 감정평가실무에서 유래되어 우리나라로 들어올때 도입된 개념이며, 감정평가사 시험 초창기인 1990년대 초반에 쓰이던 개념입니다.

현재 일본 부동산 감정평가기준에서도 종합환원이율은 상각전의 개념으로 통일하였습니다.

흔히 말하는 환원이율 산정방법인 시장추출법.조성법.투자결합법.엘우드법.부채감당법이라는 Category 상 종합환원이율 산정방법이며

이중

본래적 의미에서의 조성법(Built-up Method)은

평가대상 부동산의 자본 환원율을 결정하는 여러 요소로 분해하여 산정하고, 이것을 합산하여 자본환원율을 구하는 방법으로 1941년 G.Schmutz가 제시하였습니다.

조성법에 의한 환원이율 산정방법은 재무관리이론 측면에서 봤을때는 환원이율이 아니라 할인율의 산정방법입니다. 왜냐하면 환원이율은 할인율 + 자본회수율이기 때문이죠. 조성법은 이론적으로는 문제가 없으나 현실적용상 이유로 현재 실무상으로는 활용되지 않습니다.

일본 부동산 감정평가기준에서도 환원이율 산정방법으로 조성법은 규정하지 않고 있고, 미국 AI에서도 조성법을 언급하고 있지 않습니다.

우리나라에서 <만> 인정하고 있고 최근 감정평가실무기준(안)에서도 환원이율 산정방법으로 요소구성법(조성법)을 언급하고 있습니다.

개인적으로는 감정평가실무기준(안)에 제시된 종합환원이율 산정방법중 요소구성법은 삭제해야 한다고 봅니다.

우리나라에서 조성법을 고집하는 것은 처음 감칙이 제정된 시절 수익환원법 적용을 위한 다른 환원이율 방법을 사용할 만큼 시장여건이 되지 않아 방법이 간단하고 무위험률(국공채이자율)을 이용한 조성법을 인정하게 된 것입니다.

아래 조문에서 보듯이 토지, 건물잔여법 논리를 활용하기 위한 환원이율 산정은 조성법으로 하라고 규정하였고, 복합부동산의 종합환원이율은 물리적투자결합법으로 산정하라고 규정하고 있습니다.

이론적으로는 조성법 논리는 할인율을 구할 때 사용하는 것이기 때문에 굳이 상각전후를 따져야 한다면 조성법에 의한 환원이율은 자본회수를 고려하지 않은 상각후에 해당하는 개념입니다.

할인율 산정방법 (토지는 자본회수 없어 할인율만으로 토지환원이율 대체가능) 과 종합환원이율 산정방법을 환원이율이라는 Category 안에 넣다보니 이런 혼란이 초래된 것으로 보입니다.

(미국 AI에서는 이런 혼란을 방지하기 위해 명시적으로 종합환원이율 결정방법이라고 언급하고 있습니다)

cf)조성법(Built-up Method)에 의한 환원이율을 종합환원이율(상각전) 개념으로 말씀하시는 분도 계신데 거의 모든 책이 Category 상으로는 조성법이 종합환원이율 결정방법상으로 들어가 있기 때문에 틀린 해석은 아니라는 말씀드립니다. (이 관점에서 입각하여 실무 20회 2번이 출제된 것입니다.)

1. 문제분석시
처음부터 끝까지 문제를 다 읽고 시작하나요 아니면 한문제씩 보는게 좋은가요?
-------------------------------------------------------------------------

저는 일단 각 문제만 다 읽으면서 평가대상과 가격종류만 파악해요

예를 들어 토지 담보평가, 301호 임료평가 이런식으로 표시만 해놓죠..(2-3분 소요)

그리고 순서대로 풉니다

2. 계산기사용
일단 답을 공란으로 비워놓고 나중에 한꺼번테 채워넣나요 아니면 풀면서 치나요? 정확도와 속도의 선택...
----------------------------------------------------------------------------------------------

기본적으로 공란을 비워놓고 한번에 채워넣는데요. (각 문제별)

예를 들면 타당성 분석 같은거

1) 대안1- 내용, 2) 대안2- 내용, 3) 타당성 검토 - 목차

까지만 해놓고 계산기 풀고 3) - 내용 작성합니다.

