이번에 운좋게 합격한 사람으로서 글몇자 써봅니다.

실무에 대해서...

 

 

제가 공부를 오래했고 학원에서도 조금 잘했던편이라...합격후 지인들이 실무를 어떻게 공부하는지 물어보는게 많습니다.

 

 

우선, 기출 문제를 보시면...19회 이후 우리 시험 문제 패턴이 변했다고 생각합니다. 즉, 답을 중요시 여기는게 아니라 논리와 논거 위주로 점수를 주고 있다고 봅니다. 책이나 스터디문제에서는 절대 접할수 없는 현업적이고 생소한 내용을 기준으로요

 

 

(-> 이 말은 맞는 말이다. 단, 항상 논리와 논거는 법령에 근거해야 한다. 그게 가장 확실하다. 일반평가든 보상평가든 무조건 법령에 근거한 평가서만이 가치가 있다. 단, 컨설팅 문제 같은 경우 혹은 시산가격조정을 명시적으로 요구하는 문제인 경우에는 이론적 근거 (문제에서 제시된 시장상황, 지역분석, 가격수준 등)에 바탕을 두어 답안을 작성해야 한다)

 

예를 들어 20회1번의 개발단계별 문제,21회1번의 소유권관계,22회1번의 내용년수 및 최유효미달...

 

(-> 20회 문제는 그해 당시 이충길 평가사가 합격의 법학원에서 이론팀장 재직시 3기때 이슈가 된다고 이야기 했던 문제였다. 21 회 1번 구분소유적 공유는 담보침에 명시하고 있다. 22회 1번의 잔존내용연수 및 중도적 이용과 관련된 부분은 담보침 제22조 제3항, 16회 1번 및 2번의 개념을 응용하는 문제이다)

 

그런데 저는 한가지 의문을 제기하고 싶습니다.(실무과락자분들 위주로...생각해서요)

 

 

여러분은 실무 문제를 보는 순간 어떻게 생각하셨는지요?

 

 

내가 문제를 풀수있다고 생각하신건지...아님 문제를 통한 해석만 하신건지...또는 자기 논리를 펼쳐보신건지...

 

 

저는 3번째 제 논리를 펼친예입니다. 논리라는게 대단한게 아니라 모르는 문제라는 확신을 가지고 주어진 문제를 바탕으로 왜 그문제가 이런식으로 답이 나올수밖에 없는가...내가 공부한 내용과 관련되어 최대한 구체적이면서 정확하게 핵심위주로 적었습니다.

 

(-> 위에서 애기한 시산가격조정을 명시적으로 요구하는 문제로서 이 경우에는 이론적 근거 (문제에서 제시된 시장상황, 지역분석, 가격수준 등)에 바탕을 두어 충분한 분량으로 답안을 작성해야 한다)

 

솔직하게 계산은 아예 다 틀렸다고 생각했습니다. 글로 거의 20점을 적고 5점의 수익환원법을 멋지게 x 했습니다.

 

(이 부분이 포인트다.

 

22회 1번 문제에서는 물음에서 명시적으로 시산가치 조정을 통한 최종감정평가액을 산출하되 평가방식의 적용시 필요한 경우 그 판단에 대한 의견을 명기하시오. 라고 되어있다.

 

또한 20회 2번 물음에서는

 

~ 대상토지가치의 타당성 검토를 의뢰받았다. 동일한 금액을 투자할 경우 적절한 투자방안을 결정하고 그 이유를 설명하시오  라고 되어있다. 그러면 당연히 그 이유에 대한 설명을 구체적으로 자세히 해야 하는 것이다. 많은 수험생들이 물어보는데로 풀지 않고 자기가 푸는 방식대로 푼다. 그게 실무에서 점수가 나오지 않는 이유이다.

감정평가실무는 기계처럼 답을 딱 맞추는 게 아닌 전문가로서의 의견이자 판단을 물어본다. )

 

 

 

그런데도 합격은 물론 실무고득점을 자신했습니다. 매년그렇지만, 올해 드디어 끝이났습니다. 단 실무는 항상 고득점이였습니다. 잠시 직장생활을 한 21회시험 안친것을 빼면요...

 

 

 

물론 이런 경험은 다년간 수험생활을 하면서...생긴거지만, 저를 아는분들은 제가 실제실무점수가 상위권에서 벗어난적이없다는 걸 잘알고 있습니다 학원성적이나 실제 시험에서요...

 

 

 

제가 실무과락자분들한테 하고 싶은말은 문제를 정말 제대로 해석하신건지...

