陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

안녕하세요...반갑습니다.

개별공시지가업무를 보고 있는 현직 시설직(지적직류)공무원입니다.

4월 26일부터 5월 17일까지 20일간 2010년 1월 1일기준 정기분 개별공시지가

열람및 의견제출기간인데요

2년내내 묶여있던 공시지가가 올해는 제곱미터당 4천원씩 떨어진것과 관련하여

개별공시지가의 산정은 연초에 발표되는 표준지 공시지가를 기준으로 각 지역별

비준표에 의한 비준율에 의해서 산정되는데요. 지가균형에 맞게 적정한 표준지를

섰는지와 토지특성이 어떻게 들어가냐에 따라서 지가가 달라지는데요.

컴퓨터가 자동으로 산정하는게 아니고 사람이 지가균형을 보는데 용도지역별 가격별

토지이용상황별 가격을 보고 표준지를 선정하여 각종 인허가자료를 바탕으로 현지

출장을 통한 토지특성 21개 항목을 결정해서 KLIS(한국토지정보시스템)에 전산입력및

산정을 하게 됩니다.

얼마전에 관리지역 세분화가 되어서 2009년에도 관리지역세분화때문에 지가균형이

다 흐트러져버려서 한번에 잡지는 못하고 조금씩 지가균형을 잡아가고 있는데

사람이 하는터라 미진한 사항이 있을겁니다. 의견제출기간이니 가격에 이의가 있을경우

의견제출을 내시라고 권해드리고 싶네요.

관리지역세분화는 기존에는 관리지역하나였던 용도지역이 계획관리지역,생산관리지역

보존관리지역, 관리미지정, 이렇게 바뀌어 버려서 각 관리지역별 비준율까지 먹고 있는터라

같은 관리지역이라도 계획관리지역은 비싸고 보존관리지역은 많이 싼편이라 관리지역세분화

때문에 지가균형을 잡으면서 가격이 틀어졌을 확률이 높아요.

보상과 관련된 곳이라 감정평가사님들도 세세하게 보셨으리라 생각되지만

자치단체별로 개별공시지가 검증업무 스타일이 달라서 저희 같은 경우는

감정평가사님들이 검증업무를 보시는데 불편함이 없도록 최대한 보조를 해주지만

타 시군 직원들과 얘기를 해보면  평가사님께 모두 맡겨버리는 경우도 있더라구요.

표준지선정이나 토지이용상황같은걸 잘못 정하면 가격이 많이 틀어져요.

표준지의 경우도 매년 상상하면 상승했지 특별한 경우 아니면 떨어지는 경우가 없는데

저희꺼 토지가 그렇게 나왔다면 저라도 의견제출을 내보겠습니다.

더더구나 보상과 관련되어 있으니깐요.

보상은 표준지가를 통해서 결정이 된다고 하던데 개별지와 상관이 없다더라구요.

그래도 표준지였던게 개별지도 됐다가 개별지였던게 표준지도 되므로...

전혀 상관이 없진 않을것 같구요. 그렇기때문에 보상관련 지역의 개별공시지가

검증작업시에 감정평가사님들도 신경을 많이 쓰세요.

보상쪽은 개별공시지가 담당자입장에서 할 얘기가 아니고 업무볼때 민원인들이

보상쪽 말씀을 하시면 건설과 보상담당 토목직들이나 감정평가사님들이 보상가를 매기시기에

보상관련해서는 말을 아끼는 편이구요. 별로 아는바가 없네요.

 구청에 전화하시면 비교표준지 알려주는거 맞구요.

비교표준지의 용도지역, 토지이용상황, 기타 특성및 가격에 대해서 물어보세요.

5월 17일까지 의견제출기간이니 의견제출서에 요구사항을 상세하게 적으셔서

제출하시면 부동산평가위원회에서 감정평가사님들이 다시 확인하시거든요.

그리고 개별공시지가 담당공무원 입장에서도 사람이 하는일이라 누락되는부분도

있을수 있어서 의견제출과 더불어 이의신청기간을 두어서 재차 확인하는 과정을

거치는것이구요. 의견제출서를 내신다고 100%다 민원인 말씀대로 바뀌는건

아니구요. 심의때 부동산평가위원및 감정평가사님들이 지가산정에 오류가 있었다는것을

인정하신다면 바뀌는거에요.

 저희 개별공시지가 담당 공무원은 회사원과 같은 월급쟁이 일뿐이구요.

잘하든 못하든 똑같은 월급을 받고 이왕이면 민원인들에게 쓴소리를 적게 들을려고

노력하는데 하는일이 국세및 지방세의 기초자료가 되는 개별공시지가 업무라 좋은 소리를

못듣고 사는 형편이네요 ㅠㅠ. 잘못된게 있으면 의견제출,이의신청을 통해서 심의하도록

하면 되구요. 제출하신 의견제출,이의신청은 심의결과에 따라서 기각될수도 있으니 이점

이해해주세요.ㅠㅠ

저도 감정평가사가 되는게 꿈인 월급쟁이 공무원입니다. 근데 요즘 공부도 제대로 못하고 있는

판국에 지나다가 제가 답변드릴 내용이 있는것 같아서 답변을 달았는데 더 궁금하신게 있으시면

말씀하세요. 최대한 알아보고 답변드릴께요.

의견제출건은 잘 처리 되셨으면 좋겠구요. 하시는 공부 잘 되셔서 감정평가사 꼭 합격하시길 바래요 ^^

<질문 1> 에 대하여

거래사례 및 조성사례 에서의 철거비 고려에 대해서는 기본적인 내용이므로  잘 이해하고 계실 겁니다.^^

분양사례에 철거비가 들어가 있을 경우 공부한지 얼마 안되신 분 혹은 무작정 문제만 돌리시는 분들은 잘 이해가 안되는 부분입니다. 분양사례에 철거비가 들어가 있는 경우는 아직 기출문제에 나온적이 없습니다. 과거 일본 실무문제집에서 copy했거나 혹은 한국 수험가에서 만든 문제라고 할 수 있습니다.  

쉽게 설명하면 다음과 같습니다.

분양사례로 제시된 토지위에 노후화된 건물이 있다고 하고 

분양하는 아파트가격 (1,000원) 건축공사비 (500원)  철거비(10원)이라고 할때

우선 첫째 분양사례 자체의 가격을 구해야 되잖아요.

그러면 분양사례토지자체의 가격은 1,000 - 500 - 10(철거비) = 490원이 되지요.

그런데 이것은 노후화된 건물이 있는 것을 고려한 분양토지가격(건부감가 있는 상태하의 토지가격)이기 때문에

이 가격을 다시 정상화 하기 위해서는 추가적으로 철거비를 더하여 주어야 하고 이를 고려한  토지가격은

490원  + 10원 (철거비) = 500원이 됩니다.

