13기 김성훈 평가사님 실무정복기 (실무 전체 3등, 2년차 합격)

안녕하세요? 아랴세여입니다.

   

오늘은 2년차 실무 접근에 대해 제 경험에 비추어 써보도록 하겠습니다. 물론 하나의 케이스에 불과하니 받아들이실 부분은 받아들이시고 아니다 싶은 부분은 과감히 무시하시면 되겠습니다. 합격생도 사람이고 수험생도 사람이고...수험생이 합격생이 되는 것이니 여러분들의 방법도 합격생의 방법보다 훨씬 더 좋을 수 있거든요.

 

 

우선 제 공부스타일은 "한 놈만 조진다"입니다. 여러 놈을 한꺼번에 조지다보면 힘이 분산되고 확실히 죽여놓지 않으면 언젠가 회복해서 달려들어서리...확실히 죽였다 싶을때까지 계속 확인사살 또 확인사살이죠.

 

 

 

저의 실무 정복의 역사를 살펴보면...2001년 7월1일부터 시작됩니다. 7월 1일이 1차 시험이니 그 날 저녁에 동아리선배님(김영조 평가사님)이 1차를 보시고(3년차동차였음) 친히 봉천동으로 오셔서 덕산서점에서 책을 골라주셨습니다.

 

신체계, 핵심 두권과 안정근 평가실무, 평가이론, 서동기감정평가이론 등 (지금은 다 개정되었거나 일반적인 책들이니 언급해도 되리라 판단됩니다)을 골라주셨습니다. 그리고 테이프는 그때 당시 실무무림을 장악하셨던 홍병각평가사님 테이프를 샀구요.

 

 

7월 2일부터 홍평가사님 테이프를 들으면서 실무를 시작했는데 사실 테이프 한개를 제대로 듣지 못했습니다. 아시다시피 6계수의 압박이 장난 아니더라구요. 그래서 그 다음부터는 6계수만 했습니다. 물론 저녁에는 이병철변호사님의 행정법 테이플 들었는데 정말 듣는데 의미만 두었죠.

 

 

 

6계수를 해보셨으니까 아시겠지만 식 외우는거야 머 며칠이면 외우시지만 문제에 적용하고 답을 내는 것은 그리 녹록치 않습니다. 며칠 지나지 않아 실무강의가 개강되었는데 전 설법 정하용평가사님의 강의를 듣게 되었습니다. 6계수 부분은 미리 예습을 조금 한 터라 들으니까 이해는 되었습니다. 1강은 6계수라서 괜찮았는데 차츰 공시지가기준평가 들어가고 이러니까 어렵더라구요.

 

그럭저럭 7월강의는 따라갔습니다. 답안지에 답안형식으론 당연히 못써도 시점수정이나 현금등가는 대강대강 할 수 있을 정도...그러고 8월이 왔는데 공적평가를 들어가니까 정말 난감하더군요. 공적평가 첫 강을 듣는데 아 이건 지금 공부할 내용이 아니다(몸에서 반응이 옵니다. 주화입마의 기운이...)는 생각이 들어서 과감히 강의를 접었습니다(학원비가 안들었기때문에 포기는 과감히...). 그리고 다시 이제까지 배웠던 부분을 복습하기로 했죠. 생각만요 ㅋㅋ

   

그리고 정동진에 해보고 영화 몇 편(여름에 블록버스터가 많죠^^) 보러 다니니까 8월이 가더군요. 시험장에 가서 실무문제를 봤는데 정말 .. 평가개요도 못적겠더군요. 그래서 단 한글자도 쓰지 못하고 답안지를 냈습니다. 실무가 그럴진대 이론, 법규는 말할 나위가 없겠죠 ㅋㅋ

 

드디어 9월이 왔습니다.

 

대부분의 2차 수험생들이 그러하듯이 9월은 시작의 달이다. 의욕적으로 출발한 7월과 8월이 어영부영 지나가버리고 남은 것은 "6계수의 추억"뿐...

