陰陽和平之人 의 陽中陰 陰中陽

□ 개요

○ 본 연구업무는 울산시 남구의 모 공동주택 신축으로 발생한 일조침해가 피해 부동산의 가치에 미치는 영향을 분석하여 의뢰처와 민원인간 발생된 분쟁의 조정을 위한 기초자료로 이용하는데 그 목적이 있음

○ 「일조권」이란 태양광선을 차단당해 받는 불이익을 제거시킬 수 있는 권리로 정의될 수 있으며 자외선에 의한 살균, 소독, 복사열에 의한 난방, 방습, 채광, 통풍 등 건강한 주거환경 조성에 지대한 영향을 미치고 있음

□ 연구 내용 및 결과

○ 대상부동산 일조시간 분석결과

- 대상부동산과 같은 복합부동산은 각 건물의 용도 및 형태에 따라 채광창의 크기 및 용도 등이 다양하므로 아파트와 같이 일정한 채광창을 기준으로 일조시간을 대표하기 어려워 각 채광창의 창면적을 기준한 면적가중평균 일조시간을 대상부동산 각 층을 대표하는 일조시간으로 적용함

- 의뢰처에서 제시한 일조환경 computer simulation 분석 보고서에 나타난 가해건물의 신축 전․후 대상부동산의 동지 기준 일조시간 분석결과를 각층별 채광창의 면적 가중 평균일조시간으로 환산한 결과는 다음과 같음

○ 가치하락액 산정 방법

- 수익방식이나 원가방식에 의한 접근으로는 일조 등의 침해에 의한 부동산의 가치하락액을 산출하는 것은 시장상황을 충분히 반영하고 있지 못할 뿐 아니라 근거자료의 부족으로 인해 객관적이고 실증적인 가치와는 차이가 있어,

- 본 연구업무는 유사한 일조 등의 침해가 발생하는 사례 부동산의 가치하락률을 시장증거로부터 도출하고 그 적정성 여부를 검토한 후 감정대상 부동산에 적용할 적정가치 하락률을 추정하여 일조 등의 침해가 없을 경우를 상정한 대상부동산의 적정가치에 이를 적용함으로서 대상부동산 가치의 변화 정도를 분석하는 것이 타당한 것으로 판단됨

○ 대상부동산의 가치에 미치는 영향

- 주거용 부동산의 가치에 영향을 미치는 유용성은 쾌적성이며, 이러한 쾌적성은 주거환경(일조, 조망 등)과 밀접한 관련이 있고 주거환경이 변화되는 경우 주거용 부동산 가치는 변화하게 됨

- 그러나, 상업용 부동산의 가치에 영향을 미치는 유용성은 수익성으로 고객의 유인성, 쇼핑의 편리성 등에 영향을 받으며, 대상부동산과 같은 근린생활시설은 배후상권 및 고객의 유인성에 큰 영향을 받는 것으로 조사되어 일조시간 침해가 근린생활시설의 가치에 미치는 영향은 거의 없는 것으로 판단됨

- 가해 건물의 건축으로 발생된 주거용 부분의 일조시간 침해로 대상 부동산의 가치는 0.00 ~ 6.58%의 하

  락요인이 발생하는 것으로 분석됨

<질의>

90. 1. 1 기준 공시지가가 90. 4. 30 공시되고 동 기간중인 경우의 공시지가 적용방법

<회신>

감정평가의뢰일 및 가격시점이 공시지가 공시 이전인 때에는 전년도의 공시지가를 적용하고, 감정평가의뢰일은 공시지가 공시 이후이나 가격시점이 그 이전으로서 소급평가를 행하는 때에는 당해 년도의 공시지가를 적용함이 일반적이나,

감정평가는 평가의뢰자의 평가조건에 따라 행하는 것이므로

1. 의뢰자가 전년도의 공시지가를 기준으로 평가하도록 의뢰한 경우나

2. 토지수용법에 의한 이의신청재결을 위한 평가 또는 당사자 소송을 위한 평가 등과 같이 가격시점 당시의 상황을 기준으로 평가를 하여야 하는 때에는

가격시점 당시의 공시지가를 적용하여야 평가

(당해 년도의 공시지가를 기준으로 평가 내용을 검증 할 수는 있음)하여야 할 것입니다.

(한감회 90-1245, 90. 10. 5)

참고 하세요

토보침신구대조표.pdf

어업손실보상제도의 문제점 검토

김 계 호 감정평가사 (주)가온감정평가법인 (부산경남지사)

(12회 출제위원 어업보상 문제 출제)

Ⅰ. 머리말

어업손실보상은 공특법상의 어업피해보상과 수산업법상의 어업처분보상으로 구분되고 있으나, 우리나라 어업보상의 거의 대부분은 공공사업으로 인한 어업피해보상이며 어업처분보상은 어업구조조정에 따른 감척사업보상정도뿐이다. 그러나 공특법상의 어업피해보상도 보상액의 산출방법과 기준은 어업처분보상을 전제로 하여 만들어져 있는 수산업법에 의하도록 하고 있어 혼란이 일어나고 있다.

또한 어업피해보상은 육지의 영업보상등과는 보상대상의 확정과정에서부터 여러가지 차이가 있음에도 불구하고 이에대한 별도 규정이 없어 일반적인 보상절차를 그대로 적용하도록 하고 있어 여러 가지 문제가 발생하고 있다.

현재의 어업손실보상평가는 보상평가의 사각지대라고 말할수도 있다. 어업손실보상평가를 하면서 봉착하는 가장 큰 문제는 현재 수산업법령에 규졍되어 있는 평년수익액의 산정기준은 평가실무에서는 실제로 적용할 수 없는 기준이라는 점과, 어쩔수 없이 손실평가의 산출근거를 외부의 학술 용역보고서에서 인용하고 있는 점이다. 현재의 어업손실보상평가는 대부분의 경우 실질적으로는 감정평가자의 기준과 판단으로 보상액을 결정할 수 없는 손실보상평가를 하고있는 셈이다.

금번 어업손실보상제도에 관한 전반적인 문제점을 발췌 검토하게된 계기는 공특법과 토지수용법에 대체되는 새로운 손실보상의 일반법인 「공익사업용지의 취득 및 보상에 관한 법률」이 제정중에 있으므로, 본 법의 하위법령에 어업피해보상의 방법, 기준, 절차에 관한 제규정이 개정 신설되기를 희망하면서 정리한 것이다.

이하에서 우리나라 어업손실보상의 현황과 문제점을 어업손실보상대상, 어업보상금액산정, 어업손실보상절차에 관련되는 문제점으로 각각 나누어 정리하고, 개선방안도 제안해 보았다.

Ⅱ. 어업손실보상대상의 확정에 관련된 문제점

어업피해보상에서는 특정공공사업에 대한 보상계획이 수립되거나 공공사업지구 경계가 확정된다고 하여 보상대상자가 바로 결정되어지지 않는다.

즉, 공공사업으로 인한 어업피해의 범위와 피해정도에 대하여 전문기관에 조사를 의뢰하여, 그 조사결과를 근거하여 사업시행자가 특정시점을 기준하여 당해 사업으로 인한 피해보상대상자와 보상유형을 결정해야만 확정된다.

이와 같은 이유로 토지등의 일반보상과 달리 어업피해보상에서는 보상대상이나 보상유형의 결정에 여러 가지 어려움이 있다.

(1) 피해범위 결정기준의 필요성

특정공공사업에 따른 어업손실보상대상자는 당해공공사업으로 인한 어업피해범위 조사결과에 의하여 결정된다. 그러나 수산관련 전문기관 또는 교육기관에서 학술적인 방법으로 조사 결정된 어업피해의 범위가 지나치게 자의적이라는 비판이 있고, 동일규모 또는 동종 사업간에도 피해범위 차이가 많다. 요즈음 전문용역기관이 조사 결정한 어업피해범위는 대상지역 어민들로부터 많은 경우 설득력을 잃고 있으며, 보상저항과 과다·과소 보상문제가 제기되는 원인이 되고 있다. 그리고 현재로서는 용역담당자에게 용역결과에 대한 책임을 추궁할 수 있는 근거 법령은 없다.

(개선방안) 어업피해 조사방법의 표준화가 필요하고 최소한의 기본적 사항에 대하여는 통일적인 기준이나 원칙을 설정할 필요 있다. 특히 어업피해조사 담당 용역기관의 선정과정이 피보상자로부터 독립되어야 한다.

(2) 이동조업하는 어업의 피해범위

일정 수면에 고정된 어장이 없이 이동조업하는 어업의 피해범위 즉, 보상대상자는 과학적인 조사방법으로 결정될 수 없는 성격이다. 이동조업자에 대한 피해범위와 피해정도를 확정하려면 공공사업 피해수면 인근에 어로근거지를 두고 있는 모든 이동조업자 각각의 연중 출어일자별 조업수면 위치가 조사되고, 해당수면 위치별 연간조업 빈도가 정확히 파악되어야 할것이나 이러한 조사는 현실적으로 불가능하다.

현재전문용역기관에서는 피보상자들에게 조업구역에 대한 설문조사를 하여 피해범위와 보상대상자를 결정하는 실정이다. 따라서 과학적인 근거가 있을 수 없고, 조사용역 담당자에 따라 피해범위가 천차만별이며 보상대상자 수도 크게 달라질 수밖에 없다.

현재우리나라 어업손실 보상대상자 중에 어선어업, 신고어업 등 이동조업자가 전체보상대상의 약80% 이상을 차지하고 있을 것으로 예상된다.

(개선방안) 일정 수면에 고정된 어장에 대한 피해범위 조사는 전문용역기관에 의뢰하고, 이동조업하는 어업에 대한 보상대상자를 결정하는 기준은 보상법령에 별도로 규정되어 있어야 한다.

(3) 어업피해 정도와 특별한 희생의 법리

현행 우리나라어업보상제도에서는 학술적 조사결과에서 어업피해가 단 1%만 있다고 하더라도 어업피해 손실보상을 하도록 되어 있다. 토지보상과는 달리 어업피해보상에서는 공공사업지구경계안에 있는 직접보상외에 공공사업지구 인근의 어장에도 어업피해 조사결과에 따라 소멸(폐지)보상에서 1%의 피해까지 모두 피해정도에 따라 그대로 보상하고 있다.

특히 이동조업하는 어업에 대한 피해범위나 피해율은 앞서 언급한것처럼 과학적인 조사근거도 의문시 되고 있다. 어업피해보상에서 학술적인 방법으로 조사된 용역보고서상의 결과대로 보상대상, 보상유형이 저절로 결정된다는 것은 일정요건을 갖추어야 보상이 가능한 보상일반의 법리와는 일치하지 않는다. 우리나라의 보상일반법리는 피해가 있다고하여 모두 보상하는 것이 아니고 그 피해가 특별한 희생의 법리와 합치되어야 보상이 가능하다.

(개선방안) 어업피해 보상대상에 해당되는 조건, 즉 피해정도 보상대상자 결정 기준이 필요하다.

(4) 피해정도에 의한 보상유형 결정방법

공특법시행규칙 제23조의 3항 및 수산업법 시행령 제62조 별표 4를 종합하면 총피해율이 일정기준(취소처분기준)을 넘으면 소멸(폐지)보상하도록 되어 있고, 어업의 총피해율(연간피해율×피해기간)은 피해기간이 장기화되면 연간피해율이 적어도 피해기간 때문에 많아진다.

