<실무 기본이론 5> 임료 및 구분지상권 평가

Ⅰ. 임료의 평가

 

1. 감칙 제30조의 분석

 

감칙 제30조는 “임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지

 

아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가 할 수 있다.” 라고

 

규정되어 있습니다. 따라서 주방식이 임대사례비교법이고 부방식이 적산법입니다.

 

일반적으로 순환논리의 모순으로 일반적인 경우에는 사용하지 않으며 기업용, 공업용부동산의 경우 수익분석법이라는 개념으로 사용되고 있지만 부동산에 해당하는 순임료를 추출하기가 어려운 관계로 현실적으로는 적용되고 있지는 않습니다. (하지만 이론적으로는 사용되고 있고 또한 수익분석법도 일부 현업에서 활용하고 있으므로 이에 대한 숙지는 필요하다)

 

 

 

2. 임료의 구성

실질임료		A	① 보증금운용익 ② 권리금 상각액 및 미상각액 운용익
	지불임료	B	① 각지불임료 중 순임료액 ② 부가사용료, 공익비 중 실비 초과액	C	① 감가상각비 ② 유지관리비 ③ 공조공과 ④ 손해보험료 ⑤ 대손준비비 ⑥ 공실손실상당액 ⑦ 정상운전자금이자
		순임료		필요제경비

 

※실질임료=순임료(상각후)+필요제경비(감,유,공,손,대,공,정)

=지불임료+보증금운용이익+권리금상각액등+공익비실비초과액+기타 수입

두가지의 산식의 결과는 동일하며 이를 분리해서 기억하여 놓는 것이 문제별 적용 하기가 수월합니다.

 

 

소득접근법의 영업경비와 임료산정시 필요제경비의 차이 (미국식)   소득접근법의 영업경비에는 유지비,관리비, 급여, 보험료, 재산세 등은 포함되지만 감가상각비와 공실 및 불량부채충당금은 들어가지 않는다

 

 

3. 평가방법

 

(1) 임대사례비교법

사×사×시×지×토개×건개×층위비×임대면적

 

층별효용비와 배분비   처음에 층별효용비가 나오면 이를 처리하는 부분에서 매우 혼란스러워하는 수험생이 많다.   그러나 기본적인 개념과 차이점을 구분할 수 있다면 그리 문제될 부분은 아니다.   일반적으로 아파트의 경우 로얄층이라는 개념이 있다. 그만큼 주거의 쾌적성이 뛰어난 곳이기 때문에 가격적으로 동일한 아파트라 할 지라도 가격이 높다. 그리고 1층의 경우 지상의 여러 소음 및 환경적 조건에 많은 영향을 받으므로 이를 수치화하여 판단, 평가에 반영하여야 한다.   이러한 사용주체가 느끼는 효용의 차 이를 반영하여 가격차이를 나타내는 것이 층별효용비이다   문제 풀이시 층간의 면적( 전유면적, 임대면적, 바닥면적 의 순으로 비교)이 동일한 경 우에는 효용비의 개념을 사용하고 다른 경우 배분비를 사용한다고 보면 된다.   또한 최근의 답안작성의 경우 층별효용비를 각주처리 할 경우에 발생하는 답안을 단순하게 작성하기 위해 목차화시켜 보여주기로 답안을 작성하는 것이 일반적이다.

 

 

 

(2) 적산법

기초가격 × 기대이율(상각후) + 필요제경비(대상부분 감가상각비 포함)

적산임료와 관련된 판례비판(이재우-적산임료 평가에 관한 연구: 17회 기출)   1. 이론적 적산법   기초가격*기대이율(고정)+필요제경비   2. 실무상 적산법   정상가격*기대이율(변동가능)+필요제경비   3. 판례의 태도와 비판 판례는 이론적인 적산법에 근거하여 기대이율을 고정하고 산정된 가격만을 적산임료로 판시하여 실무적 적산법에 의한 용도에 따른 기대이율의 변동할 수 있다는 실무적 적산법의 개념을 혼동한 것으로 보고 있다.

