거래사례비교법 기본 이론

 

 

【거래사례비교법】

 

 

Ⅰ. 토지

 

 

1. 사례의 선택

 

 

 

1).위치적 유사성-위치적 유사성은 실무 문제에서 주로 같은 《동》으로 나타난다. 만약 대상은 A동에 위치하고 사례는 B동에 위치하는 경우에 그 거리가 가깝다면 가치형성요인이 거의 유사할 것이나, 실무 문제에서는 도면이 주어지지 않는 한 같은 동으로 표시된 것이 위치적으로 유사한 사례가 됨에 유의한다.

 

 

 

2).물적 유사성

 

도로 형상 지세 등이 문제되나 가장 실무문제에서 많이 응용되는 부분은 면적과 배분법 적용여부이다.

 

 

 

 

(1).면적-광평수토지와 면적이 작은 토지는 규모의 경제 & 한계효용의 문제로 인하 여 단가 비교가 불가능하다. 용도가 동일한 토지라 하더라고 그 규모면에 서 차이가 크다면 가치형성요인이 다소 상이할 것인 바, 사례로 선택할 수 없는 것이 일반적이다. 물론 사례가 하나밖에 없다면 선택할 수 밖에 없다. 이 경우에는 시산가액 조정 과정에서 무게를 덜 두어야 할 것이다.

 

 

 

(2) 배분법적용

 

-일체 거래사례를 보면 이를 일체평가 사례로 사용할 지, 배분법을 적용하여 토지 또는 건물로 사용

 

할 것인지가 항상 고민거리이다. ① 주로 《토가구 건가구》가 등장하면 이는 일체거래사례일 것이

 

며, 그것이 제시되지 아니하는 경우 대부분은 토지잔여법의 문제라고 여기고 가는 것이 좋다. 가끔

 

《토가구 건가구》를 사례　내에서 추출 하여 이를 일체 비교 사례로 사용하는 경우가 있으나, 이

 

는 일체 평 가 시 다른 일체 사례가 없는 경우 억지로 만들어 내는 경우라고 생 각하는 것이 편하다.

 

(약간은 더러운 문제이다.) 토지만의 거래사례가 없는 경우 잔여법의 자료일 가능성이 지대하다.

 

 

 

 

②또한 일체 요인비교치 (14회 1번 문제) 가 주어지는 경우 일체사례로 사용하라는 출제자의 뜻으로 생각하면 될 것이며, 『~일체 유 사성이 인정된다』 라는 식의 멘트가 주어지는 경우 역시 일체로 사용하라는 출제자의 부탁이다.

 

 

 

 

3).시점수정가능성

 

 

-사례를 선택하는 경우 우리는 무조건 용도지역 이용 상황만 보기 일쑤이다. 그러나 그 작은 실수로 인하여 배분법까지 적용한 후에 시점수정이 되지 않는 자료임을 깨닫게 된 경우가 가끔 발생한다. (^^)

 

사례 선택 시 유의하여야 한다.

 

 

결국, 사례의 선택 시에는 위치적 물적 유사성 및 시정수정 사정보정 가능성을 실제로 적용하면서 사례를 선택하는 습관을 길러야 한다. (매일 하는 바와 같이 용도지역 이용 상황만 보지 마라.)

 

 

 

 

 

2. 사정보정

 

 

여기서 문제가 되는 것은 시장가치 이외의 가치 문제이다. 이제는 구닥다리 문제가 되어버렸지만 여전히 이론적으로 중요한 부분이라고 생각된다. 또한 출제자는 자의적으로 만들어진 새로운 문구로, 무언가 사정이 개입되었다는 말을 만들기 어렵지 않다. 출제자들이 만들어낸 새로이 등장하는 문구는 사소한 것처럼 보이더라도 분명 배점이 있을 것이라고 생각된다. 왜냐하면 그것을 묻고 싶어서 새롭게 만들어 제시하였다는 증거물이기 때문이다.