이러한 이유 때문에 극단적인 경우에는 총피해율이 834%(1/0.12)인 면허어업은 소멸보상되고 833%인 면허어업은 거의 동일한 보상금을 받으면서 소멸되지 않고, 총피해율이 300%(3년이상) 인 허가·신고어업은 폐지보상되고 299%인 허가·신고어업은 동일한 보상금을 수령하고도 어업은 계속하는 사례가 발생한다. 그리고 단순히 총피해정도에 따라 보상유형이 결정되면 당해어업의 손익분기점을 분석하여 장래어업을 계속 할 수 있는지 여부는 판단하지 않고 어업소멸을 결정하게된다.

(개선방안) 소멸(폐지)보상과 피해정도 보상의 구분은 손익분기점을 기준하여 어업의 계속가능여부를 판단하여 결정해야 하고, 보상유형의 결정은 전문용역결과에 근거하여 사업시행자가 하도록 해야한다.

(5) 보상액 산정시 피해정도자료의 적용방법

공특법 시행규칙 제23조에는 공공사업지구 인근의 어업피해는 그 피해정도에 따라 보상한다고 되어 있으나 피해정도 조사결과를 평년수익액에 어떻게 적용하여 피해정도 보상액을 산정할 것인지에 대한 구체적인 방법은 규정되어 있지 않다. 현재 보상실무에서 피해정도 보상액은 단순하게 어업수익자료와 어업피해자료를 합하여 산정하고 있다. (평년수익액×연간피해율×피해기간 = 피해정도보상액)

그러나 피해기간이 장기화되면 장래 피해기간에 대한 보상액을 지급시점으로 현재 가치화하지 않으면 과다보상이 되는 모순이 발생한다. 또한 예를 들어 연간 15%의 피해가 영구적으로 계속된다는 용역결과가 나오는 경우에는 허가·신고 어업보상액은 피해정도자료를 적용하여 보상액을 산정할 방법이 없다.

(개선방안) 일본처럼 현가화 하는 산정방식이 도입되어야 하고, 그외 구체적으로 피해정도 보상액 산정방법이 규정되어야 한다.

(6) 간접보상대상자 결정의 형평성

어업피해보상에서는 어업피해가 있는 공공사업지구 밖의 어장과 고정된 어장이 없는 이동조업 어업은 모두 간접보상대상자이다. 그리고 어업보상에서는 소멸보상구역과 직접보상구역이 일치하지 않고, 간접보상구역에도 소멸보상 대상이 많이 있는 것이 특징이다.

영업의 간접보상은 그 피해정도가 배후지의 2/3가 상실되어야 대상이 된다. (대상중에서 타지역에 이전하여 영업을 할 수 없는 경우에만 폐업이고 그 외는 3개월 휴업보상임.) 영업의 간접보상대상 결정기준대로 적용하면 현재의 어업 간접보상대상은 대부분 보상대상이 안될 수도 있다.

더욱이 선착장등 어로근거지에서 출발하여 공유수면상의 어느 수면에서나 조업가능한 어선어업의 경우 조업구역에 대한 설문조사만으로 특정지역 공공사업에 따른 피해보상 대상자가 된다는 것은 현재 우리나라 보상 일반의 법리에 비추어도 무리한 점이 많고 더구나 영업의 간접보상과는 엄청난 차이가 있다.

(개선방안) 어업보상에서의 간접보상대상 결정방법에 대한 전면적인 검토 필요하고, 특히 이동조업자에 대한 피해보상금은 현재의 조업자에게 지급하기보다는 대체어장개발비, 등 간접적인 어장개발기금으로 활용하는 방안이 검토되어야 한다.

(7) 어업피해 보상기준일(보상대상 확정기준시점)

어업보상에서는 실시계획승인일로부터 보상계약체결(보상지급시점)까지는 통상 2-3년 이상의 보상업무 진행기간이 소요된다. 면허어업에도 문제는 있으나 특히 허가·신고어업은 어업자(피허가자, 신고자)가 수시로 변동되거나 선박이 이전되고 있으므로, 어느 시점을 기준하여 보상대상자를 확정하느냐에 따라 보상대상자가 많이 달라진다.

현재 보상실무에서는 실시계획승인일을 보상기준일로 하고 있으나 장래기간의 예상피해에 대한 보상이므로 실시계획승인시점의 어업자는 의미가 없을 수도 있다. 엄밀히 하면 장래 10년의 피해기간에 대한 피해보상금액은 장래 10년간 피해지역수면에서 어업을 하는 어업자에게, 해당기간만큼의 피해보상금액이 지급되어야 할 것이다. 그리고 행위제한을 할수 없는 당해 공공사업지구 인근의 어업피해 보상대상자의 변동은 당해 지역의 어업처분권자로서도 규제방법이 없다.

(개선방안) 보상법령에 보상대상확정 기준시점을 보상계약체결시점으로 하는 등 어업의 특성에 맞는 보상대상 기준일 신설 필요하다. 단순히 보상투기 예방책으로 보상기준일을 앞당기는 것은 논리적으로도 모순이다.

Ⅲ. 어업손실보상액 산정과 관련된 문제점

어업피해보상금액은 그 산정방법(공식)이 규정되어 있으므로, 평가기관이 산정한 어업의 평년수익액과 수산전문용역기관이 조사한 피해정도(피해율)를 대입하면 바로 산출된다.

그러므로 평가기관의 어업보상평가활동은 바로 평가대상어업의 평년수익액을 조사하여 판정하는 활동이다.

그리고 평년수액액(평년생산량×판매단가-어업경비)의 구성요소 중에서도, 개인별 평년수익액 또는 보상금액의 크기는 당해 어업의 평년생산량(어획량)에 의하여 좌우된다고 보아야하므로 평가를 의뢰받은 평가주체가 생산량의 산정을 다른 전문기관에 의뢰한다면 그것은 어업보상평가활동을 대리하게 하는 결과가 된다.

(1) 어업피해조사용역의 성격

수산업법시행령 별표4의 4항에 규정되어 있는 피해범위나 피해정도 조사용역을 평가기관의 평가와 관련된 전문용역으로 혼동하는 사업시행자가 있어 여러 가지 문제가 야기되고 있다. 현재 대부분의 사업시행자는 평가기관에 보상평가를 의뢰한 후 평가법인이 어업피해조사 용역을 의뢰하도록 하고있다. 그러나 그것은 사업시행자의 업무편의에 따른것이며 용역의 성격이나 내용상 피해범위, 피해정도에 대한 조사용역은 사업시행자가 직접 용역의뢰해야 당연한 것이다.

용역계약의 당사자가 누구인가에 따라서, 과업지시내용, 검수책임. 용역대가지급 방법등 여러 가지 면에서 차이가 있다. 다시 말하면, 어업보상에서 피해범위나 피해정도의 조사는 평가기관이 의뢰하는 용역(공특법 규칙 제5조의 4)과는 다른 것이며, 사업시행자가 보상대상자와 보상유형을 결정하기 위한 근거자료이므로 평가기관이 관여할 용역이 아니다. 사업시행자는 전문용역기관의 피해범위와 피해정도조사 자료를 참고하여 보상대상자를 확정하고, 보상유형을 결정하여 평가의뢰하여야 한다.

(개선방안) 사업시행자의 업무처리지침 제정반영.

(2) 어업보상 평가활동의 분담과 책임 소재.

어업보상평가에서 평가기관의 평가업무 내용은 어업의 평년수익액 산정활동이다. 어업보상에서 개인별 평년수익액(생산량×판매단가-어업경비)의 크기는 생산량에 따라 좌우된다. 판매단가와 평년어업경비는 동종어업에는 같은 금액과 같은 경비율을 적용한다.

용역기관에서 산정한 생산량을 적용하여 감정평가기관에서 평년수익액을 산정하여 보상금액을 결정한 경우 평가결과에 문제가 발생한 경우에는 책임소재가 불분명해진다. 공특법 규칙 제5조의4에 의한 전문용역은 평가에 관련된 간접적인 전문기관자료를 참고하기 위한 용역이며, 평년 수익액이나 평년수익액 구성요소(생산량, 판매단가, 경비)를 직접 산출하도록 하면 단순한 용역이 아니고, 평가활동의 대리이거나 공동평가이다. 평가활동에 속하는 업무를 외부 용역기관에 의뢰하는 경우 대가나 수수료가 중복지급되고 결과에 대한 책임소재도 불분명하다.

현재 대부분의 경우 생산량 산정을 수산전문기관에 용역의뢰하고 감정평가사는 판매단가, 어업경비 정도만 산정하고 있으며 심한 경우에는 허가어업 폐지보상액을 평가하면서 평년수익액 자체를 용역기관에서 조사 결정하도록 하고 평가기관에서는 3년분(×3년)을 계산하여 형식적인 감정평가서만 작성하는 경우도 있다.

(개선방안) 보상법령에 평가와 용역관계를 명확히 해야하고, 사업시행자의 업무처리지침을 제정하여 명시할 필요가 있다.

(3) 거래사례가격과 소멸(폐지)보상액의 괴리

면허어업의 소멸보상액(평년수익액÷0.12)과 허가·신고어업의 폐지보상액(평년수익액×3년)은 거래관행이 있는 지역의 어업권 거래금액과는 상당한 차이가 있다. 현행어업보상액 산정방법으로 평가한 보상액이 평년수익액 측정기준에 문제가 있는지, 산정방법(공식)에 문제가 있는지에 대한 논란은 있으나 결과적으로 실제보다 과다보상이라는 인식은 공통적이다.

보상지역 어민의 이주지원비, 대체어장개발비 기타 영세한 어촌 어민들에 대한 지원금액은 보상정책적으로 해결해야 할 문제이며, 손실보상평가시에 이런점을 고려하거나 감안하게되면 어업보상평가에 대한 공정성과 신뢰성만 훼손된다.

또한 면허·허가·신고 어업은 모두 유효기간이 있으므로 현행면허어업 소멸보상액 산정방식을 당해어업의 잔존유효년수를 기준하여 산정해야 한다고 주장하는 견해도 있다.

(개선방안) 어업종류별 표준소득 공시 또는 보상액 산정방법(공식)변경 등 재검토 필요하다.

(4) 어업권평가의 2원화 현상

감정평가규칙 제28조에 규정된 어업권평가방법(어장수익가격-적정규모시설소요액)과 수산업법 시행령 제62조 별표 4의 어업권 소멸(취소) 보상평가방법(어장수익가격+시설물잔존가액)이 사실상 차이가 있고 이원화 되어 있다. 하나의 물권에 대한 평가방법이 2가지이면 결국 어업권 소멸보상을 재산권의 대가적 가치보상으로 정확하게 하지 않고 있다는 자기모순이 생길 수도 있다.

(개선방안) 어업권 평가와 어업권 소멸보상액 산정방법(산정공식)이 이론적으로 일치되도록 해야한다.

(5) 영업의 휴업보상과의 형평성

영업손실보상은 공공사업지구내에서 영업을 계속 할 수 없는 경우에 당해 공공사업지구밖으로 이전하는 3개월 휴업기간의 일실소득보상이 대부분이다. 그러나 어업보상에서는 이전보상이 없으므로 폐업보상후에도 보상받은 어민은 어촌에 계속 거주하면서 무면허, 무허가, 무신고 어업등 어로활동을 계속하는 불법어업자가 된다. 원래 폐업보상금액은 어업에서 타 직업으로 전업하는 기간동안(3년)의 종전소득을 보진하는 보상제도이다.