 

 

(3) 수익분석법

순임료(순수익) + 필요제경비 (김성중, 최창섭, 김성유, 김사왕 공저 감정평가실무연습 문제 참조)

 

 

4. 전형적인 목차 연구 (김기태 실무이론 자료 참조)

Ⅰ. 처리방침   Ⅱ. 비준임료 1. 사례 실질임료 정상화 2. 비준임료   Ⅲ. 적산임료 1. 대상 기초가격 (1) 수익가격 고려여부(순환논리의 모순) (2) 일체비준가격 (3) 적산가격 : (토지+건물)×층별효용비율 (4) 대상 기초가격 결정 : 구분소유건물시 감칙§19②근거 비준가격으로 결정   2. 기대이율 : 사례 순임료÷사례 기초가격   3. 필요제경비 (감가상각비 포함-연면적기준 배분)   4. 적산임료 : [1.×2.-3.]   Ⅳ. 대상 정상실질임료 1. 정상실질임료   2. 결정이유 적산임료는 공급자 중심 임료로 시장의 수급상황을 제대로 반영한다고 보기 어려워 감칙 §30 의거 비준임료에 비중을 두고 합리성 인정되므로 XX로 결정함

 

 

Ⅱ. 임대차 평가방법

 

1. 임대권의 평가

계약임대료(순임료기준)*임대기간동안의 연금현가계수+기말복귀가치

 

 

2. 임차권의 평가

귀속소득(시장임대료-계약임대료)*연금현가계수+임차자계량물의 현가

 

 

3. 전대차의 평가

(1)전대권의 평가

(전대차임대료-계약임대료)*연금현가계수+임차자계량물의 현가

 

 

(2)전차권의 가치

귀속임대료(시장임대료-전대차임대료)*연금현가계수

 

 

 

4 .유의사항

①각 권리별 할인율은 서로 부담하는 위험의 정도가 다르므로 별도의 할인율을 적용

 

 

②순임료를 기준하여 산정해야하며 귀속소득의 경우 기초에 차액이 결정 된다하더라도 이러한 차액은 그해에 전반적으로 영향을 미치는 바 기초보정을 하지말아야 합니다.(실현시점을 기말로 봄)

 

 

③ 소유권의 가치는 각 권리의 합과 같지 않음에 유의해야 합니다.

왜냐하면 자본환원이율의 차이와 임차자의 질에 따른 차이(소유권의 가치는 전형적인 임차자와 임대료, 임대권가치는 계약임대료 기준) 최고최선의 이용의 차이(소유권의 가치는 최유효이용을 임대권의 현재가치는 현재의 이용을 전제) 때문입니다.

 

 

Ⅲ. 구분소유권의 평가

 

1. 관련규정의 검토

(1) 감칙 제19조의 분석

감칙 제15조 1항의 단서규정의 경우 일체평가를 중심으로 평가하되 거사비 또는 수익환원법에 의거하여 산정하록 규정되어 있으며 집건법의 대상이 되는 구분소유권의 경우 거사비를 주방식으로 하고 원가법과 수익환원법을 부방식으로 할 수있다고 규정하고 있습니다.

 

 

(2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정

토지와 건물을 별도로 구분하여 평가하는 것이 아니라 일체로 평가할 것을 규정하여 두고 있습니다.

 

 

 

2. 산식의 검토

(1) 거래사례비교법

사례P*사*시*지*개*층별,위치별 효용비*면적비교(1st 전유 2nd 공유포함 3rd 분양면적)

 

 

(2) 수익환원법

순수익/환원이율

 

 

(3) 원가법

대상의 토지건물의 전체가격*층별위치별효용비율

 

 

 

3. 유의사항

(1) 사례의 가격은 토지 건물이 불가분의 관계에 있으므로 새로운 단위의 개념으로 생각하여야 합니다.

 

 

(2) 거사비의 산식과 일반적 건물의 개별요인의 비교

상기의 식은 잔가율 비교치가 특정항목의 일부가 됩니다. 따라서 개별요인에 포함된 것으로 보고 문제에 접근하시면 됩니다 즉 시장에 자료에서 근거한 수치라고 생각하시면 됩니다. 그러나 일반적 건물의 평가시 잔가율비교는 원가법적 사고에 근거하는 바 건물개별요인은 건축의 시공과 질량으로 판단됩니다. 따라서 잔가율비교는 개별요인의 비교치에 포함되지 않는다고 보는 것이 타당합니다.

 

 

 

Ⅳ. 구분지상권의 평가

1. 개념

민법에 의한 소유권이 미치는 범위가 토지의 상하에 미치는 것에 근거하여 일정부분의 지하와 지상부분에 토지를 사용하고자 하는 경우에 그에 관한 용익물권을 의미합니다.

