<실무 기본이론 6> 공장, 기계, 노선가식 평가법

Ⅰ. 공장 및 기계의 평가 (20회 기출)

 

1. 공장의 평가

 

(1) 감칙 제22조의 검토 (유,무,합,계,수,수)

공장평가와 관련하여 유형자산과 무형자산과의 합계액으로 평가하는 것을 주방식으로 보고 계속적인 수익이 예상되는 경우에는 일체수익환원법에 의합니다.

 

(현업에서는 주로 물건별 평가에 의해서 평가한다. 수익환원법은 잘 쓰이지 않는다. 하지만, 수험목적상으로는 공부해 놓아야 한다)

 

 

(2) 물건별 평가

 

1)유형자산

 

① 토지

 

a. 공시지가기준방식 및 감정평가 3방식

 

b. 조성지 또는 매립지인 경우에는 원가법 고려

 

※ 공장에 기여되는 정도가 적은 경우 과잉유휴토지로도 판단 가능

 

(pass 실무 3판 및 plus감정평가실무 5판 등에 관련 문제 있으니 참고바람)

 

 

 

② 건물

 

a. 원가법

 

b. 단 적산가격이 비준가격과 차이가 있는 경우에는 비준가격

 

 

③ 구축물 및 공작물

 

a. 원가법

 

b. 감가수정은 정률법 및 관찰감가법

 

 

 

④ 기계기구 및 설비

<기계의 평가방법>   1. 국내기계   ① 원가법     ② 감가수정은정률법 및 관찰감가법     ③ 다만, 신품 또는 중고상태로서 국내시장가격이 형성되어 있는 경우에는 비준가격     2. 도입기계     (1) 재조달원가 1) 도입기계(CIF기준) - 1년간 기준환율 or 재정환율 평균치, 수입신고일기준   ① 도입가격 : CIF가격 × 기계가격보정지수 × 외화환산율   ② 제조국(적출국)과 도입국(환적국)이 다른 경우 제조국을 기준   ③ 도입당시는 면장상 수입신고일자를 의미하나,   신고일자와 도입일자가 다른 경우에는 도입일자를 기준   ※ CIF기준 = FOB × 기계가격보정지수 × 외화환산율 + 현행운임 + 현행보험료     2) 부대비용   ① L/C개설비(신용장 개설비용) : 보통 CIF기준가격의 3%이내   ② 설치비   a. 자주식 기계와 기계만의 담보평가시에는 설치비 제외   b. 사업체로서의 담보평가시에는 설치비 고려     ③ 관세   a. 원칙 : 현행관세율, 현행 감면율 적용   b. 관세 : CIF기준가격 × 현행관세율 × (1-현행감면율)   c. 관세율은 일반적으로 문제에서 제시된 관세율 중 가장 적은 관세율을 적용   ④ 농어촌특별세   a. 관세감면액의 20%   b. 산정방법 : CIF기준가격 × 관세율 × 감면율 × 20%       (2) 적산가격 :   ※ 가격 분류   1. FOB (Free on Board : 본선인도조건)   2. C&F (Cost & Freight) 수출자가 수입항에 도착하기까지의 운임을 부담하는 조건   3. CIF (Cost, Insurance & Fright)   ① FOB가격에서 해상운임과 해상보험료가 가산됨   ② 도임조건이 CIF가 아닐 경우 CIF가격으로 환산해야 함   ③ 담보평가시에는 수입면장상의 CIF가격을 기준     (3) 문제풀이시 유의 사항   1) 관세와 관련 유의 사항   ① 분할납부(통상 5년 이하기간)   현행관세율 전체를 적용, 관세미납액은 평가비고란에 총액은 평가의견란에 기재     ② 관세감면품목   a. 관세감면품목으로 사후관리기간이 경과되지 않은 경우   현행 관세율 감면율 적용     b. 관세감면품목으로 사후관리기간이 경과치 않고 현행감면품목이 아 닌 경우 또는 사후관리기간 경과 : 현행관세율만 적용     c. 관세감면 후 사후관리기간 경과 전 현행관세를 적용하는 경우 즉 감면율을 적용하지 않는 경우 : 법원 경매, 공매, 경매 후 담보 평가     ③ 관세감면 후 사후관리기간 중 양도시   a. 양수한 자의 새로운 용도 기준으로 감면 받은 관세를 전부 납부시 :현행 관세율만 적용     b. 양수한 자의 새로운 용도 기준으로 일부 납부 또는 납부의무가 없 는 경우 : 양수한 자의 신용도를 기준 현행관세율, 감면율 적용     ④ 설치비와 관련 a. 자주식 기계, 기계만의 양도담보시 : 반영X b. 사업체로 평가의뢰시 : 반영O

