<실무 기본이론 2-2> 원가법

토지에 원가 방식의 적용

 

Ⅰ.가산방식

준공 시까지의 투하된 비용을 합산하는 방법으로 시점수정치의 선택에 따라 다시 3가지 방식으로 구분됨

 

 

1. 준공시점에서 소지를 구입한 것으로 간주하는 방법

 

이는 소지 구입 시부터 토지공사 준공 시까지 지가변동률을 사용하고 이후도 역시 가격시점까지 지가변동률로 시점수정을 하는 방식입니다.

 

 

2. 착공시점에 소지를 구입한 것으로 간주하는 방법

 

이는 착공시점전까지는 소지를 구입하지 않은 것으로 하여 지가변동률 을 적용하고 이후에는 시공자의 투하자본이자율로 투하비용에 대한 기 회비용의 측면에서 시점수정을 하는 방법입니다.

 

 

3. 소지구입시점에 소지를 구입한 것으로 간주하는 방법

이는 소지구입시점부터 시공자의 기회비용을 고려하여 시점수정을 투하 자본이자율로 하는 방법입니다.

 

 

4. 방법의 결정

이는 논리상으로 약간의 차이는 있지만 어느 방법을 쓰던지 무방하다. 따라서 문제상 주어진 자료를 보고 적정한 판단을 내리는 과정이 보다 중요합니다.

 

 

 

 

Ⅱ. 공제방식

 

전통적인 공제방식과 개발법이 있습니다.

 

양자 간의 차이는 현가화여부에 있으며 개발법은 가까운 시일내 착공을 하여 분양가액의 현가를 산정할 수 있는 경우에 주로 사용됩니다. (이와 관련된 자세한 내용은 이론 포스트 참조)

 

전통적인 공제 방식은 많이 사용되지 않고 있으므로 개념과 기본적인 문제만을 확인하셔도 충분하다고 보여집니다.

 

 

 

 

 

건물의 원가방식의 적용

 

 

Ⅰ. 재조달원가의 산정

 

 

1. 산식

표준적 건설비+통상적인 부대비용

 

 

 

2. 재조달원가의 종류

(1) 재생산비용

동일한 설계, 구조, 자재 등을 기준으로 산정된 비용

 

(2) 대체비용

동일한 효용을 발생한다는 가정에서 산정된 비용

  

 

 

Ⅱ.감가수정

 

1. 감칙의 태도

 

감칙 제11조 내용연수법, 관찰감가법 등을 상각의 방법으로 하되 경제적 내용연수를 기준으로 함

 

 

2. 감가의 요인

 

(1) 물리적 감가 (마, 작, 해)

시간의 경과로 인한 가치 손실로 마모, 구성요소의 작동, 재해 및 우발 손실 등

 

 

(2) 기능적 감가 (건, 설, 설, 형, 능)

건물과 부지의 부적응, 설계의 불량, 과잉 설비, 형식의 구식화, 능률의 저하 등

 

(3) 경제적 감가 (인, 환, 시)

인접지역의 쇠퇴, 부동산 주변 환경의 부적합, 시장성의 감퇴

 

.

3. 감가수정의 방법 (내, 분, 관, 시, 임)

 

 

(1) 직접법

1)내용년수에 의한 방법

정액법(주로 건물), 정률법(기계류), 상환기금법

 

※내용년수의 조정 (감가의 개별적 현상을 반영하기 위해 필요)

실제 연수법, 유효 연수법(증치물, 부가물), 미래 수명법(오래된 부동산)

 

2) 분해법

3) 관찰감가법

 

 

(2) 간접법

시장 추출법, 임대료손실 환원법

 

 

 

 

4. 분해법의 고찰

 

Ⅰ. 분해법의 개관

 

1. 의의

분해법이란 감가수정을 구하는 방법 중 하나로 재조달원가에서 감액해 야 할 요인을 물, 기, 경 요인으로 구분하고 이를 다시 치유가능, 치유 불능으로 구분하여 그 측정치의 합으로 구하는 방법입니다.

 

 

이러한 요인별로 산정된 감가액의 합은 발생감가액으로 이는 가격시점 의 재조달원가와 기존건축물의 시장가치와의 차액이 되며 감칙 제11조에서 규정하고 있는 감가누계액이 됩니다.

 

 

 

2. 단기내용년수항목과 장기내용년수 항목의 구분

 

분해법에서 장단기 항목의 구분은 건물 전체의 경제적 내용년수와 연관되어 구분됩니다. 즉 건물 전체의 내용년수와 비교하여 짧은 구성부 분은 “단기항목” 건물전체와 동일한 경제적 내용년수를 갖는 건물의 구성부분은 “장기항목”으로 구분됩니다.

 

 

 

3. 치유가능과 치유불능의 구분

치유가능의 판단기준은 크게 두가지로 구분됩니다.

 

①치유하는데 드는 비용과 가치증가분과의 비교

가치증분>치유비용 인 경우 치유가능으로 판단합니다.

