<실무 기본이론> 4. 최유효이용 및 투자의사결정

Ⅰ. 최고 최선의 이용분석

 

1. 의의

객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 대상토지를 합리적이고 합법적인 최고최선의 방법으로 이용하는 것으로 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되는 사용방법이다. (토지보상평가지침 제3조) 

 

 

2. 판단기준

 

(1)합리적 이용-주변상황이나 수요의 측면에서 합리적 이용 의미

 

(2)합법적 이용-행정규제에 어긋나지 않는 이용

 

(3)물리적 채택 가능성-물리적으로 건축가능

 

(4)최고수익에 대한 경험적 증거-경제적 타당성이 큰 이용

 

 

2. 유형별 최유효이용의 분석 (토비개 수직잔 개자필 현개타)

 

(1) 토지에 대한 분석-토지가치를 최대로 이끌 수 있는 이용

 

1)비수익 부동산인 경우

개발 여부를 시장가치에서 건축비용을 공제한 최대의 가치를 지니는 이용으로 최유효이용을 분석한다.

 

 

2)수익성 부동산의 경우

직접환원법으로 산정한 가치에서 개발비용을 공제하거나 잔여환원법으로 최대의 가치를 가지는 이용을 최유효 이용으로 결정한다.

 

 

(2)개량물에 대한 분석

 

1)자본적 지출이 필요없는 경우

아무런 자본적 지출이 필요없는 경우로 다양한 형태로 이용이 가능한 경우에 각각의 추계된 자본환원가치 중 최대의 것을 최고최선의 이용으로 결정한다.

 

 

2)자본적 지출이 필요한 경우

현상태로 그대로 두는 방법, 개축하는 방법, 타용도로 전환하는 방법을 수익가치에서 전환비용을 고려한 가치 중 최고의 가치를 최고최선의 이용으로 한다.

 

구 분			방 법
토지	비수익성부동산		개발 후 시장가치 - 건축비용
	수익성부동산	직접환원법	개발 후의 순수익 ÷ 종합환원율 - 개발비용
		잔여환원법	(개발 후의 순수익 - 건물귀속소득) ÷ 토지환원이율
개량 부동산	자본비지출이 필요 ×		순수익 ÷ 종합환원이율
	지본비지출이 필요 O		자본비지출 후 순수익 ÷ 종합환원이율 - 자본비지출

 

 

 

3.두 가지 방법으로 분석하는 이유

① 나지 상태의 최유효이용 분석

토지의 가치는 최유효이용을 기준으로 결정된다. 대상토지는 가능한 용도 중 최고의 가치를 창출하는 용도로 할당되므로 대상토지의 가치를 알기위해 나지 상태에서 어떠한 용도가 최고 가치를 창출하는 용도가 최고의 생산성을 만드느니 검토해야 한다.

 

 

② 개량된 상태의 최유효이용 분석

이론적으로 최유효이용은 토지에만 적용된다. 하지만 실무적으로는 기존 개량물의 가치 기여 및 변경가능성이 고려되어야 하기 때문에 개량된 상태로서 부동산의 최유효분석이 필요하다.

 

 

4. 두 가지 결과가 상이한 경우

개량 부동산의 최유효이용 분석에는 기존 구조물에 대한 철거비용, 건설과정에서 발생하는 임대료 손실 등이 계산에 포함되므로 차이가 발생한다.

 

또한 중도적 이용으로 이용 가능성이 있는 바 일정기간동안은 현재의 이용으로 이용 될 수도 있다.

 

 

 

5. 특수상황의 최고최선의 이용

(1) 단일이용- 쇼핑 센터

 

(2) 중도적 이용-일시적 이용, 일치성의 원칙이 중요

 

(3) 비적법 이용-삐지기 불과 높은 할증금

 

(4) 비최고최선의 이용

 

(5) 복합적 이용-계발단위계획, 다용도 건물

 

(6) 특수목적의 이용-사용가치평가

 

(7) 투기적 이용-미.사.일.과.대

 

(8) 초과․이용토지-녹.미.유.별/독.분.사.별도.부과 (안정근 5판에서 이 부분 삭제)

.

 

 

* 일치성의 원리(제합사용의 원칙) 1. 개념 중도적 이용에 있는 부동산을 평가하는 경우 토지와 개량물을 각각 분 리하여 평가해서는 안된다는 원칙.     2. 내용 ( ①용도상 제합성 ② 시계열상 제합성 )     3. 관련 가격제원칙 (최유효이용 원칙 + 모든 가격제원칙)     4. 감정평가활용 (1) 후보지, 이행지- 성숙도를 고려한 용도의 결정 (2) 특수상황에서의 최유효이용 중 비최고최선의 이용, 중도적이용 분석시     5. 유의 사항   최유효이용이 아닌 개량물이 있는 경우 철거비용 등으로 인해 (-)가치를 가질 수 있다.

