조성법에 의한 환원이율은 상각전인지 상각후인지

R = 무위험률 + 위험률 (위비관자)

 

로 구한 R은 상각전 환원이율인지, 상각후 환원이율인지 헷갈리네요,

 

무엇이 맞는건가요?

 

 

 

종합환원이율은 상각전의 개념입니다. (영업경비에 감가상각비 미반영)

 

상각후 종합환원이율이라는 용어는 초창기 일본 감정평가실무에서 유래되어 우리나라로 들어올때 도입된 개념이며, 감정평가사 시험 초창기인 1990년대 초반에 쓰이던 개념입니다.

 

현재 일본 부동산 감정평가기준에서도 종합환원이율은 상각전의 개념으로 통일하였습니다.

 

흔히 말하는 환원이율 산정방법인 시장추출법.조성법.투자결합법.엘우드법.부채감당법이라는 Category 상 종합환원이율 산정방법이며

 

 

이중

 

본래적 의미에서의 조성법(Built-up Method)은

 

평가대상 부동산의 자본 환원율을 결정하는 여러 요소로 분해하여 산정하고, 이것을 합산하여 자본환원율을 구하는 방법으로 1941년 G.Schmutz가 제시하였습니다.

 

조성법에 의한 환원이율 산정방법은 재무관리이론 측면에서 봤을때는 환원이율이 아니라 할인율의 산정방법입니다. 왜냐하면 환원이율은 할인율 + 자본회수율이기 때문이죠. 조성법은 이론적으로는 문제가 없으나 현실적용상 이유로 현재 실무상으로는 활용되지 않습니다.

 

일본 부동산 감정평가기준에서도 환원이율 산정방법으로 조성법은 규정하지 않고 있고, 미국 AI에서도 조성법을 언급하고 있지 않습니다.

 

우리나라에서 <만> 인정하고 있고 최근 감정평가실무기준(안)에서도 환원이율 산정방법으로 요소구성법(조성법)을 언급하고 있습니다.

 

개인적으로는 감정평가실무기준(안)에 제시된 종합환원이율 산정방법중 요소구성법은 삭제해야 한다고 봅니다.

 

우리나라에서 조성법을 고집하는 것은 처음 감칙이 제정된 시절 수익환원법 적용을 위한 다른 환원이율 방법을 사용할 만큼 시장여건이 되지 않아 방법이 간단하고 무위험률(국공채이자율)을 이용한 조성법을 인정하게 된 것입니다.

 

아래 조문에서 보듯이 토지, 건물잔여법 논리를 활용하기 위한 환원이율 산정은 조성법으로 하라고 규정하였고, 복합부동산의 종합환원이율은 물리적투자결합법으로 산정하라고 규정하고 있습니다.

 

舊 감정평가에 관한 규칙 (1989.12.21)   제13조 (환원이율) ① 수익환원법에 적용하는 환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율로서 순수이율에 대상물건의 위험율을 가산한 율로 한다.   ②제1항의 위험율은 위험성·비유동성·관리의 난이성·자금의 안전성등을 참작한 것이어야 한다.   ③2개이상의 대상물건이 함께 작용하여 순수익이 산출된 경우에는 종합환원이율을 적용할 수 있다. 제14조 (기대이율) 적산법에 적용하는 기대이율은 임대차에 제공되는 물건을 취득하는데 투입된 일정액의 자본에 대하여 기대되는 임대수익의 자본에 대한 비율로서 제12조의 규정을 준용하여 결정한다.

 

 

이론적으로는 조성법 논리는 할인율을 구할 때 사용하는 것이기 때문에 굳이 상각전후를 따져야 한다면 조성법에 의한 환원이율은 자본회수를 고려하지 않은 상각후에 해당하는 개념입니다.

 

할인율 산정방법 (토지는 자본회수 없어 할인율만으로 토지환원이율 대체가능) 과 종합환원이율 산정방법을 환원이율이라는 Category 안에 넣다보니 이런 혼란이 초래된 것으로 보입니다.

 

(미국 AI에서는 이런 혼란을 방지하기 위해 명시적으로 종합환원이율 결정방법이라고 언급하고 있습니다)

 

 

 

cf)조성법(Built-up Method)에 의한 환원이율을 종합환원이율(상각전) 개념으로 말씀하시는 분도 계신데 거의 모든 책이 Category 상으로는 조성법이 종합환원이율 결정방법상으로 들어가 있기 때문에 틀린 해석은 아니라는 말씀드립니다. (이 관점에서 입각하여 실무 20회 2번이 출제된 것입니다.)