陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

실제 감정평가서(현업)에 적용하는 내용들 입니다.

개인적인 의견이 있으나, 보편적이고 누구나가 봐도 이해할 수 있는

결론을 내릴려고 노력하면서 가격 도출하네요.

우리 감정평가사에 의한 감정평가서는 일반인에게는 "공문서" 에 해당됨을 꼭 생각하시고 감정평가하셔야 해요.

모텔가격 부동산 담보평가시 추계

1. 원가방식 (부동산)

 (1) 토지:공시지가기준

 (2) 건물:원가법 

   - 리모델링, 추가투자유무 등에 따라 관찰감가법 병용 가능.

   - 비품은 동산(비부동산가치구성요소)이므로 건물 평가액에 절대 포함되지 않음. 건물은 민법상 부동산임.

2. 비교방식

   - 토지건물 일괄비교방식을 주로 사용함.

   - 개별요인 조정에 있어서 현업시 적용상 다소 한계가 오는 부분임.

   - 실제 시장에서는 지역 및 개별적인 요인에 따라 객실숫자를 바탕으로 거래를 함.

     그동안 평가하고 조사했던 자료에 의하면

     서울 중심상권 후면 모텔 방당 1억 5천 ~ 2억 5천

     경기도 모텔 방당 6천 ~ 9천

     위 방식대로는 정치한 평가기법이 있지 않아서 상당히 애로사항이 있음.    

3. 수익방식

 일부 금융기관에서는 모텔가격 추정시 반드시 수익가격 산출토록 협약되어 있음.   

 두가지 방식이 있음.

 (1) 임대료기준

 - 만약에 소유자가 임차자한테 임대를 내주고 그 물건을 은행에 의뢰할 경우 정상적인 임대료로 보정후 적용함.

- 총수익 : 임대료 및 임차인이 임대인에게 내는 관리비가 총수익이 됩니다.

  - 총비용 : 부동산 임대에 따른 영업경비 비율은 총수익의 10%~20% 사이로 지역, 개별적 특성에 따라 다름.

 - 환원이율은 임대를 기준한 환원이율을 적용하며, 지역 및 개별적 차이가 있지만 5% ~ 7.5% 사이 보정함.

 (2) 매출액기준

- 소유자가 운영중일 경우 그 물건을 은행에 의뢰할 경우

(추가투자비용을 대출받는다던지, 대환대출의 경우)

- 총수익은 매출액 기준으로 객실요금(숙박,대실), 객실수(일반식, 특실), 연간 회전율을 곱해서 산출하면 됨. 

- 총비용

(매출을 올리는 데 있어 들어가는 판매관리비 산정, 이 경우 동산비품에 대한 대체충당금도 포함됨.)

참고 : 통계청 자료에 의하면 전국 여관업 경비비율 63% 내외 (2009년도 기준)

- 환원이율은 매출을 기준한 환원이율을 적용하며, 시장에서 통용되는 모텔업자 수익률을 기준함. 약 9~12% 정도에서 보정함. 

4. 시산가격 조정

   관건은 원가 > 수익인 경우 모텔을 부시던지, 리모델링이 필요함.

   원가 < 수익인 경우 모텔로서 용도가 최유효이용임.

5. 결론

   집기시설 및 비품비를 건물 재조달원가시 포함 안하는 이유

   : 집기시설(티비, 가구, 냉장고, 에어컨, 침대), 비품(쓰레기봉투, 치약, 칫솔 등)은 동산으로 건물 원가법 산정시에 포함안하며 원가법의 개념 즉 건물의 재조달원가는 부동산에 한한 것이어야 하기 때문임.

     기본적인 표준건축비 + 부대설비(위생급배수설비, 수변전설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등) 만 인정됨.

6. 사족

  실제 시장에서 모텔 업자들 거래할 경우 거래관행은 최초 투입원가와 감가상각된 원가를 따져보고, 수익성 분석해본 다음에, 인근 유사모텔의 방당 가격 추정해보고 실제 거래가액 추산하여 거래함.

   모텔 평가가 어려운 이유 

   1) 만약에 모텔이 잘 될 경우

  업자들끼리 거래시 거래가액에는 유형(부동산) + 무형(비부동산가치구성요소, 영업권) 측면을 함께 고려해서 거래함.

   담보 평가시는 담보물의 안정성 환가성을 위해 유형적인 측면만 고려하게 되고, 따라서 원가와 수익이 괴리가 발생함.

  이 경우 매출액 기준한 수익으로 산정할 경우 상당부분 무형요소가 고려되기 때문임.

   - 금융기관에 이 차이를 분명히 설명하고 설득해야 하는 부분임.

- 실무적으로 매매인에게 영업권 및 비품에 대한 매매비용을 실거래가 신고에 넣기로 했는지 뒤로 몰래 얼마나 주는지 밝혀내는 것이 일임.

    2) 만약에 모텔이 잘 안 될 경우

 원가보다도 싸게 거래될 가능성이 높음. 일부 원가 손해를 보고 털고 일어나는 업자들이 있음.

이 경우 수익가격이 워낙 안나오기 때문에, 원가로 감정하게 되면 향후 부실이 날 가능성이 있어 상당히 위험함.

이럴 경우 감정은 리모델링을 하는 것이 최유효이용일 경우 최대한 투입원가에 근접하게 가격을 내고.부시는 것이 최유효이용일 경우 모텔이 아닌 상업용 용도로의 일반적인 토지값에다가 일부 남아있는 건물값을 쳐줘서  최대한 부실이 나지 않는 선까지 가격도출함. 이것도 어려운 측면임.

이러한 경우 대부분 금융기관과 협의하여 담보취득을 안하는 방향으로 설득하기도함.

(금융기관 평가사 둘다 위험할 가능성이 크므로..)

안녕하세요? 시조투엘부 김수호 팀장입니다.

날씨도 추운데 공부하시느라 힘드시죠?

2년차 여러분들에게는 무엇보다도 공부의 명확한 방향성이 가장 고민되는 시기일 것이라 생각됩니다.

어떤방향을 잡던지간에 그것을 끝까지 하면 합격을 하게 되어있습니다.

다만 합격 기간의 차이가 문제이고  가장 짧은 길을 가고 싶은것은 수험생 모두의 바람이 아닐까 생각합니다.

질문에대하여 나름대로의 방법을 고민하여 답변 달았습니다.

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기출을 볼려고 하는데요 문제 풀때 어떤 주안점을 두고 풀어야 하나요? 다년차들이 기출을 그냥 풀지 말고 여러 방법을 생각 하면서 풀라고 하는데 어떤의미 인지 잘몰라서요 .

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처음으로 기출을 보는 것이라면 일반스터디에서 문제 풀듯이 푸시면 되는데요

시간은 150분 정도로 잡고 논점파악에 주안점을 두시는 것을 추천합니다.

계산기 없이 푸셔도 됩니다.

시점수정, 개별요인등 사소한 계산부분으로 주요논점을 빠뜨릴 수 있기 때문입니다.

기출문제는 정답이 없습니다.

그래서 다년차 분들이 여러방법을 생각하면서 풀라고 한것 같습니다.

2년차가 지금 실력으로 여러가지 방법을 생각하는데는 한계가 있고

오히려 시간만 헛되이 보낼 수 있다 생각합니다.

따라서 푸는 방법은 각자의 실력에 맞추어 편한 방법으로 하면 되는데

가장 중요한것은 바로 "복기"입니다.

기출의 복기는 일반 문제 보다 2배 이상의 시간을 들여야합니다.