혼자 연습하실때는 정확도를 중심으로 하되 스터디 와서는 속도를 선택하심이

장기적으로 좋으실듯 하네요

3. 1,2번 문제

시간배분을 나름 한다고 쳐도.. (이게 잘 안되고 있습니다만ㅠ) 풀다보면 좀 1,2번 풀때 오래걸리기도 하잖아요..부득이한 경우
일단 정치하게 푸는것이 낫나요 그냥 미완성이라도 뒤에 문제 건드리는게 낫나요?

---------------------------------------------------------------------------------------------

저의 경우 1번은 최대한 40점문제 1시간까지로 정해 놓고 풉니다. (물론 스터디에서 자주 넘기죠 ㅋ)

시간을 보고 뒷 문제를 다 풀기 힘들것 같으면

사례선택과 평가방법만 잡고 숫자는 거의 가라칩니다.

가라라고 해도 공시지가를 기준해.. 어느정도 도가 터서 대충 앞두자리는 맞추나

2년차에게 추천하는 방법은 아니고요

실전에서 최악의 경우를 대비해야 하니깐

일단 어떻게던지 뒷문제까지 건드는 연습을 하세요

미완으로 남기면 점수 못받으니깐 주요 결정 자료만 정확히 계산하고 다른것들은....

---------------------------------------------------------------------------

실무는 꾸준히 100점씩하고 복기하고 오답노트 만들면

7월되서는 거의 고수따라 잡을 수 있어요! 힘내시고 열심히 하세요

1. 실무의 5계명

 첫째, 문제 분석을 충실히 충분한 시간동안 한다.

시험장에 가서 보면 별의별 방법과 방해공작이 나타난다. 특히 그중에 제일로 무서운 놈은 옆에서 호루라기가 불기 무섭게 계산기 신공을 날리는 놈이다. 사실 그것보다도 더 무서운 놈은 시작한지 얼마 되지 않아 답안지를 빽빽하게 채워가며 장수 넘어가는 놈들이다.

하지만 걱정하지 마라. 그들은 곧 멈추게 될 것이니까. 그리고 잠시의 생각과 함께 다시 풀어나간다. 그렇다면 잠시라는 시간은 어느 정도일까? 글쓴이가 회상하건데 그들의 잠시의 시간은 평균적으로 대략 4분 34초 정도였다.

그렇게 멈추고 다시 또 멈추고 시간은 그렇게 흘러가는 것이다.

반면 열심히 천천히 동요하지 않고 처음부터 좀 더 많은 시간에 문제 분석을 한 사람은 한 번의 멈춤도 없이 혹은 겨우 한 두 번의 멈춤으로 실무시험시간을 무난하게 지나갈 수 있게 된다. 문제 분석(자료파악, 출제논점파악, 세부계산상 편의)을 경쟁적이고 대략적으로 한 결과는 "5분 먼저 건너려다 50년 먼저 간다"는 운전자의 격언처럼 5분 먼저 분석한 사람들을 골로 보내게 된다는 점을 반드시 알고 있어야 한다.

 둘째, 숫자보다는 말이다(계산보다는 논리가 중요하다).

실무는 감정평가 실무가에 적합한 사람을 뽑는 시험과목이다. 감정평가가 부동산 특성을 반영한 부동산 시장의 특수성하에서 형성된 불완전 가격의 기능을 보완하고 가격형성의 기초로서 작용하게 된다고 볼 때, 감정평가의 적정한 논리와 흐름에 의한 가치추계나 의견제시에 부합되는지 여부가 채점자의 주된 관심사가 아닐까? 따라서 계산기의 기능과 숙달, 수련 속도에 집중하지 말고, 일관되고 논리적인 흐름을 보여 주어야 한다. 이는 바로 "목차나 흐름"에 집중되는 공부방법론의 필연성으로 귀결된다.