또 다른 측면에서 보면 공유수면에서 수혜적인 입장에 있는 면허, 허가, 신고어업자가 국가가 공익사업을 하면서, 공유수면에 피해가 발생하였다고 하여 최소한의 수인 의무한계도 없이 무조건 폐업보상(3년)을 한다면 동일한 수익손실 보상제도인 영업의 경우 이전기간동안 휴업보상(3개월)과는 형평이 맞지 않는다.

(개선방안) 어업에도 이전비보상이 검토되어야 하고, 보상대상지역 어민에 대한 지원정책은 별론으로 하고, 보상법리상으로는 영업, 어업, 농업등 수익보상 상호간에 형평이 맞도록 비교 검토되어야 할 것이다.

(6) 어업처분보상과의 구분

현재 공특법상의 어업피해보상 산정방법을 수산업법에 의하도록 하고 있고, 수산업법은 어업처분의 종류에 따라 취소, 제한, 정지등의 경우로 구분하여 각각의 손실보상액 산정방법을 규정하고 있으므로 어업피해보상도 취소, 제한, 정지처분으로 나누어 그대로 준용할 수 밖에 없다. 그러나 어업피해보상은 소멸(폐지) 또는 피해정도보상으로만 보상유형이 구분되므로 보상의 종류가 상호 일치되지 않고 있다.

우리나라 어업보상의 대부분은 어업피해보상이므로 오히려 공특법에 어업피해보상방법을 규정하고, 수산업법의 어업처분보상 방법이나 산출기준은 공특법에 의하도록 하여야 한다.

(개선방안) 어업피해보상 유형별 각각의 산정방법은 수산업법이 아닌 공특법에 규정해야한다.

(7) 어업피해보상액 산출기준

실제로 공특법상의 어업피해보상액의 산출기준은 현재 없는 것과 마찬가지이다. 공특법에서 수산업법 시행령에 규정된 산출기준에 의하도록 하고 있으나 수산업법 시행령의 산출기준은 어업처분으로 인하여 손실을 입은자가 어업손실에 관련된 증빙자료를 제출한 경우에 행정기관이 그 자료에 의하여 손실액을 산출할 경우, 그 산정방법, 기준을 규정한 것이므로, 어업피해보상에서는 적용가능하지도 않다. 따라서 수산업법시행령 별표4의 1항의 산정공식외에 2·3항의 산출기준은 현재 사실상 사문화된 규정이다.

그리고 수산업법 77조에 의한 보고된 어획량은 현재 없으며 현행대로 계속하면 적용불가능한 산출 기준을 적용하지 않으면 위법이 되는 현상이 생기게 된다. 그리고 임의상장제하에서 어업위판실적자료는 어업자의 어로활동정도를 간접적으로 추정할 수 있는 많은 참고자료들중의 하나일 뿐이다.

(개선방안) 공특법에 어업피해보상 산출기준을 시급히 신설해야 한다.

(8) 어업의 특성에 맞는 산출기준의 구분

어업보상은 어업의 특성에 따라 기업어업과 어가어업으로 구분된다. 양식어업이나 근해어업은 비교적 규모도 크고 기업적으로 경영되므로 소유주인 어업인과 관계없이 어장의 위치, 크기, 시설규모 또는 선박의 크기등 해당어업자체의 물적상황이나 경영자료 등을 조사 분석하여 수익을 측정할 수 있다.(영업보상 조사방법과 유사함)

그러나 연안허가, 신고어업은 영세어민의 가족생계수단으로 행하여지는 어가어업이므로 해당어업의 물적상황보다는 당해 어업인 개인의 성별, 나이, 경력, 조업능력, 겸업여부등 인적조건에 따라 소득에 차이가 나타난다고 보아야 한다.(영업보상과 차이가 있음.)

(개선방안) 현행 어업손실보상에서 어가어업의 평년수익액 산출기준을 현실에 맞게 어가소득측정구조로 바뀌어야 하고 기업어업은 어업경영자료를 분석해야 할 것이다. 그리고 어업자의 인적조건과 어업시설등 물적조건이 유사한 어가어업은 개인별 과거실적에 관게없이 동일한 보상액을 산정하는 방안도 검토해야 한다.

(9) 평년어업경비항목의 타당성 검토

수익환원법에 의한 재산권 가치평가 방식인 면허어업은 평년수익액 경비항목에 자가인건비, 자가자본이자 상당액이 포함되어야 하나, 허가, 신고어업에 대한 보상은 보상연한(전업기간, 휴업기간) 동안의 일실소득 보상이므로 경비항목에 자가인건비, 자가자본이자 상당액 등이 제외되어야 타당할 것이다.

경비항목을 일률적으로 규정하면 평년수익액의 성격이 다른 어업상호간에 모순이 발생한다. 실제로 영세어민의 어가어업인 허가, 신고어업은 자가인건비를 정확히 공제하면 평년수익액이 사실상 없을 것이다.

(개선방안) 손실액 산출기준에 어업종류법 평년수익액 성격에 맞도록 경비항목을 재조정해야 한다.

(10) 평년수익액의 개념정립

여러 가지 어업별 평년수익액의 정확한 개념이나 성격이 먼저 정의되어야 각각의 평년수익액에 합당한 산출기준이 제대로 설정될 수 있을 것이다. 단순히 과거 3년간의 실적을 평균하여 평년수익액을 산정하는 현행방법이 어업종류에 따라서는 타당하지 않은 경우가 많다. 특히 어가어업의 경우 장래피해기간에 대한 보상이므로 어업자의 인적조건이 계속 변동되고 있으므로 과거 실적은 의미가 없는 경우가 많다. 면허어업과 허가, 신고어업의 평년수익액 개념, 그리고 어가어업과 기업어업의 평년수익액개념들은 각각 상호 차이가 있으므로 산출기준도 달리할 수 밖에 없다.

(개선방안) 평년수익액 개념을 구분하여, 면허어업의 평년수익액은 어장수익가격을 산출하는 순수익이며, 허가·신고 어업은 전업기간의 종전소득개념임을 확실히 할 필요가 있다.

Ⅳ. 어업손실보상 절차와 관련된 문제

어업피해보상은 토지등의 보상일반에 공통된 절차외에 어업의 특성이 고려된 보상절차가 추가로 보완되어야 한다.

그리고 어업보상은 여타 보상업무와는 달리 진행기간이 장기간이고, 용역·평가등 관련기관이 많고, 업무가 복잡하므로 표준적인 보상업무처리지침 같은 것이 필요하다고 여겨진다.

(1) 어업피해와 관련된 유사한 용역의 중복

공유수면매립법상에 규정되어 있는 공유수면의 점용·사용허가시의 환경영향평가와 어업피해조사를 일치시키거나 동시에 하면 전체 어업보상업무기간이 현재와 비교하여 1/3로 단축될 수 있다. 실제로 환경영향평가, 피해영향조사, 어업피해조사등 유사한 용역을 이중으로 행하므로 시간, 인력, 국가예산이 낭비되고 있다. 그리고 특정공공사업을 함으로서 예상되는 어업피해범위와 정도에 대한 조사는 실시계획인가전에 실시하여 실시계획승인과정에서 사업시행여부와 사업타당성이 검토되도록 해야 바람직할 것이다. 또한 실시계획승인전에 어업피해조사를 하면 피보상자의 저항이나 민원 등에 영향을 받지 않고 과업이 수행될 수 있어 보다 공정하고 적정한 용역결과가 나올수도 있다.

(개선방안) 관련법령을 연구검토하고 유사한 용역을 통합하여 어업보상업무기간을 단축할 필요가 있다.

(2) 어업손실보상업무처리지침 필요함.

어업보상업무는 관련기관이 많고 절차와 방법이 복잡하고, 보상업무기간이 장기간 소요되며 사업시행자의 전문성도 많이 요구되는 업무이다. 실제로 어업보상업무를 담당하는 기관이나 담당자에 따라서 진행방법이나 절차를 달리하는 경우가 많고, 어업보상 업무의 이러한 특성을 악용하는 피보상자의 저항과 관련기관의 이기심 때문에 보상업무가 지연되는 사례도 많다.

어업보상에서 피보상자들의 저항 때문에 보상업무가 지연되거나, 어업보상업무가 진행되는 과정, 또는 사후에 여러 가지 문제가 발생하는 원인은 대부분의 경우, 어업보상 담당자의 어업보상에 대한 전문지식 부족과 업무미숙에서 비롯되고 있다.

(개선방안) 사업시행자나 어업보상 실무담당자들이 합법적인 절차를 제대로 이행할 수 있도록 표준적인 어업손실보상업무처리지침을 제정할 필요가 있다.

(3) 어업손실보상업무 관련기관의 업무범위

사업시행자, 용역기관, 평가기관 상호간의 업무범위와 역할분담이 명확하지 않다. 더욱이 사업시행자가 어업처분기관인 지방자치단체나, 보상업무수탁기관에 어업보상업무를 위탁하는 경우에는 관련기관이 더욱 늘어나게 된다.

업무의 성격이나 법령상 명백한 경우에도 관련기관들이 자기편의적으로 해석하여 업무를 기피하거나, 문제가 발생하면 책임전가하는 현상이 일어나고 결국은 예산낭비와 함께 효율적인 보상업무 진행이 안된다. 현재까지도 사업시행자나 감정평가기관이 당연히 해야할 업무까지도 일괄하여 용역기관에 의뢰하는 경향이 많다.

(개선방안) 관련법령의 보완 및 어업보상업무처리지침에 반영시켜야 함.

(4) 어업보상의 특성을 감안한 절차 보완

손실보상의 일반법인 공특법상에 토지로서, 물건조서 외에 어업보상대상조서도 작성의무자와 함께 신설되어야 하고, 피해범위, 피해정도의 조사용역의 시기와 방법, 어업보상기준일의 명시, 어업보상의 수용재결에 대비한 미비점 보완등이 필요하다고 여겨진다.

현행 공특법등 보상관련 법령은 토지등 육지보상을 전제로 한 보상절차와 방법중심으로 규정되어 있어 어업보상의 특수성을 감안하지 못한 미비점들이 많이 발견되고 있다.

(개선방안) 현행 토지중심의 손실보상관련 법령에 어업손실보상도 고려한 보완규정이 필요하다.

Ⅴ. 맺는말

이상에서 어업손실보상 실무에서 논의되고 있는 문제점 들을 요약 정리하였다.그러나 새로 제정되는 손실보상법령에 어업손실보상의 개선방안이 반영되기 위하여는 부분별로 문제점에 대한 보다 깊이있는 검토와 개선방안에 대한 논의와 연구가 시급하다고 여겨진다. 어업손실보상제도의 개선방향은 크게 3가지로 요약된다.

첫째는 어업손실보상의 방법, 기준, 절차가 손실보상의 일반법에 규정되는 어업피해보상으로 일원화 되어야 한다고 본다. 현재 어업손실보상이 수산업법의 처분손실보상과 공통법의 피해손실보상으로 2원화되어 있고, 그 이면에는 어업피해조사용역업무와 손실보상평가업무, 수산전문용역기관과 감정평가기관, 해양수산부와 건설교통부로 나누어져 있다.

처분보상과 피해보상은 보상대상과 유형의 결정방법의 차이가 있을 뿐이고, 그외 손실보상액의 산정 방법이나 기준에는 차이가 있을 수 없다. 그러므로 다른 손실보상규정과 마찬가지로 어업손실보상도 손실보상의 일반법에 산출방법과 기준, 그리고 절차를 규정하고 수산업법 등 개별법에서 필요로 하는 어업보상이 있는 경우에는 이에 따르도록 함이 타당할 것이다.