그러면 아싸리 철거비를 뺐다 더했다 하는 번거로움을 줄이기 위해 분양사례에 낡은 건물이 있는 경우 그걸 정상화한 토지가격은 별도의 철거비를 고려하지 않은 가격과 동일한 값인 500원이 되는 것입니다.

일부 실무강사는 그래서 분양사례에 노후화된 건물있을시 그냥 철거비 고려하지 말라고 공식같이 애기하곤 합니다. 

이와 같은 사례가  plus 감정평가실무 10회 1번 모의고사 (5판 기준)에도 나와 있습니다.

근데, 거기에는 나중에 철거비를 가산하는 것으로 나옵니다. 그 이유는 문제에서 공사비에 철거비가 포함되었다고 나왔기 때문입니다. (책이 있다면 한번 확인해보세요)

pass에서는  이와 같은 논리를 

개발을 전제로 산정되는 사례가격은 정상가격으로 판단되어 철거비를 고려하지 않음이라는 문장으로 함축하여 표현한 것 같습니다만, 모든 이들이 단박에 이해할 만한 명확한 표현이라고는 볼 수 없겠죠. 하지만 출제위원님들은 아시겠죠 ^^ 

일단지에 대한 기출문제

1. 감정평가사 12회 4번 약술

2. 감정평가사 이론 20회 3번 문제

일단지의 경우 유도은 평가사님 (18기, 서울법학원 실무강사)의 스터디 문제에서 이 같은 사항을 다른 분보다 자주 다루고

있으니 문제를 찾아서 보면 도움이 될 것입니다.

<일단지와 관련한 논의의 확장 1>

도시재개발법에 의한 불량주택재개발사업이나 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 의하여 기존건축물을 철거하고 새로이 아파트 등을 신축하는 경우에는 그 사업부지를 일단지로 조사하며 사업부지가 건축물의 존재여부와 상관 없이 용도상 불가분의 관계에 있는 토지로써 관계법령에 의하여 행위허가 등을 받고 착공신고 후 실공사를 착수한 때를 기준으로 일단지로 보아 토지특성을 조사합니다.

<일단지와 관련한 논의의 확장 2>

20회 이론시험에서 일단지 문제가 나왔으니 20기 실무팀장인 정혜영, 전현호, 김범영, 이숭우님들이 2기때 한번 문제화 하는 것도 괜찮지 않을까 생각합니다.

표준지 평가에서

표준지 조사평가기준에 의한 경우 택지개발지구내에 표준지가 선정된경우 공시기준일이 사업인정과 확정예정지번부여 사이에 있는 경우, 종전이용상황이 농경지일때 사업지구 전체를 농지로 보고 일단지로 평가해야 하는지가 문제될 수 있습니다.

 「표준지 조사ㆍ평가 기준」제20조에서는 2필지 이상의 일단의 토지(이하 ‘일단지’라 함)가 용도상 불가분의 관계에 있는 경우(사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우) 일단지로 조사하도록 규정하고 있으며, 개발사업시행예정지의 경우 동조 제3항에서는 사업인정이 있기 전에는 일단지로 보지 아니한다고 규정하고 있으나 표준지의 적정가격 평가를 위해서는 단순히 사업인정 전ㆍ후 여부만을 고려하여 일단지를 판단하여서는 아니될 것이며 개발사업의 진행단계 등을 전반적으로 고려하여 일단지 조사 여부를 판단하여야 합니다.

  택지개발사업시행지구내 토지의 이용상황 조사방법과 관련하여서는 동기준 제34조 제2호에서는 확정예정지번이 부여되기 이전인 경우에는 종전의 토지이용상황 등을 기준으로 조사ㆍ평가하도록 규정하고 있으며, 택지개발사업실시계획의 승인고시일 이후에 택지로서의 확정예정지번이 부여된 경우에는 환지방식에 의한 사업시행지구 안의 토지로서 환지예정지로 지정된 경우의 평가기준을 준용하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사안의 경우에는 표준지의 적정가격 평가를 위한 일단지 평가의 궁극적 취지 등을 전반적으로 고려시 단순히 대규모 개발사업으로서 사업인정고시가 행해졌다는 사실만으로 당해 표준지를 일단지로 조사하여서는 아니될 것으로 판단되며, 토지의 이용상황은 확정예정지번이 부여되기 이전인 이용상황을 기준으로 평가하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

질문에 답변이 되셨으면 좋겠네요. 열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

질문한 문제가 최초로 게재된 것은

최신 감정평가론 (백영준, 백일현, 신종웅, 양우석 공저)에서 였고

이후 나상수, 고규봉, 이홍규 共著 감정평가실무강의 책에서 이 문제를 copy하였고

다음 권경미, 박시우, 김기태 共著 pass 감정평가실무 (3th edition 2쇄 기준) p277에도 99.99% 동일하게 문제를 copy하고 있습니다. 

이 문제는 정액법, 정률법, 상환기금법에 대한 이해를 물어보려고 출제한 문제입니다. 문제를 만드는 과정에서는 각 방식별

로 딱 맞게 수치가 주어졌다면 풀이상 오해가 없었을 텐데 문제를 만드는 과정에서 해석의 오류가 생긴 경우입니다. 정률법

사용시 내용년수 만료시 잔가율 과 매년감가율이 동시에 주어진 자료처럼 보인 것이 문제라는 것이죠.

이 문제에서 출제자의 의도는 내용연수 만료시 잔가율 10%는 정률법에서는 사용하지 말라는 것입니다. 내용연수

만료시 잔가율 10%는 정액법과 상환기금법에서만 사용하라는 뜻입니다. 그래서 문제에서 매년 감가율 15% (정

률법) -> 즉, 정률법에서는 이것을 활용하라 라고 친절하게 제시한 것입니다. 0.85^10 = 0.1969 자료가 주어진

것으로도 알 수 있습니다.

문제를 제대로 만들었다면 전 내용연수 와 경과연수가 다 제시되었기 때문에 어느 방법을 기준으로 하던 답이 같아야 정상입니다.

문제를 위한 문제를 만들다 보니 숫자가 제대로 맞지 않게 되어버린 경우입니다.

문제 풀면서 고민고민하였을 님의 모습이 떠오릅니다.

이 기회에 정률법에 대하여 확실히 알았다는 것으로  생각하세요.

사실 정률법에 의한 계산부분은 굉장히 많이 기출된 내용입니다.

노파심에서 말씀드리면

전년대비 잔가율 과 최종 경제적 내용연수 만료시 잔가율을 동일한 것으로 파악하지 않도록 주의하시고요 

마지막으로 기출문제를 통하여 확실히 개념을 정립하시길 바랍니다.