문구 하나, 하나가 요구하는 의미를 파악하고 답안을 확인하셔야합니다.

특히 최근 4개년 기출의 경우 문제집상의 답안도 보시고 월간감평에 실린 수석자 답안도 보시는것을

추천합니다. (복사집에서 구할 수 있어요)

그리고 두번째 푸실때는 100분 시간에 맞추어 푸시는 것도 좋습니다.

처음에 풀었던 때보다 실력이 향상되었다면 과거에 보이지 않았던 논점이 보이고

문구의 새로운 해석이 가능하리라 생각됩니다.

저의 경우에도 매년 기출은 1년에 4번이상 풀었고

아직까지도 해결이 되지 않은 부분들이 있습니다.

다만 누구보다 실무 기출 분석에 공을 들였고 나름대로의 내공이 쌓였다고 생각하여 이렇게 답변을 드립니다.

기본 공부가 되셨다면 망설이지 마시고 빨리 기출문제를 검토하기를 바랍니다.

토지평가사, 공인감정사 문제는 스킵하셔도 무방합니다.

감정평가사 시험도 1회부터 10회정도 까지는 약식으로 푸셔도 됩니다.

다만 16회 이후의 문제에 대해서는 깊이 파보시는 것을 추천합니다

기출문제를 한번에 정복하려 하지마시고

순차적으로 접근하여 숨은 논점을 발견하고 그것을 목차화하는 연습을 해야합니다.

출제위원분들의 출제 형식과 문구에 익숙해지셔야 합니다.

학원스터디에서는 실제시험이라 생각하시고 새로운 자료와 문구해석능력을 검토하는 연습을 하면 됩니다.

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어떤분은 합격해에 기본 문제 하고 기출만 봤다고 하는데 그렇만 봐도 합격 하는데 지장이없는지요?

또 평가사님께서는 어떤식으로 실무 공부를 했는지요? 

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너무 질문이 모호합니다.

먼저 그분이 몇년 공부를 하셨는지? 평소 실무실력이 어느정도 였는지?

합격하기 전에는 어떤 책을 얼만큼 보셨는지?

기본 문제란 어디서 어디까지를 말씀하시는 것인지?

일반적인 측면에서 2년차를 대상으로 학원스터디에 맞추어 답변드리겠습니다.

먼저 1기에는 기본 유형별 문제에 대한 파악과, 답안지형식, 기출분석을 하시면 되겠습니다.

처음 공부하실때 복잡, 다양한 문제는 오히려 독이 됩니다.

전형적인 문제 스타일을 반복하여 기본 목차를 정리, 암기 하셔야 합니다.

2기에는 동일한 범위를 대상으로 하되 속도에 주안점을 두시기 바랍니다.

1기때는 정확성이었다면 2기때는 정확도는 다소 낮더라도 속도 면에서 끌어올리셔야 합니다.

이때 목차를 간소화 하거나, 계산을 간단하게 하는 스킬을 기르셔야합니다.

이러한 연습은 시간이 부족할때 남은 문제 풀이에 도움이 되리라 생각합니다.

3기에는 응용력 향상이 목적이 되셔야 합니다.

시중에 있는 복잡, 다양한 문제를 푸셔도 되는 시기입니다.

난해한 문구와 숨은 논점을 찾고 목차화 하는 연습을 하셔야하고요.

정확도와 속도라는 양 측면의 조화가 필요합니다.

4기때는 다시 기본입니다. 

진도별문제를 재확인하여 부족한 부분을 보충하고, 기출분석을 하고

형식에 대한 고민을 하시는 시기입니다.

실제 시험장에서는 반드시 처음본 자료가 나올것이고 난해한 문구가 나옵니다.

시간은 부족하고 모르는 부분이 나오기 마련입니다.

이때에 그동안 공부하고 연습했던 스킬을 문제 배점과 난이도에 따라 전략적으로 활용하셔야 합니다.

어느누구도 한번에 이러한 것을 해낼 수 없습니다.

항상 시험날을 생각하시고 학원스터디에 임하면서 연습을 통해 극복 할 수 있다 생각합니다.

안녕하세요 .

지금도 직책은 운영자로 아직 남아 있네요.

지금 운영자로 계시는 분에게 미안할 따름이네요. 운영자 맡은지 몇년 되었는데

거의 활동을 하지 않아서 저의 자취가 거의 없어서 제가 누군지도 , 사실 누군지도 알 필요도 없을거 같구요

오랜만에 이 사이트에 들어왔는데 조금은 개편이 되어있는거 같네요.

음....

이 방에도 감평에 대한 시각들이 다양하게 있고, 공부를 할지에 대한 회의, 자신감, 도전정신 등등

읽어 보면 지난날 제가 가졌던 고민들과 공부 할때 느꼈던 긴장감, 회의감, 불안감,

또 합격한 그날 가졌던 기쁨과 환호 등을 뒤로한채

객관적인 현업의 입장으로서 글을 올리겠습니다.

얼마전 몇몇 국회의원들의 법안 발의로 평가업계가 시끄러웠던적이 있었네요.

공시지가를 감정원이 독점을 한다는 둥, 보상업무를 감정원이 한줄로 선다는 둥

일반 감정평가법인에 있는 평가사의 입장에선 황당하게 짝이 없는 현실을 전혀 모르는

법안 발의에 분개를 했었는데... 아직도 그 법안은 어떻게 진행이 되었는지는 모르는 상태입니다.

공시지가가 만약 감정원 독점으로 가게 된다면 아마 평가업계의 지각변동이 있을 겁니다

우선 협회의 존립기반이 무너지게 되고, 그렇게 되면 협회의 회원관리가 안되기 때문에

더욱더 공정성에 의심을 받게 될것이고,, 사실 평가사가 외부의 공격을 많이 받는 건 현실입니다

저 역시 대학을 졸업하고 사회에 처음 나와서 가진 직업이 감정평가사이기 때문에

밖에 나와서 느끼는 이런 나약한 존재로서의 직업군에 대한 회의를 많이 가졌습니다.

솔직히 지금도 그런 개운치 못한 느낌은 여전하구요

사실 동네북이라는 표현이 딱 적당한 직업이 감정평가사가 아닌가 싶네요.

저도 서울의 좋은 대학 나와서 그것도 좋은 학과 출신이고, 제 동기들 회계사들도 많은데

졸업전 합격해서 , 먼저 합격한 회계사들도 저를 오히려 부러워했구요,, 사실 몇년전부터

평가사에 대한 외부 인지도가 부쩍 증가 되었잖아요. 그땐 제가 무척 자랑스러웠습니다.

그리고 수습 받으면서 직접 임장활동을 하면서 현장에 직접 부딪히면서 일을 하나하나

처리해 나가는 과정에서 처음에는 이렇게 살아가는게 행복했습니다.

그런데 조금만 시간이 지나니까 평가사라는 직업군에 대한 주위에서 느껴지는 분위기를

조금은 알겠더라구요.