둘째, 평가기관의 어업손실보상평가는 바로 어업의 평년수익액 산정이다. 그러나 평년수익액 산정을 현재처럼 평년수익액의 구성요소(생산량, 판매단가, 어업경비)산정을 통한 접근방법보다는 평년수익액 자체를 바로 구하는 직접접근법이 훨씬 실제적이고 타당한 방법이라고 여겨진다.

원래 구성요소 접근법은 과거에 수산전문기관에서 학술적인 조사로 손실보상액을 산정할 경우에 이론적인 논리성만 앞세워 만들어진 것으로 여겨진다.

그나마 현재전문기관의 용역보고서에도 수산자원학적인 이론을 적용하여 생산량을 추정하는 경우는 마을어업정도에 불과하고, 대부분의 어업은 오히려 위판실적 등 수익자료에서 역으로 생산량을 산출하고 있다.

그리고 평년수익액이 바로 산정되어지는 직접자료는 우리나라 실정에서 없다고 보아야하고, 보상평가는 당해어업의 수익과 관련된 여러 가지 자료들을 분석하여 전문가적인 판단으로 평년수익액을 추정하는 것이다.

셋째는 보상일반의법령에 어업피해보상의 특성이 고려된 보상절차를 보완하는 것 외에도, 어업손실보상업무 처리지침 같은 것이 별도로 필요하다고 여겨진다. 다른 손실보상과 달리 어업손실보상은 전문용역조사에 의한 보상대상확정, 수익자료와 피해자료를 합하여야 보상액이 결정되는 점. 보상기간이 장기간이고 관련기관이 많은점. 어업의 종류가 다양하고 각각의 산출기준과 방법에 차이가 있는점 등 보상업무가 복잡하므로 단순히 보상법령에 있는 어업보상관련 규정만으로는 원만한 손실보상업무가 마무리되기 어렵다.

어업손실보상업무처리지침이 제정되면 사업시행자나 보상업무담당자의 표준적이고 통일적인 업무처리 방법이나 기준도 제시될 수 있고, 관련기관 들의 이기적인 경쟁방지나 평가나 용역의 신뢰와 공정성을 제고하기 위한 장치도 본 지침에 포함시킬 수 있을 것이다.

부동산평가실무’ 제4판은 다음과 같은 점에서 제3판과 차이가 있다.

먼저 정부 방침에 따라 척관법 단위인 평을 미터법 단위인 m2로 완전히 변경하였다. 부동산가격공시법, 감정평가에 관한 규칙, 건축법 등 관계법령이 변경된 것을 반영하였으며, 통계수치도 최근 것으로 개신하였다. 미국의 평가실무기준인 USPAP(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)가 변경되었는데, 2008~2009년의 USPAP를 새로 번역하여 부록에 첨부하였다. USPAP의 내용이 변경됨에 따라, 제16장 평가검토의 몇몇 예제의 해설이 일부 수정되었다. 제3판의 오탈자와 문제풀이 과정의 계산 착오가 수정되었으며, 지나치게 낮은 부동산단가는 보다 높게, 지나치게 높은 이자율은 보다 낮게 바꾸어 현실감 있는 문제가 되도록 하였다.

이 외에도 새로운 문제가 다수 보강되었다.

기계설비류의 평가와 감가상각법,

사용장소가치의 평가,

세전현금수지모형과 저당지분환원법과의 관계,

저당지분환원법의 자본환원논리,

지분잔여법의 응용,

부채감당법에 의한 담보가치의 추계,

소득접근법에 의한 표준지 공시지가 평가,

역연금저당의 계산 등에 관한 문제들이 그것이다. 그리고 ‘넓혀보기’와 ‘알아두기’의 내용도 여러 군데 수정·보강되었다.

