수익환원법 기본이론

【수익환원법】

 

 

Ⅰ.분류

 

 

수익환원법은 일단 큰 그림부터 우리의 머리속에 정리되어야 한다. 수익환원법은 크게는 ⓛ직접환원법과 ②DCF 방식으로 나눈다. 이것은 누구나 다 아는 사실이지만, 문제에서 어느 방법을 사용할 지 명확하게 주어지지 아니한 경우가 더 중요하므로, 이때에는 환원이율이 제시되었는지 할인율이 제시되었는지 문제의 뒤부터 살피고 뒤질 필요가 있다. 환원이율 자료가 제시되었다면 직접환원법을 적용할 것이고, 할인율 요구수익률 등이 제시되었다면 DCF 방식이 될 것이다.

 

 

 

 

 

Ⅱ. 환원이율 또는 할인율의 문제

 

 

1. 종합환원이율

 

산정방식에 관한 5가지는 모두 다 아는 내용이다. 이렇게 쉬운 부분은 언제든 출제 가능하겠지만 차별화를 할 수 있는 논점은 아니라고 생각된다. 새롭게 구하는 방식 (22회 1번)등을 준비해 놓을 필요가 있다.

 

 

 

 

2. 개별환원율 산정과 목차화

 

 

토지환원율 또는 건물환원율을 문제에서 쉽게 주어지면 아주 좋지만, 이를 제시하지 아니하는 경우가 많다. 그렇다면 제발 환원이율을 첫 목차로 제시하고, 각주처리를 덜 할 수 있도록 하는 것이 보기에 훨씬 좋다. 여기서 ⓛ기본환원율, ②건물환원율, ③토지환원율 을 순서대로 구하여 놓는 것이 풀이 과정상 말끔해 보인다.

 

 

 

3. 할인율

주로 지분수익률 또는 요구수익률을 주는 것이 일반적이다. 그러나 항상 염두할 것이 CAPM 방식에 의한 WACC이다. (23회 1번 기출)이는 할인율을 산정하는 방식이다. 마치 조성법으로 환원이율을 구하는 방식과 유사하지만, 엄연히 복기의 수익을 현가하는 데 사용되는 할인율 산정방식임을 알아두어야 한다.

 

 

 

 

Ⅱ. 토지잔여법 및 건물잔여법

 

1. 토지(건물)잔여법의 적용

 

 

토지잔여법은 이론적으로 옳고 그름을 떠나서 토지가격 평가 시 무조건 구한다고 일차적으로 생각하여야 하는 부분이다. 그러나 건물잔여법은 건물의 감가상각이 어려운 정도로 오래된 건물 또는 건물 평가방식이 주어지지 않았으나 수익자료와 환원이율 자료가 있는 경우에 물어볼 수 있는 문제라고 생각된다. 물론 어느 경우든 대비는 하여야 하겠지만 이론적으로 건물잔여법은 상황에 어울리는 경우 적용됨이 바람직하다고 생각한다.

 

 

 

 

2. 부동산잔여법

 

부동산잔여법은 주로 상황에 대한 설명이 있다. 순수익이 매 기 일정하게 제시되는 경우 그리고 기간 말 가치를 산정하여 귀속가치를 산정할 수 있는 경우이다. 원칙적으로 기간말에 건물가치가 “0”이 되는 경우에만 부동산잔여법을 사용할 수 있는 것 같이 이론 교과서에는 나와 있으나, 기간 말 부동산가치가 산정이 가능한 경우에는 저당지분환원법의 논리와 동일한 논리로서 부동산잔여법이 적용될 수 있다. 아마도 부동산잔여법을 찾아내는 것은 수익방식 문제 중에서 가장 어려운 부분이 아닌가 생각된다.

(22회 1번 문제를 부동산잔여법으로 푼 답안이 있기는 하나 개인적으로 이건 좀 아니라는 생각임)

 

 

 

3. 대상 토지 기대순수익 산정 시 유의사항

 

이는 사례 토지의 귀속 순수익을 대상으로 비준하여 구한다. 그러나 가끔 대상의 전체 순수익에서 건물귀속순수익을 감하여 토지귀속순수익을 구하는 경우를 보았다. 이는 정의되지 아니한 방식이므로 사용하지 않을 것을 권하며, 대상 전체의 순수익이 산정된 경우라면 아마 종합환원이율로 환원하여 전체 부동산 가격을 구하는 문제일 것이다.