공시지가라는 정부업무의 발주로 인해서 사실 어느정도 사회의

냉정한 경쟁을 피할수는 있구요, 또 그것이 이 자격증의 최대 장점이라고 볼 수 있는데요

또한 그것이 양면의 칼날처럼 저희 평가사들을 옭아 매는 , 나약하게 만드는 부분이라고 감히

생각이 드네요. 이 부분이 정부의 입김에서 쉬 벗어날수 없는 을로서의 첫 경험이구요,

은행에 대한 영업(지금 경제상황 때문에 이젠 영업해도 힘듭니다. 그리고 그것도 기존의 기득권때문에 신규 합격자가 할 수 있는 여지가 상당히 어렵다는 것),

각종 공사 부분에 대한 영업( 이부분도 기득권도 상당히 강하다는 것)

등등 각종의 업무 하는 부분에서의 입장이 제가 느끼기엔 을로서  남은 세월을 보내기가

좀 자존심도 그렇게 처음에는 받아들이기가 힘들더라구요

이부분을 욕하시는 분들도 있을겁니다.         " 그래도 을이 돈을 더 많이 벌지 않냐고? 등등"

음... 모르겠습니다. 평가사가 돈을 더 많이 버는지.. 아직 돈을 많이 벌어 보지 못해서요..

아직 완전히 자리를 잡지를 못해서 그런지 평가사해서 돈을 많이 벌진 못했네요.. 요즘은 간신히

월급정도 가져가는 정도라고 할까...

저 이전에 하신 분들은 어느정도 또래 특히 30대에 하기에 가장 돈 좀 만지는 직업이 평가사라고,

특히 경제가 좋았을때,,, 10여년전부터 하셨던 평가사님들은 그래도 조금은 돈을 버셨다고 하더라구요.

요즘은 다, .. 힘듭니다. 일부는 월급도 못 가져간다는 법인도 있다는 소문도 들리구요..

의욕에 찬 수험생들에게는 냉정하게 들리겠지만 현실입니다.

수입은 예전만 못하고, 사회적 입장에선 완전'을' (전 사실 평가사하기전까지 갑을관계는 들어보지도 못햇고,처음엔 잘 몰랐거든요 ), 불투명한 미래,,,,

저의 지금까지의 평가사 생활을 하면서 느낀 단상들입니다. 물론 자존심 좀 죽이고, 을이지만 사회

초년병으로서패기를 가지고 살려구 했는데 ,, 힘들더라구요,, 평가업계로선 올해중반 이후에 급격

하게 나빠지는 경제상황이 년말쯤에 영향을 미치고, 아마도 내년 상반기가 더욱 힘들어질 분위기입

니다. 물론 우리 업계뿐만 아니라 다른업계도 마찬가지구요....

지금까지는 제가 평가업계에 들어와서 느낀 감정평가사의 그 자체에 대한 단상이었습니다.

다음으로는 타 자격증과의 비교를 해 볼까요

우선 공인회계사와의 비교입니다.

비교 대상 연령대는  이제 갓 합격해 가지고 사회에 나오는 분들의 입장을 대신합니다.

제가 보기에는 공인회계사보다는 그래도 평가사가 더 낫다고 생각이 듭니다

예전부터 회계사해서 파트너로서 입장을 공고히 다졌다면 ,, 같은 경력의 평가사와의 비교라면

전 회계사가 좀 더 괜찮을 듯 싶구요. 물론 적당히 돈 벌고, 일은 밑에 일 시킬려면 평가사도 못지 않구요

수입 편차는 회계사가 더 큰거 같네요.. 이왕 자격사로서 더 돈을 벌려면 회계사가 전부터 하시던 분이면

더 낫다.. 뭐 이렇고...

신규 진입자 입장에선 확실히 평가사가 더 낫다고 말씀드리고 싶네요,  연봉이나 업무의 강도 등을

고려하면 회계사들의 노동강도는 엄청나다고 하네요.. 근데 회계사들도 연봉이 이제 어느정도

많이 올랐습니다. 국제회계기준 도입등으로 회계사 할일이 더욱더 많아 졌는데요..

그것도 수입은 위에 파트너 들이 대부분 가져가고 밑에 회계사들은 노동강도만 더욱더

증가되게 생겼지요.. 물론 위에서 상여금으로 조금 챙겨주는가는 모르겠습니다만...

우리 업계도 국제회계기준 도입 및 최근의 경제난으로 기업들이 환차손 등 재무제표가

워낙 부실해져 그걸 만회하기 위해서 자산재평가제도가 도입될 듯 해서 우리 업계도

다행히 어느정도 살 방도가 마련되었습니다.  요즘 대학교때 공부 했던 회계책을

뒤적뒤적하면서 슬슬 회계사 자격 공부를 해 볼까 싶기도 하고,, 아직 회계기준이 바뀌는 시점이라

선듯 공부하긴 그렇게 분위기만 익히고 있는 중입니다.

결론적으로 회계사와 평가사를 비교하자면

 회계사  ≤  평가사

변호사와의 비교

사실 제가 요즘 가장 아쉬워 하는 부분이 이 부분입니다.

제가 경영학과를 졸업햇지만 평가사 공부를 하면서 가장 재미있었는 부분이 법규였습니다.

그리고 같이 공부했던 분들도 저한테 법규 팀장하라고 했었는데,, 다른 과목 팀장을 했었지만

법은 다른 영역의 문제라고 생각하고 이 공부하기전까지  살아왔는데 막상 해 보니까

제가 수리적 부분보다는 논리적 부분이 더 맞다고 생각을 했습니다. 3년에 합격을 하고

사시를 공부를 하시는 몇몇 분들을 보면서 나또한 꿈을 꿨던 적이 있는데 경제적 사정때문에, 또 그당시가

사시를 보기위해선 선수과목들을 이수를 해야 되는 분위기라 접었던 기억이 나는데

대학 입학을 법대를 했다면 아마도 당연지사로 사시를 공부 했을겁니다.

요즘도 고등학교 법조인 동문 모임을 하는데(참고로 그 모임은 처음엔 판사, 검사, 변호사, 변리사 들만 모

이다가 제가 저도 법 조금 다룬다고 껴달라고 선배들에게 부탁해서 지금은 정회원이 되었지만) 그 분들의

자격이 많이 부럽더라구요,, 사실 변호사보단 판사 , 판사보단 검사쪽이 더욱더 제가 가지고 있는

기질과는 더욱 맞은거 같아 그 모임 나가면서 형들에게 로스쿨에 대해서 많이 여쭤 보는데

사시 패스한 입장의 선배들의 관점은 로스쿨은 조금 쳐 주지 않는다 하더군요..

물론 힘들게 고시를 패스한 입장과 의사 자격증처럼 변호사 자격증 시험을 패스한 거랑 같이 보기엔

좀 뭐 한 구석이 있지만 ... 솔직히 진정 법조인이 부럽네요.

얼마전 신문 보다가 눈에 띄는 책이 있어서 인터넷으로 주문해서 읽었는데 제목이 " 변호사 해? 말어? "

였습니다.  줄거리가 요즘 1천명 뽑는 사회적 분위기,, 로스쿨 도입되어서 더욱더 많은 변호사 배출 등의 분

위기속에서 변호사가 앞으로의 사회에 괜찮을까 하는 의구심을 책 중간중간 뿜어 내는 책이었는데

지은이는 마지막 결론이 "그래도 변호사는 해 볼만 한 자격증이다" 라는 것이었습니다.

위에서 제가 회계사와의 비교에서도 예전 대학교때 보던 회계책 보곤 한다고 했는데 그건 요즘 국제회계기준 도입하면서 회사담당자들 만나기 위해서 보는거고,, 사실 회계사 힘들게 다시 공부해서 딴들 내가 회계사 하겠냐 싶어서 선듯 공부 할 맘이 안 생기는데,,,

혹시나 모를 로스쿨 입학을 위해서라도 지금은 영어 공부를 할 생각은 있습니다.