 셋째, 출제자가 요구한 논점을 집중 공략한다.

출제자는 분명 노리는 꼼수를 두게 마련이다. 100점의 10장짜리 답안지의 빽빽한 숫자와 말을 자세히 보면서, 평가사로서의 자질과 능력을 검증할 만큼 한가한 분들이 아니다.

Q. 그렇다면 출제자가 채점 시 무엇부터 보겠는가?

A. 이는 출제자가 채점 시 한정된 시간에 집중하여 분명 보고 싶은 부분이 있을 것이고, 채점 시 이 부분에서 점수 차이가 확연히 다르게 나타나게 될 것이다. 따라서 출제자의 요구된 논점을 집중 공략하는 것이 득점의 포인트가 될 것이다.

Q. 그럼 출제자가 요구하는 논점은 무엇이며, 어떻게 찾아야 하는가?

A. 물론 시험지에는 분명 출제자의 의도가 힌트로 제시되어 있거나, 평소와 다른 자료들로 제시되어 있을 것이다. 이는 최근의 경향에서 볼 때 익숙하지 않은 유형의 문제에서 더욱 혼란스럽게 만든다. 따라서 평소 실무문제풀이 시에 계산보다는 논리의 흐름에 중심을 두라는 두 번째 얘기와 그 맥을 같이한다.

넷째, 문제풀이보다는 기본이론과 흐름을 파고든다.

따라서 우리가 실무공부를 하기에 앞서, 기본적 수험방법으로 단순하게 계산기의 적용보다는 기본이론으로서 실무이론부분을 중심으로 공부하여야 하며, 흔히 우리가 실무스터디 이후 복기 시간에 숫자를 보지 않고 목차나 표현된 글만을 보면서 고민하는 수험공부 방법을 제안한다.

더불어 흐름을 잘 보여줄 수 있는 목차연습에 매진하는 것이 실제 출제자(채점자)에게 보다 어필할 수 있지 않을까?

 다섯째, 한발자국 더 나아간다.

결국 적게는 10대 1, 많게는 15대 1이상의 2차 시험의 관문을 뚫어내기 위해서는 남들과 차별화 되고 고급화된 답안의 작성능력이 필요하게 된다. 이러한 럭셔리한 답안지가 과연 글씨 탓의 문제로 필연 될까?

글쓴이는 "추가목차"란 무기가 하나의 대안이 아닐까라고 생각한다. 그러나 그러한 해결책은 이미 상기 4가지 방법의 조화의 결과일 뿐 별개의 문제로 볼 수 없다.

따라서 남들과 다른 차별화된 답안의 결과는 평소의 습관화된 고민하고 출제의도에 부합된 흐름과 목차의 표현 능력의 문제로서 기본이론의 정확한 이해 및 응용과 숫자보다는 글귀로의 표현의 숙고의 결과에 달려있음을 유의하여야 할 것이다.

2. 최근 기출경향

실무과목의 정형화된 목차암기와 문제풀이 속도에 의하여 합격하는 방법은 옛날 옛적의 고려 시대 때 합격한 합격생의 방법이었다고 본다. 이제 실무과목도 수능형태이다. 과거 학력고사 때의 암기나 단순 이해가 아닌, 고양된 두뇌회전과 이해를 바탕으로 한 통합교과적 문제로서 다양한 능력을 시험하고 있다.

3. 문제분석 방법

 1. 문제분석과 그 시간배분

문제분석은 출제자의 출제의도를 파악하고, 문제풀이 작전을 수립함과 동시에 답안지 작성 스킬과 관련 되어서 매우 중요한 의미를 갖는다.

특히 1번문제의 경우 최근 새로운 유형의 문제가 등장하여 수험생을 긴장의 순간에 더욱더 당황하고 혼란스럽게 만든다. 따라서 미리 습관화된 문제분석 과정이 없다면 순간순간 늘 상황에 맞게 유연하게 대처해야 할 것이나, 이는 시험장에서의 극도의 절정의 흥분감을 상상해 보건대 적정한 대처방법이라 할 수 없다.
글쓴이는 해가 갈수록 문제분석 시간을 늘리고야 말았고, 해가 갈수록 늘어난 문제분석 시간보다 오히려 더 짧아지는 문제풀이 시간을 경험하게 되었다.

