감정평가실무 고득점을 위한 공부방법론 (17기 김성유 감정평가사님 -고수따라잡기 시리즈-)

 

 

1. 실무의 5계명

 첫째, 문제 분석을 충실히 충분한 시간동안 한다.

 

시험장에 가서 보면 별의별 방법과 방해공작이 나타난다. 특히 그중에 제일로 무서운 놈은 옆에서 호루라기가 불기 무섭게 계산기 신공을 날리는 놈이다. 사실 그것보다도 더 무서운 놈은 시작한지 얼마 되지 않아 답안지를 빽빽하게 채워가며 장수 넘어가는 놈들이다.

 

하지만 걱정하지 마라. 그들은 곧 멈추게 될 것이니까. 그리고 잠시의 생각과 함께 다시 풀어나간다. 그렇다면 잠시라는 시간은 어느 정도일까? 글쓴이가 회상하건데 그들의 잠시의 시간은 평균적으로 대략 4분 34초 정도였다.

 

그렇게 멈추고 다시 또 멈추고 시간은 그렇게 흘러가는 것이다.

 

반면 열심히 천천히 동요하지 않고 처음부터 좀 더 많은 시간에 문제 분석을 한 사람은 한 번의 멈춤도 없이 혹은 겨우 한 두 번의 멈춤으로 실무시험시간을 무난하게 지나갈 수 있게 된다. 문제 분석(자료파악, 출제논점파악, 세부계산상 편의)을 경쟁적이고 대략적으로 한 결과는 "5분 먼저 건너려다 50년 먼저 간다"는 운전자의 격언처럼 5분 먼저 분석한 사람들을 골로 보내게 된다는 점을 반드시 알고 있어야 한다.

 

 

 

 둘째, 숫자보다는 말이다(계산보다는 논리가 중요하다).

 

실무는 감정평가 실무가에 적합한 사람을 뽑는 시험과목이다. 감정평가가 부동산 특성을 반영한 부동산 시장의 특수성하에서 형성된 불완전 가격의 기능을 보완하고 가격형성의 기초로서 작용하게 된다고 볼 때, 감정평가의 적정한 논리와 흐름에 의한 가치추계나 의견제시에 부합되는지 여부가 채점자의 주된 관심사가 아닐까? 따라서 계산기의 기능과 숙달, 수련 속도에 집중하지 말고, 일관되고 논리적인 흐름을 보여 주어야 한다. 이는 바로 "목차나 흐름"에 집중되는 공부방법론의 필연성으로 귀결된다.

 

 

 

 셋째, 출제자가 요구한 논점을 집중 공략한다.

 

출제자는 분명 노리는 꼼수를 두게 마련이다. 100점의 10장짜리 답안지의 빽빽한 숫자와 말을 자세히 보면서, 평가사로서의 자질과 능력을 검증할 만큼 한가한 분들이 아니다.

 

 

Q. 그렇다면 출제자가 채점 시 무엇부터 보겠는가?

 

A. 이는 출제자가 채점 시 한정된 시간에 집중하여 분명 보고 싶은 부분이 있을 것이고, 채점 시 이 부분에서 점수 차이가 확연히 다르게 나타나게 될 것이다. 따라서 출제자의 요구된 논점을 집중 공략하는 것이 득점의 포인트가 될 것이다.

 

 

Q. 그럼 출제자가 요구하는 논점은 무엇이며, 어떻게 찾아야 하는가?

A. 물론 시험지에는 분명 출제자의 의도가 힌트로 제시되어 있거나, 평소와 다른 자료들로 제시되어 있을 것이다. 이는 최근의 경향에서 볼 때 익숙하지 않은 유형의 문제에서 더욱 혼란스럽게 만든다. 따라서 평소 실무문제풀이 시에 계산보다는 논리의 흐름에 중심을 두라는 두 번째 얘기와 그 맥을 같이한다.

 

 

 

 

넷째, 문제풀이보다는 기본이론과 흐름을 파고든다.