제 1 장　시장가치와 부동산평가원리

1.1 시장가치 1

1.2 부동산평가원리 2

1.3 가치형성요인 4

1.4 시장분석 5

1.5 응용예제 7

■ 예제 1` - `1 주관적 가치와 객관적 가치 7

■ 예제 1 - 2 토지수용시의 정당한 보상 8

■ 예제 1 - 3 평가원리의 적용 (1) 10

■ 예제 1 - 4 평가원리의 적용 (2) 11

■ 예제 1 - 5 평가원리의 적용 (3) 13

■ 예제 1 - 6 평가원리의 적용 (4) 14

■ 예제 1 - 7 평가원리와 자본환원율의 선택 15

■ 예제 1 - 8 과대개량부동산의 가치추계 16

■ 예제 1 - 9 토지이용계획의 변경과 평가원리 17

■ 예제 1`-`10 가치형성요인: 경제적 요인의 변화 18

■ 예제 1`-`11 가치형성요인: 조세부담의 변화 20

■ 예제 1`-`12 가치형성요인: 행정적 요인의 변화 21

■ 예제 1`-`13 가치의 다원적 개념 24

제 2 장　최고최선의 이용분석

2.1 최고최선의 이용의 개념 41

2.2 최고최선의 이용 분석 42

2.3 응용예제 46

■ 예제 2 - 1 평가를 위한 가치전제 46

■ 예제 2 - 2 토지에 대한 최고최선의 이용분석 49

■ 예제 2 - 3 개량부동산에 대한 최고최선의 이용분석 51

■ 예제 2 - 4 순임대료의 결정 53

■ 예제 2 - 5 순임대료의 비교 55

■ 예제 2 - 6 최고최선의 이용과 수용평가 57

■ 예제 2 - 7 건물 층수의 선택 59

■ 예제 2 - 8 개발대안의 선택 62

■ 예제 2 - 9 타당성분석과 최고최선의 이용 65

제 3 장　부동산평가수학

3.1 자본환원계수 83

3.2 순현가와 내부수익률 85

3.3 현금등가분석 85

3.4 응용예제 86

■ 예제 3 - 1 토지가격의 상승률 86

■ 예제 3 - 2 대체준비금 87

■ 예제 3 - 3 은행융자금과 분양가격 87

■ 예제 3 - 4 명목상 매매가격의 현금등가 88

■ 예제 3 - 5 기간 중 저당대부의 상환 90

■ 예제 3 - 6 비교매매사례의 분석 91

■ 예제 3 - 7 매수제안가격의 현금등가 93

■ 예제 3 - 8 할인매수의 현금등가 94

■ 예제 3 - 9 역연금저당의 미래가치 95

■ 예제 3`-`10 역연금저당의 유형 97

■ 예제 3`-`11 채권입찰액의 결정 98

■ 예제 3`-`12 금융조건을 고려한 대상부동산의 가치 99

■ 예제 3`-`13 순현가, 수익성지수, 내부수익률의 개념 102

■ 예제 3`-`14 투자가치와 내부수익률 103

■ 예제 3`-`15 조건부 대출에 대한 순현가 104

■ 예제 3`-`16 세후현금수지의 순현가와 내부수익률 105

제 4 장　비용의 추계방법

4.1 비용접근법의 논리 109

4.2 신규비용의 유형 111

4.3 신규비용의 추계방법 111

4.4 건물면적과 체적의 계산 113

4.5 응용예제 119

■ 예제 4 - 1 연면적, 건축면적, 체적의 계산 119

■ 예제 4 - 2 바닥면적의 산정 121

■ 예제 4 - 3 각종 면적, 용적률, 건폐율의 계산 121

■ 예제 4 - 4 수평투영면적과 실제면적 124

■ 예제 4 - 5 척관법과 미터법 126

■ 예제 4 - 6 건물둘레에 따른 단위당 면적비용의 변화 126

■ 예제 4 - 7 비용자료의 수정 128

■ 예제 4 - 8 건물체적과 체적비용 129

■ 예제 4 - 9 단위당 체적비용의 변화 131

■ 예제 4`-`10 건물의 부분별 면적비용과 체적비용 133

■ 예제 4`-`11 전체체적에 의한 비용 계산 134

■ 예제 4`-`12 면적비용법과 체적비용법의 혼합 135

■ 예제 4`-`13 부분별 면적비용법의 적용 136

■ 예제 4`-`14 비용자료분석과 면적비용법 137

■ 예제 4`-`15 개량물비용과 면적비용법 139

■ 예제 4`-`16 구성단위법 141

■ 예제 4`-`17 비용지수법 144

■ 예제 4`-`18 총량조사법과 비용지수법의 결합 145

제 5 장　감가상각의 추계방법

5.1 감가상각의 유형 147

5.2 감가상각의 추계방법 148

5.3 응용예제 152

■ 예제 5 - 1 감채기금법 152

■ 예제 5 - 2 미래수명법 152

■ 예제 5 - 3 연수-수명법 155

■ 예제 5 - 4 정률법, 정액법, 상환기금법 156

■ 예제 5 - 5 분해법 159

■ 예제 5 - 6 관찰상태법 162

■ 예제 5 - 7 시장추출법 163

■ 예제 5 - 8 시장추출법에 의한 발생감가상각의 추계 166

■ 예제 5 - 9 임대료손실환원법 169

■ 예제 5`-`10 회귀분석법 170

■ 예제 5`-`11 과소개량부동산의 감가상각 172

■ 예제 5`-`12 총감가상각률 175

■ 예제 5`-`13 분해법에 의한 경제적 감가상각액의 할당 177

■ 예제 5`-`14 총감가상각액의 할당에 따른 치유불능 기능적

감가상각의 추계 179

■ 예제 5`-`15 대체비용과 기능적 감가상각 180

제 6 장　토지평가

6.1 토지평가기법 183

6.2 획지의 특성과 토지가치의 변화 185

6.3 표준지 공시지가의 평가 187

6.4 개별지가의 평가 188

6.5 응용예제 189

■ 예제 6 - 1 할당법 189

■ 예제 6 - 2 비교매매사례의 선정방법 190

■ 예제 6 - 3 규제 강화와 토지가치 191

■ 예제 6 - 4 개발법 193

■ 예제 6 - 5 조성원가법에 의한 택지평가 196

■ 예제 6 - 6 소득접근법에 의한 표준지 공시지가의 평가 199

■ 예제 6 - 7 개발법: 할인현금수지분석 200

■ 예제 6 - 8 적절한 평가방법의 선택 202

■ 예제 6 - 9 노선가의 평가 203

■ 예제 6`-`10 삼각지의 노선가식 평가 206

■ 예제 6`-`11 가각가치의 평가 209

■ 예제 6`-`12 비율승제법: 연속수정법 210

■ 예제 6`-`13 비율가감법 212

■ 예제 6`-`14 깊이계수의 측정: 비율가감법 214

■ 예제 6`-`15 합필가치 216

■ 예제 6`-`16 사도 개설 후의 맹지 가치 218

■ 예제 6`-`17 토지잔여법 220

■ 예제 6`-`18 특수목적부동산의 토지가치 222

■ 예제 6`-`19 소득수익률 충족 여부에 따른 타당성 분석 226

제 7 장　시장접근법

7.1 비교매매사례의 선정방법 231

7.2 매매사례의 수정 232

7.3 매매사례의 수정방법 232

7.4 시산가치의 조정 233

7.5 응용예제 233

■ 예제 7 - 1 매매사례의 통계적 분석 233

■ 예제 7 - 2 기타요인 보정률의 산출 235

■ 예제 7 - 3 공시지가비교법(표준지법) 238

■ 예제 7 - 4 비교매매사례의 수정 241

■ 예제 7 - 5 대쌍비교법(1) 242

■ 예제 7 - 6 토지등급에 따른 비교매매사례의 수정 243

■ 예제 7 - 7 토지구성부분에 따른 비교매매사례의 수정 248

■ 예제 7 - 8 다중회귀분석법 251

■ 예제 7 - 9 할당평가(allotment valuation) 255

■ 예제 7`-`10 금액수정법 256

■ 예제 7`-`11 금액수정법과 비율수정법 267

■ 예제 7`-`12 비율승제법 259

■ 예제 7`-`13 시산가치의 조정 261

■ 예제 7`-`14 사무실건물의 평가 263

■ 예제 7`-`15 임대아파트의 평가 264

■ 예제 7`-`16 공장건물의 평가 266

■ 예제 7`-`17 창고용부동산의 평가 269

제 8 장 소득·경비의 분석과 조소득승수법

8.1 소득접근법의 갈래 271

8.2 조소득의 추계 273

8.3 영업경비의 추계 274

8.4 조소득승수법 275

8.5 응용예제 276

■ 예제 8 - 1 각종 비율과 현금수지의 계산 276

■ 예제 8 - 2 아파트 임대소득의 수정 277

■ 예제 8 - 3 점포임대료의 적절성 판단 278

■ 예제 8 - 4 임대아파트의 소득경비분석 280

■ 예제 8 - 5 사무실건물의 소득경비분석 282

■ 예제 8 - 6 평가목적의 수지명세서 작성 285

■ 예제 8 - 7 임대아파트의 경비내역 287

■ 예제 8 - 8 소득경비자료의 비교분석 289

■ 예제 8 - 9 점포부동산의 조소득승수 294

■ 예제 8`-`10 단독주택의 월조소득승수 296

■ 예제 8`-`11 임대아파트의 가능조임대료 298

■ 예제 8`-`12 조소득승수와 조임대료승수 299

■ 예제 8`-`13 교통계획 변경으로 인한 손실의 추계 301

제 9 장　자본환원율의 결정

9.1 자본환원과정 303

9.2 자본환원율의 결정방법 303

9.3 응용예제 306

■ 예제 9 - 1 명목수익률과 실질수익률 306

■ 예제 9 - 2 개발업자의 요구수익률 307

■ 예제 9 - 3 감가상각과 자본환원율 308

■ 예제 9 - 4 자본회수율의 산출 309

■ 예제 9 - 5 자본수익률의 산출 310

■ 예제 9 - 6 자본환원율의 변화 요인 312

■ 예제 9 - 7 자본환원율과 이자율과의 관계 314

■ 예제 9 - 8 호스콜드법에 의한 자본회수 315

■ 예제 9 - 9 시장추출법 315

■ 예제 9`-`10 투자결합법(1) 317

■ 예제 9`-`11 투자결합법: Ross의 방법 318

■ 예제 9`-`12 부동산의 가치상승과 자본환원율 320

■ 예제 9`-`13 엘우드법 321

■ 예제 9`-`14 부채감당법 322

■ 예제 9`-`15 부채감당법과 투자결합법과의 관계 323

■ 예제 9`-`16 소득경비분석과 최대가능 저당대부액 326

■ 예제 9`-`17 부채감당률에 의한 담보가치의 추계 326

제10장　잔여환원법

10.1 잔여환원법의 논리 329

10.2 자본회수법의 유형 330

10.3 잔여환원법의 종류 332

10.4 응용예제 335

■ 예제 10 - 1 토지가치의 추계 335

■ 예제 10 - 2 토지잔여법에 의한 나지가치의 추계 338

■ 예제 10 - 3 토지잔여법의 잘못된 적용 342

■ 예제 10 - 4 직선환원법을 결합한 토지잔여법 344

■ 예제 10 - 5 연금환원법을 결합한 토지잔여법 345

■ 예제 10 - 6 소득경비의 분석과 토지잔여법의 적용 348

■ 예제 10 - 7 직선환원법과 감채기금환원법을 적용한

건물잔여법 349

■ 예제 10 - 8 건물잔여법: 적절한 자본회수법의 선택 351

■ 예제 10 - 9 건물잔여법에 의한 과수원의 평가 353

■ 예제 10`-`10 부동산잔여법에 의한 건물가치의 추계 355

■ 예제 10`-`11 기간 말 가치변화와 부동산잔여법의 응용 356

■ 예제 10`-`12 세 가지 잔여환원법의 비교 357

■ 예제 10`-`13 적절한 자본환원기법의 선택 (1) 358

■ 예제 10`-`14 적절한 자본환원기법의 선택 (2) 361

■ 예제 10`-`15 자본회수법과 임대차 유형 362

■ 예제 10`-`16 저당잔여법과 최대매수가격 364

■ 예제 10`-`17 지분잔여법의 응용 364

제11장　저당지분환원법

11.1 저당지분환원법의 논리 367

11.2 저당지분환원법의 가정 368

11.3 자본환원율의 계산 369

11.4 응용예제 372

■ 예제 11 - 1 안정소득의 산출 379

■ 예제 11 - 2 예상매도가격의 계산 380

■ 예제 11 - 3 지분투자액의 계산 381

■ 예제 11 - 4 저당조건과 자본환원율 383

■ 예제 11 - 5 소득과 가치가 동시에 상승할 경우의 저당지분

분석 381

■ 예제 11 - 6 토지와 건물가치 변화율이 다른 경우의 저당지분

분석 382

■ 예제 11 - 7 추가저당이 있을 경우의 저당지분분석 384

■ 예제 11 - 8 최대지불가격의 결정 386

■ 예제 11 - 9 매도제안가격의 결정 389

■ 예제 11`-`10 환매조건부 부동산의 매수제안가격 391

■ 예제 11`-`11 지분배당률과 지분수익률과의 관계 392

■ 예제 11`-`12 가치와 소득변화에 따른 지분수익률의 변화 394

■ 예제 11`-`13 지분수익률의 변화에 따른 소득과

가치상승률의 변화 396

제12장　할인현금수지분석법

12.1 할인현금수지분석법의 유형 403

12.2 세후현금수지의 계산 404

12.3 기간 말 재매도가의 추계 406

12.4 응용예제 407

■ 예제 12 - 1 각종 현금흐름의 현가계산 407

■ 예제 12 - 2 유효수익률의 비교 408

■ 예제 12 - 3 예상 임대료의 추계 409

■ 예제 12 - 4 예상 세후현금수지의 추계 410

■ 예제 12 - 5 현금수지의 할인과 순영업소득 모형 411

■ 예제 12 - 6 순영업소득 모형(1) 412

■ 예제 12 - 7 순영업소득 모형(2) 416

■ 예제 12 - 8 시장가치와 투자가치 419

■ 예제 12 - 9 세전현금수지모형과 저당지분환원법에

의한 투자가치의 계산 421

■ 예제 12`-`10 비용접근법과 소득접근법을 적용한

타당성 분석 423

■ 예제 12`-`11 개발사업의 투자타당성 분석 428

■ 예제 12`-`12 할인현금수지분석의 과정 431

■ 예제 12`-`13 할인현금수지모형에 의한 각종 비율과

지수의 계산 435

제13장　임대차평가

13.1 임대차의 성격 441

13.2 임대차의 유형 441

13.3 임대차의 평가방법 442

13.4 응용예제 444

■ 예제 13 - 1 임대권의 가치와 임대료의 지불시기 444

■ 예제 13 - 2 점증임대료의 평가 445

■ 예제 13 - 3 임대료의 추계: 시장가치가 알려져 있을 때 446

■ 예제 13 - 4 임대사례비교법과 적산법(1) 448

■ 예제 13 - 5 임대사례비교법과 적산법(2) 451

■ 예제 13 - 6 임차자의 신용위험과 임대권의 가치 454

■ 예제 13 - 7 임대권의 가치와 매 기간의 지불임대료 457

■ 예제 13 - 8 계약갱신옵션과 임대권의 가치 458

■ 예제 13 - 9 임대차평가 할인율의 결정 460

■ 예제 13`-`10 비율임대차의 평가 462

■ 예제 13``-`11 다중임대차의 평가 463

■ 예제 13`-`12 토지개발임대차 465

■ 예제 13`-`13 토지임차권과 건물임차권의 가치추계 466

■ 예제 13`-`14 임차권에 대한 매수가격의 결정 468

■ 예제 13`-`15 임대차권의 수익률 계산 469

제14장　각종 물건과 권익의 평가

14.1 감정평가에 관한 규칙상의 평가 473

14.2 토지보상법 시행규칙상의 평가 476

14.3 응용예제 481

■ 예제 14 - 1 광산과 광업권의 평가(1) 481

■ 예제 14 - 2 광산과 광업권의 평가(2) 482

■ 예제 14 - 3 농업의 손실에 대한 보상 484

■ 예제 14 - 4 어업보상에 대한 손실액 산출방법 487

■ 예제 14 - 5 도입기계의 평가(1): 대상기계 자체의 평가 495

■ 예제 14 - 6 도입기계의 평가(2): 대상기계의 사용장소가치

평가 495

■ 예제 14 - 7 주식의 평가 501

■ 예제 14 - 8 영업권의 평가 503

■ 예제 14 - 9 휴업에 대한 손실보상액의 평가 506

■ 예제 14`-`10 입체이용저해율을 이용한 보상평가액 산정 510

■ 예제 14`-`11 정당한 보상액의 산정 515

제15장　평가컨설팅

15.1 평가컨설팅의 개념 517

15.2 평가컨설팅업무 518

15.3 응용예제 519

■ 예제 15 - 1 기증된 부동산의 실제매매가격 519

■ 예제 15 - 2 개축프로그램의 타당성분석(1) 522

■ 예제 15 - 3 개축프로그램의 타당성분석(2) 523

■ 예제 15 - 4 시장분석 525

■ 예제 15 - 5 최적 입지의 선정 528

■ 예제 15 - 6 저당대부의 타당성 검토 530

■ 예제 15 - 7 건물유형에 대한 타당성분석 531

■ 예제 15 - 8 투자대상토지의 결정 533

■ 예제 15 - 9 투자수익률 산정과 투자의사결정 536

■ 예제 15`-`10 투자대안의 위험과 수익의 분석 540

■ 예제 15`-`11 빌딩 매입에 대한 타당성분석 544

제16장　평가검토

16.1 평가검토의 개념 555

16.2 검토기준 556

16.3 평가검토의 한계 557

16.4 응용예제 558

■ 예제 16 - 1 대상부동산의 확인과 설명 559

■ 예제 16 - 2 평가권익, 평가목적, 예정용도 560

■ 예제 16 - 3 평가시점과 보고시점 561

■ 예제 16 - 4 최고최선의 이용 562

■ 예제 16 - 5 현존가치 564

■ 예제 16 - 6 시장흡수 565

■ 예제 16 - 7 비용접근법의 배제 566

■ 예제 16 - 8 매매사례비교법 567

■ 예제 16 - 9 소득접근법 569

■ 예제 16`-`10 경제적 타당성 571

■ 예제 16`-`11 임대아파트의 평가 572

■ 예제 16`-`12 자본환원율의 적절성 판단 573

제17장　평가분석 사례연구

17.1 머리말 577

17.2 평가목적 578

17.3 대상부동산에 관한 자료 578

17.4 유사부동산에 관한 자료 580

17.5 시장지역의 일반자료 583

17.6 응용예제 584

■ 예제 17 - 1 평가권익 584

■ 예제 17 - 2 최고최선의 이용 585

■ 예제 17 - 3 토지평가 586

■ 예제 17 - 4 비용접근법 589

■ 예제 17 - 5 매매사례분석 590

■ 예제 17 - 6 시장접근법 592

■ 예제 17 - 7 평가기법의 선택 594

■ 예제 17 - 8 자본환원율의 선택 595

■ 예제 17 - 9 할인율의 선택 596

■ 예제 17`-`10 소득접근법 601

■ 예제 17`-`11 시산가치의 조정 608

■ 예제 17`-`12 재산세에 대한 적절성 검토 608

부　　록

1. 우리나라의 서식형 평가보고서 613

2. 미국의 서식형 평가보고서 621

3. 감정평가에 관한 규칙 636

4. 미국의 통일평가실무기준 643

참고문헌 709

1. 문제를 파악하기 전에는 절대 답안 작성을 시작하지 마라.

