원가법 기본이론

【원가법】

 

 

Ⅰ.토지

 

1. 기본 목차정리

 

 

1). 가산방식  (오직 나지의 산정에 사용되는 방법이다.)

 

 

(1). 준공시점 사례 (대상)토지가격 ①. 소지 매입비용 ②. 기타비용 ③. 합계 (A) (2). 가격시점 현재 대상 토지 가격 (A)×시점수정 등

 

 

 

2). 분양개발법

 

(1). 구하는 가격 (나지와 소지)

 

 

분양개발법으로 구하는 가격이 나지인지 소지인지를 우선 파악해야 한다. 나지는 건물을 바로 올릴 수 있는 최유효사용이 가능한 토지를 말한다. 그러나 소지는 조성을 하여야 최유효사용이 가능한 토지를 말한다. 즉, 소지는 곧바로 건물을 신축할 수 없는 미성숙지이다.

 

 

(2) 소지 산정방법 (문제에서 택지를 조성하여 분양하는 방식.)

①. 개발계획 (감보율 등 고려) ②. 택지 분양수입의 현가 ③. 택지 조성비용의 현가 ④. 토지가격 (②-③)

 

 

 

 

 

 

(3). 나지 산정방법 (문제에서 건물을 건축하여 복합부동산을 분양하는 방식)

①. 개발계획 (건폐율, 용적율 등을 고려한 연면적, 건축면적, 분양면적 계산) ②. 분양수입의 현가 (가). 총분양액 (나). 현가 ③. 개발비용의 현가 (가). 건축비 (나). 판매관리비 (다). 이윤 등.... (라). 합계 ④. 토지가격 (②-③)

 

 

 

 

 

2. 면적의 문제

 

 

①. 소지 : 아직 감보되지 아니한 상태이다. 그러므로 분양개발법의 적용에서 택지 분양 시에는 줄어든 면적(감보율 고려 후)으로 분양되지만, 현재의 토지 가격은 전체 면적을 기준으로 산정됨에 유의하여야 한다.

(예) 현재 토지(소지) 면적 5,000㎡, 감보율 30% 의 경우   a) 택지 분양수입의 현가 : 5,000*0.7=3,500㎡ 만 분양수입으로 귀속된다.   b) 개발비용이 현가 : 5,000㎡에 대한 전체 공사가 이루어지나, 30%는 내부 도로 를 조성하거나 (택지는 도로를 확보하여야 건축허가가 나기 때문이다.) 기부채납되는 것이다.   c) 현재 토지 면적은 : 마지막에 산정하는 토지의 가격은 전체 5,000㎡의 소지에 대한 가격임에 유의한다.

 

 

 

 

 

②. 나지

 

 

(가). 가산방식의 경우

 

 

 

가산방식의 경우 기부채납 또는 감보율의 자료가 제시되면 이는 조성 이후 남는 면적(유효면적)이 작이진다는 의미이다. 위의 예에서와 같이 면적 5,000㎡의 소지가 조성된 후의 나지 가격을 묻는 경우 그 면적은 감보율을 고려한 이우 3,500㎡에 대한 가격이다.

 

 

 

(나). 분양개발법

분양개발법 역시 같은 이유로 유효택지비율이 적용되거나 분양예정면적이 적어진다 하더라도, 현재 나지 상태의 가격을 구하는 것이기 때문에 현재 토지(나지)의 면적이 줄어들 이유는 없다.

 

 

 

 

③. 결론

가산방식의 경우로 토지가격을 구하는 때에는 면적이 줄어든다. 그러나 뒤에서 앞으로의 방향인 공제방식을 적용하는 경우에는 면적이 작아지지 않는 것으로 이해하면 쉽다.

 

 

 

 

Ⅱ. 건물

 

 

 

1. 재조달원가

 

 

 

1). 실무 문제풀이 과정상 방법

 

 

직접법과 간접법이 정의되어 있다. 사실 직접법은 상당기간이 경과된 과거 투입비용을 단순하게 시점수정하는 것으로서, 기능적감가가 발생할 여지가 충분하다. 그러나 수학 공식의 정의처럼 엄연히 정의된 방법이다. 그렇다면, 특별히 사정이 개입된 사례가 아닌 이상 구해야 함은 마땅하다.

 

 

 

 

2). 재조달원가의 결정

직접법의 자료가 제시된 경우에는 재조달원가의 산정은 하되, 결정의 근거로 시장성 및 대체의 원칙의 고려, 기능적감가의 문제 등을 언급하고 간접법에 의한 재조달원가로 결정하면 된다.

 

 

 

 

2. 감가수정

 

 

 

주로 하는 방법이 내용년수법이다. 그러나, 감가수정에서 시장추출법의 뜨거운 등장과 함께 우리를 한번 울린 적이 있다 (10,16회 고규봉 평가사 출제). 실무 문제 역시 시장추출법 또는 분해법의 전형적인 모습을 자주 볼 수 있다. 시장추출법은 당분간 출제되지 않을 것이며 분해법 또한 문제화시킬 큰 주제는 아니라고 생각한다.

 

 

 

 

1) 분해법에서 타당성분석

 

 

이것 때문에 상당히 많은 사람들이 논쟁을 하는 것을 보았다. ①직접환원할 것인지, ②잔존년수 동안 현가 합으로 구할 것인지, 또는 ③조소득 승수를 사용할 것인지 서로 뜨거운 논쟁을 일삼는다. 그러나 이는 시간 낭비이다.

 

 

 

① 임대료로 소득이 제시되면 조소득승수(M)를 사용하면 된다.

 

 

② 직접환원을 하든, 현가합을 하든 누구도 틀리지 않다. 물론 계산의 결과치가 조금 달라질 수 있겠으나 상관없다. 왜냐하면 어느 것이 맞는지 출제하는 분들도 모른다. 그래서 더욱 안 나올 것만 같다.

 

 

 

2). 시장추출법에서의 논점

단 하나이다.《연간감가율》만 구하면 된다는 생각으로 총 감가액을 재조달원가로 나누고 이를 경과년수로 나누면 말은 무지하게 쉽다.

 

 

 

3. 유의사항

 

 

1) 증축부분이 있는 경우

 

증축부분은 감가수정에서 내용년수 조정이 필요하므로 재조달원가를 기존부분과 증축부분을 따로 산정하면서 풀어나가는 것이 좋다.

 

 

2) 분해법에서 재조달원가의 산정

 

주체부분과 부대부분은 물리적 감가의 산정 시 반드시 나뉘기 마련이다. 그러므로 처음 재조달원가를 산정할 때부터 주체부분과 부대부분을 나누어 산정하는 것이 좋다.