공인감정사 1회 1번 (꼭 풀어보세요)

공인감정사 2회 2번

공인감정사 4회 3번

공인감정사 8회 3번

공인감정사 10회 2번

감정평가사 2회 1번

감정평가사 6회 3번

감정평가사 9회 5번

감정평가사 12회 3번

감정평가사 17회 4번

열심히 하시고 화이팅 하세요 ^^/

수용대상토지의 보상가격 산정에 있어서 일반적인 토지보상평가의 방법에 대한 설명중 ‘토지의 보상액 평가는 가격시점에 있어서 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 기준으로 하여야 할 것이라고 하였는바. 이것은 ‘공시지가를 기준으로 하되 공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서 현실적인 이용상황에 따라서 평가하여야 한다’는 의미입니다(대법원 2003.4.8. 선고 2002두4518 판결).

2) 무허가건물의 의미는 무허가 주택이외에 축사 및 미곡창고 등 부속건물을 포함하며(1999. 7. 5. 토관 58342-573), 수용대상 토지의 일부인 무허가건물 등의 부지를 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하는 경우에는 그 일부에 대한 현실적인 이용상황을 고려하여 평가하여야 하며, 당해 무허가건물 이외에 무허가건물에 이르는 통로, 야적장, 마당, 비닐하우스, 천막부지, 컨테이너 적치장소, 주차장 등은 무허가건물의 부지가 아니라 불법으로 형질 변경된 토지인바 토지형질변경행위는 관할 관청의 허가 없이 하는 경우에도 도시계획법 제21조제2항에 위반한다고 할 수 없는 것이지만, 사업시행을 위한 손실보상계획 공고나 고시 시점을 기준으로 그 이후에 시장․군수에게 신고나 허가를 받지 아니하고 행한 경우에는 토지는 형질이 변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하여야 할 것입니다(대법원 2002.10.11. 선고 2000도6067 판결).

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다(

이 경우 주거이전비도 고시일 현재 건물소유자에게 가구원수에 따라서 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 하지만, 소유자가 당해 건물에 실제 거주하지 않은 경우 무허가건물(고시일 이후 건축된 건물의 경우를 의미함)경우에는 보상하지 않습니다

3) 무허가건물의 경우에도 토지보상법상 보상금 지급을 금지하는 규정이 없으므로 손실보상의 대상이 되지만, 사업인정고시 이후 건축된 무허가건물의 경우에는 보상금지급대상이 아닙니다

수용대상 토지의 소유자들이 헌법이 정하는 정당한 보상을 받기 위해서는 적정하고 합리적인 평가가 관건인데, 이러한 감정평가와 관련하여 판례상 문제가 된 몇가지 점을 짚어보고자 한다.

먼저 수용대상 토지의 손실보상액을 평가하는 방법을 살펴보면, 우선 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(標準地)를 선정한다. 그 표준지의 공시지가에다가 공시기준일로부터 수용재결시까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획 또는 당해 지역과 관계없는 인근 토지의 지가변동률·도매물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작한다. 당해 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 비교분석 등 필요한 조정을 함으로써 관계 법령 소정의 모든 가격형성요인들이 빠짐없이 반영된 적정가격으로 하여야 한다(대판 2002두4518).

이처럼 관계 법령에 따라 보상액을 산정하면 되고, 개별공시지가를 기준으로 산정하여야 하는 것은 아니므로 관계 법령에 따른 보상액이 개별공시지가를 기준으로 한 것보다 저렴하게 되었다는 사정만으로 그 보상액 산정이 위법한 것은 아니다(대판 2000두10106). 또한 보상액 산정시 인근 유사토지의 거래사례나 보상선례를 반드시 조사하여 참작하여야 하는 것은 아니고, 그 가격이정상적인 것으로서 적정한 보상액 평가에 영향을 미칠 수 있을 때만 참작할 수 있을 뿐이다(대판 2000두10106).

한편 비교표준지 선정방법을 보면, 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시계획구역내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시계획구역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정하여야 한다. 그런 토지가 없다면 지목, 용도, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 그 자연적·사회적 조건이 수용대상 토지와 동일 또는 가장 유사한 토지를 선정하도록 하고 있다(대판 99두7968).

따라서 도시계획구역내에서는 특별한 사정이 없는 한 같은 용도지역의 비교표준지를 선정하여야 하고, 그 표준지가 당해 토지의 이용상황이나 주변환경 등에 다소 상이한 점이 있다 하더라도 이러한 점은 지역요인이나 개별요인의 분석 등 품등비교에서 참작하면 된다(대판 2008두22129).

또 당해 공공사업의 시행을 직접 목적으로 하는 계획의 승인·고시로 인한 가격변동은 이를 고려함이 없이 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 산정함을 유의하여야 한다(대판 98두13850).

【문 1】당해 부동산 소유자 A씨는 현재 모텔로 이용중인 대상부동산의 유효활용방안을 찾기 위해 Q감정평가법인에 컨설팅을 의뢰하였다. Q감정평가법인에 소속된 당신은 A씨 부동산의 유효활용방안을 찾기 위하여 관련 자료를 수집 정리하였다. 제시된 자료를 활용하여 아래 각 물음에 답하시오 (40점)

(1) 현재 상태의 대상부동산 가격을 산정하되, 이중 수익환원법에 의한 양 시산가격이 차이가 발생하는 이유와 최유효이용과 관련한 양 시산가격의 상관관계를 간단히 언급하시오.

(2) ① 대상 부동산의 증축 방안 ② A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 ③ 현 상태로 계속 이용 등을 모두 고려하여 최유효이용 방안을 제시하시오

<자료 1> 평가대상물건 개요

 1. 토지

  (1) 소재지 : S시 K구 A동 200번지

  (2) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

  (3) 토지특성 : 대, 500㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 2. 건물 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상6층 건물 1개동

3. 자료수집 및 조사기간 : 2010년 9월 1일 ～ 2010년 9월 5일

4. 기타사항

 대상 건물 신축시 자금난으로 당시 건축중이던 6층까지로 서둘러 완공하는 바람에 주변 건물에 비해 층수가 낮은 편이며 이로 인해 건부감가가 발생하는 것으로 조사되었다.

<자료 2> 인근지역 거래사례

1. 거래사례 (1)

(1) 사례부동산

 ① 토지 : S시 K구 A동 300번지 대, 500㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 ② 건물 : 위지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상9층

           (상업용, 연면적 2,350㎡)

(2) 거래시점 : 2010년 8월 15일

(3) 거래가격 : 3,300,000,000원

(4) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

(5) 기타사항 : 당해 사례는 거래당시의 제반 상황이 반영되어 정상적으로 매매가 이루어진 전형적인 거래사례로 조사되었음.