결국 글쓴이가 생각하는 가장 이상적인 문제분석시간을 생각해 보건데 합격의 당락을 결정하는 실무1번의 중요성을 감안할 때 10분 내외(기타 3-4분)의 소요시간이 필요하다고 느끼게 되었다.

구체적으로는

1) <기본적 사항의 확정과 확인>에 있어 최소 2분정도,

2) <논리의 흐름 및 목차의 결정>에 최소 3-4분,

3) <세부 자료의 분석>에 최소 4-5분,

4) <재검토>에 최소 1분

정도의 시간이 있어야만 확신이 생기고 무슨 일이 있더라도 절대 멈추지 않겠다는 각오가 생기게 되었다.

 2. 문제분석 순서와 방법

일단 자료를 대충 훑어보는 게 무엇보다 중요하다. 이때 무엇에 대한 문제 이고 풀 수 있겠다 없겠다, 쉽다 어렵다의 감만을 대강 잡아보게 된다.

 1) 기본적사항의 확정과 확인

먼저 평가개요 내지 처리방침 부분을 차지하면서 가장 중요한 문제접근요소로서 대상 부동산, 가격시점, 가격종류 부터 확인하여야 한다.

특히 토지인지, 건물인지, 복합부동산 인지 여부가 문제에 따라서는 목차와 순서를 변하게 하기도 하므로 반드시 잘 살펴야 한다.
                                                 

   2) 논리의 흐름 및 목차의 결정

주어진 자료를 순서대로 분석하되 주된 관심은 어디에 무엇을 구하는데 사용하게 되는 자료인지를 초점을 두어서 살펴야 한다. 이때 토지자료라면 (토), 건물자료라면 (건), 일체비준가격 자료라면 (일비) 등 자신만의 용어로 표시하게 된다.

특히 기타사항부분은 출제자의 논점이나 요구사항이 숨어 나타나게 되는 경우가 많으므로 반드시 이 부분은 천천히 문구를 살피면서 눈여겨보게 된다.

이러한 과정 후 대강의 논리흐름을 짜고 그 틀로서 목차를 결정하게 된다.

사람마다 머리로 짜는 사람이 있고, 문제지에 쓰는 사람도 있다. 어떠한 방법이 좋은 방법이다 말할 수는 없으나 글쓴이는 머리만 믿고 덤비다 실수한 경험이 다분히 있으나 여전히 그 습관은 못 고치고 있다.
                                                 

   3) 세부자료의 분석 및 표시

세부자료의 분석과 표시 작업은 문제풀이 스킬 및 답안 작성시에 누락가능성을 줄이고 효율적이고 시간 절약적으로 답안지를 작성할 수 있게 해주는 기능을 하게 된다.

주된 작업으로 사례선정 및 제외사유 표시, 추가제외 사항의 표시, 경과년수와 기간 표시, 개발계획, 기타 출제자의 속임수 부분을 캐치하고 답안지에 구체적으로 표현할 부분과 표현하지 않을 부분을 자신만의 방법으로 표시하게 된다. 특히 사례제외거나 고려사항이 아닌 경우 반드시 크게 엑스표시를 해서 실수를 방지한다.
                                                 

   4) 목차의 재확인 및 출제의도에 부합되는 배점예정

세부자료의 분석과 표시 후 수립된 목차를 다시 적용할 수 있는지를 재검토한 후 최소한 출제자가 관심을 두고 채점할 부분, 소위 논점을 명확히 인식하고 대략의 배점을 예정하여 문제분석을 마치게 된다.

 3. 문제분석의 감을 잡는 방법

시간위주의 계산력과 속도 중심의 문제풀이 습관보다는 보다 정형화시키고 일반화 시킨 목차 속에서 주요 배점에서의 유연성을 발휘하는 연습을 하여야한다. 반드시 그 시간을 지키는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 쉬운 문제거나 어려운 문제더라도 동일한 순서로 동일한 시간 내에 이러한 문제분석을 하는 것만이 습관이 되어버린 체화된 감으로서의 문제분석 능력이 될 것이다.