 

 

 

22회1번을 내용년수나 최미달에 필이 꼬쳐 처음에 풀다가 막히면 가라치기로 이상하게 풀고, 뒤에 논리를 다 엉망이고 계산식도 답도 다 틀리게 푸신건 아닌지...혹은 숫자나 몇장풀었는지만을 부각시킨건 아닌지...

 

 

두서없이 글을 써보지만...

 

 

23회를 준비하시는 분들은...책과 스터디 법전등으로 실무 공부를 하시되...시험장에서의 대처에 대해서 지속적인 리마인딩을 하시길 건하고 싶습니다.

 

 

더 구체적으로 말하자면, 문제를 보는순간 전략을 바로 세우셔야합니다. 아무 생각없이 문제가 나오면 그냥 풀겠다가 아니라

 

 

 

1.완전 못푼다---이때는 거짓말하면 절대 안됩니다. 이런문제는 거의 다 못풀기 때문에 거짓말이 아니라 아는 범위내에서 자기 논리를 펼치셔야합니다. 개별 학원스터디에서는 나쁜결과?를 나오더라도 그건 절대 틀린게 아니라 그순간부터 자기만의 논리를 정립해 가는것입니다. 그리고 서로 이야기를 통해 더 좋은 방법을 정리하세요...

 

 

2.감은 오는데 잘 못풀겠다---이때는 정확한내용을 강조하되 시간을 고려해서 계산의 우선순위에서 밀리는 부분 가라치시길 권하고 싶네요.

(작년 모학원 팀장의 100점인데 70점도 확실한 답안을 써라는 사고가 필요한부분이라고 생각합니다)

(여기서 말한 모학원 팀장은 한림법학원 권소현 평가사님을 말한다)

 

3.풀수는 있다---이때는 확실하게 풀데, 실수를 하지 마세요. 그리고 이런 문제는 20점을 15점전후로 끝내시길 권하고 싶습니다. 3번유형은 거의다 풀수있는부분인데, 실수하나로 점수가 갈리는 유형입니다. 즉, 정확하지 않으면 점수는 낮다는 소리죠.

 

 

4.완전히 안다---이때는 처음부터 차별화를 한번 생각해보세요...

(저는 작년 2번이 그랬습니다. 완전 차별화를 했습니다. 재개발 무상양수도 문제로 기억하는데 5점이상의 배점으로 관련 내용을 모두 쓰고 왜이렇게 될수밖에 없는지 모두 강조했습니다. 나의 간절함을 어필하기 위해서입니다)

 

 

전체적으로 종합하면...거짓된 답은 절대 쓰지 마시길 권하고 싶습니다.

 

10년이상 평가업계에서 일하신분들은 실무1번 제가 생각할때 2분도 안걸립니다. 대충의 점수와 이사람이 어떻게 풀었는지 아는데요...거짓된 답안은 과락이나 낮은 점수로 가는 지름길이라고 봅니다.

 

 

그리고 꼭 전략을 세우고 리마인딩을 하면서 준비를 하시길 바랍니다. 위의 1번 유형이 아마 23회도 나올겁니다. 이런문제는 답을 완전히 버리시라고 권하고 싶습니다.

 

(그런데 어떡하지? 23회 1번은 DCF 였는데 ㅠㅠ)

 

 

수석급점수는 나오지 않습니다. 그렇지만 분명히 합격점수는 나옵니다. 이건 제가 6년가까이 공부하면서 제 경험과 합격생들 이야기 ...수많은 팀장님들 의견, 그리고 아깝게 떨어진 경우를 종합한 결과물입니다. 그리고 확신을 하는 부분이기도 하구요.

 

 

이번에 합격하지못하신 분들이 위의 내용을 다 아실거라고 봅니다. 하지만 한번 제대로 시험장에서 답안지에 적었는지 생각해보시길 바라면서, 아깝게 떨어지신분들 용기를 내시길 바랍니다.

 

 

몇년간 시험을 떨어지니...12월이 정말 춥더군요. 크리스마스보다  더 슬프고 싫은게 바로 31일 제야의 종소리였고 이건 완전히 지옥의 종소리같이 들려지더라구요

 

 

사람이 한두번도 아니고 몇번씩이나 내년에 뭘할지 정해져있고 똑같은 과정을 겪는다는거...그리고 결과가 불확실하다는거...

 

 

그마음 저도 누구보다 많이 겪었고 조금은 알고있습니다.

 

힘내시길 바랍니다.

 

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