감정평가실무에서의 철거비 처리방법 (종합)

1. 일반평가에서의 <철거비>

 

 

(1) 공시지가 기준법에서의 철거비 보정 (pass 실무 4판 p38)

 

 

공시지가 기준가격은 이미 나지상정(=최유효이용)으로 된 적정가격이므로 공시지가 표준위 위에 오래된 건물이 있다 하더라도 철거비 보정 (= 이 경우는 건부감가 보정)은 하지 않습니다.

 

 

다만, p180에서 철거비를 차감한 것은 비교표준지 위에 오래된 건물이 있는 것이 아니라 대상 토지 위에 철거가 필요한 건물이 있는 경우이기 때문입니다 (pass p71에 나온 경우와 동일하다고 보면 됩니다)

 

 

 

(2) 거래사례바교법 에서의 철거비 보정 (pass 4판 p180)

 

 

거래사례비교법의 경우 <매수자>입장에서의 가격을 구하는 것을 암묵적 전제(premise)로 하고 있습니다.

(임대사례의 경우는 임대인 입장에서의 가격을 구하는 것을 전제로 합니다)

 

 

그렇기 때문에 거래사례의 거래시점당시 가격을 구하기 위해서는 매수자 입장에서 생각하면 됩니다.

문제에서는 매수자가 철거비를 부담한다고 되어 있으므로 철거비를 더해주는 것입니다.

 

 

매도자가 철거비를 부담하는 경우는 당연히 고려하지 않는 것입니다.

 

 

 

(3) 조성원가법에서의 철거비 보정 (기출 15회 1번)

 

 

조성원가법의 경우 역시 개발하는 사람이 조성 토지를 매입하는 매수자일 경우 거래사례비교법 방식과 동일하게 처리합니다.

 

 

(4) 분양개발법에서의 철거비 보정 (pass 4판 p58)

 

 

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

 

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

 

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

 

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

 

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

 

이 가격을 다시 정상화하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한 토지가격은

 

 

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

 

 

그러면 아예 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

 

 

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

 

 

응용사례 : (구) plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)

(자료 4) 분양사례 1. 토지 : 동대문구 회기동 대, 460㎡ 중로한면 일반상업지역 2. 건물 : 위 지상 목조기와지붕 단독주택, 연면적 200㎡ 3. 사례 내용 당해 건물은 건축업자가 연면적 1,000㎡의 상업용 건물을 신축하여 분양하고자 2012년 1월 1일에 구입한 사례로 철거비용은 100,000원/㎡으로 추정하고 잔재가격은 없을 것으로 판단하여 구입하였음. 그러나 철거비는 90,000원/㎡이 소요되었으며, 잔재가격은 500,000원이 존재하였음 4. 공사비등 (생략) 5. 공사일정 (생략) (1) 공사비는 공사착수시 공사비의 20%, 착공 3개월 후 50%, 준공시 30%를 지급하기로 함. 다만 설계비는 공사착수시 순수 공사비의 2.5%를 일시에 지급한다 (공사비에는 철거비가 포함된 것임)

 

이 경우에는 건축공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문에 대상토지가격을 위해 사례토지가격을 비준할 때 철거비를 다시 더해주어야 합니다.

(책이 있다면 한번 확인해보세요.)

 

 

 

김기태 평가사는 이와 같은 논리를 

 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 공부가 얼마 되지 않은 분들이 이 표현을 단박에 이해하기는 좀 어렵겠죠.

 

철거비에 대한 사항이 언급된 기출문제는 다음과 같습니다.

 

공인감정사 4회 4-1번

 

감정평가사 9회 1번

 

감정평가사 15회 1번

 

감정평가사 22회 1번

 

 

 

2. 보상평가에서의 <철거비>

건축물의 이전비 보상시 해체비는 포함하도록 되어있고 (토지보상법 시행규칙 제2조의 4) 철거비는 제외하도록 되어있습니다. (시행규칙 제 33조 제 4항) 

 

 

왜 해체비는 포함되고 철거비는 제외되는 것인가에 대하여 모르시는 분이 간혹 계십니다.

 

이전비의 범위에 건물철거 및 해체비가 포함되는지 여부

 

〔1〕이전비의 범위는 물건의 해체비 및 건축비와 적정거리까지의 운반비 를 포함한다   〔2〕건물의 철거비는 사업시행자가 부담하도록 별도로 명시하고 있다       <1997.3.31. 토정 58342-406>

 

 

간단하게 말하면

 

시행규칙 제 33조 제4항  물건의 가격으로 보상한  건축물의 철거비용은 사업시행자부담으로 한다라는 것은 <취득보상>을 하는 경우 지장물소유자가 당해 건물등을 철거할 의무가 없다는 말입니다. 즉, 지장물소유자는 건물값 받고 그냥 나가면 그만이고, 사업시행자가 사업시행을 위해 대상 건물등을 철거할 의무가 있다는 말이죠

 

이에 비해 <해체비, 해체 철거비>는 <이전보상>에서 등장하는 개념입니다. 즉, 이전을 위해 기존 구조물을 해체하고, 폐자재를 치우는데 드는 비용입니다. 따라서, 이는 이전을 하게되는 경우 발생하는 비용이고, 이는 이전보상액에 포함되어야 합니다. 다시 말해 철거비라는 것은 <이전보상>에서 등장하면 안되는 말입니다.  

 

해체비나 해체철거비는 이전에 소요되는 실비이니까 이전보상액에 포함되는 것이고

 

철거비는 취득보상의 경우 거론되는 항목으로, 사업시행자가 자비(自費)로 자신이 직접철거해야할 의무가 있으니, 피수용자에게 그 의무를 지워서도 안되고, 그 비용을 피수용자에게 지불할 이유도 없습니다.

 

문제에서 이전비용항목에 <철거비> <해체비>라고 동시에 제시되는 때에는 철거비는  배제하여야하고,

 

이전비용항목에 <해체철거비>로 자료가 제시된 때는 이전에 소요되는 실비로 판단하여 이전비 항목에 포함시키면 됩니다.

(감정평가사 3회 1번 기출문제를 보면 확인할 수 있습니다)