2. 거래사례 (2)

(1) 사례부동산

 ① 토지 : S시 K구 A동 120번지 대 550㎡, 가로장방형, 평지, 소로한면

 ② 건물 : 위지상  철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 (상업용, 연면적 2,000㎡)

(2) 거래가격 : 1,890,000,000원

(3) 거래시점 : 2010년 7월 5일

(4) 도시관리계획사항 : 중심상업지역

(5) 기타사항 : 당해사례는 거래당시의 제반 상황이 반영된 거래사례임.

3. 토지 ․ 건물가격구성비

   현황을 기준으로 사례(1)은 4 : 6, 사례(2)는 7 : 3인 것으로 조사되었으나, 대상 부동산은 파악이 곤란한 상황임.

<자료 3> 대상 및 사례건물상황

<자료 4> 지가변동률 및 건축비지수

1. 지가변동률 (S시 K구, 단위 : %)

2. 건축비지수

  건축비지수는 2008년 상승이후 2009년 1월 1일부터 향후 3년간은 보합세를 유지할 것으로 조사됨.

<자료 5> 최근 대상부동산 임대자료

 1. 인근 임대관행 및 본건 임대차계약 내용

  인근의 숙박시설 임대관행은 숙박시설 전체를 임대하되, 숙박시설 운영과 관련된 제반 경비는 임차인이 부담하여 운영하는 것으로 함.

 2. 본건 임대차계약 내용

  (1) 대상부동산은 조사한 결과 최근에 계약갱신된 임대자료가 포착되었으며 이는 현황을 기준한 일반적인 수준으로 판단됨.

  (2) 보증금은 19억원을 임대개시시점에 일시불로 지급함.

  (3) 월지불임료는 5,000,000원

     (부가가치세 (VAT : Value Added Tax) 10%가 포함된 금액임)

 3. 영업경비자료

  (1) 손해보험료 : 30,000,000원 (3년분이며 일시불로 기초에 지불하고, 그 중 40%는 비소멸성이며 보험만료기간은 3년임)

  (2) 공조공과 : 20,000,000원/년

  (3) 공실손실상당액 : 2,500,000원/월

  (4) 유지관리비 : 50,000,000원/년

  (5) 영업경비비율

상기 (1)～(4) 내역을 포함하여 인근의 표준적인 경비비율을 분석한 결과 영업경비비율은 임차인과 임대인부담에 따라 아래와 같이 조사되었으며, 이는 적정한 것으로 판단되어 순수익 산정시 이를 적용함이 타당시 됨.

     ※ 상기 영업경비비율에는 감가상각비가 포함되어 있지 아니하였음.

<자료 6> 대상부동산의 매출액 기준 수익환원법 관련 자료

 1. 숙박요금 등 (1일 기준)

※ 대실의 경우 인근의 유사 숙박시설과 유사하게 1.5회전 정도 가능한 것으로 조사됨

 2. 인근 숙박시설은 성업중으로 통상 새벽 1～2시 이전에 만실이 되나, 통상적인 공실률 및 요일별 편차를 고려할 때 공실률은 5%가 적정한 것으로 조사되었으며, 이러한 공실률은 숙박 및 휴게매출 전체 기준임.

 3. 연간매출액은 1달 30일, 12개월 기준이며, 숙박시설의 경우 매출액에 계절적인 편차는 없는 것으로 조사됨.

 4. 운영경비자료

  (1) 국세청 고시 숙박업 기준경비율 및 단순경비율은 각각 28%, 72%임.

  (2) 기준경비율 관련 주요경비

  (3) 운영경비비율은 기준경비율과 단순경비율을 기준으로 산정한 요율의 산술평균치를 적용하는 것이 객관적이고 합리적인 것으로 판단됨.

 5. 환원이율 관련자료

자산의 대부분이 고정자산인 부동산으로 구성된 숙박시설의 경우 50%내외의 저당대부를 수반하는 것이 일반적이고 환원이율을 산정하는 여러 이론적 방법의 장단점을 종합적으로 참작하여 Ross법을 환원이율로 적용함이 타당한 것으로 판단됨.

 6. 매출액 기준 수익가격은 유효총수익에서 운영경비를 차감한 예상순영업소득 (순수익: NOI)을 환원이율로 환원하여 산정함.

<자료 7> 대상 부동산 증축 방안

  1. 증축 후 규모 : 지하 1층 ～ 지상 12층 

  2. 증축 면적 : 지상 7～12층, 각 층 바닥면적 2～6층과 동일

  3. 증축부분 이용계획 : 각 층 스위트룸 2호, 호별 임대면적 100㎡

  4. 소요 기간 : 지반 보강 공사 1개월, 증축 공사 15개월

  5. 소요비용

   (1) 건축비 : ㎡당 750,000원으로 공사 착수시, 공정 1/3, 2/3, 완료시 각각 균등 지급

   (2) 지반보강 공사비

      현 건물을 신축시 최대 10층 이하의 건물까지 하중을 지지할수 있도록 ‘파이’를 설치했으나 10～20층 규모의 건물을 지지하기 위해서는 마이크로 파일공법을 통해 시멘트 정화제를 고압분사해야 하며 소요비용은 ㎥당 180,000원이다. 분사가 필요한 부피는 〔지상 건축물의 바닥면적 × 증축 후 지상건축물높이 × 0.4〕이다. 공사완료 후 일괄지급한다.

   (3) 건축법 제64조에 의한 엘리베이터 설치비

      대형 30인승 1기 300,000,000원, 비상용 승강기 1기 100,000,000원으로 공사 착수시, 공정 1/3 , 2/3 , 완료시 각각 균등 지급

   6. 증축 후 임대 계획  

    (1) 증축 부분 임대료 등

      <자료 5> 대상 부동산 임대자료의 보증금 및 월지불임료를 각각 2배씩 올려 임대할 계획이며 영업경비비율 및 적용할 자본환원이율은 기존과 동일하다. 

    (2) 증축기간동안 숙박시설 운영에 지장이 없어 이에 따른 손실은 발생하지 않고 증축완료와 동시에 임대가 가능하다고 가정한다.

<자료 8> A씨가 개발업자들로부터 제시받은 개발방안 자료

(자료 8-1) 개발계획안 1

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 280㎡, 지상 각층 340㎡

3. 이용상황 : 업무용 (오피스 빌딩)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 8개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 100%지급함.

6. 건축 후 임대계획 : 건물건축과 동시에 국내유명보험회사의 지역영업본부에 임대할 예정이며 임대조건은 총임료 700,000,000원 지급, 계약기간은 5년임

7. 추가조건 : 5년 임대후 보험회사에 채권 6억과 현금 40억원에 매각함

  (채권은 한국은행이 2005년 7월5일 발행한 만기10년, 복리이자율 5%, 만기일시지급 조건의 채권임)

8. 영업경비 : 연간 총 임료의 30%수준

(자료 8-2) 개발계획안 2

1. 건물구조 및 층수: 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 지하2층 지상 13층 건물 2개동

2. 면적 : 각동 각층 175㎡

3. 이용상황 : 상업용 (위락시설)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 10개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공부터 완공까지 순차적으로 지급하는 조건임.

