陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

예시답안.pdf

건축물의 이전비 보상 시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

〔1〕이전비의 범위는 물건의 해체비 및 건축비와 적정거리까지의 운반비를 포함한다

〔2〕건물의 철거비는 사업시행자가 부담하도록 별도로 명시하고 있다

      <1997.3.31. 토정 58342-406>

간단하게 말하면

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고 그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고, 폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 동시에 제시되는 때에는 철거비는  배제하여야하고,

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다) 

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

이와 같은 사례가 (구) plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

pass에서는  이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다. 꼭 정리하고 넘어가세요

공인감정사 4회 4-1번

감정평가사 9회 1번

감정평가사 15회 1번

2008년 실무단과 강의계획서.hwp

강의계획서-단과시작.hwp

【문 1】정혜영씨는 S시 K구 XX동 467-17외 2필지의 토지가 2007년 1월 1일자로 관악구청에서 시

행하는 도시계획사업에 의거 보상금도 받지 못하고 도로로 편입되어 차도로 이용되어 오던 중, 억

울함을 참지 못하여 2011년 12월 S법원에 보상금 지급 및 부당이득금 반환청구소송을 제기하였다.

S법원은 원고 정혜영씨의 타당성을 인정하여 보상금 및 부당이득금 반환판결을 내리기 전 보상금

및 부당이득금의 산정을 위하여 Q감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였다. 대상토지에 대해 아래

제시된 자료를 이용하여 2012년1월1일자를 기준으로 정혜영씨가 받아야 할 총보상액 및 현재 정혜

영씨가 받아야 할 부당이득금을 산정하시오. (20점)

<자료 1> 정혜영씨 소유토지

1. K구 XX동 467-17토지

(1) 면적 : 350㎡

(2) 공부상지목 : 전

(3) 현황 : 도로

2. K구 XX동 467-18토지

(1) 면적 : 70㎡

(2) 공부상지목 : 대

(3) 현황 : 도로

3. K구 XX동 467-19토지

(1) 면적 : 860㎡

(2) 공부상지목 : 전

(3) 현황 : 도로

<자료 2> 대상토지의 상황 및 주위환경

대상토지들의 도시관리계획상 용도지역은 모두 일반주거지역이며, 인근지역은 단독주택 및 일부 다세대주택이 혼재한 지역이나 본건 편입된 토지가 속한 도로변은 주상복합 지대임.

<자료 3> 편입 당시의 이용상황

1. 평가대상 토지의 편입당시(2007년1월1일)의 이용상황을 토지소유자, 지역주민, 중개업소, 관련 공무원등을 통하여 확인한 바 의견이 엇갈리고 공정성에 의문이 제기 되므로, 공부상 지목을 편입당시의 이용상황으로 유추할 수 밖에 없음

2. 지적공부등 관계자료를 열람한 바에 의하면, 편입 당시의 상황이 사도법에 의한 사도가 아님은 명백하나, 사실상의 사도일 가능성은 있다고 판단되므로 감정평가시 편입 당시의 이용상황을 공부상 지목으로 보고 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 적용하되, 편입당시 사실상의 사도였을 경우도 상정하여 토지보상법을 적용하여 두가지 평가액을 제시하고 사실여부에 대한 판단은 법원에 일임하기로 함.

<자료 4> 인근지역의 공시지가 표준지 현황

※ 상기 표준지는 본건 대상토지 인근에 위치하는 표준지로서, 본건 목적물의 기초가격을 산출하는 기준으로 적절하다고 판단됨.

※ K구 XX동 468-15 표준지는 본건 평가대상토지가 도로로 편입되면서 소로한면에 접하게 된 토지임.

※ 공시지가가 없는 빈칸은 그 당시 표준지가 아니기 때문에 공시지가가 없는 것임.

<자료 5> 지가변동률 (K구)

<자료 6> 주거지역의 토지용도별 비준율

<자료 7> 기타사항

1. <자료4>에 의한 인근지역의 공시지가표준지를 산술평균하여 토지보상액 과 기초가격을 산정하되, 토지기대이율은 년 5%를 적용하고 필요제경비 는 고려하지 아니함.

2. 부당이득금 산정시 매년의 연도별 ㎡당 임대료를 산정후 현재 지급해야 할 총 부당이득금을 산정하시오.

3. 평가대상 토지와 표준지는 용도를 제외한 개별요인은 동일하다고 봄

4. 시장이자율 : 12%

5. 관련법률에서는 금전의 급부를 목적으로 하는 국가 혹은 지방자치단체의 권리로서 시효에 관하여 다른 법률에 규정이 없는 것은 5년간 행사하지 아니할 때에는 시효로 인하여 소멸한다고 규정하고 있음

제22회 감정평가사 제2차 시험문제

이 문제는 2009년 차주열 평가사님이 한국감정원 출제위원급 평가사님에게 의뢰하여 제시한 문제임.