 

따라서 우리가 실무공부를 하기에 앞서, 기본적 수험방법으로 단순하게 계산기의 적용보다는 기본이론으로서 실무이론부분을 중심으로 공부하여야 하며, 흔히 우리가 실무스터디 이후 복기 시간에 숫자를 보지 않고 목차나 표현된 글만을 보면서 고민하는 수험공부 방법을 제안한다.

 

더불어 흐름을 잘 보여줄 수 있는 목차연습에 매진하는 것이 실제 출제자(채점자)에게 보다 어필할 수 있지 않을까?

 

 

 다섯째, 한발자국 더 나아간다.

 

결국 적게는 10대 1, 많게는 15대 1이상의 2차 시험의 관문을 뚫어내기 위해서는 남들과 차별화 되고 고급화된 답안의 작성능력이 필요하게 된다. 이러한 럭셔리한 답안지가 과연 글씨 탓의 문제로 필연 될까?

 

글쓴이는 "추가목차"란 무기가 하나의 대안이 아닐까라고 생각한다. 그러나 그러한 해결책은 이미 상기 4가지 방법의 조화의 결과일 뿐 별개의 문제로 볼 수 없다.

 

따라서 남들과 다른 차별화된 답안의 결과는 평소의 습관화된 고민하고 출제의도에 부합된 흐름과 목차의 표현 능력의 문제로서 기본이론의 정확한 이해 및 응용과 숫자보다는 글귀로의 표현의 숙고의 결과에 달려있음을 유의하여야 할 것이다.

 

 

 

 

 

2. 최근 기출경향

 

실무과목의 정형화된 목차암기와 문제풀이 속도에 의하여 합격하는 방법은 옛날 옛적의 고려 시대 때 합격한 합격생의 방법이었다고 본다. 이제 실무과목도 수능형태이다. 과거 학력고사 때의 암기나 단순 이해가 아닌, 고양된 두뇌회전과 이해를 바탕으로 한 통합교과적 문제로서 다양한 능력을 시험하고 있다.

 

 

 

 

3. 문제분석 방법

 

 1. 문제분석과 그 시간배분

 

문제분석은 출제자의 출제의도를 파악하고, 문제풀이 작전을 수립함과 동시에 답안지 작성 스킬과 관련 되어서 매우 중요한 의미를 갖는다.

 

특히 1번문제의 경우 최근 새로운 유형의 문제가 등장하여 수험생을 긴장의 순간에 더욱더 당황하고 혼란스럽게 만든다. 따라서 미리 습관화된 문제분석 과정이 없다면 순간순간 늘 상황에 맞게 유연하게 대처해야 할 것이나, 이는 시험장에서의 극도의 절정의 흥분감을 상상해 보건대 적정한 대처방법이라 할 수 없다.
글쓴이는 해가 갈수록 문제분석 시간을 늘리고야 말았고, 해가 갈수록 늘어난 문제분석 시간보다 오히려 더 짧아지는 문제풀이 시간을 경험하게 되었다.

 

 

 

결국 글쓴이가 생각하는 가장 이상적인 문제분석시간을 생각해 보건데 합격의 당락을 결정하는 실무1번의 중요성을 감안할 때 10분 내외(기타 3-4분)의 소요시간이 필요하다고 느끼게 되었다.

 

구체적으로는

1) <기본적 사항의 확정과 확인>에 있어 최소 2분정도,

2) <논리의 흐름 및 목차의 결정>에 최소 3-4분,

3) <세부 자료의 분석>에 최소 4-5분,

4) <재검토>에 최소 1분

정도의 시간이 있어야만 확신이 생기고 무슨 일이 있더라도 절대 멈추지 않겠다는 각오가 생기게 되었다.

 

 

 

 

 

 2. 문제분석 순서와 방법

 

일단 자료를 대충 훑어보는 게 무엇보다 중요하다. 이때 무엇에 대한 문제 이고 풀 수 있겠다 없겠다, 쉽다 어렵다의 감만을 대강 잡아보게 된다.

 

 

 

  

 1) 기본적사항의 확정과 확인

 

먼저 평가개요 내지 처리방침 부분을 차지하면서 가장 중요한 문제접근요소로서 대상 부동산, 가격시점, 가격종류 부터 확인하여야 한다.