 

 

 

 

3.시점수정

 

대상과 사례가 속한 지역이 다른 경우 사례의 지가변동률을 적용한다. 왜냐하면 대상의 지가변동률을 적용하게 되는 경우 이는 소급평가의 의미가 된다. 과거시점에서 비교를 마친 후 현재시점으로 내가(F.V)를 시킨 결과가 되어버린다. 즉, 가격시점 현재 가격을 비교하는 것이 거래사례비교법임에 명심하여야 한다.

 

 

 

4.지역요인 비교

 

지역요인은 용도지역별로 주로 한다. 그러나 용도지대가 주어지는 경우 용도지대별로 하여야 한다. 왜냐하면 용도지대란 행정적 의미의 구획은 아니지만, 실질적으로 가치형성요인이 유사한 하나의 경계이다. 그러므로 우선적으로 지역요인은 용도지대별로 submarket 을 전제하여 비교하여야 한다.

 

 

 

5.개별요인 및 그 밖의 요인 비교

 

 

개별요인은 별 논점이 없다. 그러나 그 밖의 요인에 자주 무언가를 (각주) 처리 하도록 주어지는 경우가 많다. 최근 “call 금리”, “3.30 부동산대책” 등을 등장시켜서 출제자는 그 부분을 단순하게나마 처리할 능력을 묻고 있다.

 

 

 

6.면적

면적은 항상 단가로 나타내는 것이 편하다. 보상에서는 무조건 단가로 나타내는 것이 법정화되어 있지만, 일반평가에서 역시 단가로 비교하는 것이 시산가격조정을 위한 시간 절약이 될 수 있을 것으로 판단된다. 쉽게 눈에 와 닿기 때문이다. 또한 지면의 공간상 시각적 효과 면에서도 보기에는 좋다.

 

 

 

 

 

 

 

 

Ⅱ.건물

 

1.시점수정

 

 

월할로 계산하는 것이 편하다. 일할 계산하면 너무 피곤하다. 굳이 큰 논점도 없는 부분에 정확히 하는 것을 죽기 살기로 하여 시간낭비하지 않아야 한다. 일할계산 하라는 출제자의 요구가 없다면 제발 “일할계산할까~ 월할계산할까” 이러한 고민 좀 하지 말기를 바란다. 일할계산으로 시점수정 정확히 한다고 해서 점수 더 주지 않는다.

 

 

 

2.잔가율비교

 

 

잔가율비교는 주체부분 부대부분이 있는 경우 지면이 부족하다. 왠만하면 각주처리를 통하여 잔가율 비교치를 산정하고 그 값을 원 식에 대입하는 것이 보기에 좋다.

 

 

 

 

4.유의사항

 

 

사*사*시*개*면 : 이는 재조달원가 산정방법 중 간접법이다.

 

사*사*시*개*면*잔 : 이는 건물 비준가격 산정 공식이다.

 

 

이 양자를 개념적으로 혼돈하는 수험생이 많습니다. 잘못된 용어의 적시가 사소하다 하더라도 이것이 목차화되어 표시된다면 그 분은 반드시 떨어집니다. 기본이 안 갖추어진 수험생의 냄새를 물씬 풍길 수 있는 부분이라고 여겨집니다. 주의 합시다.

 

 

 

 

Ⅲ.복합부동산

 

1. 요인비교치

 

 

 

 

목차로 빼는 것이 보기가 훨훨 좋습니다.

 

 

 

1.사례의 선택

2.비준가격

1).토지요인비교

2).건물요인비교

3).비준가격

사례가격 * (토가구*토지요인비교치 +건가구*건물요인비교치 )

 

 

 

 

2. 가장 더러운 문제

 

복합부동산의 가격을 주어지지 않는 경우의 문제도 있습니다. 이때에는 복합부동산의 가격을 수익방식이나 원가방식으로 구하고, 이를 근거로 하여 대상으로 비준하는 아주 더러운 문제가 있으니 참고 하시길 바랍니다. (구 plus 모의고사)