<시산가액조정 멘트 예시>

1. 상업용부지의 결정시

상업용은 일반적으로 인근의 거래된 가격에 그 주안점을 둡니다.

 

 

1)공시지가와 비준가격이 유사할 경우

일반적으로 적산가격은 투자자의 의견이 반영되는바 고가로 평가되고 수익가격은 임료의 지행성으로 저평가되는 경향이 있으므로 사례가 풍부하다고 판단되는 비준가격을 중심으로 하되 비준가격은 거래사례의 풍부함에도 불구하고 유사사례의 적정한 선택 및 보정시 어려움이 있지만 대체적으로 질적인 분석을 보완하여 평가된바 인근의 상업용부지의 적정가격을 반영할 수 있으므로 이를 기준하고 공시지가 기준가격을 참조하여 평가액을 xxx,xxx,xxx원으로 결정함.

 

 

 

 

2) 공시지가와 비준가격의 괴리가 있는 경우

(上同) 비준가격은 다수의 사례가 확보된다고 하더라도 질적으로 적정히 분석되었다고 보기 어려우므로 거래의 기준이 되는 정보를 제공하는 공시지가기준가격 (부공법 21조, 감칙 17조에 근거)을 중심으로 하여 xxx,xxx,xxx원으로 결정함

 

 

 

 

2. 일반적인 평가시

 

1) 배분법이 적용된 사례가 있는 경우

비준가격은 건물가격의 경과년수 추정에 주관개입성이 크고 토지만의 거래사례가 부족하다는 측면에서 신뢰도가 떨어지며 수익가격은 임료의 지행성과 환원이율에 대한 시장자료가 미흡하여 신뢰도가 떨어진고 보여진다. 따라서 부공법 21조와 감칙 17조에 근거한 거래가격의 기준이 되는 공시지가 기준가격으로 결정함

 

 

 

2) 전형적인 3방식 (3가지 방식에 의한 가격이 유사한 경우)

적산가격은 투자자 입장에서 산정된 가격이므로 고가 평가되며 수익가격은 환원이율의 시장지지가 의문시 된다. 또한 비준가격은 다수사례에 지지를 받을수 있으나 보정의 어려움으로 질적 분석이 필요하다고 판단된다. 이러한 단점에도 불구하고 상기 시산가격의 결과 3가지 방식이 가격의 일관성을 유지하고 있으므로 평균가격에 가장 근접한 XX가격을 가장 설득력 있는 것으로 판단, XX방식에 중점을 두고 타방식 가격을 참조하여 최종적으로 xxx,xxx,xxx 으로 결정함

 

 

 

(3) 담보평가시

담보평가는 대출의 기준으로 채무보전의 위험이 없도록 안정성에 근거하여야 한다.  따라서 시산가격 중 가장 안정적인 평가액이라고 판단되는 공시지가기준가격을 중심으로 타 방식의 시산 가격을 참조하여 xxx,xxx,xxx원으로 결정함

 

 

 

(4) 투자의사 결정시 (배타적 투자안으로 타당성이 없는 경우)

상기의 NPV와 PI를 검토하여 볼 때 타당성이 없다고 판단된다. 그러나 상기의 분석으로 단순히 실체적인 경제적인 타당성에 근거하여 판단한 결과인바 무형의 요소를 고려하고 NPV나 PI의 단점을 보완할 수 있는 대체 수단이 있다면 타당성에 있는 개발안이 될 수도 있다.