 

 

②가치증가는 없는 경우

가치증분<치유비용이지만 다른 항목의 가치하락을 치유비용이상으로 방지가능한 경우에 치유의 타당성이 있다고 판단합니다. (건물 전체적 NPV=0  및 NPV>0인경우 )

 

 

 

Ⅱ. 물리적 감가액

1. 의의

물리적 감가란 유지보수의 연기 등으로 인해 발생하는 감가로 평가시 점 현재 수선을 요하는 항목에서 발생한다.

 

 

 

2. 치유가능감가

평가시점 현재 즉각적인 수리가 필요한 항목에 적용, 즉 이는 주체부분 이 아닌 항목의 경우에 발생하며 건물의 정상적인 기능을 계속하기 위 해서 반드시 교체되거나 수리되어져야하는 부분입니다. 이는 “교체의 실비” 로 감가액이 산정됩니다.

 

 ※ 문제 풀이시 유의 사항

치유하는데 필요한 비용 또는 적절한 상태로 회복하기 위한 비용으로 측정되나 유의해야될 부분은 치유시 설치비용과 제거 비용도 동시에 고려되어야 하기 때문에 치유비용이 해당항목의 재조달원가를 초과하 더라도 제거비용까지 고려하여 치유비용을 측정하여야 합니다.

 

 

 

 

3. 치유불능감가 중 단기항목

(1) 의의

평가시점 현재는 대체가 필요하지는 않지만 가까운 시일 내에는 교체 되어야하는 항목을 의미합니다.

 

(2) 감가액의 산정

 

평가시점 현재 각 단기 항목 교체비용(=단기항목의 재조달원가)*(경과 년수/전내용년수)

 

 

4. 치유불능감가 중 장기항목

 

(1) 의의

치유가능항목이나 치유불능 중 단기 항목에 포함되지 않는 항목이 장 기항목입니다.

 

(2) 감가액의 산정

 

 

(전체 재조달원가- 치유가능 항목에 대한 비용-단기항목 교체비용)* (경과년수/ 전내용년수)

 

 

 

5. 대상부동상에 대한 손상이나 반달리즘

손상이나 반달리즘은 물리적 퇴화로 인해 발생하는 감가가 아니기 때 문에 건축비용에 포함되어 있지 않으며 치유된다고 하더라도 새로워지 거나 수명이 늘지 않는다, 즉 기존 신축비용에는 없는 항목이지만 평가 시점 현재 치유되어야하는 감가액을 의미합니다. 그러한 예로 벽에 스 프레이칠을 한 경우가 있습니다.

 

 

 

Ⅲ. 기능적 감가

1. 의의

기능적 감가는 평가당시 최유효이용이나 가장 경제적인 기능적 설계와 비교할 때 그 구조나 설계의 불량 등 기능적 퇴화로부터 야기 되는 감 가액을 의미합니다. 경제적 감가가 외부적인 요인에 의한 것이라고 할 때 기능적 감가는 내부적인 결함 즉 결핍이나 과잉에 의해 발생합니다.

 

 

2. 치유가능 감가액의 산정

(1) 부족(결핍)설비에 의한 감가

유사부동산이 가지고 있는 어떤 부가물은 대상 부동산은 가지고 있지 않음으로 해서 발생하는 감가상각입니다.

감가액의 산정은 초과비용(치유비용-평가시점당시 신축시 설치비용) 으로 산정합니다.

 

 

 

(2) 대체 설비(기존 설치물의 대체나 현대화의 결핍)에 의한 감가

시장에 있는 다른 부동산과 비교하여 볼때 기준에 미치지 못하기에 다 른 대체물로 바꾸는 것이 평가대상 부동산에 올바른 기능을 하도록 도 움을 주는 경우에 발생하는 감가를 의미합니다.

 

감가액의 산정은 기-발+초과비용(치-신) 으로 산정합니다.

 

※치유비용

기존설비의 제거 비용- 기존설비의 폐제가치+적정항목의 설치비용

 

 

(3) 과잉 설비(경제적으로 치유 가능한 과잉에 의한 치유가능 기능적 감가상각)

시장에 있는 다른 부동산에 비해 비용을 초과 지출하였으나 그 비용이 그만큼 가치로 이어지지 않는 경우입니다.

