환매평가에서 지가변동률 산출관련한 질의회신

환매평가에서 지가변동률 산정

 

 

 

 

 

감정평가 실무에 있어서 당초 공익사업에 포함되었던 토지가 토지보상법 제4조 제5호이하의 다른

 

공익사업(택지개발사업)으로 다시 편입되어 환매권이 발생하는 경우에는 [토지보상지침 “제55조제

 

1항 제2호”]규정에 의하여 비교표준지를 선정하여 환매당시 가격을 산출하고, 인근유사 토지의 지

 

가변동률 산출하는 과정에서 표본지 선정 및 지가변동률 산출을 비교표준지 공시지가 공시년도 및

 

용도지역을 연계하여 모순 및 혼돈이 야기되는 실정임 여기에 대하여 한국감정원의 명확한 유권해

 

석을 부탁하며

 

 

 

 

 

질의1) 표본지 공시지가

 

토지보상평가지침 제55조제2항2호에서 지가변동률 산정을 위하 표본지 선정에서 다른 공익사업(택지개발사업)에 편입(환매 토지가 농림지역에서 도시지역 미지정으로 용도변경된 경우)되어 환매토지와 변경과정이 같거나 유사한 환매당시 공시지가 표준지도 포함 여부.

 

 

 

 

 

 

[지가변동률 조사. 평가에 관한 규정(국토해양부훈령 제91호)]에서 “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다. 라고 정의하고,

 

 

 

[부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호] "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

 

 

[부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호, 제3조]"표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

 

 

 

[토지보상지침 제55조제2항3호] 취득당시와 환매당시의 표본지의 적정가격 결정은 당해 표본지의 표준지 공시지가를 기준으로 하되 다음 산식에 따른다. 이하 생략

 

 

 

 

 

위에서 보듯이 적정가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하나, 표준지 공시지가는 시세의 현실화율 정부정책에 따라 매년 1월1일 기준으로 공시하는 적정가격으로 시세와는 차이가 있는 가격이다.

 

 

 

따라서 [공익사업을위한 토지의 취득 및 손실에 관한 법률]의 환매권에서의 입법 취지는 당해 공익사업으로 인한 개발이익 배제조항으로 인근유사토지의 지가변동률은 [지가변동률 조사. 평가에 관한 규정(국토해양부훈령 제91호) 제3조, 제12조, 제14조]에 규정에 따라 취득 및 환매당시 시세 반영한 표본지 적정가격이 합리적이라 생각함.

 

 

 

 

 

질의 2) 통상의 인근유사 토지 정상 지가변동률 [시행령] “제48조”

취득시점이나 환매당시 감정평가에서 기타요인으로 보정하여 감정가격 산출 시 당해 공익사업과 직접적으로 관련 없는 인근지역 내 에서 협의 취득 시부터 환매당시 까지 계속하여 공시한 표준공시지가(표본지)에서 정상적인 지가 변동률 산정 시 공시지가 대 공시지가인가, 공시지가에 기타요인 보정한 시가(적정 감정가격) 산출이 합리적인가?

 

 

 

 

 

 

 

<참고 법률>

 

 

1) 법 제91조제4항에서 "토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우"라 함은 환매권 행사당시의 토지가격이 지급한 보상금에 환매당시까지의 당해 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 초과되는 경우를 말한다. <토지보상법 시행령 제48조>

 

 

 

2) “표본지”라 함은 지가변동률 조사․평가대상 필지 중에서 행정구역별․용도지역별․이용 상황별로 선정한 대표적인 필지를 말한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제3조제1호>

 

 

3) “지가변동률”이라 함은 이 규정에 의하여 조사․평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 말한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제3조제2호>

 

 

4) "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제5호>

 

 

5) "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. <부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호>

 

 

6) 제3조(표준지공시지가의 조사·평가 및 공시) ① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.<개정 2008.2.29>

 

 

7) 제12조(가격자료의 수집 및 정리) ①표본지 가격의 조사․평가 시에는 인근지역(자료가 충분하지 못한 경우는 유사지역의 자료를 사용한다)의 최근 지가동향 및 제반 경제․사회동향을 종합 판단하여 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례, 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료(이하 “가격자료”라 한다)를 수집하여 이를 정리한다. <지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제12조>

 

②제1항의 규정에 의한 가격자료는 다음 각 호의 요건을 갖춘 것으로 한다.