기본적인 영어회화는 할 수 있기 때문에 영어는 평가사 하면서도 되도록이면 손을 안 놨는데.. 물론

평가사는 영어가 필요가 아직은 없는바 안 쓰느까 잊어 먹게 되는데 최근에

다시 슬슬 서점가서 책도 알아보고 있습니다 ....

로스쿨 가서 변호사 자격증이랑 평가사 자격증이랑 다 갖고 싶은데,, 로스쿨 들어가는데 대한

기회비용과 변호사 자격증을 취득한 들 효용이 과연 어느정도 인지... 가족들의 이해를 구할 수 있

을지...저 역시도 고민이 됩니다.  변호사랑은 굳이 비교는 하지 않으렵니다.

수험생들에게 좋은 , 희망찬 글이 되고 싶었는데 괜한 제 푸념이 되어 버리고 말았네요

암튼  녹록치 않은 현실과 진취적인 내 동기욕구가 상충되는 요즘이네요

공부를 하시는 분들이나 도전을 하시는 분  모두 건승하시구요

혹시 나  업계나 평가사 공부에 대한 궁금한 점이 있으시면 리플로 달아 주세요

제가 시간이 날때마다 답변을 해 드리겠습니다.

6계수 등 구체적인 질문은 사양합니다. 2차 시험 끝나고 3달만 지나면 6ㄱㅖ수 다 잊어 먹습니다. ^^

안녕하세요?

시조투엘부 입니다.

이제는 어였한 합격생의 신분이자, 삼일 토요반 실무 팀장으로써 글을 남기게 되어 감회가 새롭습니다.

제가 글을 올리게된 이유는 저희 팀원 분께서 '2년차로써 1기 1주차를 어떤식으로 접근해야하는가?'라는 질문을 받고

그 답변을 작성하다가 이러한 부분은 다른 2년차 분들에게도 필요한 부분이겠다라고 생각이 들어서 입니다.

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질문의 내용은 이렇습니다.

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실력이 부족한 2년차로써 1기 1주차에 가서 1번문제에 올인하고 남은 시간에 다른 문제를 보는게 좋을까요?

아니면 되는데로 3,4번부터 풀고 나머지 문제를 보는 것이 좋을까요?

또 2년차때 팀장님이 떨어진 이유에 대해서 알고 싶습니다.

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그에대한 답변입니다.

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안녕하세요?

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p.s 

앞서 설명한 바와 같이 이글은 2년차 여러분들이 1기 1주차를 앞두고 하는 고민들을 

조금이나마 해소해 드리고자 올리는 글입니다.

앞으로도 도움되는 내용이 있으면 글을 올려 드리도록 하겠습니다.

2년차 분들이라면 저의 과거글을 검색하셔서(아이디 검색) 읽어 보신다면 도움이 되리라 생각합니다.

혹시 팀장이라는 신분으로 문제가 된다면 학원 홍보게시판으로 이동시키도록 하겠습니다.

이 글의 형식은 나 陰陽和平之人의 수험상담글의 형식을 빌려 쓴 것이 확실하다.

(기존의 필자의 글을 <12월의 영광>에서 검색해 보면 쉽게 알 수 있다)

또한, 학원스터디를 그 전에 올렸어도 될 글을 학원스터디 하루전에 올린 것도 예전에 스터디 홍보를 위해 했던 학원측의 전략(?)이었었다.

(주로 메이저보다는 수험생이 조금 덜 온 마이너 쪽에서 주로 했던 전략임)

수험공부에만 전략이 있는 것이 아니기 때문이다. ^^

앞으로 공부하는 수험생에게 도움이 된다면 이런 글은 얼마든지 올려도 좋다.

기존 김수호 평가사님의 수험생 시절 글을 떠올려 볼때

이 글은 진정성과 순수성이 묻어난다. 

김수호 감정평가사님의 건승을 빈다.

(문제 1)

1) 토지 평가

  ① 공시지가 기준가격

    ㄱ. 표준지 선정 - 도로 조건(2m의 골목길은 세로 불인바 각지로 보지 않음)

    ㄴ. 시점 수정치 - 생산자 물가지수의 언급 여부  (감칙 17조 1항 해석)

  ② 거래사례 기준가격

     ㄱ. 거래 사례 선정

         근린생활시설(상업용)과 사무실(업무시설)의 구분

     ㄴ. 사정 보정

          10% 고가 보정

      ㄷ. 건물 신축 단가표

거래시점의 건축비 결정 ( 주어진 건물신축단가표의 금액을 가격시점의 건축비 로 보게 되면 건축비를 시점수정해주어야 하는데 생산자물가지수로 보정하든지, 최근 1년간 건축비는 보합세라고 설정하고 전개해야 할 듯. 실제 시험장에서는 생산자 물가지수를 토지가격 산정시 시점 수정자료로 언급했기 때문에 1년간 보합세로 설정했음.)

   ③ 조성사례 기준가격

       특별히 신경써야 할 항목 없는 듯

   ④ 임대사례 기준가격

  ㄱ. 사례 순수익 산정

장기차입금 이자는 당연히 배제해야 할 항목이고 대손상각액을 공제해야 할 지 고민해야 할 대목. 수익방식 적용시 비용항목에는 대손충당금이 들어가는데 그 해 대손발생이 확정된 경우 매년 설정하는 대손충당금을 초과하여 대손이 발생 할 수 있으므로 이 부분 역시 주석을 달고 언급했어야 할 듯. 실제 시험장에서 는 전부 비용으로 처리했음

ㄴ. 토지잔여법 적용시

임대 사례의 토지귀속 순수익을 비준하여 대상의 토지기대순수익을 구하여 대상 토지의 수익가격을 구하게 되면 타 방법에 비한 토지가격과 현격한 차이 발생. 대손 상각액의 포함 여부에 따라 당 토지 단가가 50만~63만 정도 산출됨. 수익가격을 배제하기 위해서는 다음과 같은 논리가 가능할 듯

? 임대사례의 토지귀속 순수익이 2~3천만 원에 불과한데 이는 건물귀속 순수 익 산정시 주차타워가 있음으로 인해 대략 1천 5백만원 정도가 토지분에 할 당되지 못했기 때문(그러나 주차수입분과 거의 상계가 되기 때문에 주차타워 의 존재로 인해 토지귀속 순수익 감소를 주장함은 설득력이 떨어질 듯)

? 임대사례 건물의 최유효 이용 여부

건물 연면적이 1,200이므로 층당 대략 100 사용하는 것인데 연간 임대 수익이 1억 6천 8백만원에 불과함. 사례의 계약관계가 장기임대차일 가능성이 있으며 혹은 수익성이 떨어지는 업종으로 구성되었을 개연성을 추측해 볼 수 있음

** 대부분의 수험생이 이 부분이 현격히 차이가 나므로 단가를 임의로 올려 타 방식에 의해 산출한 가격과 균형을 이루게 한 것으로 보임. 아마도 별도의 언급 없이 수익가격을 올리고 공시지가 및 3방식에 의한 가격이 적절히 균형을 이루므로 얼마로 결정한다고 기술했을 시 감점 요인이 되지 않았을까 사료됨. 워낙 그동안 수험계에서는 계산의 오류를 감안해 단가를 어느 정도 근접시키게 서술하는 경향이 있었기 때문에 오히려 이런 습관이 1번 문제 에서 상당한 감점을 받게 되는 요인이 될 수도 있었을 듯. 저는 그냥 떨리는 마음이지만 낮게 나온 가격대로 썼습니다. 그리고 ?번의 논리로 전개했습니다.