6. 건축 후 분양계획 : 착공과 동시에  분양을 시작하며, 착공과 준공시 각각 50%씩 분양되며, 분양가액은 동당 10억원임.

(자료 8-3) 개발계획안 3

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브 지붕 지하4층 지상7층 건물1개동

2. 면적 : 지하 각 300㎡, 지상 1층 210㎡, 지상 2층～7층 각각 600㎡

3. 이용상황 : 지하 3～4층은 주차장 , 지하 1～2층은 점포, 지상층은 상업용 멀티플렉스 복합영화관

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 12개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 완공시 개발부동산을 담보로 S은행으로부터 전액 대출받아 지급한다. 대출조건은 저당기간 10년 기준으로 임대기간 동안 매년 원리금을 균등 분할하여 상환하는 방식 (CPM : Constant Payment Mortgage)되, 부동산 처분 시에는 잔금을 일시 상환하는 조건임 (S은행 대출이자율 6%)

6. 건축 후 임대계획 

   “X 시네마”를 유치할 예정이며, 임대주인 건축주는 유치조건으로 옥상에 가로 8m, 세로 5m의 대형광고스크린을 건물 완공과 동시에 설치해 주기로 하였다 (완공시 설치비용 4억원 발생). 임차인은 매월초에 월 2,200만원의 임대료를 지불하되, 영화관 매출액의 10%를 추징임대료(overage rent)로  지불하여야 한다. 영화관의 매출액은 년 20억원 수준으로 예상되며, 대상부동산의 관리에 따른 영업경비는 총임료의 25%수준이다. 또한 5년 임대계약 후엔 24억원에 임차인에게 매각하는 조건으로 임대차계약이 가능함.

7. 기타 : 현재 영화산업의 침체기가 향후 4～5년간은 지속될 것으로 예측되어 매년 영화 관람자수는 보합세를 유지할 것으로 예상하고 있다. 그러나 ‘X 시네마’측은 영화관람료를 2년에 한번 500원 인상할 계획이다. 가격시점 현재 영화 관람료는 1인당 7,000원이며 영화관의 매출액 산정시 관람료를 제외한 부수적 수입은 전체 매출에서 차지하는 비중이 미미하여 편의상 고려하지 않는다.

(자료 8-4) 개발계획안 4

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상6층 건물 1개동

2. 이용상황 : 지하 1～2층 주차장, 지상1층 대형마트, 지상2층～6층 주거용 오피스텔 (각층 7개호)

3. 면적 : 지하 , 지상 각 350㎡

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 2개월, 공사기간 15개월

5. 공사비지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%,

                   완공시 50%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 대형마트는 보증금 없이 매월 임대료 1천만원에 임대한 후 10년뒤 9억원에 임차인에게 매각할 예정이고, 주거용 오피스텔은 착공과 동시에 분양이 완료되며, 주거용 오피스텔은 분양가는 2층 기준 1호당 4천5백만원에 분양할 예정이고, 주거용 오피스텔 분양가를 기준한 층별효용비는 다음과 같음.

(자료 8-5) 개발계획안 5

1. 건물구조 및 층수 : 철골조 슬래브지붕 지하2층 지상10층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각 350㎡, 지상 1층 300㎡, 지상 2층～10층 각각 350㎡

3. 이용상황 : 지하1층 ～ 지하2층은 주차장, 지상 각층은 상업용 쇼핑몰

             (지상1층은 대형 점포1개, 2～10층은 각층 소형점포 15개)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 15개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 60%, 완공시 40%를 지급함.

6. 건축 후 분양계획 : 착공시 100% 분양되며, 1층 대형점포의 분양가액은

   7억5천만원, 소형점포의 분양가액은 층별로 차이가 없이 층당 6억원이며, 완공시에 분양완료가 됨.

(자료 8-6) 개발계획안 6

1. 건물구조 및 층수 : 철근콘크리트조 지하2층 지상9층 건물 1개동

2. 면적 : 지하 각 500㎡, 지상 1층 750㎡,지상 2층～9층 각 400㎡

3. 이용상황 : 지하1층～지하2층은 주차장, 지상 각층은 컨벤션센터

              (연수 및 행사전용)

4. 건축계획 : 건축허가 및 건축설계기간 3개월, 공사기간 17개월

5. 공사비 지급조건 : 가격시점 현재의 총건축비를 기준으로 착공시 50%, 완공시 50%를 지급함

6. 건축 후 임대계획

  행사용 공간으로 특화시키기 위해 공연 및 전시기획 전문회사 (주)陰陽’과  전속 계약을 맺을 계획이며 예상되는 매년 수입은 10억원 정도, 이중 10%는 기획 전문사에 귀속될 예정이다. 10년간 운영할 예정이며 이후 공연기획사 등을 물색하여 75억원 정도에 매각할 계획이다. 영업경비비율은 30%임

7. 부지 매입 : 대상토지에 인접해 있는 근린생활시설 부지를 매입할 예정이다. 평균 매입단가는 가격 시점 현재 대상 토지의 적정가격(건부감가 고려한)에 10%를 가산한 금액이며 매입 부지 면적은 500㎡이다.

(자료 8-7) 기타자료

1. 개발안 중 건물을 임대하는 경우는 건물 완공시에 사용승인 및 임대가 완료되는 것으로 가정함.

2. 모든 개발계획안에 있어 지하층 중 1개층은 주차장 설치가 필수적임.

3. 개발계획에 있어 건축허가 및 설계기간이 완료되면 즉시 착공하는 것으로 가정함.

4. 건물은 착공과 동시에 철거하되, ㎡당 60,000원이 소요되고 , 잔재가치는 없는 것으로 조사되었음

<자료 9> 시장분석 및 S시 건축 및 도시계획 관련 조례

(자료 9-1) 인근지역의 지역분석 및 시장분석

1. 지역 개황

당해 부동산이 속한 S시 K구 A동은 상업․업무기능이 표준적 이용인 IT벤처

및 금융의 중심지이다. 하지만 거주지 교통이 불편한 관계로 이 지역에 출퇴근하는 미혼직장인들의 거주지로도 호평을 받고 있다. 주위에 대형 빌딩이 있으나 오피스텔 빌딩의 신축도 활기를 띄고 있다. 또한 임대료도 유사지역에 비해 저렴한 수준이어서 소규모 오피스 공간에 대한 수요도 꾸준한 편이다. 대상 지역의 지질 및 지반상태는 대부분 연암으로 구성되어 있다. 