(연도만) 필자가 2011년으로 바꾸었음

과목명 : 감정평가실무 (실전모의고사 / 강사:차주열)

【문제1】 감정평가사 C씨는 복합부동산에 대한 감정평가를 의뢰받고 사전조사와 현장조사를 통해 다음과 같은 자료를 수집하였다. 주어진 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (40점)

1. 토지와 건물 각각의 가격을 산출하여 복합부동산의 가격을 구하시오.(15점)

2. 임대수익을 기준으로 한 수익환원법(직접환원법)에 의하여 토지와 건물의 일괄평가 수익가격을 구하시오. (5점)

3. 대상부동산의 매출액을 기준으로 한 일괄평가 수익가격(직접환원법)을 구하시오. (7점)

4. 감정평가에 관한 규칙에 의거 대상부동산의 가격을 결정하시오.(3점)

5. 2와 3의 의한 가격에 차이가 발생하는 이유(그 이유에 대한 구체적인 의의, 종류, 특징 등에 대한 설명 필요)와 최유효이용과 관련하여 그 상관관계, 감정평가상 유의사항(감정평가서 기재사항 포함)을 설명하시오. (10점)

<자료 1> 평가대상물건 개요

1. 토지

1) 소재지 : 서울특별시 강남구 삼성동 142-xx번지

2) 용도지역: 일반상업지역

3) 토지특성 : 대, 482.8㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

2. 건물 : 철근콘크리트조 평슬라지붕 지하1층 지상6층(상세내역 일반건축물대장 참조)

3. 조사기간 : 2011년 9월 19일 ～ 2011년 9월 21일

4. 감정평가목적 : 일반거래 (매매참고용)

<자료 2> 공시지가 표준지 내역

(S시 K구)

주) 1번 표준지는 일부(30%)가 도시계획시설(도로)에 저촉되며, 인근의 표준적인 이용의 토지면적은 400～500㎡임.

<자료 3> 거래사례

1. 거래사례 1

1) 토지 : S시 K구 C동 150번지, 대, 900㎡, 일반상업지역, 가로장방형, 평지, 세로(가)

2) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 슬라브지붕 업무용 건물 (지하1층, 지상5층), 지하층 315㎡, 지상층 연면적

3,150㎡

3) 거래가격 : 48억원

4) 거래일자 : 2011년 1월 5일

5) 기타사항 : 매도자의 급한 사정으로 약 5% 저가로 거래되었음.

2. 거래사례 2

1) 토지 : S시 K구 B동 200번지, 대, 450㎡, 일반상업지역, 사다리, 평지, 소로한면

2) 건물 : 위 지상 조적조 기와지붕 단층 창고, 면적 180㎡

3) 거래일자 : 2011년 6월 1일

4) 거래금액, 거래조건 등

① 채권최고액을 15억5천만원으로 하는 근저당권이 설정되어 있으며, 매수인이 미상환 대부액 9억원을 인수하는 조건으로 32억3천만원을 현금으로 지급함.

② 저당대출조건

ㆍ대출기간 : 2009.6.1 ～ 2019.5.31

ㆍ원리금 상환방법 : 매년 원리금 균등상환

5) 기타사항

거래 당시 지상에 소재하는 창고의 철거에 따른 비용 20,600,000원은 매도인이 철거 용역회사에 지불하기로 함.

3. 거래사례 3

1) 토지 : S시 K구 D동 240번지, 대, 530㎡, 일반상업지역, 사다리, 평지, 중로한면

2) 거래가격 : 28억원

3) 거래일자 : 2011년 5월 10일

4) 기타사항 : 별도의 사정요인이 없는 정상적인 거래임.

<자료 4> 지가변동률 등

1. 지가변동률

주) 2011년 8월 이후 지가변동률은 미고시 상태임.

2. 생산자물가지수

3, 건축비지수

<자료 5> 지역요인 비교자료

1. K구내 소재하는 동의 사례는 지역요인이 동일함.

2. 건물의 경우에는 지역격차를 별도로 고려하지 아니함.

<자료 6> 개별요인비교자료

1. 도로접면

2. 형상

3. 지세

<자료 7> 건물관련 자료 (건물신축단가표 축약)

1. 건물의 재조달원가는 한국감정원장이 발행한 건물신축단가표의 표준단가와 보정단가를 이용하여 천원미만은 반올림하여 단가를 산정(부대설비의 경우 설비마다 단가 적용)하고, 건물의 가격은 천원미만은 절사한 단가를 산정하여 구함.

2. 표준단가와 내용년수

※본건 건물의 시공상태는 3급보다는 양호하나 2급에는 미치지 못한 것으로 조사되었는 바, 표준단가는 2급과 3급의 산술평균을 적용하는 것이 적절할 것으로 판단되며, 내용연수를 조정할 특이사항은 없는 것으로 조사됨.

3. 부대시설 보정단가 등

4. 본건 부대설비 내역

본건의 경우 난방설비는 심야전기축열식, 냉방설비는 개별호실에 패키지형이 설치되어 있고, 위생설비 일체, 소방설비 일체, 방송설비 일체를 갖추고 있으며, 승강기는 8인승 1대, 수변전설비 용량은 150kva이며, 자주식 주차설비는 별도 보정요인 없음.