 

특히 토지인지, 건물인지, 복합부동산 인지 여부가 문제에 따라서는 목차와 순서를 변하게 하기도 하므로 반드시 잘 살펴야 한다.
                                                 

 

 

   2) 논리의 흐름 및 목차의 결정

 

주어진 자료를 순서대로 분석하되 주된 관심은 어디에 무엇을 구하는데 사용하게 되는 자료인지를 초점을 두어서 살펴야 한다. 이때 토지자료라면 (토), 건물자료라면 (건), 일체비준가격 자료라면 (일비) 등 자신만의 용어로 표시하게 된다.

 

특히 기타사항부분은 출제자의 논점이나 요구사항이 숨어 나타나게 되는 경우가 많으므로 반드시 이 부분은 천천히 문구를 살피면서 눈여겨보게 된다.

 

이러한 과정 후 대강의 논리흐름을 짜고 그 틀로서 목차를 결정하게 된다.

 

사람마다 머리로 짜는 사람이 있고, 문제지에 쓰는 사람도 있다. 어떠한 방법이 좋은 방법이다 말할 수는 없으나 글쓴이는 머리만 믿고 덤비다 실수한 경험이 다분히 있으나 여전히 그 습관은 못 고치고 있다.
                                                 

 

   3) 세부자료의 분석 및 표시

 

세부자료의 분석과 표시 작업은 문제풀이 스킬 및 답안 작성시에 누락가능성을 줄이고 효율적이고 시간 절약적으로 답안지를 작성할 수 있게 해주는 기능을 하게 된다.

 

주된 작업으로 사례선정 및 제외사유 표시, 추가제외 사항의 표시, 경과년수와 기간 표시, 개발계획, 기타 출제자의 속임수 부분을 캐치하고 답안지에 구체적으로 표현할 부분과 표현하지 않을 부분을 자신만의 방법으로 표시하게 된다. 특히 사례제외거나 고려사항이 아닌 경우 반드시 크게 엑스표시를 해서 실수를 방지한다.
                                                 

 

   4) 목차의 재확인 및 출제의도에 부합되는 배점예정

 

세부자료의 분석과 표시 후 수립된 목차를 다시 적용할 수 있는지를 재검토한 후 최소한 출제자가 관심을 두고 채점할 부분, 소위 논점을 명확히 인식하고 대략의 배점을 예정하여 문제분석을 마치게 된다.

 

 

 

 3. 문제분석의 감을 잡는 방법

 

시간위주의 계산력과 속도 중심의 문제풀이 습관보다는 보다 정형화시키고 일반화 시킨 목차 속에서 주요 배점에서의 유연성을 발휘하는 연습을 하여야한다. 반드시 그 시간을 지키는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 쉬운 문제거나 어려운 문제더라도 동일한 순서로 동일한 시간 내에 이러한 문제분석을 하는 것만이 습관이 되어버린 체화된 감으로서의 문제분석 능력이 될 것이다.

 

 

특히 개별 스터디시 팀원의 다양한 방해공작에서도 절대로 불안감이나 공포를 느끼지 말고 마음을 편하게 먹고 자신만의 약속된 시간을 지키도록 한다. 그 속에서 쾌감을 느끼고 즐기게 될 줄 안다면 비로소 당신은 문제분석의 감을 익힌 것이고, 이때 다른 팀원보다도 더 늦게 시작했던 답안인데도 더 빠르고 더 정확하고 더 흐름 있는 좋은 답안이 만들어지게 될 것이다.

 

 

 

 4. 그래서……

문제분석의 최종목적은

 

 

첫째 출제자의 의도에 부합된 논리흐름제시,

 

 

둘째 답안작성의 스킬과 노하우의 완성,

 

 

셋째로 새로운 유형의 문제에 있어서의 적응능력을 배양으로 귀결된다.

 

 

 

이는 평소의 다양한 욕구와 욕망을 억누른 채 극도의 불안과 공포, 절망을 넘어서서 얻게 되는 귀중한 성과물이라 고도할 수 있다. 그러나 유의해야할 것은 사람의 체질마다 그 정도와 필수물의 양이 다르듯 개별성은 반영하여야 할 것이다.