2. 편의시설 등

유동인구에 비해 편의시설은 많이 부족한 편이다. 대형마트가 멀리 떨어져 있어 도보로 쇼핑을 하기에는 다소 거리가 있으며 멀티플렉스 영화관도 거의 없어 주말 영화관람차 대다수의 직장인이 차를 이용해 타 지역으로 이동하는 것으로 조사되었다.

3. 인접지역 개황

도심에는 대규모 행사와 관련한 장소로 2곳의 컨벤션센터가 위치하고 있으나, 상당히 원거리인 관계로 당해 지역에 자체적으로 기업설명회, 주주총회 및 대형 행사등의 활용용도로 대규모 건물의 수요가 있는 것으로 파악된다.

(자료 9-2) 건축비 및 경제적 내용년수

※ 건축비자료는 지상 ․ 지하층 (주차장부분 포함) 구분없이 적용 가능함.

(자료 9-3) S시의 건축 및 도시계획관련 조례

1. 대지의 최소면적 : 상업지역 150㎡

2. 건축물의 최고높이 : 인근 상업지역은 최근 초고층 빌딩 건축허가를 계기로 주변 도시경관조성을 위하여 높이조정이 필요하다고 인정되는 구역으로 지정되어 시(市) 조례를 통하여 건축물의 높이를 45m이하로 제한하되, 이는 광고탑, 송신탑 등과 같은 옥상구조물의 높이를 포함한 것임.

3. 건폐율 : 중심상업지역 80%이내 (최대치 적용)

4. 용적률 : 중심상업지역 1,000%이내 (최대치 적용)

5. 층고 : 3.5m

(자료 9-4) 지반에 따른 건축가능층수

<자료 10> 보증금 운용이율등

 1. 보증금 운용이율 : 연 7%

 2. 저당대부이자율 : 연 6%

 3. 지분수익률 (요구수익률) : 12%

 4. 보험만기 약정이자율 : 연 4%

 5. 임대수익 환원이율 (현황기준) : 7% (상각후), 8% (상각전)

 6. 인근지역의 표준적인 토지이용규모는 500㎡～1,200㎡임

보내신 메일 全文입니다.

평가사님 안녕하세요..

평가사님께 질문이 있어서 이렇게 염치불구하고 이메일을 보내게 되었습니다.

다름이 아니라, "부동산 금융과 투자"라는 책에 대해서 문의 드릴려구요..

이 책에서 "실무"과목에 도움되는 파트가 따로 있는지 해서요..

아니면 책 전체가 다 수험생에게 도움이 되는가 해서 이렇게 메일을 쓰게 되었습니다..^^

추우신데 감기 조심하세요..

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답장이 늦었습니다.

Brueggeman, William B. Fisher, Jeffrey D 의 책 부동산 금융과 투자

이 책은 현재 원서로는 13th까지 발간된 상태며 번역본은 12th까지 나와있습니다.

이 책은 부동산 관련 대학원의 석사과정 혹은 환경대학원 박사과정에서 세미나 교재로 쓰이는 대부분이 학부출신인 수험생들이 보기에는 어려운 책입니다. 

수험가에서 이 책이 본격적으로 소개된 것은 2007년입니다.

당시 삼일한성학원 토요반 실무팀장이었던 김성호 평가사 (前 전문강사, 17기)가 실무문제에 이 책의 내용을 반영하면서 팀원들이 보기 시작한 것이 시초입니다.

이와 동시에 당시 서울법학원 금요반 이론팀장이었던 17기 김지연 평가사님 (現 한림법학원 이론강사)이 미국식 이론의 최고 바이블이라고 소개하여 당시 그 반 팀원들을 중심으로 몇몇이 보기 시작했습니다.

그 후 1년간은 이 책에 대한 관심이 크지 않았다가 김지연 평가사님의 PASS-click 감정평가이론에 이 책의 일부 내용의 강의, 2009년 19기 김사왕 평가사가 실무 스터디 문제에 이 책의 내용 중 김성호 평가사가 다루지 못한 부분을 문제화 하면서 다시 수험생들의 관심을 받고 있는 것으로 알고 있습니다.

(대표적인 것으로 鑑定評價實務演習에 수록되어 있는 한계수익률(MRR)문제를 들 수 있으며 이 문제는 17기 금현태 평가사의 1기 스터디 그래프 자료를 응용하여 한계수익률 개념을 이해시키기 위한, 내용에 충실한 문제임 

이 책이 정말 훌륭한 책이라는 것에는 이견이 없지만 과연 이 책이 감정평가사 시험 특히 실무에 얼마나 도움이 될 것인가에 대해서는 생각을 좀 해봐야 할 것 같습니다.

이 책은 철저히 미국식 이론에 기초하여 쓰여진 책이기 때문에 미국의 모기지 제도 및 각종 미국의 부동산제도에 대한 이해가 없이는 이해가 힘든 책입니다. 이것을 제대로 이해하고 설명할 수 있는 분도 그렇게 많지 않구요.

(바이블임에도 불구하고 각 학원에서 강의교재로 선택하지 않는 이유는 바로 여기에 있습니다.)

이 책에서 감정평가실무에 활용가능한 부분은 앞의 1,2장을 제외하고는 모든 장이 도움이 됩니다. 이 내용들이 대체로 17,18,19기 팀장들에 의해서 문제화 되었습니다.

PLUS 감정평가실무 (원금거치 대출, 지분전환대출 등...)

2007 삼일한성 김성호 평가사 1기 4주차 1번 문제 (GPM, PLAM, 증분 IRR)

2007 삼일한성 김성호 평가사 3기 1주차 1번 문제 (프로젝트 파이낸싱)

2007 삼일한성 - 한솔 김성호 평가사 매실 문제 (소유 - 임차 분석)

2008 베리타스 법학원 김성호 평가사 단과스터디 1기 4주차 문제

2008 베리타스 법학원 김광천, 김성유, 김성호 평가사 문제 (포트폴리오)

2008 합격의 법학원 이선호 평가사 2기 스터디 문제 (GPM)

2008 베리타스 법학원 이용훈 평가사(現 한림) 3기 5주차 스터디 문제 (REIT'S)

2009 삼일한성 김사왕 평가사 鑑定評價實務演習 수록 문제 (위에서 언급)

기타 등등

아직 수험가에 문제화 되지 않은 부분은 (최근 문제화 되었을지도 모르겠네요..)

레버리지 부분중 BER (Break Even Rate)관련 내용등으로

이 부분은 20기 같은 삼일한성 팀장인 정혜영 평가사가 문제화 할 것으로 기대해 봅니다.

만약 님께서 2년차이시라면 이 책을 보는 것은 말리고 싶습니다.

단 4년차이상 유예생 이라면 일독을 권합니다.