 

 

2. 입체 이용에 따른 구분

(1) 토지의 입체이용

① 건물이용률(α) : 임대가능한 건물부분 (지하층도 포함)

② 지하이이용률(β) : 임대가 불가능한 지하주차장, 기계실 등을 말함

③ 기타이용률(γ1+γ2)

γ1 : 통신시설, 광고탑, 굴뚝 등의 이용

γ2 : 지하매설물, 지하수사용시설, 지하터널

④ α + β + γ = 1

 

	γ1
	α
	β
	γ2

 

 

(2) 입체이용저해율

1) 당해 건물이 나지인 경우

입체이용저해율 : 건물등 이용저해율 + 지하이용저해율 + 기타이용 저해율

 

2) 당해 건물이 최유효건물 층수와 유사한 경우

(건물등 이용저해율 +지하이용저해율) × 노후율 + 기타이용저해율

※ 노후율 - 대상 유효경과년수 ÷ 대상 경제적 내용년수

 

3) 건물이용저해율

건물등 이용저해율 ×	저해층의 층별효용비 합
	최유효층의 층별효용비 합

 

4) 지하이용저해율

 

지하이용률 × 심도별 지하이용률

 

5) 기타이용저해율

 

 

 

6) 용도지역별 최유효층수와 한계심도

	층(사십육)	한계심도 (m)
고층시가지	16층 이상	40
중층시가지	11층 ~ 15층	35
저층시가지	4층 ~ 10층	30
주택지	3층 이하	30
농지, 임지		20

※한계심도: 토지소유자의 통상적인 이용행위가 예상되지 아니하고 지하시설물을 따로 설치하는 경우에도 일반적인 토지 이용에 지장이 없을 것으로 판단되는 깊이

 

 

 

7) 토피

지하시설물 최상단에서 지표까지의 수직거리를 의미

 

※ 보호층 포함

 

 

3. 입체이용저해율의 목차 검토

1. 건축저해층수 판단 (1) 최유효이용 층수 (2) 건축가능 층수 (3) 건축저해 층수 2. 건물등 이용저해율 3. 지하이용저해율 4. 기타이용저해율 5. 입체이용저해율(計) : [ 2.+3.+4. ]

 

 

4. 평가방법(설비잔입)

(1) 구분지상권 설정사례에 기초하여 구분지상권비율로 구하는 방법

대상의 나지가격 × 구분지상권비율 (사례구분지상권가격 ÷ 사례나지가격)

 

(2) 구분지상권 설정사례에 기초한 비준가격

사례의 지상권 설정가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역․개별요인비교 × 면적비교

 

(3) 토지잔여법에 준하여 구하는 수익가격

 

① 차액순수익

최유효이용상정 토지귀속순수익 - 구분지상권 설정 후 토지귀속순수익

 

② 구분지상권가격

차액순수익 ÷ 환원이율 × 구분지상권계약에따른수정률

 

(4) 구분지상권의 입체이용률로 구하는 가격

 

① 영구사용인 경우

대상나지가격 × 입체이용률 × 구분지상권 계약내용에 따른 수정률

 

② 일정기간 단기 사용인 경우

대상나지가격 × 입체이용률 × 기대이율 × PVAF × 계약에 따른 수정률

 

5. 구분지상권 산정의 전형적인 목차

Ⅰ. 처리방침   Ⅱ. 나지상정 토지가격   Ⅲ. 입체이용저해율 산정 1. 기본적사항의 확정 (1) 공중(지하이용저해x)⋅지하 / 나지⋅건부지인지 선행판단 (2) 고⋅중⋅저층시가지, 한계심도 등 판단 2. 건물등 이용저해율 3. 지하이용저해율 4. 기타이용저해율 5. 계   Ⅳ. 구분지상권 평가액 : [Ⅱ.×Ⅲ.]

 

 

 

※ 담보평가에 관한 지침 §15 (지상권 설정된 토지)     토지평가액 = 토지적정가격 - (정상임료 - 실제지불임금)×PVAF   =<구분지상권의 가치>     ①구분지상권이 설정된 토지는 상기의 식으로 평가한다. 단 저당권자가 채권확보를 위하여 지상권을 설정한 경우에는 정상평가를 할 수 있다.(이러한 경우는 담보시 법정지상권의 발생을 우려하여 대출시 동시에 지상권을 설정하기 때문에 정상평가를 합니다. : 20회 이론 1번문제와 관련)     ② 상기의 식으로 결정하기 어려운 경우 토지의 적정가격의 70%를 기준함