종합수익률 문제 (16기 이수현 평가사님 출제)

 

 

투자자 K씨와 SC제일은행은 PF(Project Financing)를 통해 대상 주상복합건물에 투자하고자 한다. 다음에 제시된 자료를 활용하 여 대상부동산의 종합수익률(Overall Yield Rate)을 산정하시오 (10점)

 

 

<자료 1> 대상부동산에 관한 사항

 

1. 토지 : A시 B구 C동 100번지 대 200㎡

 

2. 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건

 

1층 : 115.3㎡(근린생활시설)

2층 : 115.3㎡(근린생활시설)

3층 : 108㎡(주택)

4층 : 90.6㎡(주택)

지층 : 128.1㎡(근린생활시설)

 

 

3. 도시계획사항 : 일반주거지역

 

 

4. 도로교통 및 형상,지세:남측으로폭 8m의도로와 접하며 장방형 평지임.

 

 

5. 가격시점 : 2011년 9월 4일

 

 

 

 

<자료 2> 공시지가자료 (공시기준일 2011. 1. 1)

기호	소재지	면적 (㎡)	지목	이용상황	용도지역	형상, 지세	도로 교통	공시지가 (원/㎡)
1	C동 95	250	대	주거용	일반주거	부정형,평지	소로 한면	950,000
2	D동115	153	대	주상복합	일반주거	제형,평지	소로 한면	1,050,000

               ※ 표준지는 2011. 1. 1 당시에는 소로한면이었으나 현재는 중로한면임.

 

 

 

 

<자료 3> 대상건물에 관한 자료

1. 신축년도 : 2000. 4. 5

 

2. 본건 건물의 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방시설이 되어 있으며, 각층별 위생시설을 구비하고 있음.

 

 

 

 

<자료 4> 거래사례자료

 

1. 거래사례(1)

(1) 소재지 : B구 C동 333

(2) 토지 : 주거나지, 400㎡

(3) 용도지역 : 자연녹지지역

 

(4) 거래조건

기존 저당대부를 인수하는 조건으로 현금 50,000,000원을 지급하였다. 저당대부액은 2003년 1월 1일 저당설정 당시 60,000,000원이었고 저당기간은 20년, 저당이자율은 10%, 매년말 원리금균등상환조건이다. 이 사례는 조사결과 급매로 밝혀졌다.

 

(5) 거래시점 : 2011년 1월 1일

 

 

 

 

 

2. 거래사례(2)

(1) 소재지 : B구 C동 350

(2) 토지 : 대, 250㎡

(3) 건물 : 위 지상 조적조 슬래브지붕 주상용 단층 연면적 42평

(4) 용도지역 : 일반주거지역

(5) 거래금액 및 조건

100,000,000원, 거래당시 60%, 6개월 후 잔금을 지급하는 조건으로 거래되었다. 건물은 2006년 8월초 사용승인을 받았다. 가격시점 가격구성비는 토지 : 건물 = 6 : 4 임.

 

(6) 거래시점 : 2011년 9월 1일

 

 

 

3. 거래사례(3)

(1) 소재지 : B구 C동 150

 

(2) 토지 : 대, 200㎡

 

(3) 건물 : 위 지상 철근콘크리트 슬라브지붕 주상복합 4층(지하1층), 각층

면적 110㎡, 지하〜4층 각층면적

 

(4) 용도지역 : 일반주거지역

 

(5) 거래금액 및 조건 :

400,000,000원, 거래당시 60%, 6개월 후 잔금을 지급하는 조건으로 거래되었다. 토지 건물 일체로 거래된 사례로 건물요인비교 : 대상/사례 = 1.05 , 일체품등비교 : 대상 / 사례 = 1.05임.