2) 건물 가격

ㄱ. 관찰감가

기존 건물의 주체 부대 모두 관찰감가에 의한 경과년수 조정이 필요하고 증축 부분 은 관찰 감가를 고려한 기존 주체 부분의 잔존 내용년수 기준하여 미래수명법 적용 해야.

(문제2)

1) 등기부상 권리내역 등

ㄱ. 근저당권 설정

현재 담보평가의 대상토지와 건물에 대한 공동담보로 근저당이 설정되어 있습니 다. 근저당 설정금액은 대출가능금액에서 공제해야 하기 때문에 이 부분을 언급해 주시는 것은 당연합니다. 다만 채무자가 복합부동산 소유자가 아닌 타인이므로 물상 보증을 선 것으로 보인다는 언급이 있었으면 좋았을 듯 합니다.

2) 토지 평가

ㄱ. 가격 시점 등

가격 조사 완료일인 8/25일

ㄴ. 비교표준지 선정

    도로 조건

    (시설녹지이며 조경수목이 밀식되어 있다는 문구)은 소로 한면으로 보아 표준지 3번 선정

     (陰陽 註 : 출제위원이 제시한 정답은 표준지 2번이었음)

ㄷ. 기타요인 비교

평가사례와 인근 유사용도 토지의 가격 수준을 감안해 보정

3) 건물 평가

ㄱ. 신축년도

등기보존일과 건축물대장상의 사용승인일이 다르며 사용승인일이 앞서므로 사용승 인일 기준으로 해야 함(꼼꼼히 확인했어야 함)

ㄴ. 3층 부분의 공부와 현황 면적 차이

현황 평가 원칙이므로 실제면적 기준 평가

4) 감정평가 가격

현재의 토지와 건물 가격을 합하여 감정평가 가격으로 제시하고 줄을 바꿔 대출가능금 액(감정평가가격-근저당설정-보증금) 및 1층 자가 사용 부분의 임대 가능성을 언급하 면 좋았을 듯

(문제 3)

1) 토지 평가

ㄱ. 사업인정 의제 언급 및 적용 공시지가 선정

개정법 적용 시점을 언급하고 지구 지정일이 경과일 전이므로 종전 택촉법 적용하여 택지개발계획 승인고시일을 사업인정의제일로 보아 2005년 공시지가 적용

ㄴ. 비교 표준지 선정

? 공법상 제한 반영

일반적 제한인 군사시설보호구역은 반영하고 도시계획시설저촉은 반영하지 않음

? 개발이익 배제

당해 사업으로 인한 사업지구 내의 토지 가격 상승은 배제하여야 할 개발이익이 므로 택지개발사업지구외 인근지역 표준지 선정. 이 중 기호 5, 7 표준지는 도로 및 광장 저촉여부가 표준지 가격에 반영되어 있으나 면적 등의 제시가 없어 이를 배제하기 어려우므로 선택하기 곤란함. 기호 6 표준지는 현재의 이용상황이 주거 기타로 되어 있으나 표준지 공시지가 결정시 종교용지는 인근지역의 주된 용도 토지의 거래 사례 등에 의해 평가하도록 되어 있는바(표준지 조사 평가기준 42 조) 인근의 이용상황이 주거로 인정되어 이를 비교 표준지로 선정하여야 할 듯

ㄷ. 타 공익사업으로 인한 지가 상승

대상 공익사업이 아닌 바 이로 인한 지가 상승분 10% 반영

2) 지장물 평가

ㄱ. 이전비 기준

취득비와 이전비(폐자재처분익 공제하고 설치비 포함) 중 적은 금액 기준

ㄴ. 공부와 현황 면적 차이

현황기준 평가인 바 기호 1은 45적용

ㄷ. 사업인정 전 무허가 축사

사업인정 전이므로 역시 보상 대상

3) 재편입가산금

ㄱ. 재편입 대상 여부 확인

20년 이내 재 편입이므로 해당됨.

ㄴ. 재편입 가산금 결정

재편입 대상에는 무허가 축사는 배제되므로 토지와 지장물 1,2 를 합산한 금액의 30%와 상한선인 1천만원 비교하여 결정

(문제 4)

1) 비상장주식 평가에 관한 감칙 31조 2항 언급

2) 기말 정리 분개

특히 건물과 기계 평가액(적산가격)은 별도의 목차로 빼주어야 할 듯

자산에 미경과 보험료와 회수가능성이 있는 부도어음을 포함시키고 부채에는 미지급이자 와 대손충당금, 퇴직급여충당금 등을 빼놓지 않고 포함해야 한다. 창업비의 상각은 기간 비용에 해당하므로 부채에 포함시켜서는 안 됨.

3) 계산의 정확성

문제 4번을 들어가는데 약 4분이 남아 있었습니다. 포함과 불포함 항목을 언급하고 기계 와 건물은 별도의 목차로 빼 주어 정확하게 계산하고 자산 항목과 부채항목의 총계, 그 리고 주당 가격은 전부 계산기 없이 써 버렸습니다.

학교 부지에 관한 질문입니다.

담보평가지침 제21조에 보면..

학교로 이용되고 있는 것으로서 다른 용도의 전환가능성이 적고 매매 또는 임대차의 가능성이 희박한 것은 평가제외라고 되어 있다.

그런데... 표준지조사평가기준 제43조에 보면...

학교 부지는 인근지역의 주된 용도 토지의 거래사례 등 가격자료에 의해 평가하되,

토지의 용도에 따른 감가는 없는 것으로 본다.. 라고 되어 있다.

담보평가지침의 말대로... 학교용지는 다른 용도로의 전환가능성이 적고, 매매 가능성이 희박하니까

표준지에서도 43조 1호가 아니라 2호에 들어가서 거래제한 등에 따른 적정한 감가율을 고려해야 하는게

아닌가 의문이 들 수 있다.

 만약 표준지조사평가기준에 의하면..

학교용지도 담보 평가 가능한거 아닌지???

=======================================================================================================

1. 현재 재단법인 XX가 학교용지를 담보로 하여 대출을 받기 위한 감정을 의뢰한 경우
담보로서 가치 및 매매가능성이 희박하므로 실무적으로 반려하게됩니다.
(계속 학교로 이용)

2. 현재 학교시설의 이전등이 확정된 학교용지의 부지를 가지고 APT, 주상복합등 개발사업을 위하여
담보대출을 받는 경우에는 정상가격으로 평가하시면 되겠습니다.
(다른 용도로 이용)

그렇다면 표준지 공시지가의 학교용지 평가방법이란??

표준지 공시지가는 적정가격평가로, 시장가치를 의미합니다.
이때 표준지 공시지가의 의미는 적정시가 즉 최빈매매가능 가격을 의미하고,
공공시설 부지를 매매한다는 전제는 공공시설의 용도폐지를 의미합니다.

즉 용도폐지후 다른 이용으로의 전환가능성에 따른 감가율 고려이므로,
다른 개념으로 보셔야 합니다.

우선 위로의 말씀 드립니다.

부끄럽지만... 실무는 53점이라는 점수로 합격했습니다.

전 실무를 잘하는 편이 아닙니다.

다만 계산기속도와 글씨속도가 한계에 다다르는 경우에도

점수가 오르지 못하는 경우에 어떤 부분을 해야 합격점수가 나올지 고민해 본

결과 공부 외적인 부분에서 제가 사용한 방법이 이번셤에는 유효하지 않았나 싶네요

제 말씀이 도움이 될지 모르겠지만....

예전에는 팀장 문제 다 사다 풀었는데

올해는 패스만 10회독 했습니다.

대신 답안은 가급적 업그레이드하려고 노력했구요.