 

먼저 7월에 듣다가 포기한 홍병각평가사의 테이프청취를 시작하였다. 일반평가 토지건물 3방식 종합문제를 풀지 못하면 그 이후 진도 (공장, 기계등의 일반평가 짜투리와 공적평가 전부)가 무의미하다는 것을 실감한 결과일 것이다. 6계수가 어느 정도 돌아가고 토지 3방식이 어느 정도 이해되기 시작하였다.

 

 

그때부터 안정근평가실무를 학원수업에 맞춰 시작하였고 크게 3방식 토지건물의 이해와 안정근실무로 가닥을 잡아가게 되었다.

   

9월이 어느덧 지나가고 있을 무렵 1차때 학원에서 오다가다 안면이 있었던 동갑내기 L군에게 스터디제의를 받았다. 멤버는 L군과 나를 포함해 4명이었고 전부 2년차였다(오마이갓^^). 하지만 L군은 1차를 시작하기전에 2차를 약간이나마 접한 순수하지 않은^^ 2년차 였고 (붉은화살 미안해!!^^) 그때 개별스터디 경험이 있었기에 나름대로 좋은 제의라고 판단되었다.

 

  (아..여기서 잠깐...그때 당시 설법에서 0기가 시작되었고 학원비가 꽁짜인 나는 당연히 참가하였다. 2주째 주화입마의 조짐이 느껴졌고 ("한놈만 조진다"는 대원칙에 반한 이유다) 바로 포기하였다.)

   

10월초부터 시작된 개별스터디는 구립도서관(설법 뒤)에 일주일에 3회(2회였을수도 있다)를 하였는데 스터디팀장격인 L군이 신체계에서 200점(나름대로 선정한 문제)을 찍어주면 3일동안(주2회였나보다) 공부하고 모여서 프린트한 100점(100점 선정은 돌아가면서...스터디 전날 전화온다..뭐 냈니라고 ㅋㅋ)을 시간을 정해놓고 시험을 보는 시스템이다.

 

 

당연히 200점만 3일을 공부하였고(안정근실무는 수업시간에 따라감) 스터디 전날은 답안지를 작성해서(200점) 답안지를 외웠다. 그래서 시험 본 첫날(잊을 수 없음^^) 100점을 95분 정도에 풀었다. 물론 문제지는 안봐도 다 쓸 수 있을 정도로 외운 결과이다. 아마 처음 스터디때 부터 실전 시험까지 100점을 100분이내에 푼 사람도 드물 것이다.

 

 

물론 시험치고 L군이 답안지를 모아놓고 첨삭지도를 했는데 낯이 뜨거울 정도로 깨졌다. 답은 맞지만 형식이나 주처리등등 조잡한 내 답안지는 온통 빨간펜 투성이였고 또래에게 지적받는다는 사실은 참기힘들 정도로 자존심에 상처를 입었다. 하지만 그것은 나에게 약이 되었다. 지적받지 않기 위해서, 아니 내가 지적하기 위해서 이해안되는 부분이 나오면 어떻게 이걸 이해시켜줄까라는 마음으로 공부하게 되었고 그 결과는 나의 실력상승으로 연결되게 되었다.

 

 

 

드디어 한달이 지나고 일반평가가 끝나갈 무렵 어느 정도의 감을 잡은 나는 하나의 시도를 하게

   

된다. 그것은 바로 내가 팀장이 되는 실무스터디를 만들자는 것이었다.

 

 

여건은 좋았다. 나를 필요로 하는 형들이 있었고(2년차) 10월 한달간 스터디 노하우도 있었기때문에 10월 한달 과정을 그대로 반복하는 스터디가 만들어졌다. L군이 주도하는 스터디가 주2회였기 때문에 나머지 주2회를 스터디를 하였고 결국 주2회는 선행학습, 주2회는 반복이 이루어지는 시스템이었다. 남들에게 도움이 되기 위해서 더 많은 노력을 기울였고 11월이 지나자 일반평가는 자신이 붙게 되었다. 안정근 실무는 5회독 정도가 되었고 수익방식은 다년차에게 비교해도 손색없다고 자부할만큼 이해를 하였다.