 

(6) 거래시점 : 2011년 9월 4일

 

 

 

 

<자료 5> 수익사례자료

1. 임대사례

(1) 소재지 : B구 C동 125

(2) 토지 : 대, 250㎡, 일반주거지역, 중로한면, 장방형, 평지

(3) 건물 : 위 지상 철근콘크리트조 4층건 연면적 500㎡

(4) 임대시점 : 2011년 1월 1일 〜 2011년 12월 31일

 

    1) 임대수입명세

        ① 지불임료 : 월 20,000,000원 (매월 초 지급)

        ② 예금적성격의 일시금 : 지불임료의 8월분

        ③ 선불적성격의 일시금 : 지불임료의 2월분

        ④ 주차장수입 : 월 1,000,000원

 

 

 

    2) 지출명세

        ① 공실손실상당액 : 지불임료의 5%

        ② 유지관리비 : 10,000,000원

        ③ 재산세 : 9,000,000원 (당해부동산 귀속분)

        ④ 종합부동산세 : 4,000,000원 (당해부동산 귀속분 50%포함)

        ⑤ 소득세 : 5,000,000원

        ⑥ 기타조세공과 : 5,000,000원

        ⑦ 공익비 및 부가사용료 : 월 400,000원 (실비상당액 400,000원)

        ⑧ 손해보험료 : 3,000,000원

        ⑨ 기타 제경비 : 50,000,000원으로 이중 20%는 임차인부담

        ⑩ 임대개시 후 옥상의 휴게실 설치비용으로 50,000,000원을 지출

 

 

(5) 기타사항

사례는 C동 중심에 위치하는 사례로, 주거용 원룸에 대한 수익사례로

개별요인 비교할 때, 토지 건물은 일체로 대상보다 5% 열세하다.

 

 

 

 

<자료 6> 건축비 표준단가(가격시점 현재)

 

1. 주택 기타 표준단가

구조	용도	표준단가
철근콘크리트조 스라브	주택	450,000원/㎡
철근콘크리트조 스라브	근린생활지역	?

 

               ※ 보정내역 : 난방시설 46,000원/㎡, 위생시설 37,000원/㎡

               ※ 경제적 내용년수는 50임. 감가수정은 정액법, 잔가율은 0임.

 

 

2. 근린생활시설 표준단가

근린생활시설의 건축단가는 원자재 가격의 급격한 상승세로 인해 그 추세에 따라서, 따로 산정할 필요가 있다고 판단된다.

(단위: 원/㎡)

구분	1.1	4.1	7.1	10.1
2010	330,000	332,000	335,000	340,000
2011	348,000	350,000	-	-

 

 

 

 

<자료 7> 지가변동률 (%)

10년 8월 31일 정부의 부동산 억제책이 08년 들어와 효과를 보이면서, 2011년 1월 1일 이후부터는 일반주거의 경우 매월 0.5%씩, 일반상업의 경우 매월 0.7%씩 상승하고 있다.

 

 

 

 

<자료 8> 요인비교자료

 

1. 지역요인

지역요인은 C동을 100으로 보았을 때, D동은 90이었다.

 

 

2. 개별요인 (가격시점 현재)

구분	항목	대상	표준지	거래사례(3)
가로조건	가로의 폭	100	100	100
	계통 및 연속성	100	105	100
접근조건	상업중심과의 편의성	100	103	100
	교통시설과 편의성	100	100	105
환경조건	공급 및 처리시설의 상태	100	102	100
	인근환경	100	105	100
획지조건	면적, 지세, 형상	100	98	95
	접면도로 상태	100	100	100

※ 가격시점의 대상 토지를 100으로 보았을 때, 표준지는 공시기준일을 기준 으로 표준지의 가로조건 중 가로의 폭은 100이고, 계통 및 연속성은 105 이다. 거래사례는 거래시점을 기준으로 한다.

 

 

 

 

<자료 9> 기타

 

1. 인근지역내 일반적인 투자유형은 자기자본 : 타인자본이 4 :6인 것으로 조사되었으며, 전형적인 보유기간은 10년임.

 

2. 융자조건 : 시중은행의 전형적인 대출기간은 20년, 원리금 균등 상환조건이며 개인의 신용도에 따른 차이가 없고,MC(r,20)=0.12558임.r=11%/년

 

3. 상환기금률 : 10년을 기준으로 하여 0.07로 본다.

 

4. 토지환원이율 : 0.08, 건물 상각전 환원이율 : 0.13

 

5. 부동산 가격동향 : 토지는 10년간 18%상승, 건물은 6% 하락예상

 

6. 물리적 투자결합법에 의한 종합환원이율과 금융적 투자결합법. 엘우드법에 의한 종합환원이율은 동일한

    것으로 가정함.

 

7. 법인세율 : 30%

 

8. 기타 필요한 사항은 2012.1.1 시행 예정인 Valuation Standard를 기준으로 할 것