가급적 쉬운 문제를 반복적으로 풀어보는 시간이 필요하다고 생각됩니다.

또한 기출문제를 철저하게 풀고 분석하는 것이 필요합니다.

논점이 무엇인지 답안지에 어떻게 표현할 것인지...

기출문제를 풀다 보면 의외로 엉뚱한 곳에서 시간이 낭비되는 경우가 있는데

배점과 무관하게 낭비되는 시간을 어떻게 줄이고 약점을 숨기며 강점을 극대화하는

방법이 무엇인지 고민하는 것이 필요합니다.

그리고... 시험 당일에는

1번 문제와 2번문제 분량이 방대할 경우 tag를 옆에 붙여서 시점수정, 요인보정치등을

쉽게 찾아볼 수 있게 하여 쓸데없는 시간을 줄이도록 노력하였고

스탑워치를 두개 사용해서 하나는 전체 시간흐름을 체크하고 다른 하나는

1번과 2번 문제를 각 문제별로 시간을 체크하도록 하였습니다.

문제별로 시간을 체크하는 스탑워치가 없었다면 전 1번분제에서 탈출하지

못했을 거라고 생각이 되고 득점이 충분히 가능한 2,3,4,5번문제를 놓쳐

올해도 낙방했을 거라고 생각됩니다.

글구.... 젤 마지막 문제를 먼저 풀어서 심리적으로 안정시키고

머리를 잘 돌아가게 한 것도 합격의 전략이라고 생각됩니다

제 답안지는 젤 첫페이지에 젤 마지막 문제의 답안이

나오도록 써나가는 편인데, 실무와 법규 같은 경우에는 득점에

영향이 없는 것이 아닐까 생각될 정도로 점수가 괜찮게 나오더군요.

아무튼 자신에게 맞는 전략을 세우고 매일 실무 푸는 시간에도 이를 실천하면서

단점을 어떻게 하면 더 보완할 수 있을까 고민하는 시간이 적어도 3개월정도는

필요하지 않나 싶네요....

이런 사소한 습관은 장기간의 실천으로 몸에 배이게 하는 것이 중요하다고 생각되며

이만 줄입니다....

마음 추스리시고... 화이팅 하시길!!!

저는 21회에 합격을 한 4년차이구요...

18회(1년차)때 실무점수 51점

19회(2년차)때 실무점수 67점

20회(3년차)때 실무점수 55점

21회(4년차)때 실무점수 62.5 점을 받았습니다.

저는 약간 특수한 케이스라 18회 시험 때 1년차였지만,

그 전에 1년정도 실무는 공부한 상태여서 1년차때 점수가 잘 나온편이었습니다.

제가 공부하던 스타일의 실무는 많은 문제를 푸는 스타일은 아니었습니다. 실제로 18회때 2차 본 이후에 그 해 12월달까지 실무 300~400점을 기계적으로 풀고 복기하고, 오답노트 작성하고 이런식으로 하다보니 어느 정도 감이 트이게 된 거 같아요.

그 이후로는 하루에 200점넘게 실무를 풀어본 적은 없었습니다.

제가 많은 수험생들을 알았던 것은 아니지만, 아침일찍 모여서 실무같이 풀고, 니가 맞네 내가 맞네 갑론을박식의 토론을 나누고

어떻게 하면 어려운 문제로 구성된 거 빨리 푸네 이런거에 집착을 많이 하시더라구요.

물론 이러한 것도 중요하긴 합니다. 하지만, 제 나름의 중요하다고 생각되는 것들을 몇 개 언급해볼까 합니다.

1)

우선 시간배분입니다. 시간배분은 정말 중요합니다. 실무는 계산기 속도가 어느 정도 뒷밤침되지

않으면 문제에 대한 분석을 소홀히 할 수 밖에 없게 되죠. 저 같은 경우에는 100점짜리 한 세트를

우선 받으면 맨 처음에 중요한 문제의 물음이 무엇인지 대충 스캔하면서 끝가지 읽어봅니다. 이때,

다 읽는 것이 아니라 물음을 정확하게 읽고, 각 자료의 타이틀이 무엇인지 그리고 어디에 이 자료를

쓰게 될 건지에 대한 개요를 잡습니다. 그리고 문제를 끝까지 본 후, 맨 뒤에 문제부터 역순으로 문

제를 분석합니다.

즉, 각 물음에 대한 목차와 키워드, 그리고 어느 사례를 쓸 건지에 대한 고민을 다 해버립니다. 특히

1,2번을 제외한 나머지 문제의경우에는 이 때 확정지어놓지 않으면 다시 문제를 분석해야 되는 2중

고를 겪을 수 있기 때문에 3번문제 이후로는 다 잡아놓고 옵니다.

그리고 2번이 만약 어려우면 큰 목차를 잡아두고, 확실히 떨어지는 것들만 얼른 세목차 잡아 놓고 1

번을 분석하기 시작합니다.

그리고 1번문제를 분석하죠..

여기까지 25분에서 30분사이에 끝낼 수 있도록 하는 편입니다. 그리고 답안지 작성을 위해서 펜을

들었을 때는 제가 세워놓은 논리대로 쭉 써내려 갑니다. 1번 다 쓰고, 계산기 두들기고 단가 내고 시

산가격조정같은 것들 다 쓰고.... 1번을 끝내고 난 후 시간을 체크해봅니다. 저는 60분 이내로 다 할

려고 애를 썼는데 늦더라도 65분이내에는 다 마무리합니다.

그리고 2번문제 제가 확정지어놓은 것들로만 쭉~~~ 씁니다. 그리고 계산기 뚜들기고 결론내고, 그리고 나머지 문제들을 또 쭉~~~ 풉니다. 자랑은 아닙니다만, 시중문제 중에서 100분넘겨서 풀어본 적은 10%도 안 된 거 같아요..

드리고 싶은 말씀은 시간배분이 정말 중요하다는 겁니다.

2)

기본기입니다. 맨날 문제만 들입다 풀고, 정작 지침이나 규정에 어떻게 되어 있는지도 제대로 정리

안 되어 있는 분들 태반입니다. 이홍규 기본서를 다 기억하고 있기는 힘드니, 서브노트 형식으로 정

리되어 있는 것들을 꾸준히 다독할 필요가 있습니다. 예를 들면 표준지조사평가기준에 나오는 여러

용도의 토지에 대한 평가기준이라던지 다른 평가목적에 따라 달라질 수 있는 것들 에 대한 것들이

제대로 정리된 분들이 얼마나 많을까요? 한 10%도 채 안 될 겁니다.

쟁점에 대한 처리방법은 다를 수 있다고 생각합니다. 하지만, 최소한 어떻게 달라지는지에 대해 스

스로 정리가 되어 있을 필요는 있습니다.

3)

논거입니다. 실무는 흔히들 정답이 없다고들 합니다. 틀릴 수 있죠.

출제위원들이 채점을 할 때 어떻게 하는지는 모르지만, 님이 채점한다고 생각해보세요. 내가 원하는 대로 답을 내리긴 했는데,

논거를 충실히 달고 쓰지 않은 답안과 내가 생각했던 바대로 답을 내리지는 않았지만 논거를 충실히 달고 쓴 답안을 읽었을 때

내가 원하는 대로 답을 내리지 않았다고 해서 점수를 안 줄까요? 전 아니라고 봅니다.