특히 개별 스터디시 팀원의 다양한 방해공작에서도 절대로 불안감이나 공포를 느끼지 말고 마음을 편하게 먹고 자신만의 약속된 시간을 지키도록 한다. 그 속에서 쾌감을 느끼고 즐기게 될 줄 안다면 비로소 당신은 문제분석의 감을 익힌 것이고, 이때 다른 팀원보다도 더 늦게 시작했던 답안인데도 더 빠르고 더 정확하고 더 흐름 있는 좋은 답안이 만들어지게 될 것이다.

 4. 그래서……

문제분석의 최종목적은

첫째 출제자의 의도에 부합된 논리흐름제시,

둘째 답안작성의 스킬과 노하우의 완성,

셋째로 새로운 유형의 문제에 있어서의 적응능력을 배양으로 귀결된다.

이는 평소의 다양한 욕구와 욕망을 억누른 채 극도의 불안과 공포, 절망을 넘어서서 얻게 되는 귀중한 성과물이라 고도할 수 있다. 그러나 유의해야할 것은 사람의 체질마다 그 정도와 필수물의 양이 다르듯 개별성은 반영하여야 할 것이다.

기출문제 19회 2번 해설 p645

회귀계수를 어떻게 적용한건지

대상이 왜 11개월인지

또한 기준시점을 어디로 해서 정해진건지

x변수에 입력한 수치는 어떻게 적용한건지 

2) 기타 조사자료 및 참고사항

① 인근의 숙박업소 조사내역

인근의 숙박업소에 대하여 규모를 제외한 가격요인 보정 후의 안정화된 소득자료는 다음 표와 같으며 현재까지는 신뢰할만한 것으로 보인다. 감정평가사 S씨의 선임평가사는 가능총소득(PGI), 객실점유율 등의 자료를 분석하여 적절히 활용할 것을 권고하였다. 추세가 있는 경우에는 회귀분석법(Regression Analysis)을 적용하되, 평가서에 세밀한 계산과정은 기술하지 않아도 무방하다고 조언하였다.(단, 구축모형은 유의하다고 가정하고 회귀계수와 회귀상수는 소수점 둘째자리까지 산정함)

         ※조사시점은 매월 초일일 기준으로, 충당금은 무시함

② 기타소득은 자판기 등의 수익으로 1만원/월·객실을 거둘 수 있을 것으로 본다.

③ 운영경비(OE)는 제반자료를 분석한 바 아래와 같이 의미있는 결과를 얻을 수 있었다.

ŷ=1,200,000원 + 0.4X (ŷ : 운영경비, X : 가능총소득, R2 =0.951)

(2) 객실점유율

제시자료가 규모를 제외한 가격요인보정 후이므로 조사시점과 점유율의 관계로 객실규모 30호의 사례만을 적용함

이라고 나와 있습니다.

객실규모 30호의 사례는 3개로

07.2 82.2

07.6 80.5

07.12 78.8

이것으로 회귀분석법을 적용한 것으로, 07.2를 시점 0 (기준시점)으로 놓으면

이 됩니다. 계산기로 회귀식을 계산하면 주어진 대로 식이 나오며

가격시점(現 기준시점)이 2008.01.01. 이므로 이 시점은 2007.2월을 기준으로 했을때는 <11>이 됩니다.

【문】감정평가사인 K는 부동산투자자인 W씨로부터 현재 임대차에 제공되고 있는 사무실의 평가를 의뢰받았다. 의뢰인은 대상부동산의 수익을 분석하여 평가하도록 요청하고 있다. 제시된 자료를 이용하여 다음 물음에 답하시오.

(물음1) 비교매매사례 1에서 기존 임차자의 매수옵션(Purchase Option) 실행여부를 검토하시오.