최근 미국식 이론을 공부하신 평가사님들이 실무시험에 들어가면서 (20기 실무 출제위원 김양수 (1번 출제), 주창규

(3번 출제), LOO 평가사님) 이 책의 내용이 조만간 기출될 여지가 없는 것은 아니지만 시험 합격을 위해서 이 책을

정독하는 것은 현재로서는 득보다는 실이 더 클 것으로 생각합니다.

시험에 필요한 내용이 있다면 요약자료 혹은 관련문제를 통해서 실무 팀장들이 설명을 해줄 겁니다.

너무 이 책에 대하여 부담은 가지지 않으셔도 될 것 같습니다.

이 책의 요약 내용은 패스클릭 감정평가이론 혹은 제가 개인적으로 요약한 자료를 20기 실무팀장하시는 분 중 한분에게 드릴 테니 추후에 복사집 혹은 학원에서 찾아보시면 될 것입니다.

답변이 되셨는지 모르겠네요.

陰陽和平之人이었습니다. 열심히 하시고 파이팅 하세요 ^^/  

Ⅰ. 기업가치의 평가 (19회 이론 3번 문제, 향후 출제 가능성 높음)

1. 이론적인 기업가치의 평가 방법

(1) 의의

기업의 권익을 평가하여 그 경제적 가치를 산정하는 방법으로 이때 기업의 권익가치란 그것의 소유자에게 발생하는 장래의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.

(2) 평가의 방법

1) 어림셈법에 의한 평가 (매, 회, 투, 자)

이는 해당사업의 종사자나 관계자들의 평가에 기반을 둔 것으로서 시장감각적 가격결정도구로 정의된다. 이에는 매상배수법(수년간의 매상고의 평균에 일정한 배수를 곱하여 산정), 투자회수기간법(투자회수기간동안의 현금수지를 대상기업의 매수가격의 상한선으로 잡는 방법), 회계수익률법(사전의 회계 수익률을 기준으로 매수가격의 상한선을 정하는 방법), 자산평가법(유형자산의 가치에 영업권을 합산하는 방법) 이 있다.

2) 자산근거접근법 (자,초)

기업평가목적으로 수정된 대차대조표를 근거로 하여 기업가치를 추계하는 방법으로 자산누적법(개별자산가치-개별부채가치)와 초과이익환원법(순유형자산의 합+영업권가치) 으로 산정할 수 있다.

3) 소득접근법 (소,할)

기업의 소득창출능력을 추계하여 기업가치를 구하는 방법으로 미래의 소득에 근거하여 소득환원법과 할인현금수지분석법으로 산출한다.

4) 시장접근법(지,인)

충분한 비교가능성이 있는 유사기업의 재무제표나 판매량등을 조사하고 경비비율등 각종비율에서 유사성 있는 회사와 비교하여 접근하는 방법이다. 이러한 기준의 산정방법으로는 지침회사법(주식가격을 기준으로 비교회사와 가치측정변수로 주당가치를 계산, 대상회사에 적용하는 방법), 인수합병법(기업전체나 중요권익의 매도가격에 관한 사례를 비교분석하여 대상기업의 시산가치를 추계하는 방법) 이 있다.

2. 실무문제의 풀이시 기업가치의 평가

- 소득접근법(할인현금수지분석법)

(1) FCFF(free cashflows to firm)산정 ( 이, 자, 감, 추)

FCFF=EBIT X (1-법인세율) + 감가상각비 - 자본적지출 - 추가운전자본

① 법인세

기업외부로 현금이 유출되어 정부의 몫이 되므로 기업고유의 가치로 볼 수 없으므로 배제하여야함

② 감가 상각비와 무형자산의 감모손실

이는 손익계산서상의 비용으로 세금을 공제받을 수 있는 비용이며 실제로 현금유출이 수반되지 않는 비용임에도 불구 비용으로 계상, 영업이익을 줄이는데 기여한다. 따라서 영업활동으로부터의 현금흐름을 구하는데 있어 감가상각비는 다시 가산되어야한다.

③ 자본적지출

새로운 자산을 구입하기 위한 재투자를 의미하는 것으로 이는 실제적으로 비용이나 마찬가지 이므로 차감

④ 추가운전자본

운전자본이란 유동자산과 유동부채의 차이를 의미한다. 이에 추가적으로 소요되는 운전자본은 유출로 (-), 감소되는 운전자본은 현금유입(+)로 처리해야한다.

⑤ EBIT( earning before interest, taxs)

이자 및 세전의 영업이익을 의미하는 것으로 감가상각비 등의 절세효과를 반영하기 위하여 EBIT 를 사용함

(2) WACC (가중평균자본비용)

① 자기자본비용의 산정 (ke)

투자자가 기업에 자기자본을 투자한 대가로 요구하는 수익률이다. 이를 산정하는 방법으로는 자본자산가격결정모형(CAPM)을 활용하는 방법과 배당할인모형(DDM) 및 APT모형이 있으나 일반적으로 CAPM을 활용하여 산정한다. 

(단, 학원 스터디 문제에서는 3가지 방법을 모두 적용하는 문제를 접하게 될 것이다)  

②  (세후) 타인자본비용의 추정

사업에 투자하기 위하여 조달한 부채에 대해 지급하는 자본비용으로 다음과 같이 산정합니다.

(3) 기업가치의 평가

① 안정성장 (1단계 모형)

② 2단계 성장모형

고속성장기 안전성장기

기업가치 3단계 모형은 나상수, 고규봉, 이홍규 공저 감정평가실무강의 책에 수록되어 있으나 실제 이 같은 모형은 이론적인 것으로 잘 쓰이지 않는다.

(4) 기업가치의 전형적인 목차

Ⅱ. 매후환대차 (Sales-lease back)

1. 의의

토지, 건물을 보유하고 있는 개인 또는 기업이 토지,건물을 매도하면서도 건물은 계속 사용하고자 할때 맺는 임대차로 통상 계속 보유하는 경우와 매도후 임대하는 경우를 비교분석하여 결정하는 것으로 계약시 많은 조건이 따르므로 각각의 제조건의 분석하여 그 타당성을 검토하여야 한다.

2. 목적

(1) 소유자 (토지․건물의 원소유자)

① 기업의 구조조정 목적

② 재무구조개선의 효과

③ 부동산이 재무재표에 잡히지 않으므로 기업사냥꾼으로부터의 매력상실 ④ 실제로는 돈을 빌리는 것과 같은 효과를 발생

⑤ 매도액으로 새로운 투자, 부채상환 등이 가능

(2) 투자자 (매입후 환대차를 하는 자)

① 투자자는 매입후 새로운 임차차를 구할 필요가 없어 안정적인 임대수입 향유

② buy back 조건을 전제할 경우는 이후 부동산의 하락에 대한 위험도

감소시킬 수 있어 안정적인 투자가 가능.