실제로 19회, 20회 때 시중에 떠돌던 답안과 다르게 처리한 것도 저는 몇몇개 있었음에도 불구하고

그 분들보다 점수를 훨씬 더 잘 받은 것은 논거라고 저는 생각합니다. 전 답안작성할 때 항상 왜 이

렇게 해서 이렇게 처리했는지 논거를 달고 답안을 전개해 나가는 습관을 익혀놓아서 틀려도 부분점

수를 받았다고 생각합니다. 그리고 목차화해서 쟁점을 어떻게 처리할 건지를 보여주는 것이 논거를

확실히 단것이라고 생각해서 처리방침이나 개요를 잡고 이러한 것들을 다 보여주는 형식으로 답안

을 작성해가는 습관을 들였습니다.

4)

그 외에는 기출문제입니다. 기출문제는 풀어보면 풀어볼수록 와닿는 깊이가 있습니다. 어정쩡하게

이상하게 엮어놓은 시중 문제들을 푸는 것보다 기출문제를 여러 번 풀어보고, 그리고 다른 사람들

과의 생각을 공유해보고 관련된 부분에 대한 기본서를 많이 찾아보는 형식으로 공부를 하다보면 실

무에 대한 깊이가 더해질 수 있습니다.

저는 합격하던 해에도 실무를 하루에 100점이상 풀어본 적이 없습니다. 단, 기출문제를 풀 때는 같

이 공부하는 형들과 같이 분량을 조절하다 보니 많이 풀었던 적도 있습니다. 하지만, 저는 실무를

기계적으로 많이 풀었던 스타일은 아니었음에도 불구하고 점수는 꾸준하게 잘 나온 편입니다. 한

번 자기 자신을 냉철하게 돌아보시고, 내년에는 계획 잘 세우셔서 꼭 합격하셨으면 좋겠습니다.

공감 저도 실무 하루에 6,70점 풀고 답안 수정하고 보완하는데 2시간씩 썼습니다. 실무는 기계적으로 푸는 것이 아니라 보고서를 쓰는 것이라 생각했습니다. 개별스터디를 원래 했었는데 이런 점이 안맞아 혼자서 했구요

1. 내가 이 물건을 평가하는 이유?

시험지를 받으셨을때 제일 먼저 떠올리셔야 하는 물음입니다.

이미 알고 있는 쉬운 문제라도 푸시면서 한번쯤 생각해 보셨으면 합니다...

내가 평가를 하고나면...이 물건은 시장에 파는 걸까요? 어떤 사람들이 이 물건을 이 가격에 사려고 할까요?

제 22회 1번을 예로 들면...사람들은 '토지'와 '건물'을 일체로 사려할까요? 숙박시설 계속 할까요??

'토지'만 있었으면 하는 건 아닐까요?? '토지에 '사실상 사도'의 가치가 이미 반영된 걸까요??

세상의 진리는 '답'에 있는 것이 아니라 '물음'에 있다고 합니다.

문제를 푸실때, 읽고 나서 드는 의문으로 그 문제의 해석이 얼마나 된건지 알 수 있는 것이죠...

그 문제 왜 풀고 계십니까??

왜 그런 문제를 낸 걸까요??

답지에 목차를 잡을 때...이에 대한 대답이 녹아 있어야 합니다.

'당신이 묻고 있는 것은 무엇무엇의 가치이고, 나는 이러이러한 연유로...이러한 과정을 통해 가치를 산출합니다.'

--> 요런 내용이 글이 아닌 목차로 나와야 한다는 겁니다..

2. 충분히 설득력이 있는가?

22회 실무1번 풀때, 건물의 가치가 매우 낮다는 것은 시험친 모든 이들이 느낌으로라도 알았을 겁니다.

그때, 사람들은 선택을 했죠...

(1) 아마 나의 계산이 틀렸을테니...가라치자.

(2) 왜 이럴까? 다시 계산해보자.

(3) 나의 계산은 틀림없는데...시간끌지말고 뭉뚱그려쓰고 넘기자.

(4) 가치가 없는 것이 확실하다...그러나, 의뢰인은 이해하지 못 할 수 있다... 그러므로 사례를 풍부히 가져와서 설득시키자..

무엇을 선택하셨습니까?

이제와 생각해보니 무엇이 정답인지 보이시죠?

실무의 고득점여부를 떠나서...평가의 기본적인 자세를 묻는 것 같지 않습니까??

3. 진실과 신뢰의 사이

실무를 풀기위해 필요한 지식은 너무나 많습니다...책을 보고 암기를 했을때,

시험장에서 모두 생각이나고 생각나는 것들이 모두 진실이면 얼마나 좋겠습니까만...

긴가민가 할때가 참 많습니다....

여기서, 운이 좋다면, 머리속에 스터디팀장님이 등장하시겠죠...

그런데, 스터디팀장님의 이야기도 책에서 본 것과는 좀 다르다고 해보겠습니다...

그렇다면, 득점을 위해 '진실'로 추정되는 자신의 생각을 써야할까요? 팀장님을'신뢰'하고 배운 걸 써야할까요?

팀장님 의견이 진실이 아니라는 것을 확실히 안다고하더라도 고민되실 껍니다...

왜냐하면, 글로 써야하기 때문이죠...

여기서...선택은???

무엇을 선택하든 빠르게 하시라는 겁니다.

제일 중요한 것은 '시간'입니다. '진실'도 '신뢰'도 중요한 것이 아닌 순간입니다...

즉, 어차피 글로 쓰는 것이라서 진실을 찍어서 쓸 수는 없다는 겁니다...

자신의 생각을 쓰실꺼면 시간을 좀 들이더라도 조리있게 쓰시면 되는데 어렵습니다...(로또..터지면 대박 아님 쪽박)

팀장님을 신뢰하고 쓰신다면..

팀장님은 왜 그런 의견을 냈는지를 반드시 쓰셔야합니다....반드시....그래야 과락은 면합니다.

답만 그대로 써서는 절대로 안됩니다...(이건 과락...)

틀려도 설득력있게 틀린다는 이야깁니다...(면과락...)

'진실'이 아니면 '신뢰'를 택해서 '시간'이라도 단축하십시오...

4. 득점하는 요령

이건 습관의 문제입니다. 특히 목차,주석의 습관이죠.

득점해야 하는 곳에서만 세분된 목차를 써주시면 됩니다...

득점해야 하는 곳을 아는 것이 그 첫번째고...

얼마나 득점할 수 있는지 아는 것이 그 두번째고...

숫자를 정확히 맞추는 것은 마지막입니다...

처음에 이야기했던 '평가하는 이유'와도 연관성이 있습니다.

평가하는 이유가 정확히 파악되면, 내가 어디서 얼마나 세세히 목차를 잡을지가 나옵니다...

5. 스터디문제 와 기출문제

스터디문제 와 문제집의 문제들은 두마리 토끼를 잡고 있습니다.

익숙한 문제를 통한 속도의 향상과 새로운 문제에 대한 적응력 기르기 입니다.

그렇다면... 그 문제를 풀면서 구분하실 수 있으십니까?

혹시, 모두 같은 문제로 보시고 계신건 아닙니까?

깊이 파야하는 문제에 가라치고...

가벼운 문제는 잘 안다고 깊이 파시는 것은 아닙니까?

너도 나도 다 모르는 문제인데...왜 어떤 사람들은 높은 점수를 받는 걸까요??

뭔가 특별한 방법이 있어 보이십니까??

아닐껄요...

그냥 진지하게 그 문제를 대화하듯이 읽는 것 뿐일 겁니다...

'왜 이문제 내셨어요? 저는 이렇게 풀려고 합니다.'라고...