(물음2) 비교매매사례의 현금수지를 분석하여 대상 부동산에 대한 매기간의 순영업소득(NOI)과 기간말의 복귀가치를 현재가치로 환원할 적절한 할인율(discount rate)을 구하시오.

(물음3) 투자자 W씨가 대상부동산에 부여하는 평가시점 현재의 적정가치를 산정하시오.

[자료1] 투자자의 부동산 운용계획

평가의뢰인인 투자자 W씨는 대상부동산을 매입하여 기존 임대차계약관계에서의 임대자의 지위를 승계할 예정이며, 6년간 임대차에 운용하고 처분할 계획이다. W씨는 자신의 요구수익률이 당해 시장지역 내에서 일반적으로 수용가능한 수준이라고 밝히고 있다.

[자료2] 감정평가사 K의 당해 처리건에 대한 입장

감정평가사인 K는 동일한 시장지역 내에 소재하고 있는 유사부동산의 거래 사례를 수집한 뒤, 그것에 결부되어있는 임대차계약관계를 분석하여 대상부동산과 같은 부동산에 투자함으로써 획득가능한 수익률의 수준을 파악하기로 하였다. 또한 수익분석에 있어서 기설정된 임대차계약은 잔존기간동안 계약내용에 따라 처리하고, 그 이후에는 모두 시장임대료 수준으로 매기간 계약되는 것으로 가정하고 있다.

[자료3] 대상부동산에 관한 자료

1. 토지

대상부지는 이미 조경이 완비된 상태로, 전체 면적은 1,600㎡이며 100개의 차량을 동시에 수용할 수 있는 주차장을 가지고 있다.

2. 건물

대상건물은 3층 건물로서 연면적은 2,500㎡이고 이 중 가대면적(rentable area)은 2,050㎡이다.

3. 지역지구제

대상부동산은 지역지구제상 상업 및 업무지구에 속하고 있다. 해당 지구 내에서는 대상부동산과 같은 사무실 건물을 건립하는 것이 적법하게 허용 되고 있다. 또한 대상부동산은 지역지구제에서 요구하고 있는 모든 사항을 충족시키고 있다.

[자료4] 대상부동산의 임대차 내역

1.임대차 계약관게

대상부동산에는 임대단위(rentable unit)가 4개 있다. 이 중 3개에는 임차자가 입주하고 있으나, 하나는 현재 비어있는 상태로 있다.

※ 일반적으로 대상지역 내에서 임대차계약관계는 모두 고정임대료를 계약기간동안 적용하는 것이나, “임차자 A”와의 계약은 기본임대료를 약간 낮게 설정하는 대신 매기간 일반물가상승률만큼 지불임대료를 상향조정하기로 하였다.

※ “공실부분” 은 시장수요의 추세를 미루어 판단하건대 곧 임대차계약관계에 들어갈 것으로 예상되고 있으며, 운용 1기간부터 시장임대료 수준으로 가능조소득을 구성한다.

2. 영업경비

영업경비는 재산세를 포함하여 올해 9,870만원에 이를 것으로 추계되고 있다.

[자료 5] 대상 부동산의 재매도가치

투자자 W는 6기말까지 보유한 후 처분할 계획을 갖고 있는 바, 감정평가사 K는 이를 고려하여 대상부동산에 적용할 기출환원율(going-out capitalization) 로 13%를 생각하고 있다.(6기 NOI에 적용)

[자료 6] 시장지역 분석결과

대상부동산은 어느 대도시의 교외업무지구에 위치하고 있는 사무실건물이다. 이곳은 최근에 계획적인 개발이 진행된 곳으로 교통이 줄고 양질의 도 시시설이 제공되고 있다. 이 업무지구에는 대상부동산과 비슷한 사무실건물 이 많이 입지하고 있다.

대상부동산과 같은 유형의 사무실부동산의 전형적인 임대료는 ㎡당 15만원 정도인 것으로 확인되었으며, 임차자의 전출입(turn over) 등을 고려하여 전 형적인 공실 및 대손충당금은 가능조소득의 5%로 설정하고 있다.