 

 

 

 

Ⅱ. 부동산 투자분석 기법

 

1. 용어의 정리

 

(1) 투자안의 구분

 

1) 독립적인 투자안-한 투자안이 다른 투자안의 영향을 받지 않는 경우

(자금이 많은 경우)

 

 

2) 상호배타적인 투자안-특정 투자안의 선택이 다른 투자안을 자동적으 로 기각시키는 경우 (여유자금이 없는 경우)

 

 

 

(2) 기대수익률. 요구수익률. 실현수익률

1) 기대수익률

기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률 (객관적)

 

2) 요구수익률

투자자에 대한 위험이 주어진 경우 투자자가 투자를 위해 요구하는 최소한의 수익률 (주관적)

 

3) 실현수익률

투자가 이루어지고 난 후 현실적으로 얻어진 수익률

 

 

 

 

Ⅱ. 투자기법의 종류

1. 전통적 투자분석기법

어림셈법, 비율분석법, 회수기간법, 평균회계이익률법 (실무 시험에 나올 가능성은 거의 없음)

 

 

2. 현금흐름할인법

NPV법,  IRR법,  PI법

 

3. 기타 투자분석방법

감응도 분석법, 확률분석 (15,19, 20회 기출) 

 

 

 

Ⅲ. 현금흐름할인법의 구체적 검토

1. NPV법

 

① 단일 투자안 : NPV > 0 이면 선택

② 상호배타적인 투자안 : NPV값이 보다 큰 것 선택

③ 상호 독립적이며, 자본조달이 무한히 가능 : NPV > 0 인 모든 것을 선택

④ 상호 독립적이며, 이용자본의 한계 : NPV > 0 인 것 중에서 그 값이

큰 것부터 순서대로 자본 한도까지 선택

 

 

 

2.IRR법

(r=내부수익률)

 

① 내부수익률을 요구수익률과 비교하여 타당성검토

② 단일 투자안: IRR>요구수익률인 경우 채택

③ 상호배타적 투자안: IRR>요구수익률인 투자안 중 IRR이 가장 큰 투자안 선택

④ 상호독립적이며 자본조달 무한: IRR > 요구수익률인 모든 투자안 선택

⑤ 상호독립적이며 자본조달 한계: IRR > 요구수익률인 것 중 큰 것부터 채택

 

 

 

 

3. 양자의 관계

① 독립적인 단일투자안을 평가하는 경우 두 방법의 평가결과는 동일

 

 

② 둘 이상의 독립적인 투자안의 순위를 결정하거나 상호 배타적인 투자안을 평가할 때에는 두 방법에 의한 평가결과가 다르게 나타날 수 있음

 

 

③ NPV법의 우수성 (재복가부)

-재투자수익률에 대한 가정이 합리적:IRR법은 할인율자체를 구하므로 현금을 다시 재투자하는 경우에 시장상황을 고려하지 않고 동일투자에 투자함

 

 

-IRR은 복수의 해가 존재하거나, 아예 존재하지 않는 경우도 있음

 

 

-가치가산의 원리가 성립

 

 

-NPV법이 부의 극대화에 유리: NPV법은 요구수익률에 의해 할인하므 로 내부수익률에 의해 재투자되는 IRR법 보다 부의 극대화에 더 이바지한다.

 

 

 

4. PI법

 

① 단일 투자안 : PI > 1 이면 선택

② 상호 배타적인 경우 : PI > 1 인 투자안 중 PI가 가장 큰 투자안 선택

 

③ 상호 독립적이며 자본조달이 무한정 가능 : PI > 1 인 모든 투자안 선택

 

④ 상호 독립적이며 이용자본의 한계 : PI > 1 인 것 중, 그 값이 큰 것

부터 순서대로 자본동원 한도까지 선택

 

 

 

 

5. 참고 - FISHER의 수익률

(1) 의의

두 투자안의 NPV를 같게 만드는 할인율

 

(2) 의사결정시 유의 사항

FISHER 수익률을 기준으로 하여 좌측에 있는 경우 NPV분석과 IRR분석결과가 상이하게 나타날 수 있다.

 

증분 IRR, 변이계수 및 평균-분산, 공분산 개념 역시 숙지해놓아야 한다