 

 

그리고 12월이 왔다. 스터디를 한 달 앞 둔 시점...위기가 왔다.

 

12월은 1기스터디를 한달 앞둔 중요한 시점이다. 사실 스터디 그 자체는 위치확인과 보조역할을 담당할 뿐이지 그 자체가 목적일 수는 없다. 그러나 대부분의 2차 입문자들은 스터디에서 공부를 완성하려고 한다. 그러나 그러한 생각이 현실에 부딪혀 좌절되는 경우 돌이킬 수 없는 수렁속으로 빠져들고야 만다.

   

12월이 되자 스터디 내부에서 1기에 대비하고자 실무뿐만이 아닌 이론과 법규를 본격적으로 해야하지 않나하는 의견이 대두되었고 이는 곧 스터디의 와해의 조짐으로 번져나갔다. 각자의 공부방향에 대한 생각은 다를 수 밖에 없다. 혼자만의 욕심으로는 스터디와 무관하게 지금의 분위기대로 갔으면 했지만 왠지모를 스터디에 대한 압박감은 팀원들에게도 적지않은 부담이었나보다.

 

   

L군이 주도하는 스터디는 와해되었다. 예전 중학교 시절 유행해 큰 인기를 얻었던 영웅본색시리즈나 지존시리즈가 있었다. 검은색 선글라스에 성냥개비를 물고 바바리코트 사이로 연신 뿜여져나오는 총격씬에 전율했던 기억...그 시절 봤던 영화의 대사속에서 항상 내 귓가를 떠나지 않았던 대사가 있다.

 

"프로는 항상 히든을 준비한다" 지금도 나의 철학이다.

 

 

스터디가 와해되었지만 내가 이끌던 개별팀은 나에게 있어 큰 힘이 되었다. 어려운 문제보다는 기본적인 문제를 계속 반복하면서 경쟁했던 그때 내 역할을 대신할 누군가의 존재를 인정하기 어려웠던 나는 더 열심히 공부를 하였다. 항상 조금만 더하면 따라잡을 수 있을 것 같은 존재가 되고자 하였다. 결승점까지...

 

1월부터 시작된 스터디는 누구나 그러하듯이 큰 기대를 불러 일으킨다. 나 또한 예외는 아니었다. 비록 이론과 법규는 시작도 하지 못하였지만 실무에 대한 자신감이 있었기에 나머지 과목은 하면 충분하다고 생각했다.

  

수요반과 토요반 양반을 저울질하다가 결국은 두 개반을 다 들어보고 결정을 내리기로 하였는데 먼저 시작된 반이 토요반이었다. 나는 토요비반(그해 합격자가 10명이 나온 역사적인 반-한반에 열명이 나왔다...)이었는데 첫날 수업을 듣고 느낀 감정은...여기 있다가 기도 못펴고 시름시름앓다가 죽겠다!! 였다. 듣도보도 못한 질문을 아주 자연스럽게 하는 고수들과 아는지 모르는지(설마 알겠지...)연신 고개를 끄덕이는 팀원들...

 

  

바로 포기하고(포기는 빨라야 한다) 수요반으로 갔다. 나는 수요에이반이었는데 4년차가 2명있었다 (토요비반은 4년차가 10명은 넘었다-더 될지도 모른다) 3년차도 몇 명 없었고 다 2년차였다. 실무팀장님은 권샘(자신감있는 태도-멋지다)이었는데 남녀사이에 궁합이 있듯이 강사와 수강생사이에도 궁합이 있다. 그런면에서 권경미 평가사님과 나는 천생연분이다.

 

  

1기를 시작할 무렵 정들었던 신체계를 끝내고 플러스를 1회독 정도 한 상태였는데 그때 당시에 처음으로 나온 책이라 찬반이 그치지 않았던 교재였다. 하지만 많은 문제수와 깔끔한 편집은 나를 만족시켰고 그 뒤 계속 플러스로 정리하게 되었다.

