미불용지 부당이득금 산정 문제 (4기 이재우 평가사님 대비)

 

 

【문 1】정혜영씨는 S시 K구 XX동 467-17외 2필지의 토지가 2007년 1월 1일자로 관악구청에서 시

 

행하는 도시계획사업에 의거 보상금도 받지 못하고 도로로 편입되어 차도로 이용되어 오던 중, 억

 

울함을 참지 못하여 2011년 12월 S법원에 보상금 지급 및 부당이득금 반환청구소송을 제기하였다.

 

S법원은 원고 정혜영씨의 타당성을 인정하여 보상금 및 부당이득금 반환판결을 내리기 전 보상금

 

및 부당이득금의 산정을 위하여 Q감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였다. 대상토지에 대해 아래

 

제시된 자료를 이용하여 2012년1월1일자를 기준으로 정혜영씨가 받아야 할 총보상액 및 현재 정혜

 

영씨가 받아야 할 부당이득금을 산정하시오. (20점)

 

 

 

 

 

 

<자료 1> 정혜영씨 소유토지

 

 

 

1. K구 XX동 467-17토지

(1) 면적 : 350㎡

(2) 공부상지목 : 전

(3) 현황 : 도로

 

 

 

2. K구 XX동 467-18토지

(1) 면적 : 70㎡

(2) 공부상지목 : 대

(3) 현황 : 도로

 

 

 

3. K구 XX동 467-19토지

(1) 면적 : 860㎡

(2) 공부상지목 : 전

(3) 현황 : 도로

 

 

 

 

 

<자료 2> 대상토지의 상황 및 주위환경

대상토지들의 도시관리계획상 용도지역은 모두 일반주거지역이며, 인근지역은 단독주택 및 일부 다세대주택이 혼재한 지역이나 본건 편입된 토지가 속한 도로변은 주상복합 지대임.

 

 

 

 

 

 

<자료 3> 편입 당시의 이용상황

 

 

 

 

1. 평가대상 토지의 편입당시(2007년1월1일)의 이용상황을 토지소유자, 지역주민, 중개업소, 관련 공무원등을 통하여 확인한 바 의견이 엇갈리고 공정성에 의문이 제기 되므로, 공부상 지목을 편입당시의 이용상황으로 유추할 수 밖에 없음

 

 

 

 

2. 지적공부등 관계자료를 열람한 바에 의하면, 편입 당시의 상황이 사도법에 의한 사도가 아님은 명백하나, 사실상의 사도일 가능성은 있다고 판단되므로 감정평가시 편입 당시의 이용상황을 공부상 지목으로 보고 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)을 적용하되, 편입당시 사실상의 사도였을 경우도 상정하여 토지보상법을 적용하여 두가지 평가액을 제시하고 사실여부에 대한 판단은 법원에 일임하기로 함.

 

 

 

 

 

 

 

<자료 4> 인근지역의 공시지가 표준지 현황

 

번호	용도지역	지목	이용상황	도로교통	공시지가 (원/㎡)
					2007.1.1	2008.1.1	2009.1.1	2010.1.1	2011.1.1
K구 XX동 399	일반주거	대	단독주택	세로 (가)	530,000	690,000	960,000	1,000,000	1,000,000
K구 XX동 405-3	일반주거	대	단독주택	세로 (불)	-	-	930,000	950,000	950,000
K구 XX동 468-15	일반 주거	대	단독주택	소로한면	-	890,000	1,150,00	1,250,000	1,250,000
K구 XX동 491-1	일반주거	대	단독주택	세로 (가)	510,000	680,000	970,000	990,000	990,000

 

 

※ 상기 표준지는 본건 대상토지 인근에 위치하는 표준지로서, 본건 목적물의 기초가격을 산출하는 기준으로 적절하다고 판단됨.

 

※ K구 XX동 468-15 표준지는 본건 평가대상토지가 도로로 편입되면서 소로한면에 접하게 된 토지임.

 

※ 공시지가가 없는 빈칸은 그 당시 표준지가 아니기 때문에 공시지가가 없는 것임.

 

 

 

 

 

<자료 5> 지가변동률 (K구)

기간	용도지역별
	주거지역	상업지역
2007.1.1~2007.12.31 2008.1.1~2008.12.31 2009.1.1~2009.12.31 2010.1.1~2010.12.31 2011.1.1~2011.12.31	4.63 3.15 1.23 0.81 -0.13	4.54 3.20 1.12 0.92 -0.10

 

 

 

 

 

 

<자료 6> 주거지역의 토지용도별 비준율

 

토지용도	주거용	상업업무	주상복합	공업용	전	답	임야
주거용	1.00	1.14	1.04	0.98	0.75	0.68	0.54
상업업무	0.88	1.00	0.91	0.86	0.64	0.58	0.47
주상복합	0.96	1.10	1.00	0.94	0.70	0.63	0.52
공업용	1.02	1.16	1.06	1.00	0.74	0.67	0.55
전	1.33	1.56	1.42	1.34	1.00	0.90	0.74
답	1.47	1.73	1.58	1.48	1.11	1.00	0.82
임야	1.85	2.11	1.93	1.81	1.35	1.22	1.00

 

 

 

 

 

 

<자료 7> 기타사항

 

 

1. <자료4>에 의한 인근지역의 공시지가표준지를 산술평균하여 토지보상액 과 기초가격을 산정하되, 토지기대이율은 년 5%를 적용하고 필요제경비 는 고려하지 아니함.

 

 

2. 부당이득금 산정시 매년의 연도별 ㎡당 임대료를 산정후 현재 지급해야 할 총 부당이득금을 산정하시오.

 

 

 

3. 평가대상 토지와 표준지는 용도를 제외한 개별요인은 동일하다고 봄

 

 

 

4. 시장이자율 : 12%

 

5. 관련법률에서는 금전의 급부를 목적으로 하는 국가 혹은 지방자치단체의 권리로서 시효에 관하여 다른 법률에 규정이 없는 것은 5년간 행사하지 아니할 때에는 시효로 인하여 소멸한다고 규정하고 있음