일조 침해가 부동산의 가치에 미치는 영향 연구 (한국감정원, 22회 3번 문제와 연관)

 

 

일조 침해가 울산시 남구 야음동 소재 부동산의 가치에 미치는 영향 연구

 

 

□ 개요

 

 

○ 본 연구업무는 울산시 남구의 모 공동주택 신축으로 발생한 일조침해가 피해 부동산의 가치에 미치는 영향을 분석하여 의뢰처와 민원인간 발생된 분쟁의 조정을 위한 기초자료로 이용하는데 그 목적이 있음

 

 

 

○ 「일조권」이란 태양광선을 차단당해 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리로 정의될 수 있으며 자외선에 의한 살균, 소독, 복사열에 의한 난방, 방습, 채광, 통풍 등 건강한 주거환경 조성에 지대한 영향을 미치고 있음

 

 

 

 

□ 연구 내용 및 결과

 

 

○ 대상부동산 일조시간 분석결과

 

 

- 대상부동산과 같은 복합부동산은 각 건물의 용도 및 형태에 따라 채광창의 크기 및 용도 등이 다양하므로 아파트와 같이 일정한 채광창을 기준으로 일조시간을 대표하기 어려워 각 채광창의 창면적을 기준한 면적가중평균 일조시간을 대상부동산 각 층을 대표하는 일조시간으로 적용함

 

 

- 의뢰처에서 제시한 일조환경 computer simulation 분석 보고서에 나타난 가해건물의 신축 전․후 대상부동산의 동지 기준 일조시간 분석결과를 각층별 채광창의 면적 가중 평균일조시간으로 환산한 결과는 다음과 같음

 

 

 

구분	층	이용상황	총 일조시간		최장연속 일조시간		총 일조 감소
			건축 전	건축 후	건축 전	건축 후
가	1	근생	184분	49분	143분	0분	135분
	2	근생	241분	62분	185분	0분	179분
	3	주거	418분	67분	360분	1분	351분
나	1	근생	32분	130분	19분	69분	△98분
	2	근생	58분	135분	33분	69분	△77분
	3	주거	374분	136분	360분	70분	238분
다	1	근생	67분	31분	0분	0분	36분
	2	주거	120분	69분	27분	0분	51분
라	1	근생	291분	135분	247분	51분	156분
	2	주거	186분	85분	178분	48분	101분
마	1	근생	289분	48분	247분	36분	241분
	2	근생	183분	22분	89분	0분	161분
	3	주거	183분	29분	112분	14분	154분
바	1	근생	224분	52분	242분	42분	172분
	2	근생	229분	41분	243분	33분	188분
	3	근생	273분	47분	243분	33분	226분
사	1	근생	255분	91분	249분	77분	164분

 

 

 

 

○ 가치하락액 산정 방법

 

 

 

- 수익방식이나 원가방식에 의한 접근으로는 일조 등의 침해에 의한 부동산의 가치하락액을 산출하는 것은 시장상황을 충분히 반영하고 있지 못할 뿐 아니라 근거자료의 부족으로 인해 객관적이고 실증적인 가치와는 차이가 있어,

 

 

 

- 본 연구업무는 유사한 일조 등의 침해가 발생하는 사례 부동산의 가치하락률을 시장증거로부터 도출하고 그 적정성 여부를 검토한 후 감정대상 부동산에 적용할 적정가치 하락률을 추정하여 일조 등의 침해가 없을 경우를 상정한 대상부동산의 적정가치에 이를 적용함으로서 대상부동산 가치의 변화 정도를 분석하는 것이 타당한 것으로 판단됨

 

 

 

○ 대상부동산의 가치에 미치는 영향

 

 

- 주거용 부동산의 가치에 영향을 미치는 유용성은 쾌적성이며, 이러한 쾌적성은 주거환경(일조, 조망 등)과 밀접한 관련이 있고 주거환경이 변화되는 경우 주거용 부동산 가치는 변화하게 됨

 

 

 

- 그러나, 상업용 부동산의 가치에 영향을 미치는 유용성은 수익성으로 고객의 유인성, 쇼핑의 편리성 등에 영향을 받으며, 대상부동산과 같은 근린생활시설은 배후상권 및 고객의 유인성에 큰 영향을 받는 것으로 조사되어 일조시간 침해가 근린생활시설의 가치에 미치는 영향은 거의 없는 것으로 판단됨

 

 

 

- 가해 건물의 건축으로 발생된 주거용 부분의 일조시간 침해로 대상 부동산의 가치는 0.00 ~ 6.58%의 하

  락요인이 발생하는 것으로 분석됨