<실무 기본이론> 3. 수익환원법

Ⅰ. 기초적인 수익 방식의 흐름 검토

대상 물건이 장래에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서 평가가액을 산정하는 방법으로 대체의 원칙과 수익성의 사고를 기초로 합니다. 현재 중요시 되고 있는 방법이며 이론적 논의의 대립이 큰 부분이기 때문에 환원방법의 가정을 이해하는 것이 매우 중요하며 영구적으로 수익이 계속된다는 가정되는 “영구환원 방식”과 일정기간만을 임대자가 그 이익을 향유하고 미래의 매도시에 창출되는 자본이득을 현가하는 “유기환원방식” 으로 대별된다는 사실을 인지하여야 합니다.

 

 

 

Ⅱ. 순수익의 산정

1. 직접법에 의한 방법

(1) 총수익의 산정 (지.보.권.초.갱.타)

 

1)지불임료: 월지불임료 × 12월 (기초 보정시: 월지불임료 × 지불임료운용이익)

 

 

2)보증금 운용이익

보증금 운용이익과 지불임료운용이익 (16회 기출) 일반적으로 보증금은 임대기간 만료후에 반환되어야 되는 성질을 지닌 바 안정적인 투자대상에 투자되어야 하는 바 3년 혹은 5년만기 국채 수익률등을 기준하고   지불임료의 경우는 임대인에게 귀속되는 부분이므로 시장이자율이나 회사채의 이자율을 일반적으로 적용합니다.

 

3)권리금상각액. 미상각운용이익

 

 

4)공익비. 부가사용료 실비 초과액

공익비와 부가사용료의 비교   ① 공익비 (편의시설의 사용료) 부동산의 공용부분에 사용되는 공통비, 공용부분의 관리비를 의미 (수도광열비. 위생비 등)   ② 부가사용료 임차인이 직접공급자에게 지불하여야 할 부분을 임대인에게 지불하도록 하는 경우에 지불되는 비용 (가스료, 전기료 등)

 

5)귀속갱신료 : 선불적임료의 성격

 

6)기타 소득 : 주차장. 자판기

  .

 

 

(2) 필요제경비 (감. 유. 공. 손. 대. 공. 정)

1) 감가상각비

2) 유지관리비 : 부과사용료와 공익비는 인적 부담비로 포함되지 아니함

3) 공조공과 : 재산세. 도시계획세 포함, 종토세, 소득세 , 법인세 미포함

4) 손해 보험료

① 일시불의 경우 : 보험료×MC

② 계약만료시 일정금액 환급시 : 일시금×MC-환급액×SFF

③ 환급액이 약관금액에 의해 산정되는 경우

매기지급액-매기지급액×복리연금종가(보험이자율)×SFF(시장이자율)

 

5) 대손. 공실손실상당액 : 미국식에서는 V&LA 에서의 조정항목임

 

6) 정상운전자금이자 상당액 : 자기자본이자 등은 포함되지 않음

 

(3)순수익 ( (1)-(2) )

 

 

 

2. 간접법에 의한 산정

순수익 등의 비준   1. 임대사례 필요제경비 제시시 (순수익 비준) 사례토지귀속순수익×사×시×지×개×면   2. 대상 필요제경비 제시시 (총수익 비준) 사례총수익×사×시×지×토․개×건․개×(잔)×임⋅면   3. 일체 순수익 비준시 사례순수익×사×(시)×(토․순․구×토․비 + 건․순․구×건․비)×일․품

 

3. 순수익 산정시 유의 사항

① 최유효이용을 전제로 한 미래의 순수익에 기초한다.

② 시장의 전형적인 임대차를 기준으로 한다.

③ 임료의 지불시기에 주의 한다.

미국식 순영업 소득의 추계 과정 PGI (V&LA) OI EGI (OE) NOI (DS) BTCF (TAX) ATCF     1. 현금 흐름도   2. 현행임료의 적정성 판단시 유의 사항 ① 최고최선의 이용상황을 전제로 한 추계 ② 전형적인 임차자를 상정한 평가     3. 소득의 불확실성의 처리 : NOI의 조정, R의 조정이 있음 (trade-off 관계)     4. 영업경비의 추계 ① 첨가해야될 항목 : 수,유,관,대,충 ② 삭제해야될 항목 : 개,부,소,소,저,감     5. 영업경비의 구성 ① 고정비 : 보,재,감,서 (비품에 대한 감가상각비) ② 가변비 : 편,수,유,공,관 ③ 대체 준비금

 

 

 

 

Ⅲ. 환원이율의 결정

 

1. 감칙의 태도 검토- 감칙 제13조의 삭제 이유

종전의 감칙상 요소구성법과 물리적 투자결합법만을 설명하고 있던 것으로 해석되었으나 13조의 삭제를 통하여 보다 현실적인 환원이율이 적용이 가능하도록 하였습니다.

 

 

2. 용어의 정리

 

(1) 자본회수와 자본수익

1) 전통적 소득접근법과 잔여환원법

물리적 실체를 평가하는 것이라고 생각하고 토지의 가치는 불변하고 건물의 내용년수가 다할 때까지 보유한다고 가정하는 바 매기 순수익에서 일정부분을 자본회수를 위해 공제해야 한다고 봅니다.

 

2) 저당지분환원법과 D.C.F법

이는 부동산 권익의 가치를 평가의 대상으로 보는 것으로 일정기간의 보유 후 저당의 효과를 고려한 평가액이 산정되어야 합니다. 따라서 자본의 회수는 불필요하다고 봅니다.

