p222 최대매입가격 관련 (4판 기준)

 

 

1. 순영업소득은 640,000,000 원으로 고정

2. 현 저당대부 (저당잔금 4,325,000,000원, 10%, DS 41,450,000원/월)

3. 10년 후 예상재매도가격 : 매수가 대비 20% 상승 전망

4. 신규저당조건 (대부액 4,540,000,000원, 11%, 25년 매월분할상환)

 

여기서 물음이

물음1) 지분수익률 15%일 때, 최대매수 제안가격?

물음2) 신규 저당시 투자자에게 이득 있는지?

 

예시답안은 

1) Ellwood 산식으로 지분수익률 &저당조건 에 따른 (최대) 매수가격을 구하였고, 

2) 저당조건에 따른 "투자자 지분가치 = 최대매수가격 - 저당가치" 를 각각 비교하여 

지분가치가 더 낮으면 투자이득이 없다고 결론내리고 있습니다.

 

 

그런데, 예를 들어서 

신규저당조건이 (대부액 5,000,000,000 원, 9%, 25년 매월분할상환) 이면 

기존 저당보다 이자율이 낮기 때문에(+투자수익률보다 낮음) 

직관적으로 투자자 이득이 있을 것을 예상할 수 있는데, 

 

예시답안처럼 풀게되면 

c계수 = 0.05781

투자가치 y =  6,629,299,000 (최대매수 제안가격)

신규 저당시 지분가치 = 1,629,299,999

결정 : 기존 저당시 지분가치 1,711,000,000 보다 낮으므로 신규저당에 의한 투자는 이득이 없다고 판단된다.

 

이렇게 되어서 조금 이상한 결론이 나옵니다.

 

 

제 생각에는 

 

예시답안의 논리는 수익률을 고정(15%)하여 매입가격을 결정하기 때문에 

애초에 투자자에게 이득/손해가 발생할 수 없는 구조가 아닌가 싶습니다.

 

실질적인 이득/손해를 계산하려면 추가자료가 필요한 것 같고, 

주어진 자료(&예시답안 논리)만으로 이득/손해를 따진다고 한다면, 

투자가치(최대매입가격)이 더 높아지는지 낮아지는지만을 가지고 판단할 수 있는 것이 아닐까요?

 

고정된 투자자 지분수익률에 대하여 최대매입가격을 올릴 수 있다는 것은 투자 성립가능성을 높일 수 있는 것이며, 그러한 투자기회 자체가  투자자에게 이득이 아닌가 합니다.

 

 

 

 

만약 문제가 매도자 입장에서라면 예시답안의 논리로 해결하는 것이 맞다고 봅니다만 (먄약 물음 1이 매도제안가격이라고 물어봤다면 저당가치를 제한 지분가치만큼이 매도제안가격이 될 것임) 물음으로 봐서는 매수자의 입장에서 타당성을 검토하는 것이고 매수자입장에서는 저당도 같이 고려한 투자가치 즉, 최대매입가격으로 판단하는 것이 맞습니다.

만약 물음 2에서 매도자 입장으로 물어봤다면 지분가치로 판단하는 예시답안 논리가 맞을 것입니다.

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