 

 

 

 

 

Ⅲ. 일체 평가

 

 

1. 직접환원법

 

기본 목차는 순수익과 환원이율이다. 순수익은 직접법과 간접법에 의해 산정된다. 직접법에 의해 순수익을 산정하는 경우에는 자료의 해석이 매우 쉽게 나타는 것이 일반적이므로 별 어려움이 없으나, 간접법의 경우 순수익을 비준하는 과정에서 숫자계산이 거의 틀리기 마련이다. 요인비교치라도 목차로 제시하면서 깔끔한 정리를 하는 것이 좋다. 환원이율 자료가 있는지 없는지 반드시 살펴보아야 하며, 환원이율이 주어지지 아니한 경우에는 물건별 평가액의 가격구성비를 통하여 물리적투자결합법으로 종합환원이율을 산정할 수 있음을 정리해 두길 바란다.

 

 

 

 

 

2. DCF 방식

 

DCF 방식 문제 그 자체에는 별 논점이 없다. 매기현금수지를 구하는 흐름은 이젠 구식의 문제가 되었다. 그렇다면, 아직 출제되지 아니한 부분에서 새롭게 논점을 만들어 낼 가능성이 많다고 생각된다. 저당상환방식 이나, 할인율의 산정 등을 중심으로 생각해 보아야 할 것들이 남아있다. 기존에 쉽게 구할 수 있는 노가다식의 문제를 가지고 반복하는 단계를 지난 사람이라면 더 이상은 그것의 숫자를 맞추는 게임에 집착하지 말았으면 한다. 40점짜리를 20분 내로 풀어 봐야 남는 것 하나 없는 자기만족일 뿐이다. 계산기 조작 잘 하는 것이 실무는 아닐뿐더러 그러한 문제는 크게 출제될 리가 없다. 출제자는 우리가 계산기를 화려하게 조작할 줄 안다는 사실을 다 알고 있다. 아무리 기본에 충실한 것이 좋다지만 DCF 부분만큼은 더더욱 기본문제만을 가지고 충실할 것이 아니라고 생각된다.

 

 

 

 

3. 부동산 잔여법

 

 

 

 

Ⅳ. 기타

 

 

 

1. 필요제경비에 따른 수익 비준

 

 

1). 대상의 필요제경비가 제시된 경우

 

대상의 필요제경비가 제시된 경우 총수익을 비준하게 된다. 총수익을 비준하여 대상 총수익에서 필요제경비를 감하고 대상의 순수익을 산정하게 된다.

 

①.대상총수익 사례총수익×시×지×토개×건개×면 =대상총수익   ②대상필요제경비   ③순수익 ①-②=대상순수익

 

 

 

2) 사례의 필요제경비가 제시된 경우

사례의 필요제경비가 제시된 경우에는 사례 부동산 전체의 순수익이 산정된다. 여기서 사례 전체순수익을 비준하여 대상 전체의 순수익을 비준하거나, 사례토지(건물)귀속순수익을 비준하여 대상토지(건물)기대순수익을 산정한다.

 

 

 

(1). 사례 순수익 ①사례 총수익 ②사례 필요제경비 ③사례 순수익 (①-②) --------------------④

 

 

 

 

※ 대상 전체의 순수익을 구하는 경우

(2). 대상순수익 ④×시×(토순구×토지요인비교치+건순구×건물요인비교치) =대상순수익(전체) ※요인비교치는 제발 목차로 빼는 것이 좋다.

 

 

 

 

※ 대상토지의 기대 순수익을 구하는 경우

(2). 사례토지귀속순수익 ④-사례건물가격×건물환원이율 =토지귀속순수익--⑤ (3). 대상토지기대순수익 ⑤×시×지×개×면 =대상토지기대순수익

 

 

 

2. 면적의 문제

총수익을 산정하는 경우 면적이 여러 개가 제시되면 항상 헷갈리는 부분이다. 가장 먼저 적용하여야 하는 것은 당연히 임대면적이다. 만약 전유면적이나 연면적으로 임대료를 산정하는 경우라면 그 요구사항을 제시하여야 할 것이다. 전유면적은 구분소유권 평가 시 비교방식을 적용하는 경우 또는 층별효용비 산정시에 중요한 것이다.