 

 

 

(2) 혼동되는 개념의 정리 (RATE OF RETURN(수익율) 의 종류)

1) 소득률 (INCOME RATE)- 직접환원법에 적용

한 해의 소득이나 여러 해의 평균소득을 가치와 비교한 비율

① 종합환원율: 한해의 소득과 부동산 가치의 비율을 의미

② 지분환원율 (지분 배당률): 한해의 세전현금수지와 지분투자액과의 비율

③ 저당환원이율: 저당지불액과 저당대부액의 비율

 

 

2) 수익률 (YIELD RATE)- 수익환원법에 적용

안정화되지 않은 개별적인 소득에 적용되는 비율

① 이자율, 할인율

② 내부수익률

③ 지분수익률: 매기간의 현금수지와 기말지분복귀액의 현가의 합을 지분투자액과 같게 만드는 비율

 

 

(3) 자본환원율의 의미

부동산의 가치에 대한 순수익의 비율을 의미

자본환원률(종합환원률)  = 자본수익율 + 자본회수율                                        = 이자율 + 자본회수율

 

 

 

3. 자본환원이율의 결정방법 (시,조,투,엘,부)

(1) 시장추출법 (직접시장비교법, 투자시장질적비교법, 조소득승수법)

 

(2) 조성법 - 무위험률 + 위험할증률: 위․비․관․자(-) (20회 2번 기출)

 

(3) 투자결합법

1) 물리적 :

2) 금융적 : Ross 

                Kazdin 

 

 

(4) Ellwood법 (아직 미기출)

(5) Gettel법 (DCR법)

 

4. 자본환원율의 조정방법

(1) J계수 :

 

(2) K계수 :

 

 

Ⅳ. 환원방법

환원방법의 분류 -감칙 제12조     종전의 감칙은 직,직,상,연 만을 규정하고 있었습니다.     그러나 감칙의 개정으로 소득환원법과 수익환원법(보수이익환원법)의 큰 범주       를 인정하고 저당지분환원법과 할인현금수지분석법을 인정하는 방향으로 개정     되었습니다.

 

1. 직접환원법(전통적인 환원법, 잔여법)

 

(1) 의의 : 한해의 안정화된 소득을 환원이율로 환원시키는 방법

(2) 자본회수의 방법 (직, 상, 연)

1) 직선법 :

2) 상환기금법 :

3) 연금법 :

 

 

(3) 잔여법

1) 토지잔여법: 신,토,최,적

비판-최,가,한,분

 

2) 건물잔여법: 감,토,상

비판-인,직,가

 

3) 부동산 잔여법: 오래된, 건물만, 토큰, 연금

유용성- 연금성격이 강한 장기임대차 평가에 유용

한계- 건물의 가치가 보유기간말 ‘0’ 되는 경우가 드물고 투자자의 세후 현금흐름에 대한 관심을 고려할 때 현대 부동산 투자의 경우에는 적용하기 어렵다.

 

잔여환원법의 전형적인 목차 연구   1. 사례선정- 토지잔여법의 경우 최유효이용이어야함   2. 사례토지(건물)가격 귀속순수익   (1) 사례순수익   (2) 환원이율의 산정   (3) 사례 토지(건물) 귀속 순수익   1) 사례 건물(토지)가격   2) 사례토지(건물)귀속 순수익     3. 대상토지(건물) 기대 순수익     4. 대상토지(건물) 가격

 

 

 

2. 수익환원법

(1) 저당지분환원법 (DCF 모형중 BTCF 모형)

 

투자가치 =  저당가치 + 지분가치

 

 

(2) DCF법

1) 의의 : 장래 매기간 기대되는 현금수지를 현재가치로 환원하여 대상부동산의 시장가치를 구하거나 투자액과비교하여 투자의사결정에 활용되는 기법

(NOI, BTCF, ATCF 모형이 있으며 직접환원법 모형은 DCF모형의 특수한 형태임)

 

 

2) 분석절차

①  저당가치

②  지분가치=현금흐름의 현가+복귀가치

③  투자가치(①+②)

 

할인현금수지분석법의 전형적인 목차 Ⅰ. 처리방침   Ⅱ. 저당가치   Ⅲ. 지분가치 1. 현금흐름의 추정 (1) 1기의 NOI 등 (2) 감가상각비 (3) DS : L×MC (4) 1기의 원금상환분 : L×(MC-i) (이후) 1기 원금상환분×(1+i)^t [t=1,2,....]   2. 매기 ATCF (DCF Table)-TAX 기간 1 2 3 4 5 PGI xxx       xxx (V&LA) (xxx)       (xxx) OI xxx       xxx EGI xxx       xxx (OE) (xxx)       (xxx) NOI xxx       xxx (DS) (xxx)       (xxx) BTCF xxx       xxx 원금상환금 xxx       xxx (감가상각비) (xxx)       (xxx) (TAX) (xxx)       (xxx) ATCF xxx xxx xxx xxx xxx   3. 기말 지분 복귀액 (순.미.자) (1) 순매도액 : 6기 NOI ÷ R (2) 미상환저당잔금 : L × (1-p) (3) 자본이득세 : { (1) - (장부가치-감가상각비×5년)}×양도소득세율 (4) 기말 복귀액 : [ (1) - (2) - (3) ]   4. 지분가치 (현가 : 요구수익률)   Ⅳ. 부동산 투자가치 : [Ⅱ.+Ⅲ.]