   

1기가 시작되었고 실무는 상위권을 달리게 되었다. 처음에는 내가 풀었던 문제가 나와서 점수가 잘 나왔구나...머 이런 당연한 생각을 하게 되었지만 시간이 지날수록 계속 풀었던 문제만 나오니까 슬슬 의심이 되기 시작하였다. 남들은 이걸 못풀어봐서 점수가 안나오는 건 아닐테고 내가 공부가 많이 되었지 않나...머 이런^^ 

 

   

후에 알게되었지만 권샘은 쉬운 문제만 낸다...쩝...그러나 만약 그때 어려운 문제로 자신감을 잃게 만들었다면 합격할 수 있었을까? 부정적이다.

  

1기중반이 지나고 수요반에서 알게된 2년차 형님들의 부탁으로 다시 스터디를 만들게되었다. 합격생도 아닌 주제에 두 개 스터디의 팀장역할을 하게되었고(조금 지나서 처음에 깨진 스터디 팀원과 다시 스터디를 시작하게 되어 3개의 스터디를 하게 된다) 큰 힘이 되었다.

   

이후 2기와 3기, 4기까지 실무는 나의 발목을 한번도 잡지 않았다. 실제 시험에서도 실무는 66점이 나왔고(실무강사인 아리삼삼은 65점 나왔다 ㅋㅋㅋ 근데 법규는 나보다 훨씬 잘나왔다 김성훈의 법규점수는 56이었습니다.그때 수석-응지니형-이 아마 67.5로 기억된다) 자신있어 했지만 뒷통수를 친 법규의 부족분을 너끈히 채워주었다.

 

 

 

앞으로 많은 2년차들이 실무때문에 힘들어하고 좌절감을 맛보리라 생각된다.

 

실무에 있어서 개별스터디의 중요성은 절대적이다.

 

 

 

내가 그때 L군의 제의를 받아들이지 않았더라면, 또는 L군이 제의하지 않았다면 합격은 없었을 것이다.

   

 

나는 실무에 있어서 고수(일반적으로 다년차)들과 스터디를 해본 적이 없다. 

 

도움을 받는 것보다 도움을 주려고 노력한다면 당신이 바로 고수이다.

 

   

마지막으로 별 쓰잘데 없는 이야기를 기다리며 보아주신 여러분에게 감사함을 표시하며...감사의 의미로...

   

실무정복기 외전을 약속한다. ㅋㅋㅋ

   

오랜만에 글을 쓰네요. 실무정복기의 조회수를 뿌듯히 바라보면서 외전을 써야된다는 압박감을 느끼고 있었습니다. 제가 이 글을 올리면서 항상 조심스러우면서도 당부를 드리고 싶은 것이 있습니다.

 

   

바로 제가 선택한 공부방법과 방향이 최고최선의 선택은 분명히 아니며 수많은 성공적인 방법론 중에 하나에 불과하다는 것입니다. 이렇게해도 합격할 수 있구나라는 자신감을 심어주고자 하는 것이 이 글의 목적이지 이렇게 안하면 안된다는 것은 절대 아닙니다. 꼭 유념하셨으면 하구요^^

 

 

 

외전에서는 어떻게 하면 실무를 잘 할 수 있는가? 에 대한 제 나름대로의 경험담과 느낌을 적고자 합니다. 자 그럼 시작해볼까요?

   

실무를 잘한다...는 것은 무엇을 의미하는가? 아마 대부분의 수험생들은 빠른 시간내에 정확한 답을 내는 것이라 정의할 것이다. 여기에 대해 부정하지는 않는다. 다만 그 목적을 위해서 채택하고 있는 방법이 과연 옳은 것인가에 대하여는 의문을 가지지 않을 수 없다.

 

   

수험생들은 실무 시간 단축을 위하여 여러가지 방법들을 연구하고 실제로 실행한다. 어떤 사람들은 계산기를 빨리 치기 위하여 계산기를 두드리는 연습을 하고 어떤 사람은 식만 다 써놓고 나중에 한꺼번에 계산기를 치는 방법도 쓰며 어떤 사람은 평가개요를 나중에 쓰거나 시간이 없으면 안쓰기도 한다. 또 어떤 사람은 쉬운 문제부터 먼저 풀고 나중에 1번을 풀기도 한다.