 

감가액의 산정은 기-발+초과비용(치-신)

 

 

※ 논의의 심화

초과부분의 존재 시 구체적인 감가상각처리방법   기본적으로 과잉에 대한 감가액은 다른 유사부동산에서는 굳이 필요없는 부분을 만들어서 발생하는 감가액입니다.   따라서 초과부분만 빼버리는 것이 가능하다면 그 초과부분을 떼어내는 작업에 들어야되는 비용이 감가액이 되는 것입니다.     그러나 초과부분이 건물에 꼭 필요한 부분과 불가분의 관계에 있다면 초과부분과 불가분의 관계에 있는 전체의 구조물을 다 뜯어 버리고 다 시 꼭 필요한 부분을 붙이는데 드는 비용까지 고려되어야 감가액이 완성됩니다.   분해법과 관련된 내용을 풀다보면 내가 감가액을 산정하는 중인지 아니면 현재 문제 있는부분을 고치는 작업에 드는 비용을 산정하는 것인지 가끔 혼동되는 경우가 많습니다. 분해법에 의해 산정된 가격은 항상 감가누계액이라는 것을 명심 하시고 불필요하거나 개선되어야 하는 부분을 개선할려면 얼마의 비용이 들것인지를 가정하여 산정하는 것임을 잊지 않으면 된다         ①초과부분만을 제거 할 수 있는 구조로 되어 있는 경우 (초과부분만 떼어 내면 주변의 유사건물과 같은 기능을 하는 경우)   감가액: 초과부분의 (기-발)+치유비용(제거비용-폐제가치)   치유비용산정시 새로 첨가되어야 신축비용은 없으므로 “처음 신축시 들었을 비용”은 배제         ②초과부분만 제거 할 수 없는 구조로 되어 있는 경우 (초과부분과 불가분의 관계에 있는 부분도 유사건물과 동일한 효용을 위해 제거될 수 밖에 없는 경우)   감가액: 초과부분을 포함한 해당 전체 항목의 (기-발)+치유비용(과잉항목전체 의 제거비용-과잉항목전체의 폐제가치+적정한 해당항목의 설치비 용)-신축시 적정한 해당항목만의 설치 비용

 

 

 

3. 치유불능의 기능적 감가

(1)부족설비(결핍,결함)- “치유시 증가가치 < 치유비용” 인 경우

유사부동산이 가지고 있는 부가물을 대상부동산이 가지지 못함으로 발 생하는 감가상각을 의미합니다.

 

감가액의 산정은

①부족한 경우

가치손실분(결핍된 부가물설치시 가치 증가분)-신축시 설치 비용

 

 

②대체가 필요한 경우

대체를 요하는 항목의 (기-발)+가치 손실분(부족부분으로 인한 손 실액)-신축시 설치비용

 

 

 

(2) 과잉 설비(과잉으로 인한 치유불능 기능적 감가)

과잉부분에 대한 (기-발)+가치손실분(과잉부분으로 인해 발생하는 손실)

 

 

4. 기능적 감가의 정리

(1) 치유가능 기능적 감가상각의 측정방법

	부족(결핍)	대체 또는 현대화	과잉
			전체	초과
기존항목비용	×	○	전체○	초과○
-발생감가	×	○	전체○	초과○
+치유비용(제거비용-폐제가치+적정한 해당항목 설치비용)	○	○	전체○	초과○
-신축시 설치 비용	○	○	전체○	초과×

 

 

 

(2)치유불능 기능적 감가상각의 측정방법

	결핍		과잉
	과소	대체
기존항목비용	×	○	○
-발생감가	×	○	○
+가치 손실액 또는 추가비용환원액	○	○	○
-신축시 설치비용	○	○	×

 

 

 

Ⅳ. 경제적 감가액

1. 의의

당해 부동산 자체에서 발생하는 것이 아니라 외부적인 요인에 의해 발 생하는 감가액으로 당해부동산을 치유한다고 해서 경제적감가가 치유 될 것은 아니므로 “치유불능”의 감가액만이 존재합니다. 구체적인 예로 는 지역지구제에 의한 제한, 토지 이용규제 등이 있습니다.

 

 

2. 산정방법 (r:종합환원이율, n:건물환원이율)

 

(1) 비교적 단기항목의 경우

수익감소액 * PVA(r,n) * 건물가치구성비

 

(2) 영구적인 항목인 경우

수익감소액÷r × 건물가치구성비

 

 

 

3. 토지와 건물에 배분시 유의 사항

(1) 순수익 구성비가 주어지는 경우

순수익 손실 × 건물순수익구성비 × 1/건물환원이율

 

 

(2) 가격 구성비가 주어지는 경우

순수익손실 × 1/종합환원이율 × 건물가격구성비

 

 

(3)토지의 경제적 감가 고려여부

토지의 경제적 감가의 고려는 일반적으로 개별요인에서 그 불리한 정도를 고려하여 산정하므로 따로 그 배분을 고려 감가해 줄 필요는 없 습니다.

 

 

 

 

Ⅴ.목차의 정리 

1. 재조달원가   2. 감가수정 1) 물리적 감가 (1) 치유가능 : 치유비용 (2) 치유불능 ① 주체 ② 부대 (재조달원가 범위내 치유비용 제외) (3) 계   2) 기능적 감가 (1) 항목 (과소⋅과대⋅대체여부) ① 타당성 : 조소득승수법, 직접환원법, PVAF - 치유비용 > 0 (타당성있음) ② 감가액 : 기발 + 치(손) - 신   (2) 계   3) 경제적 감가 (건물분 배분)   4) 감가액   3. 건물 적산가격(1-2)