[자료7] 비교매매사례 1

1.거래내역

사무실로 이용 중인 복합부동산의 매매사례로서 최근에 14억원에 거래되었다. 그러나 명목가격 중 50%는 현금으로, 나머지 50%는 약속어음으로 지불되었다. 매도인은 당해 약속어음을 거래종결 후 금융기관에 명목가격 보다 18% 낮은 가격으로 판매하였다.

2.물적현황

부지면적은 1,500㎡, 건물의 연면적은 2,400㎡, 그리고 가대면적은 2,040㎡ 이다. 이 부동산은 건립된 지 3년이 지났지만, 건물상태는 양호한 것으로 알려져있다.

3.임대차내역

당해 사례부동산에는 한사람의 임차자가 임대공간을 모두 사용하는 단차 자건물(single-tenant building)로서 연임대료 1억 5,400만원의 순임대차(net lease)가 결부되어 있으며, 현재의 임차자는 당해 임대차계약관계의 종료시 점인 거래시점기준 5년 경과 후 이 부동산을 15억원에 매수할 수 있는 매수옵션을 가지고 있다.

본 부동산의 순임대료는 거래시점을 기준으로 매 2년마다 그동안의 물가 상승률에 따라 조정된다.

[자료8] 비교매매사례 2

1.거래내역

이 부동산은 현재 매매계약이 체결되어 얼마 후 모든 거래절차를 종결할 것이 확실시되는 매매사례로서 13억 4,000만원을 모두 현금으로 지불할 것 이다.

2.물적현황

부지면적은 1,550㎡, 건물연면적 2,400㎡, 그리고 가대면적은 2,040㎡이다. 건물을 포함한 모든 개량물은 2년 전에 만들어진 것으로서 현재 최상의 상태를 유지하고 있다.

3. 임대차내역

※ 이 부동산의 임대료 추정에 관한 계약조항은 대상부동산의 그것과 매우 흡사하다.

4.영업경비

당기 말의 영업경비는 재산세를 포함하여 1억 1,900만원으로 추계되었다.

5.추가자료 : 거래당사자의 의견조사

당해 사례부동산의 매수자는 5년 후 본 부동산을 재매도할 예정이며, 이때 의 재매도가치는 5기 순영업소득을 재매도환원율로 환원한 가치가 될 것 이라 예견하고 있다. 이때의 재매도환원율은 ‘당해 거래시의 환원율’ 에 비 해서 기간경과 및 재매도업무에 대한 위험으로 할증률(risk- premium)이 1%정도 부가된다.

[자료9] 시장지역의 일반자료

1. 인플레이션

인플레이션은 영업경비, 임대료, 부동산의 가치에 영향을 미치는 중요한 요인이 된다. 예측가능한 가까운 장래의 인플레이션율은 해당지역에서 매년 5%에 이를 것으로 전망된다.

2. 금융조건

상업용 및 업무용 부동산의 경우, 현재 대상지역에서 장기의 저당대부를 얻기가 매우 힘든 것으로 알려져 있다. 따라서 많은 투자자들은 100% 현금이나 일시적인 단기대부로 부동산을 매수하고 있다.

3. 투자수익률

대상부동산은 위치가 좋고 현대적인 시설을 갖추고 있다. 시장내의 투자자 들은 이런 종류의 사무실에 대해서 적어도 15%이상의 투자수익률을 요구 하고 있다.

4. 시장의 추세

사무실공간에 대한 수요가 증가함에 따라, 공급도 점차 증대되고 있다. 그러나 현재 사무실 건물에 대한 수급이 균형에서 벗어나 있다는 징후는 어디에서도 발견할 수 없다.

임대료지불양태에 따라 다소 차이는 있지만 일반적인 임대차계약관계에서 지불되는 임대료 수준의 상승률은 인플레이션율을 따라가고 있으며, 이와 는 달리 재산세를 포함하는 영업경비의 연간 상승률은 사무실건물의 서비스 제공경쟁의 여파로 당분간 제반물가상승률보다 1% 상회할 것으로 예상된다.