1. 최근 1년 이내의 자료인 것

2. 사정보정이 가능한 것

3. 지역요인 및 개별요인의 비교가 가능한 것

4. 토지 및 그 지상건물이 일체로 거래된 경우에는 배분법의 적용이 합리적으로 가능한 것

 

 

 

8) 제14조(평가가격의 결정 및 표시) ①지가변동률 표본지 가격은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제6호의 적정가격으로 평가하며, 조사․평가의 기준은 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제5조를 준용한다.

 

 

②표본지의 평가가격은 평방미터당 가격으로 표시하되, 유효숫자 세자리까지 표시할 수 있다.

<지가변동률 조사․평가에 관한 규정 제14조>

 

 

 

비교표준지의 선정 비교표준지의 선정은 환매토지의 인근지역에 있는 것으로 지목 및 이용상황 등이 유사한 것으로 합니다. 다만, 당해 공익사업에 따른 공법상 제한이나 개발이익이 있는 경우에 이를 고려하여 평가하게 됩니다.

 

 

 

 

연도별 공시지가의 선택 환매당시에 공시되어 있는 표준지의 공시지가 중 환매당시에 가장 근접한 시점의 표준지 공시지가를 기준으로 합니다. 다만, 환매토지가 다른 공익사업에 편입되는 경우에는 비교표준지의 선정, 적용 공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖의 평가 기준은 그 다른 공익사업에 편입되는 경우와 같이 하게 됩니다.

 

 

 

 

즉, 당초 공익사업에 포함되었던 토지가 토지보상법 제4조 제5호이하의 다른 공익 사업으로 다시 편입되어 환매권이 발생하는 경우에는 다른 공익사업에 다시 편입 되지 않은 경우와는 달리 환매권의 발생 취지 등을 고려하여 볼때 그 다른 공익사 업과 동일한 비교표준지의 선정, 적용공시지가의 선택, 지가변동률의 적용 그 밖 의 평가기준을 적용하는 것이 타당하여 신설된 것으로 판단됩니다.

 

 

 

 

 

지가변동률의 산정

 

 

지가변동률의 산정을 위한 표본지의 선정은 당해 공익사업과 직접 관계가 없는 것으로서 인근지역에 있는 공시지가 표준지로 함을 원칙으로 합니다. 다만, 당해 공익사업과 직접 관계가 없는 것으로서 환매토지와 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사한 공시지가 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역 에 있는 공시지가 표준지가 아닌 것으로서 그 공부상 지목 및 이용상황 등이 유사 한 토지를 표본지로 선정합니다.

 

 

 

다만, 지가변동률의 산정을 위한 표본지를 선정하는 경우에서 그 환매토지가 취 득 이후 환매당시까지 당해 공익사업과 직접 관계없이 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 경우에는 그 환매토지와 용도지역 또는 용도지구 등의 변경과정이 같거나 유사한 인근지역에 있는 공시지가 표준지등을 표본지로 선정하는 것을 원칙으로 합니다.

 

 

 

 

이를 정리하면 취득, 환매당시의 표본지의 선정은 (1) 당해 공익사업과 직접 관 계가

 

없는 것으로 인근지역에 있는 표준지 공시지가, (2) 환매토지가 당해 공익사 업과 직

 

접 관계없이 용도지역 등이 변경된 경우에는 환매토지와 용도지역 등의 변 경과정이

 

같거나 유사한 표준지 공시지가를 선정하게 됩니다.

 

 

2010년 3월 17일