 

 

 

⑤과잉유휴시설의 처리

 

a. 경매, 보험료 산정, 기업체 매매(경보기)

타용도로 전용가능여부를 참작하거나 해체처분 등을 고려하여 평가함

 

 

b. 담보평가, 임료산정, 재평가(담임재) : 평가에서 제외

 

 

 

2) 무형자산

 

① 무형자산의 처리

 

a. 일반평가 : 공장평가시에 무형자산을 계상함

 

b. 담보평가 : 안정성을 위해 무형자산을 일반적으로 평가에서 제외함

 

 

② 영업권

 

a. 수익환원법 원칙

 

 

b. 적정하지 아니하는 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법 가능

<영업권의 평가>-감칙 제29조 1항(초과수익환원율법에 의거)   (실제영업이익 - 순자산×정상이익률) × PVAF (초과이익기간, 할인율)   1. I/S 상 영업이익 (휴업보상, 영업권 평가시) : 실제영업이익   ① 총매출액   ② 매출원가 : 기초(수정전 상품) +매입-기말(기말 재고액)   ③ 판관비   ④ 영업이익 (①-②-③)   2. B/S 상 순자산 : 정상영업이익 산정시   ① 총자산(직접차감 : 감가상각누계액, 대손충당금)   ② 총부채(퇴직금급여충당금)   ③ 순자산 (①-②)

 

 

 

③ 기타의 무형자산

a. 종 류 : 특허권, 실용신안권, 의장권, 상표권 등의 산업재산권

b. 평가방법 : 영업권 평가방법 준용

 

 

 

 

(2) 수익환원법

1) 순수익 산정방법

 

① 직접법

 

② 간접법

 

가. 요인비교

 

a.토지비교 : 사례토순구 × 시(지가변동률) × 지 × 개 × 면

 

b.건물비교 : 사례건순구 × 시(건축비지수) × 개 × 잔 × 면

 

c.기계비교 : 사례기순구 × 시(기계가격보정지수) × 개 × 잔 × 규모

 

나. 산정방법

사례공장전체 순수익 × 사 × [ 토비 + 건비 + 기비]

 

2) 환원방법

① 직접환원법

(정상 영업이익+감가상각비) ÷ 상각전 환원이율 + 영업권가치

직접환원법의 적용시 영업이익의 선택   1. 정상영업이익의 적용 - 상기의 식   이 방법은 계속적 수익에 대한 정확한 분석이 되는 바 수험생들이 정상영업이익율이 있는 경우 이 식을 적용한다. 그러나 논리적으로 상기의 식은 구분평가라는 단점이 있다. 따라서 문제를 풀때 “영업권은 일정기간동안만 효용을 주는 바 유기 환원한 다“ 라는 각주가 필요하다.     2. 대상의 영업이익의 적용 - 대상의 순수익/환원이율 이 방식은 논리적으로 부합하나 정상가격을 산출할지의 의문이 제기된다. 따라서 정상적인 영업이익율이 주어지지 않은 경우 이용하면 된다.