<자료 8> 최근 대상부동산 임대자료

1. 인근 임대관행 및 본건 임대차계약 내용

인근의 숙박시설 임대관행을 숙박시설 전체를 임대하되, 숙박시설 운영과 관련된 제반 경비는 임차인이 부담하여 운영함.

2. 본건 임대차계약 내용

1) 대상부동산은 현재 최유효이용상태이고, 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 임대자료가 포착되었

으며 이는 적정한 것으로 판단됨.

2) 보증금은 3억원을 임대개시시점에 일시불로 지급함.

3) 월지불임료는 35,000,000원(부가가치세 포함)임.

3. 영업경비자료

1) 손해보험료 : 30,000,000원(3년분이며 일시불로 기초에 지불하고, 그 중 40%는 비소멸성이며 보험만료기간은 3년임)

2) 공조공과 : 20,000,000원/년

3) 공실손실상당액 : 2,500,000원/월

4) 유지관리비 : 50,000,000원/년

5) 영업경비비율

상기 1)～4) 내역과 인근의 표준적인 경비비율을 분석한 결과 영업경비비율은 임차인과 임대인부담에 따라 아래와 같은 조사되었으며, 이는 적정한 것으로 판단됨.

※상기 영업경비비율에는 감가상각비가 포함되어 있지 아니하였음.

<자료 9> 대상부동산의 매출관련 자료

1. 숙박요금 등

※ 대실의 경우 인근의 유사 숙박시설과 유사하게 1.5회전 정도 가능한 것으로 조사됨.

2. 인근 숙박시설은 성업중으로 통상 새벽 1～2시 이전에 만실이 되나, 통상적인 공실률 및 요일별 편차를 고려할 때 공실률은 5%가 적정한 것으로 조사되었으며, 이러한 공실률은 숙박 및 휴게매출 전체 기준임.

3. 연간매출액은 1달 30일, 12개월 기준이며, 숙박시설의 경우 매출액에 계절적인 편차는 없는 것으로 조사됨.

4. 운영경비자료

1) 국세청 고시 숙박업 기준경비율 및 단순경비율은 각각 28.1%, 72.2%임.

2) 기준경비율 관련 주요경비

- 인건비: 월평균 17,200,000(정규직 4명, 일용직 6명)

- 수도요금: 400만원(2개월분) - 전 기 료: 700만원/월

- 세 탁 비: 250만원/월 - 소모품비: 750만원/월

3) 운영경비비율은 기준경비율과 단순경비율을 기준으로 산정한 요율의 산술평균치를 적용하는 것이 객관적이고 합리적인 것으로 판단됨.

5. 환원이율 관련자료

자산의 대부분이 고정자산인 부동산으로 구성된 숙박시설의 경우 50%내외의 저당대부를 수반하는 것이 일반적이고 환원이율을 산정하는 여러 이론적 방법의 장단점을 종합적으로 참작하여 볼 때 자기자본과 타인자본의 가중평균자본비용(ROSS법)을 환원이율로 적용함이 타당한 것으로 판단됨.

6. 매출액 기준 수익가격은 유효총수익에서 운영경비를 차감한 예상순영업소득(순수익: NOI)을 환원이율로 환원하여 산정함.

<자료 10> 시장이자율 등

1. 보증금 및 지불임료 운용이율 : 연 8.5%

2. 시장이자율 : 연 8% (분기당 2% 별도 적용 가능)

3. 지분수익률 (요구수익률) : 10%

4. 저당대부이자율 : 연 6%

5. 보험만기 약정이자율 : 연 4%

6. 임대수익 환원이율 : 5% (상각후), 6%(상각전)

<자료 11> 기타유의사항

1. 경비비율, 환원이율, 수익률, 이자율, 지역요인 및 개별요인 격차율은 백분율로 소수점 둘째자리에서 반올림할 것.

2. 별도의 언급이 없는 각 단계의 가격(금액) 및 단가 산정시 천원 미만은 반올림하고, 최종 감정평가액은 유효숫자 네 자리까지로 함.

3. 비교표준지, 거래사례 등의 선정시와 각 단계의 시산가격 결정시에는 그 논리적 근거를 명기할 것.

4. 수익환원법 적용시 물음 2.는 <자료 8>, 물음 3.은 <자료 9>를 활용하고 <자료 10>은 공통사항임.

5. 부가가치세에 대한 별도 언급이 없는 항목은 부가가치세가 별도이며, 부가가치세는 10%임.

6. 주어진 자료를 충분히 활용하여 가격을 산출하되, 그 외의 사항은 감정평가상 일반이론에 의할 것.

<자료 12> 복리증가율표 등: 뒷면 별지 참조

1. 복리증가율표

2. 복리현가율표

3. 복리연금현가율표

4. 연부상환율표

5. 복리연금증가율표

6. 상환기금률표

ㅇㅇ

강의(1주차-평가이론).pdf

강의(2주차_시장,비용접근법).pdf

물건별_토지.pdf

토지보상7주차.pdf

특수물건평가.pdf