시간이 없다고 해서 의도를 모르는 문제를 자기 자신의 의도로 풀지 말고 다소 시간이 걸리더라도 그 문제가 가지는 의도를 파악하고 그 의도대로 풀어야 한다. 모든 출제 의도를 답안에 적을 수 없다면 평가조건, 평가목적, 평가대상을 고려하여 적당하지 아니한 평가방법과 중복되는 평가방법을 과감하게 제외하면 된다. 이런 점이 의심이 된다면 제외의 근거를 감정평가 이론적 근거를 적용해서 적어주면 된다.

2. 문제에서 물어보고자 하는 것을 목차화 하라.

- 이것이 출제의도를 내가 파악하고 있다는 것을 나타내고 어필하는 방법이다. 즉 평가 개요에 추상적으로 적을 사항을 소목차화 하여 구체적으로 내가 알고 있다는 목차로 적어야 한다.

3. 출제자가 물어 보고자 하는 사항은 언제나 문제에 나타난다

이런 사항은 항상 소목차로 구성해서 적어야 한다. 수험자는 출제자가 물어보는 바를 출제자가 알고 있다고 가정을 하고 답안에 적는 것을 기피하는 경향이 있다. 그러나 기본적인 점수는 이런데서 나온다. 출제자가 알겠지 하여 피하지 말고 적자. 

4. 목차를 구체적으로 적자

그물망식 목차는 피하라. 애매모호한 표현은 절대 도움이 되지 않는다. 목차는 최대한 자세하게 그리고 출제자의 의도를 적나라하게 적어야 한다. 즉 출제자는 초등학생이다.

5. 어려운 문제 일수록 그리고 개요라는 목차 대신에 평가방법의 적용이라는 목차를 달자.

문제 파악이 어려운 문제는 감정평가이론을 적어라. 그리고 그 이론적 근거에 의해서 문제를 풀어라. 그리고 평가방법을 적어 놓으면 문제를 쉽고 빨리 풀 수 있다. 그리고 알고는 있는 데 시간이 없다면 풀이 방법을 말로 적고 결론을 적어라. 감정평가는 전문가의 가치판단이므로 계산을 정확히 할 수 있는 가를 뽑는 시험이 아니다.

6. 결론을 풍부하게 적어라.

감정평가이론을 적용해서 나의 주관적 해석을 풍부하게 적어라. 달랑 숫자만의 나열은 출제자를 기만하는 행위이다. 한마디로 '그래서 뭔데?'라는 역공격을 받을 수 있다.

결과가 나타내는 의미 그리고 그에 대한 분석 추가적으로 반대해석의 의미, 마지막으로 요인이 변경될 때 결과에 미치는 영향을 적어라. 이것이 차별화 전략이다.

7. 애매한 사항은 빨리 결정을 하라.

이 부분은 나도 모르고 남도 모르는 부분이다. 그래서 판단근거를 기술하고 빨리 결정하는 것이 도움이 된다. 즉 시험은 정답이 맞고 안 맞고가 아니라 나의 전문가적 판단을 요구하는 것이다. 주관식 시험에서는 정답이 존재하지 않는다.

<질문>

DCF법에서 ATCF의 현금흐름을 가지고 NPV를 계산하는 하는데요. 재무관리에서 보면 현금흐름은 EBIT를 가지고 NPV를 계산합니다.

즉 지급이자와 세금을 빼기전의 현금흐름을 계산하는데요.

DCF 법을 가지고 세후현금흐름으로 NPV를 구해서 IRR을 구하는건 문제가 있는것 같은데요.

(EBIT로 구하는게 맞는거 아닌지?) 어느게 옳은 것이구 차이점이 뭔지 궁금합니다.

陰陽和平之人 답변

재무관리에서는 기업 전체의 가치(Equity Value+Debt Value)를, 부동산평가실무에서는 투자자

에게(기업으로치면 주주) 귀속되는 가치를 대상으로 합니다. 그래서 현금흐름의 대상이 다른 입니다.

이에 CASH FLOW를 구하는 방법에서 원리금을 처리하는 방법이 달라지게 됩니다.

또한, 기업가치는 WACC로 할인하는 반면, 부동산은 지분수익율(y)로 할인하게 됩니다.

양자 공통으로 소득세 (법인세는 소득세의 일종)을 차감한 CF 을 계산하게 됩니다. 따라서 재무관리는

CF=EBIT*(1-t)+D*T+순운전자본 감소(증가면-)-시설투자(영업활동에 기여하는 투자 포함)으로

계산하며, 부동산평가실무에서는 ATCF=(순소득-DS=BTCF)*(1-t)+(D+T)*t <개념적 설명임) 가 됩니다.

기업가치평가에서 WACC적용키위한 세후순영업현금흐름은 두가지 방법 모두 동일하게 적용합니다.

(1)CF=(CASH INFLOW-CASHOUTFLOW)*(1-t)+ DEP*T+ 자본비지출+순운전자본증분

(2)CF=EBIT(1-T)+ 감가상각비 + 자본비지출 +순운전자본증분

(1 )과 (2 )가 동일합니다. 이의경 교수님 재무관리 4판 외 모든 재무관리 책에 나오는 내용입니다

수익방식에서의 투자가치=저당가치+지분가치 이고 기업가치=세후순영업현금흐름/WACC 입니다.

물론 재무관리에서 APV현가법 (감평이론에서도 나옵니다 ^^)이라는 이름으로 ELWOOD 식으로 따로 계

산하는 방법이 있습니다.

BTCF는 순영업소득(NOI)에서 부채서비스(DS)를 차감한 것. 즉 지분소득이구여

EBIT는 EARNING BEFORE INTERST AND TAX 즉 지분소득+저당소득입니다.

< 감정평가 실무 공부자세 2가지>

① Consilience (統攝)

② 誠者天之道也 誠之者人之道也 - 中庸-

Ⅰ.출제위원님들이 말하는 감정평가실무

1. 99.4 월간감정평가사 김원보 평가사님 (11회 출제위원)

실무는 기본적인 사항을 정확하게 이해한 후에 문제풀이를 통해 실제로 현업에서 이것이 어떻게 활용되고 있는가를 확인하고, 관련 부분은 순차적으로 확대해 나가는 방법으로 공부하는 것이 바람직할 것이다 ( → 전문강사에 의한 현업실무의 내용 파악 필요를 의미)

현재까지의 보상실무의 출제경향은 각 개별 평가부분에 대한 사항을 독립적으로 물어보는 형식이었으나, 앞으로는 각 분야별 연관성에 중점을 두는 쪽으로 출제될 가능성이 높으며, 이주대책이나 주거이전비등과 같은 비평가보상 부분에서 출제될 가능성도 있다. 따라서 수험생들은 이러한 부분에 유의하여 대비하여야 할 것이다. ( → 재편입가산금 비평가보상 부분으로 18회 처음 기출)

2. 99.2 백일현 평가사님 (9, 13회 출제위원)

첫째, 상당수의 수험생은 가장 기본적인 사항에 대하여 알고는 있지만 표현력과 답안구성력이 부족했다. 간단 명료하게 답안을 구성하고 문제의 핵심을 파악하면 짧은 시간에 좋은 답안을 작성할 수 있다. 많이 쓴다고 좋은 점수가 주어지는 것이 아니라 핵심을 적절하게 기술하였다면 가능한 한 후하게 점수를 주려하는 것이 출제자의 솔직한 심정이었다.

( → 시중 일부 스터디 문제에서 나타나는 답안의 현란한 답안작성이 아닌 간결하고 핵심을 건드리는 답안을 작성해야 함을 의미)

ex) 각 실무수석 15회 손인석, 16회 황승용 외 10인 , 17회 고두현 , 18회 원윤경 평가사님 답안을 확인

3. 00년 4월 노태욱 교수님 (10회 출제위원)

제10회 감정평가사 2차 시험의 감정평가실무 과목은 감정평가실무의 가장 기초적인 분야에서, 단순히 시간을 다투어 계산능력을 검정하는 것보다는 종합적으로 문제에 대한 정확한 이해도, 이론적인 숙지도, 판단력에 중점을 두었다.

금번 시험문제는 시중에 유출되어 있지 않은 문제이고, 현안을 다룬 문제이기 때문에 수험생의 능력을 검정하였을 뿐만 아니라 감정평가업계를 발전시키는데 있어서도 크게 기여하였다고 본다.

실무과목에 대한 공부를 폭넓게 하여야 한다. 감정평가사 2차 시험과목중 감정평가실무는 다른 과목과는 달리 범위가 넓고, 시사성을 많이 반영한다고 본다. 이는 기출문제를 분석하여 보면 감정평가실무 문제가 매년의 시대상을 반영해 주었다는 것이 증명될 것이다.

이를 분석하여 대비한 수험생은 새로운 문제가 출제되더라도 쉽사리 접할 수 있었을 것이다. 그러나 실무문제가 현안만 반영하는 것에 그치는 것이 아니라 기존의 3방식과 감정평가업계 및 부동산시장의 장래 동향을 함께 반영한다는 것이다.

수험생이 실무공부를 합리적으로 하는 방법은 이론과의 접맥, 관련법규의 숙지, 기출문제의 분석, 감정평가업계의 현황 파악, 감정평가업계 및 부동산관련업계의 장래 동향을 파악·분석한 후 이를 대비한다면 좋은 점수가 나올 것이다.

앞으로 감정평가업계는 세계화·국제화에 따른 대응책으로 계속 변화를 추구하고 있는 만큼 경제적 타당성 분석, 수익분석, 컴퓨터를 이용한 감정평가업무 처리, 부동산 금융·ABS·REITs와 감정평가와의 연계 등은 우리가 지속적으로 연구·발전시켜야 할 과제들이다.

Ⅱ. 전문강사 2기 실무스터디 강의 목표

제가 생각하기에 실무공부는 일정한 단계를 거친다고 봅니다. 일단 기본강의를 통한 기본이론 숙지 → 기본유형별문제에 대한 암기 → 기본이론의 확장을 통한 이해 → 목적별, 대상별 평가 심화 응용(consilience 통섭의 단계) → 다시 기본으로 돌아가기 가 바로 그것입니다. 2008년 4월 팀원님들 대부분은 3단계에 계실 것으로 생각합니다. 마지막 5단계로 가기 위해 기본을 좀 더 심화시키고 싶은데 실무과목 전체를 이론, 법규와 연관지어 넓은 시각으로 봐야 하는데..라는 고민을 하고 계실 것으로 생각됩니다.

