23회 1번 (오피스 빌딩 DCF) 유사한 분위기의 舊 PLUS 감정평가실무 문제

 

【문】감정평가사인 K는 부동산투자자인 W씨로부터 현재 임대차에 제공되고 있는 사무실의 평가를 의뢰받았다. 의뢰인은 대상부동산의 수익을 분석하여 평가하도록 요청하고 있다. 제시된 자료를 이용하여 다음 물음에 답하시오.

 

 

(물음1) 비교매매사례 1에서 기존 임차자의 매수옵션(Purchase Option) 실행여부를 검토하시오.

 

 

(물음2) 비교매매사례의 현금수지를 분석하여 대상 부동산에 대한 매기간의 순영업소득(NOI)과 기간말의 복귀가치를 현재가치로 환원할 적절한 할인율(discount rate)을 구하시오.

 

 

(물음3) 투자자 W씨가 대상부동산에 부여하는 평가시점 현재의 적정가치를 산정하시오.

 

 

 

[자료1] 투자자의 부동산 운용계획

 

 

평가의뢰인인 투자자 W씨는 대상부동산을 매입하여 기존 임대차계약관계에서의 임대자의 지위를 승계할 예정이며, 6년간 임대차에 운용하고 처분할 계획이다. W씨는 자신의 요구수익률이 당해 시장지역 내에서 일반적으로 수용가능한 수준이라고 밝히고 있다.

 

 

 

[자료2] 감정평가사 K의 당해 처리건에 대한 입장

 

감정평가사인 K는 동일한 시장지역 내에 소재하고 있는 유사부동산의 거래 사례를 수집한 뒤, 그것에 결부되어있는 임대차계약관계를 분석하여 대상부동산과 같은 부동산에 투자함으로써 획득가능한 수익률의 수준을 파악하기로 하였다. 또한 수익분석에 있어서 기설정된 임대차계약은 잔존기간동안 계약내용에 따라 처리하고, 그 이후에는 모두 시장임대료 수준으로 매기간 계약되는 것으로 가정하고 있다.

 

 

 

[자료3] 대상부동산에 관한 자료

 

1. 토지

대상부지는 이미 조경이 완비된 상태로, 전체 면적은 1,600㎡이며 100개의 차량을 동시에 수용할 수 있는 주차장을 가지고 있다.

 

 

 

2. 건물

대상건물은 3층 건물로서 연면적은 2,500㎡이고 이 중 가대면적(rentable area)은 2,050㎡이다.

 

 

3. 지역지구제

대상부동산은 지역지구제상 상업 및 업무지구에 속하고 있다. 해당 지구 내에서는 대상부동산과 같은 사무실 건물을 건립하는 것이 적법하게 허용 되고 있다. 또한 대상부동산은 지역지구제에서 요구하고 있는 모든 사항을 충족시키고 있다.

 

 

 

 

[자료4] 대상부동산의 임대차 내역

 

 

1.임대차 계약관게

대상부동산에는 임대단위(rentable unit)가 4개 있다. 이 중 3개에는 임차자가 입주하고 있으나, 하나는 현재 비어있는 상태로 있다.

 

 

임차자	임대면적(㎡)	기본임대료(만원)	잔존기간(년)
A	550	7,000	3
B	550	8,000	4
C	550	7,200	2
공실	400	-	-

 

※ 일반적으로 대상지역 내에서 임대차계약관계는 모두 고정임대료를 계약기간동안 적용하는 것이나, “임차자 A”와의 계약은 기본임대료를 약간 낮게 설정하는 대신 매기간 일반물가상승률만큼 지불임대료를 상향조정하기로 하였다.

 

 

※ “공실부분” 은 시장수요의 추세를 미루어 판단하건대 곧 임대차계약관계에 들어갈 것으로 예상되고 있으며, 운용 1기간부터 시장임대료 수준으로 가능조소득을 구성한다.

 

 

2. 영업경비

영업경비는 재산세를 포함하여 올해 9,870만원에 이를 것으로 추계되고 있다.

 

 

 

[자료 5] 대상 부동산의 재매도가치

투자자 W는 6기말까지 보유한 후 처분할 계획을 갖고 있는 바, 감정평가사 K는 이를 고려하여 대상부동산에 적용할 기출환원율(going-out capitalization) 로 13%를 생각하고 있다.(6기 NOI에 적용)

 

 

 

[자료 6] 시장지역 분석결과

 

대상부동산은 어느 대도시의 교외업무지구에 위치하고 있는 사무실건물이다. 이곳은 최근에 계획적인 개발이 진행된 곳으로 교통이 줄고 양질의 도 시시설이 제공되고 있다. 이 업무지구에는 대상부동산과 비슷한 사무실건물 이 많이 입지하고 있다.