3. 효과분석

4. 전형적인 목차의 분석

Ⅲ. 주식 및 채권의 평가

1. 주식의 평가

(1) 증권거래소의 시세 있는 상장주식

1) 원칙

① 실물거래에 대한 가격시점 이전 30일간의 가중산술평균가격

2) 예외

가격시점 이전 30일 기간 중 증자․합병․이익이나 이자의 배당 및 잔여재산의 분배청구권 또는 신주인수권에 관하여 상법 354조에 의한 기준일등의 사유발생시 그 사유가 발생한 다음날부터 가격시점까지의 실물거래가격의 가중산술평균가격

(2) 증권거래소의 시세 없는 주식과 비상장주식 (2회, 18회 기출)

① 주당가격 : 순자산가치 ÷ 발행주식수

② 주식가격 : 주당가격 × 의뢰주식수

2. 채권의 평가

(1) 개념

채권은 발행자가 자금을 조달하기 위하여 발행한 유가증권으로 일정한 이자를 지급함과 동시에 일정기간 후에는 약속한 금액을 상환할 것을 약속한 증서로 발행자에 따라 국공채 회사채 특수채 등으로 구분된다.

(2) 종류

1) 순수할인채권

이는 이자 없이 만기에 액면가만 한번 지급하는 채권으로 이자지급이 없기 때문에 무이표채권이라고도 함

2) 이표채

이는 만기 이전에는 매기간 마다 일정액의 이자를 지급하고 만기에는 마지막기의 이자와 액면금액을 함께 지급하는 채권입니다.

3) 영구채권

만기가 없이 매기간 마다 일정한 금액의 이자를 영구히 지급하는 채권입니다.

(3) 채권의 평가 방법

1) 증권거래소의 시세있는 채권

증권거래소의 시세있는 증권과 동일

2) 증권거래소의 시세없는 채권

① 상환일에 지급받게 될 원금과 이자를 적정수익률로 가격시점에서

상환일까지의 일수를 적용한 현가화한 가격으로 한다.

③ 채권평가는 날짜계산시 한편넣기

Ⅰ. 공장 및 기계의 평가 (20회 기출)

1. 공장의 평가

(1) 감칙 제22조의 검토 (유,무,합,계,수,수)

공장평가와 관련하여 유형자산과 무형자산과의 합계액으로 평가하는 것을 주방식으로 보고 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 일체수익환원법에 의합니다.

(현업에서는 주로 물건별 평가에 의해서 평가한다. 수익환원법은 잘 쓰이지 않는다. 하지만, 수험목적상으로는 공부해 놓아야 한다)

(2) 물건별 평가

1)유형자산

① 토지

a. 공시지가기준방식 및 감정평가 3방식

b. 조성지 또는 매립지인 경우에는 원가법 고려

※ 공장에 기여되는 정도가 적은 경우 과잉유휴토지로도 판단 가능

(pass 실무 3판 및 plus감정평가실무 5판 등에 관련 문제 있으니 참고바람)

② 건물

a. 원가법

b. 단 적산가격이 비준가격과 차이가 있는 경우에는 비준가격

③ 구축물 및 공작물

a. 원가법

b. 감가수정은 정률법 및 관찰감가법

④ 기계기구 및 설비

⑤과잉유휴시설의 처리

a. 경매, 보험료 산정, 기업체 매매(경보기)

타용도로 전용가능여부를 참작하거나 해체처분 등을 고려하여 평가함

b. 담보평가, 임료산정, 재평가(담임재) : 평가에서 제외

2) 무형자산

① 무형자산의 처리

a. 일반평가 : 공장평가시에 무형자산을 계상함

b. 담보평가 : 안정성을 위해 무형자산을 일반적으로 평가에서 제외함

② 영업권

a. 수익환원법 원칙

b. 적정하지 아니하는 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법 가능

③ 기타의 무형자산

a. 종 류 : 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권 등의 산업재산권

b. 평가방법 : 영업권 평가방법 준용

(2) 수익환원법

1) 순수익 산정방법

① 직접법

② 간접법

가. 요인비교

a.토지비교 : 사례토순구 × 시(지가변동률) × 지 × 개 × 면

b.건물비교 : 사례건순구 × 시(건축비지수) × 개 × 잔 × 면

c.기계비교 : 사례기순구 × 시(기계가격보정지수) × 개 × 잔 × 규모

나. 산정방법

사례공장전체 순수익 × 사 × [ 토비 + 건비 + 기비]

2) 환원방법

① 직접환원법

(정상 영업이익+감가상각비) ÷ 상각전 환원이율 + 영업권가치

② 연금법 or 부동산잔여법

a. (정상 영업이익+감가상각비) × PVAF + 복귀가치 × PVF

b. 영업권가치는 별도로 고려함

c. 할인율은 자본수익률 또는 상각 후 환원이율

2. 목차의 검토

Ⅱ. 노선가식 평가방법

1. 노선가

가로계수 + 접근계수 + 택지계수(≒획 + 환⋅행⋅기)

2. 평가방법 (기본단가 + 가산단가)

노선가 × 깊가체 × 삼각지보정율 × 간구협소보정률 × 깊이장대보정율

※삼각지보정율 : MAX [면적보정률, 각도보정률]

역삼각지 : 언제나 대각으로 봄

Ⅲ. 회귀분석법

1. 선형회귀분석

회귀식 :

2. 다중회귀분석

3. 회귀분석(HPM)의 활용

(1) 감칙 §31의 2 내용

소음⋅진동⋅일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 관계법령에 의한 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다

(2) 일조평가 : Hedonic Price Method의 활용

※ 관련판례

(사회통념상 수인한도를 초과하는 일조권의 침해와 위자료 청구권자의 범위)

서울동부지법 2004. 2. 12. 선고 2002가합2919 판결 손해배상(기)

【재판요지】

[1] 주택에 있어서 일조·조망·사생활의 보호 등은 쾌적하고 건강한 주거생활을 영위하기 위한 필요불가결의 요소로서 당연히 보호되어야 하는 환경권이라 할 것이나, 그 침해가 피해의 정도, 침해되는 이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려할 때 사회통념상의 수인한도를 초과하지 아니하는 경우에는 위법성이 조각된다고 할 것인데,

특히 일조량은 인공적으로 이를 증가시킬 수 없는 것으로서 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 08:00부터 16:00까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어 4시간 이상 확보되는 경우에는 일조권의 침해가 수인한도 내라고 할 것이고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 일조권의 침해가 수인한도를 초과한다고 봄이 상당하다.

(3) 시점수정치 산정

(4) 연간 감가율의 산정 (건물가격 산정)

4. 목차의 검토