즉,

① 흔히 알고 있는 기본에서 더 확장된 기본

② 현업에서 종사하고 있는 평가사님들께서 하시는 업무와 수험실무와의 Gap을 줄일 수 있도록 하는 것

이번 실무 2기 스터디의 목표입니다. (3,4기 스터디에도 목표는 계속 이어집니다)

Ⅲ. 전문강사 스터디 감정평가실무 2기 스터디 진행계획

1. 최근 5개년 기출문제 분석

2. 전반적인 붉은 색으로 표시된 기출 문제에서 보듯. 당락을 좌우하는 문제는 항상 2~3년후에 중요시되는 이슈 및 현업실무에서는 기본적으로 다루어지나 수험계에서는 전혀 알지 못하는 그런 내용들로 구성되는 것을 알 수 있습니다.

그해의 당락을 좌우하는 컨셉을 답습하는 공부는 통하지 않습니다. 시험문제가 출제되고 항상 수험계는 이를 뒤따라가는 형국이 반복되고 있습니다. 그 결과 시험장에서의 느낌은 헛공부를 했다는 느낌과 학원스터디 다 소용없다라는 생각밖에 들지 않는 것입니다. 이는 현업에서 중요하게 생각하고 있는 것과 수험가에서 중요하게 생각하고 있는 것이 양자의 괴리라고 생각합니다.

 지난 1년동안의 수습기간을 거치면서 이러한 점을 뼈저리게 느낄 수 있었습니다. 작년도 스터디 팀장 시절에는 현업의 내용을 몰랐기 때문에 주로 재무관리 지식을 바탕으로 한 이론적인 측면을 강조하는 문제를 많이 출제하였습니다. 하지만 1년간의 감정평가 경험을 바탕으로 기존 제가 가지고 있던 지식과 현업에서의 경험을 mix하여 작년 스터디 문제보다 한층 더 UPGRADE 된 문제로 <전문강사 스터디>의 이름에 걸맞는 확실한 차별화를 선보이도록 하겠습니다.

2. 2기 스터디 동안 다룰 중요 주제 중 일부

(문제는 제가 평가하고 작성한 실제 Case를 바탕으로 만들도록 하겠습니다)

1. 토지보상법 및 토지보상평가지침 개정과 관련한 보상평가

(GB 해제 관련 , 잔여지 , 잔여건축물 , 하천부지 , 영업보상 , 제가 경험한 특수한 보상평가 및 중토위 재결관련 Case)

2. 담보 , 경매 평가 관련 (경매평가와 개발이익배제와의 관계 , 특수상황에서의 담보평가 등)

3. Feasibility Analysis 관련 감정평가

① 한국감정원 컨설팅 자료 및 평가법인 컨설팅 case

② 건축법 변경에 따른 사업시행자의 개발이익의 변화와 관련 컨설팅 사례 등

③ 부동산 금융과 투자 (제13판 , 현재 한글판 번역중) Real estate finance and investment 관련한 문제

4. 오염부동산 , 재개발 평가 , 부가가치세 절세평가 , 감정평가와 관련한 심화 재무관리 문제 등

<실무 합격 수기 및 공부 전략 제시>

1. 실제 시험장 답안 작성 포인트

(문제 1)

1) 토지 평가

① 공시지가 기준가격

  ㄱ. 표준지 선정 - 도로 조건(2m의 골목길은 세로 불인바 각지로 보지 않음)

  ㄴ. 시점 수정치 - 생산자 물가지수의 언급 여부(감칙 17조 1항 해석)

② 거래사례 기준가격

  ㄱ. 거래 사례 선정

       근린생활시설(상업용)과 사무실(업무시설)의 구분

  ㄴ. 사정 보정

        10% 고가 보정

   ㄷ. 건물 신축 단가표

거래시점의 건축비 결정 ( 주어진 건물신축단가표의 금액을 가격시점의 건축비 로 보게 되면 건축비를 시점수정해주어야 하는데 생산자물가지수로 보정하든지, 최근 1년간 건축비는 보합세라고 설정하고 전개해야 할 듯. 실제 시험장에서는 생산자 물가지수를 토지가격 산정시 시점 수정자료로 언급했기 때문에 1년간 보합세로 설정했음.)

③ 조성사례 기준가격

특별히 신경써야 할 항목 없는 듯

④ 임대사례 기준가격

ㄱ. 사례 순수익 산정

장기차입금 이자는 당연히 배제해야 할 항목이고 대손상각액을 공제해야 할 지 고민해야 할 대목. 수익방식 적용시 비용항목에는 대손충당금이 들어가는데 그 해 대손발생이 확정된 경우 매년 설정하는 대손충당금을 초과하여 대손이 발생 할 수 있으므로 이 부분 역시 주석을 달고 언급했어야 할 듯. 실제 시험장에서 는 전부 비용으로 처리했음

ㄴ. 토지잔여법 적용시

임대 사례의 토지귀속 순수익을 비준하여 대상의 토지기대순수익을 구하여 대상 토지의 수익가격을 구하게 되면 타 방법에 비한 토지가격과 현격한 차이 발생. 대손 상각액의 포함 여부에 따라 당 토지 단가가 50만~63만 정도 산출됨. 수익가격을 배제하기 위해서는 다음과 같은 논리가 가능할 듯

1번 논리)

임대사례의 토지귀속 순수익이 2~3천만 원에 불과한데 이는 건물귀속 순수 익 산정시 주차타워가 있음으로 인해 대략 1천 5백만원 정도가 토지분에 할 당되지 못했기 때문(그러나 주차수입분과 거의 상계가 되기 때문에 주차타워 의 존재로 인해 토지귀속 순수익 감소를 주장함은 설득력이 떨어질 듯)

2번 논리) 임대사례 건물의 최유효 이용 여부

건물 연면적이 1,200이므로 층당 대략 100 사용하는 것인데 연간 임대 수익이 1억 6천 8백만원에 불과함. 사례의 계약관계가 장기임대차일 가능성이 있으며 혹은 수익성이 떨어지는 업종으로 구성되었을 개연성을 추측해 볼 수 있음

** 대부분의 수험생이 이 부분이 현격히 차이가 나므로 단가를 임의로 올려 타 방식에 의해 산출한 가격과 균형을 이루게 한 것으로 보임. 아마도 별도의 언급 없이 수익가격을 올리고 공시지가 및 3방식에 의한 가격이 적절히 균 형을 이루므로 얼마로 결정한다고 기술했을 시 감점 요인이 되지 않았을까 사료됨. 워낙 그동안 수험계에서는 계산의 오류를 감안해 단가를 어느 정도 근접시키게 서술하는 경향이 있었기 때문에 오히려 이런 습관이 1번 문제 에서 상당한 감점을 받게 되는 요인이 될 수도 있었을 듯.

저는 그냥 떨리 는 마음이지만 낮게 나온 가격대로 썼습니다. 그리고 2번의 논리로 전개했습니다.

2) 건물 가격

ㄱ. 관찰감가

기존 건물의 주체 부대 모두 관찰감가에 의한 경과년수 조정이 필요하고 증축 부분 은 관찰 감가를 고려한 기존 주체 부분의 잔존 내용년수 기준하여 미래수명법 적용해야.

(문제2)

1) 등기부상 권리내역 등

ㄱ. 근저당권 설정

현재 담보평가의 대상토지와 건물에 대한 공동담보로 근저당이 설정되어 있습니 다. 근저당 설정금액은 대출가능금액에서 공제해야 하기 때문에 이 부분을 언급해 주시는 것은 당연합니다. 다만 채무자가 복합부동산 소유자가 아닌 타인이므로 물 상 보증을 선 것으로 보인다는 언급이 있었으면 좋았을 듯 합니다.

2) 토지 평가

ㄱ. 가격 시점 등

가격 조사 완료일인 8/25일

ㄴ. 비교표준지 선정

도로 조건 (시설녹지이며 조경수목이 밀식되어 있다는 문구)은 소로 한면으로 보아 표준지 3번 선정

(陰陽和平之人)출제위원이었던 길승균 평가사님의 말씀에 의하면 표준지 선정의 가장 중요한 것은 도로의 계통성이다라고 말씀하시면서 표준지 2번이 정답이라고 하였고, 이홍규 평가사님 기출문제 풀이에도 2번으로 결정하였음) 

ㄷ. 기타요인 비교

평가사례와 인근 유사용도 토지의 가격 수준을 감안해 보정

3) 건물 평가

ㄱ. 신축년도

등기보존일과 건축물대장상의 사용승인일이 다르며 사용승인일이 앞서므로 사용승 인일 기준으로 해야 함(꼼꼼히 확인했어야 함)

ㄴ. 3층 부분의 공부와 현황 면적 차이

현황 평가 원칙이므로 실제면적 기준 평가

4) 감정평가 가격

현재의 토지와 건물 가격을 합하여 감정평가 가격으로 제시하고 줄을 바꿔 대출가능금 액(감정평가가격-근저당설정-보증금) 및 1층 자가 사용 부분의 임대 가능성을 언급하면 좋았을 듯

(문제 3)

1) 토지 평가

ㄱ. 사업인정 의제 언급 및 적용 공시지가 선정

개정법 적용 시점을 언급하고 지구 지정일이 경과일 전이므로 종전 택촉법 적용하여 택지개발계획 승인고시일을 사업인정의제일로 보아 2005년 공시지가 적용

ㄴ. 비교 표준지 선정

1) 공법상 제한 반영

일반적 제한인 군사시설보호구역은 반영하고 도시계획시설저촉은 반영하지 않음

2) 개발이익 배제

당해 사업으로 인한 사업지구 내의 토지 가격 상승은 배제하여야 할 개발이익이 므로 택지개발사업지구외 인근지역 표준지 선정. 이 중 기호 5, 7 표준지는 도로 및 광장 저촉여부가 표준지 가격에 반영되어 있으나 면적 등의 제시가 없어 이를 배제하기 어려우므로 선택하기 곤란함. 기호 6 표준지는 현재의 이용상황이 주거 기타로 되어 있으나 표준지 공시지가 결정시 종교용지는 인근지역의 주된 용도 토지의 거래 사례 등에 의해 평가하도록 되어 있는바(표준지 조사 평가기준 42 조) 인근의 이용상황이 주거로 인정되어 이를 비교 표준지로 선정하여야 할 듯

ㄷ. 타 공익사업으로 인한 지가 상승

대상 공익사업이 아닌 바 이로 인한 지가 상승분 10% 반영

2) 지장물 평가

ㄱ. 이전비 기준

취득비와 이전비(폐자재처분익 공제하고 설치비 포함) 중 적은 금액 기준

ㄴ. 공부와 현황 면적 차이

현황기준 평가인 바 기호 1은 45적용

ㄷ. 사업인정 전 무허가 축사

사업인정 전이므로 역시 보상 대상

3) 재편입가산금

ㄱ. 재편입 대상 여부 확인

20년 이내 재 편입이므로 해당됨.

ㄴ. 재편입 가산금 결정

재편입 대상에는 무허가 축사는 배제되므로 토지와 지장물 1,2 를 합산한 금액의 30%와 상한선인 1천만원 비교하여 결정

(문제 4)

1) 비상장주식 평가에 관한 감칙 31조 2항 언급

2) 기말 정리 분개

특히 건물과 기계 평가액(적산가격)은 별도의 목차로 빼주어야 할 듯

자산에 미경과 보험료와 회수가능성이 있는 부도어음을 포함시키고 부채에는 미지급이자 와 대손충당금, 퇴직급여충당금 등을 빼놓지 않고 포함해야 한다. 창업비의 상각은 기간 비용에 해당하므로 부채에 포함시켜서는 안 됨.