 

 

② 연금법 or 부동산잔여법

a. (정상 영업이익+감가상각비) × PVAF + 복귀가치 × PVF

 

b. 영업권가치는 별도로 고려함

 

c. 할인율은 자본수익률 또는 상각 후 환원이율

영업권과 공장 수익가격의 산정시 순수익의 상각전후에 대한 물음   1. 영업권의 영업이익 영업권은 회계학적 개념으로 접근하시는 쉽다 즉 영업이익 (주로 영업권산정시 영업이익을 기준하라고 문제의 조건상 주어짐)은 판관비로 감가상각이 고려되기 때문에 상각후 수익으로 하는 것이다. 따라서 현가화 시키는 것은 단지 초과이익에 대한 현재의 기회비용을 의미할 뿐 상각전후의 문제는 되지 않는다.   2. 공장의 일체평가시 순수익 "자본환원율=자본수익률+자본회수율=이자률+자본회수율"을적용하여 문제의 답을 찾아야 한다. 즉 상각전 환원이율은(상기의 논리상)=상각후 환원이율+회수율과 완전히 동일하지는 않지만 논리 구성을 동일하게 할 수 있기 때문에  "인우드법"이라는 가정을 통해 "상각후 환원이율+SFF(동일한 상각후 환원이율로 회 수)"의 식으로 종합 환원이율을 산정하게 한 취지로 전체적으로 상각전의 환원이율이 되므로 순수익 역시 상각전이 되어야 한다.   (공부하면서 많은 의문을 가지는 사항이나. 현업에서는 거의 취급하지 않으므로 향후 3년간 이 부분이 논점이 될 가능성은 희박하다)

 

 

 

 

2. 목차의 검토

Ⅰ. 처리방침 (감칙§22)   Ⅱ. 물건별 평가액   1. 유형고정자산 (1) 과잉유휴시설 판정 및 그 처리방법(경보기해/담임재제) 1) 토지 2) 건물 3) 기계 ① 도입기계 ② 국산기계 ③ 과잉유휴기계 → 해체처분가격 고려시만 평가 ④ 計 4) 計   2. 무형고정자산 (1) 영업권(감칙§29①) (2) 기타무형고정자산(감칙§29②) (3) 計   3. 물건별평가액(計)   Ⅲ. 일체수익가격 1. 대상 상각전 정상순수익 2. 일체수익가격 : [1.÷R] + 영업권가치   Ⅳ. 공장평가액 → 수익가격에는 언제나 과잉유휴시설가치가 불포함됨 (∴담보평가시 일치, 매매를 위한 평가시 불일치 사유가 됨. 이 부분 언급시 가점 가능)

 

 

 

 

Ⅱ. 노선가식 평가방법

1. 노선가

가로계수 + 접근계수 + 택지계수(≒획 + 환⋅행⋅기)

 

2. 평가방법 (기본단가 + 가산단가)

노선가 × 깊가체 × 삼각지보정율 × 간구협소보정률 × 깊이장대보정율

※삼각지보정율 : MAX [면적보정률, 각도보정률]

역삼각지 : 언제나 대각으로 봄

 

 

Ⅲ. 회귀분석법

 

1. 선형회귀분석

회귀식 :

2. 다중회귀분석

 

3. 회귀분석(HPM)의 활용

(1) 감칙 §31의 2 내용

소음⋅진동⋅일조침해 또는 환경오염 등으로 인한 토지등의 가치하락분에 대하여 평가를 하는 경우에는 관계법령에 의한 소음 등의 허용기준, 원상회복비용 등을 고려하여야 한다

 

(2) 일조평가 : Hedonic Price Method의 활용

※ 관련판례

(사회통념상 수인한도를 초과하는 일조권의 침해와 위자료 청구권자의 범위)

서울동부지법 2004. 2. 12. 선고 2002가합2919 판결 손해배상(기)

 

【재판요지】

[1] 주택에 있어서 일조·조망·사생활의 보호 등은 쾌적하고 건강한 주거생활을 영위하기 위한 필요불가결의 요소로서 당연히 보호되어야 하는 환경권이라 할 것이나, 그 침해가 피해의 정도, 침해되는 이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려할 때 사회통념상의 수인한도를 초과하지 아니하는 경우에는 위법성이 조각된다고 할 것인데,

 

특히 일조량은 인공적으로 이를 증가시킬 수 없는 것으로서 동지일을 기준으로 09:00부터 15:00까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 08:00부터 16:00까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어 4시간 이상 확보되는 경우에는 일조권의 침해가 수인한도 내라고 할 것이고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 일조권의 침해가 수인한도를 초과한다고 봄이 상당하다.

 

(3) 시점수정치 산정

 

(4) 연간 감가율의 산정 (건물가격 산정)

 

4. 목차의 검토