 

대상부동산과 같은 유형의 사무실부동산의 전형적인 임대료는 ㎡당 15만원 정도인 것으로 확인되었으며, 임차자의 전출입(turn over) 등을 고려하여 전 형적인 공실 및 대손충당금은 가능조소득의 5%로 설정하고 있다.

 

 

 

[자료7] 비교매매사례 1

 

1.거래내역

사무실로 이용 중인 복합부동산의 매매사례로서 최근에 14억원에 거래되었다. 그러나 명목가격 중 50%는 현금으로, 나머지 50%는 약속어음으로 지불되었다. 매도인은 당해 약속어음을 거래종결 후 금융기관에 명목가격 보다 18% 낮은 가격으로 판매하였다.

 

 

 

2.물적현황

부지면적은 1,500㎡, 건물의 연면적은 2,400㎡, 그리고 가대면적은 2,040㎡ 이다. 이 부동산은 건립된 지 3년이 지났지만, 건물상태는 양호한 것으로 알려져있다.

 

 

 

3.임대차내역

당해 사례부동산에는 한사람의 임차자가 임대공간을 모두 사용하는 단차 자건물(single-tenant building)로서 연임대료 1억 5,400만원의 순임대차(net lease)가 결부되어 있으며, 현재의 임차자는 당해 임대차계약관계의 종료시 점인 거래시점기준 5년 경과 후 이 부동산을 15억원에 매수할 수 있는 매수옵션을 가지고 있다.

 

본 부동산의 순임대료는 거래시점을 기준으로 매 2년마다 그동안의 물가 상승률에 따라 조정된다.

 

 

 

 

[자료8] 비교매매사례 2

 

1.거래내역

이 부동산은 현재 매매계약이 체결되어 얼마 후 모든 거래절차를 종결할 것이 확실시되는 매매사례로서 13억 4,000만원을 모두 현금으로 지불할 것 이다.

 

 

2.물적현황

부지면적은 1,550㎡, 건물연면적 2,400㎡, 그리고 가대면적은 2,040㎡이다. 건물을 포함한 모든 개량물은 2년 전에 만들어진 것으로서 현재 최상의 상태를 유지하고 있다.

 

 

3. 임대차내역

임차자	임대면적()	기본임대료(만원)	잔존기간(년)
가	600	8,400	2
나	600	8,400	2
다	840	12,600	3

※ 이 부동산의 임대료 추정에 관한 계약조항은 대상부동산의 그것과 매우 흡사하다.

 

 

4.영업경비

당기 말의 영업경비는 재산세를 포함하여 1억 1,900만원으로 추계되었다.

 

 

 

5.추가자료 : 거래당사자의 의견조사

당해 사례부동산의 매수자는 5년 후 본 부동산을 재매도할 예정이며, 이때 의 재매도가치는 5기 순영업소득을 재매도환원율로 환원한 가치가 될 것 이라 예견하고 있다. 이때의 재매도환원율은 ‘당해 거래시의 환원율’ 에 비 해서 기간경과 및 재매도업무에 대한 위험으로 할증률(risk- premium)이 1%정도 부가된다.

 

 

 

[자료9] 시장지역의 일반자료

 

1. 인플레이션

인플레이션은 영업경비, 임대료, 부동산의 가치에 영향을 미치는 중요한 요인이 된다. 예측가능한 가까운 장래의 인플레이션율은 해당지역에서 매년 5%에 이를 것으로 전망된다.

 

 

2. 금융조건

 

상업용 및 업무용 부동산의 경우, 현재 대상지역에서 장기의 저당대부를 얻기가 매우 힘든 것으로 알려져 있다. 따라서 많은 투자자들은 100% 현금이나 일시적인 단기대부로 부동산을 매수하고 있다.

 

 

3. 투자수익률

대상부동산은 위치가 좋고 현대적인 시설을 갖추고 있다. 시장내의 투자자 들은 이런 종류의 사무실에 대해서 적어도 15%이상의 투자수익률을 요구 하고 있다.

 

 

4. 시장의 추세

 

사무실공간에 대한 수요가 증가함에 따라, 공급도 점차 증대되고 있다. 그러나 현재 사무실 건물에 대한 수급이 균형에서 벗어나 있다는 징후는 어디에서도 발견할 수 없다.

 

 

임대료지불양태에 따라 다소 차이는 있지만 일반적인 임대차계약관계에서 지불되는 임대료 수준의 상승률은 인플레이션율을 따라가고 있으며, 이와 는 달리 재산세를 포함하는 영업경비의 연간 상승률은 사무실건물의 서비스 제공경쟁의 여파로 당분간 제반물가상승률보다 1% 상회할 것으로 예상된다.