3) 계산의 정확성

문제 4번을 들어가는데 약 4분이 남아 있었습니다. 포함과 불포함 항목을 언급하고 기계 와 건물은 별도의 목차로 빼 주어 정확하게 계산하고 자산 항목과 부채항목의 총계, 그 리고 주당 가격은 전부 계산기 없이 써 버렸습니다.

2. 공부 방법론

<1> 개별 스터디

매일같이 100점을 푸는 것은 꼭 필요합니다. 다만 유예생은 시간이 다소 여유가 있다는 점, 2년차는 합격을 위해서 실무에서 고득점을 올려야 하는 점 때문에 1~3 월까지는 200점을 매일 소화하는 것을 추천합니다. 다만 반드시 복기가 필요하고 이를 완전히 이해하도록 복습 시간을 확보해야 합니다. 오전에 실무만 풀고 점심 먹고 2시간 정도 실무를 복기하면서 정리해 나가면 3개월간 3만점 정도를 다룰 수 있고 이 정도 분량이면 유형별로 모든 문제를 접할 수 있습니다.

<2> 학원 스터디

저는 3기부터 시작했습니다. 동차였기 때문에 1기와 2기를 건너뛰었는데 여유가 되시면 1기부터 하시는 걸 추천합니다. 토요반이나 일요반을 진행해 나가면서 팀장 이 나누어준 자료를 활용하고 또 시험장과 동일한 상황에서 시험을 치는 연습은 아 무리 많이 해도 지나치지 않다는 의견입니다. 단 성적에 연연하지 마십시오. 대신 실무 점수 50점 이상은 확보하셔야 실제 시험장에서도 승산이 있습니다.

<3> 교재 선정 등

요즘은 플러스가 기본서가 된 듯 합니다. 정리 차원에서 빠른 시간안에 1회독 하시 는게 좋을 듯 합니다. 기출 문제는 10회 이후만 다루어도 충분하고 기존 스터디 문 제 중 논점별로 정리가 잘 된(괜히 문제 뚱뚱하게 만들어서 시간만 잡아먹는 이상 한 팀장 것은 피하십시오)것으로 개별 스터디에서나 개인적으로 풀어보는 게 필요 합니다.

<4> 문제 분석과 문제 풀이

언제나 문제를 대할 때는 시간 안에 이걸 다 풀겠다는 욕심보다 90점 정도를 완벽 하게 풀겠다는 생각으로 접근하셔야 합니다. 문제를 분석하고 논점을 다 잡아내기 까지는 절대 답안지를 작성하지 마십시오

<5> 실무 이론 서브

현재 시중에는 몇몇 팀장들의 서브가 나와 있습니다. 이를 토대로 자신만의 실무이론 서브를 만드는게 괜찮다고 생각합니다. 문제를 풀고 나서 체크할 사항들을 공란 에 기입하면서 매주 1회독 하시면 논리력이 길러질 것입니다.

『 최고최선의 이용분석 』

1. 개념

최고최선의 이용(highest and best use)이란, 공지나 개량부동산에 대해서 합리적ㆍ합법적으로 이용 가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택이 가능하고, 경험적인 자료에 의해서 지지될 수 있고, 경제적으로도 타당성이 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창조하는 이용을 말한다.

2. 논의실익

⑴ 감정평가 의의

감정평가란 대상부동산의 최유효이용을 전제한 시장가치(Market Value)를 평가하는 작업이다.

(2012.1 시행예정인 감정평가실무기준(안)에 따른 것임)

⑵ 감정평가 업무

최유효이용분석은 부동산 감정평가(가치산정시)의 전제이며, 최유효이용분석차체가 하나의 평가목적일 수 있습니다.(컨설팅시)

3. 판단기준

물리적ㆍ기술적측면, 법적ㆍ제도적측면, 합리적ㆍ사회적측면, 경제적측면을 종합적으로 검토.결정

4. 경제적측면 검토방법

⑴ 분석유형

최유효이용분석에는 토지만의 분석과 토지.건물 즉 개량물상태하에서의 분석이 있습니다. 토지만의 분석이란 대상부동산이 공지이거나, 공지가 아니라고 할지라도 공지로 보고 간주해서 분석을 말하며 이때는 토지가치가 최고인 이용이 최유효이용으로 결정한다.

반면 개량물상태하에서의 분석은 토지,건물 전체를 기준으로한 분석으로 현 개량물상태하의 가치를 최고로 하는 이용이 최유효이용(최고최선의이용)이다.

⑵ 평가 대상에 따른 구체적 활용

가. 대상이 나지상태 토지인 경우

이때는 토지만의 분석으로 최고의 토지가치를 창출하는 이용이 최유효이용

먼저 그대로 둘 것인지 개발할 지를 결정( 아래의 산식들은 개발한 경우를 상정한 것임)

1) 비수익성 부동산

  “ 시장가치(개발부동산) - 건축비용 - 개발업자수수료 = 토지가치 ”

2) 수익성 부동산

 ① 직접환원법 : (NOI/ R) - 개발비용 = 토지가치 

 ② 잔여환원법 : (NOI - 건물귀속소득) / 토지환원율 = 토지가치

즉 직접환원법,토지잔여법을 활용 토지만의 가치를 산정 후 대안을 비교합니다.

나. 토지.건물 복합부동산(개량부동산)인 경우

개량부동산 평가의 경우에는 일반적으로 상기의 개량부동산 상태하의 분석을 하여 결정합니다. 다만 토지가치만의 별도 상정을 요구하거나 별도 분석의 요청이 있는 경우 나지상정최유효이용분석을 행합니다.

  1) 나지상정 분석 (상기 토지분석과 동일)

 즉 현건물이 있는 것을 없다고 가정하여 최고의 토지가치 창출이용으로 결정합니다.

 구체적 방법은 상기 내용과 동일

   2) 개량물상태하에서의 분석(현개량부동산가치가 최고인 이용)

 현부동산 가치를 최고로 하는 이용으로 결정합니다.

  이때 많은 분들이 혼동하시는데, 각 대안의 전환비용을 고려한 가치(즉 최종결과가치)는 토지만의 가치가 아닌 주어진 대안이용을 전제했을 때의 현 부동산가치(토지.건물)를 말합니다.

① 자본비지출이 필요 없는 경우

“ NOI / R (직접환원법) = 자본환원가치 ”

② 자본비지출이 필요한 경우

“ (NOI /R) - 전환비용(자본적지출) = 자본환원가치”

3) 양자분석 결과의 차이와 그 의미 및 처리방법

① 차이발생이유

일반적인 경우 양자(나지상정토지이용분석, 개량물상태하의 분석) 동일한 결과가 도출된다. 그러나 만일 양분석 결과가 차이가 발생하는 경우 그 원인은 개량물상태하의 분석에서는 지상 건축물 존재로 인하여 철거비, 전환비

용, 전환기간 동안의 임료손실등이 추가 고려되기 때문이다.

② 결과치 차이의 의미

예를들어, 현재 부동산이 주거용 부동산이라고 가정할 때

분석결과 나지상정분석은 상업용, 개량물상태하의분석은 주거용이 각각의 최고가치창출하는 이용으로 다른 결과가 나온 경우 이는 지상건축물의 소재에 따른 철거비, 증축비, 전환시 부가손실, 기타 등등이 추가로 전환비용으로 고려되기 때문이다.

따라서 현부동산의 최유효이용은 개량부동산상태하의 최유효이용 즉 현이용인 “주거용”판정되며, 이러한 이용을 중도적이용 또는 비최고최선의이용이라고 한다.

*) 중도적이용개념을 혼동하시는 수험생이 많다. 즉 최유효이용분석 결과가 ‘상업용’인데 단순히 현재 주거용으로 이용함을 말하는 것이 아님

*) 중도적이용과 비최고최선이용 양자 모두 개량물상태하의 결과가 토지만최유효이용분석 의 최유효이용과 다른 경우를 지칭하는 점에서 동일하나, 그 원인에 있어서 중도적이용은 대상의 지역상황 즉 지역의 성숙도 미숙(외부적요인 따라서 당분간 현상태 대기)에서 기인한 것이 크며, 비최고최선이용은 현 건축물 소재에 따른 전환비용 과다(즉 내부적요인)에서 기인함에 차이가 있는 듯 함.

③ 감정평가 방법

상기 예와 같이 현재 주거용으로 이용 중인 부동산평가를 가정

가. 나지상정, 개량물하 분석 모두 “상업용”이 최고가치 창출인 경우

현재 건물은 철거가 예상되는 바, ‘나지상정토지가치(상업용기준)-철거비 상당액(건부감가)’

또는 상업용이용을 전제한 현 부동산 수익가격(대안분석 결과치)로 산정

나. 나지상정분석은 상업용, 개량물하분석은 주거용인 경우

(주거용이용으로의 중도적이용 .비최고최선의 이용인 경우)

이때는 현 대상부동산과 상황이 유사한 복합부동산거래사례를 활용한 ‘일체비준가격’, 현이용시를 가정한 ‘일체수익가격’ (특히 중도적이용의 경우 부동산 잔여법이 가장 유용한 방법이 됩니다(문제3번 방식)) 즉 상기 방법이 제합사용원칙에 부합한 방법임

또는 ‘나지상정토지가치(상업용기준(?)) + 건물기여가치’ 방법이 타당합니다.

그러나 일반적 개별평가방법은 현상황을 반영하지 못하는바 그 적용제한에 유의

<공통자료1>

(평가대상) 및 (거래사례)

(대상과 거래사례는 모든 요인이 동일하며, 가격시점, 거래시점 등 동일가정)

토지 : 대 500㎡

건물 : 벽돌조 2층 주거용(연면적 200㎡)

기타

(대상)이용현황 : 현재 건물은 노후가 심하여 철거가 예상됨(대상부동산은 상업용이 최유효 이용임)

(거래사례) 거래금액 : 240,000,000원

기타(거래조건) :건물은 노후가 심하여 철거를 전제 거래함(상업용으로 이용하 기위해 거래함

(철거비는 매수자 부담)

<기타2> 벽돌조 철거비: 50,000원

대상의 상업용 전제 토지가격 : 250,000,000원

(물음1) 거래사례의 정상토지가격은? 240,000,000+50,000*200=250,000,000원

(물음2) 현상태 대상부동산 비준가격? 240,000,000*1(시,지,개,면)=240,000,000원

(물음3) 대상부동산의 현상태의 정상가격?

만일 현재이용상황이 개량부동산하의 최유효이용에 미달된 부동산을 감정평가하는 경우 “부동산의 현상

태가격”의 의미는 현 이용을 전제한 조건부가격을 구하라는 의미가 아닌 ‘가격’에 주안을 둔 현상태에서

의 부동산 가격을 말합니다. 즉 현재의 최유효상황미달을 고려한 가격을 의미한다.

따라서 사안에서 현부동산중 건축물은 철거가 합리적 또는 건부감가로 작용하므로

현상태 부동산가격= 나지상정토지가격(상업용)- 철거비(건부감가)

즉 250,000,000-10,000,000(철거비) = 240,000,000원

=합리적 대상부동산 매수인 이라면 토지(250,000,000) +건물(-10,000,000)를 지불함을 의미한다.