바둑을 두시면...그냥 단순한 놀이처럼 보이지만...

정말 많은 이야기를 나눈답니다...그래서, 기사들은 말한마디 없는데도 웃다가 찡그렸다가 한답니다...

그래서 바둑을 '수담'이라고 하지요..

기출문제는 꼭 풀어보라고 합니다...그래서 다들 풉니다.

1번문제는 한해를 대표하는 문제입니다.

모두들 반복하고 반복하고 반복해서 풉니다.

혹시 40점 40분이내에 푸셨다고 좋아하고 계신가요??

1년치 공부를 평가하는 문제가 40분 이내에 풀린다구요???

처음보는 거라서 그렇지 스터디문제보다 쉽다구요??

왜 그렇게 느끼는 걸까요????

이유는 간단합니다.... 매우 논리적이고, 합리적인 풀이가 가능하기 때문입니다...

내가 다음 목차를 끌어내는 논리가 너무나 명쾌해서...

한번 풀고나면 다음번에 기억해내기 너무너무 쉬운겁니다..

그렇다면, 처음 풀려고 하면요???

이보다 어려울 수는 없습니다. 나중에 답지를 봤을 때, 뭔가 답답합이 있다면...그 답은 틀린 것이기 때문입니다...

즉, 요번 '22회'에 대한 팀장님들의 풀이도...명쾌하지 못하다면...어느 정도 오류가 있다고 보시면 됩니다...

지난 기출문제들도 마찬가지입니다...정답을 주신적이 없기에...오류가 있는 상태로 답안들이 유통됩니다..

명쾌하지 못하다면....다시 한번 자신의 논리로 풀어보실 필요가 반드시 있습니다.

6. 개별스터디의 활용

공부하려고 개별스터디하시는 거죠??

맞죠???

그런데...가셔서 뭐하시나요???

....

맞고 틀린 걸로는 절대 싸우지 마세요..

하지만, 풀이 방법은 꼭 공유하세요...

다양한 문제가 있고, 다양한 접근 방법이 있어요...

쓰지 않는 방법이라도 그 방법을 안다는 것은 큰 도움이 됩니다.

논리적이고 세분된 목차가 여기서 얻어져요...

위험성이 있지만, 토론도 괜찮기는 합니다.

같이 공부하는 동료도 설득 못하는데...교수님을 설득하겠어요??

윽박지르거나 깔보거나 무시하는 말은 답안지에 쓸 수 없어요..

그러니 개별스터디때도 그런 말들은 꺼내지 마세요...

그렇다면, 다른 사람을 설득하는 논리적인 어휘구사가 필요한데...그걸 배우시면 되요.

7. 시간배분

항상 시간과 싸우셔야해요...

과락을 넘기는 하나의 스킬이 되기도 해요...(저는 비추지만..)

제가 추천드리는 것은 써야할 곳에 쓰고, 버릴 곳에 버리는 거에요..

실무는 100분에 100점 못 풀게 만드는 것이 당연한 거에요...

일반적인 수학문제와 다르게...풀이 방식이 고정되어 있어서...산식이 안 떠오른다고 못 풀지는 않거든요...(극히 일부 제외)

즉,시간이 주어지면 모두 풀어요...

평가사가 전문가인 이유는 부족한 시간에 합리적리고 논리적인 계산을 해낸다는 것 아니겠어요?

풀이 시간을 단축시키는 1순위는 집중력이구요...

2순위는 정리하는 습관이라고 생각해요...(여기서 정리는 '시험지 표시''목차 정리'등을 포함해요..)

방대한 자료를 어떻게 '선택'하고 '활용'하고 '정리'하여 '표현'할지를 항상 '시간'과 저울질하며 고민하세요...

8. 마음가짐

어렵지 않아요.... 그러니 제발... 스스로 어렵게 만들지 마세요...

아무리 복잡하고 어렵게 보여도...

결국 그 '가치'를 묻는 것이고.... 자료는 시험지에 다 있어요.... 없을 수 없어요... 절대로...

그러니 믿으세요 자신을...^^

Q)

저는 2년차 수험생인데요 공부하다가 궁금증이 생겨서 질문드려요

1. 다들 기출문제를 많이 강조하셔서 실무 기출문제집 사서 풀고 있어요. 기출문제 분석 많이 강조하시던데 진정한 실력향상을 위해서 어떻게 기출문제를 활용해야 하나요?

2. 학원들마다 1월부터 매실 개강하던데 제가 현재 개별스터디를 하고 있지않아서 수강하고 싶은데 2년차 수험생이 수강해도 잘 따라갈수 있을까요?

A)

1.

기출문제를 통해 이런저런 방법으로 풀어보세요. 한번 볼때 느낌이 틀리고 두번볼때 또 틀리거든요. 예를 들면 타당성검토시 매입토지와 개발후토지가치로도 해보고 NPV측면에서도 검토해보고, 건물경제적내용연수를 배분법 그리고 DCF법으로도 해보고. 이런식으로 사고의 유연성을 가지세요. 저도 오래 공부하면서 늘 실무가 저의 발목을 잡아서 올해는 위의 식으로 공부했어요. 시험장 들어가니 당황이 돼도 올해는 유연하게 대처했던거 같습니다. 1,2,3번만 꼼꼼히 풀고 나머지는 풀지 못하고 나왔는데 과락은 넘기겠다 싶었는데 53점이 나왔네요.

그리고 기출문제 분석시 기타사항을 잘 보세요. 거기에는 출제자의 의도가 반영돼 있거나 미처 주어지지 않는 자료를 주어 문제풀이의 실마리를 찾을 수도 있거든요. 예로 올해 1번에서 건물의 내용연수가 없으면 1%로 처리하라는 지시가 있었죠. 그럼 일체비교방식의 건물부분의 잔가율비교도 가능해지죠. 또한 검토시 풍부하게 써줄수도 있고요. 저는 10점정도 시산가격조정을 썼어요. 기출문제를 상기대로 하시면 효율적으로 활용하실수 있으실 겁니다. 즉 사고의 유연성을 갖고 접근하세요.

 2.

스터디는 반드시 하시되 점수에 연연하시지 마세요. 스터디는 내가 실전에서 어떻게 풀곘다라는 것을 연습하시면 돼요. 스터디를 실전이라 생각하고 늘 임하세요. 저는 이번 스터디때 문제지를 나눠주면 10분정도는 손 안대고 가만히 천장보고 있었어요, 저야 시중문제를 다 아는 것도 있지만 진짜 시험장에서는 아는 문제가 나와도 10분 길게는 20분도 잡아 먹거든요. 스터디때처럼 손이 함부로 못나가요.그래서 님 같은 경우는 4기때쯤 이 연습을 스터디때하세요.그런 아마 1번 풀고 2,3번 풀고 나머지는 날려풀게돼겠죠. 실전은 이보다 더 심하면 심했지 쉽지가 않거든요.

저도 올해 1번 20분 분석후 풀고 2,3번 꼼꼼히 풀고 1분 남길래 6번 4줄 쓰고 나왔어요. 즉 저의 말은 스터디때 실전연습을 준비하자예요. 이상 저의 글이 도움이 됐을지 모르겠습니다.앞으로 파이팅 하시고 건강 유의하세요^^.

3.

아참 그리고 실무든 이론 법규든 공부시 늘 법전을 옆에 두고 찿아보는 습관을 들이세요. 그럼 자연스럽게 법전 암기 및 이해도가 높아지거든요. 그러면 답안지에 법조문 적시할때 바로 생각이 나거든요. 그럼^^