   

물론 조금이라도 시간을 줄일 수 있다면 위와 같은 방법을 연구하는 것에 대해서 나무랄 수는 없다. 그러나 결국 위와 같은 방법은 문제해결의 편법일 뿐이지 근본적인 해결책은 될 수 없다.

 

 

그렇다면 실무를 빨리 풀 수 있는 正道는 무엇인가? 그것은 바로 신속한 "문제파악"이다.

 

문제파악(평가개요부터 평가액의 결정까지의 흐름을 완벽히 파악)만 되면 나머지는 글쓰기와 계산기치기밖에 되지 않는다. 나는 계산기를 빨리 치는 편도 아니며 쉬운 문제부터 풀어본 적도 없으며 식만 써놓고 계산기를 나중에 쳐본 적도 없다(글씨는 좀 빨리 쓰는 편이다).

  

실무를 잘 하기 위한 관건은 신속하고 정확한 "문제파악"이다. 지금부터 계산기를 어떻게 하면 빨리 칠까?(왼손으로 계산기치고 오른손으로 글씨 쓰는 사람을 절대 부러워하지마라!! 실제 시험에서 그렇게 할 배짱이 있는가? 왼손으로 계산기를 꽉잡고 손가락 하나로 꾹꾹 눌러도 100분안에 푸는데 전혀 지장이 없는 방법이 바로 "문제파악"이다)를 고민하지 마라.

 

그렇다면 문제파악을 어떻게 할 것인가? 당연히...다음으로 미룬다 ㅎㅎ 
 
 

 어떻게 하면 실무를 잘 할 수 있을까? 필자는 실무를 시작하고 너무나 궁금하게 생각하는 것이 있었다. 그것은 바로 실무도 절대 고수가 있을까라는 것이었다. 만약 실무에도 절대 고수가 있다면 언젠가 나도 절대 고수가 될 수 있다는 증거가 된다. 만약 실무에 절대 고수가 없다면 그것은 나도 절대고수가 될 수 없다는 사실이다.

 

 

다행히도 이 의문에 답해준 것은 아리삼삼(김문혁 평가사)이었다. 답은 실무에도 절대 고수가 있다라는 사실이다...

   

실무를 잘 하기 위해서 가장 중요한 것은 먼저 말했다시피 바로 "문제파악"이다.

 

문제파악이란 무엇인가? 문제파악이란 바로 답안지에 손을 대기 전에 목차와 구성과 답이 나와 있는 상태를 의미한다.

 

만약 어떤 문제를 보았을 때 토지가격을 내는 방법 몇 개는 알겠는데 자료 중 일부가 해석되지 않는 상태에서 섣불리 답안지를 쓰다보면 중간에 분명히 가만히 문제지를 응시하는 자신을 바라보게 될 것이다. 이 시간은 찰나처럼 느껴지지만 영원이다.

   

그럼 어떻게 하면 문제파악을 잘 할 수 있을까? 물론 많은 문제를 열심히 풀어야 된다는 것은 너무나 당연한 이야기므로 하지 않겠다. 사실 했다가는 욕먹는다 ㅋㅋ

 

같은 시간을 공부했을때 어떻게 하면 문제파악과 실력이 동시에 향상 될 수 있는가가 중요하다. 무의미하게 하루에 400점을 풀면 계산기 치는 속도만 향상된다. 이제부터 그 방법을 설명한다.

 

 

첫째, 자신만의 일관된 목차를 가져라!!

 

많은 문제를 풀다보면 그 문제에 맞는 목차와 해답을 내는 자신을 바라보게 된다. 이 문제를 풀면 이 문제의 정답에 맞게 풀고 저 문제를 풀면 저 문제의 정답에 맞는 목차로 풀게 된다. 이렇게 된다면 결코 실력은 어느 수준을 넘지 못한다. 자신만의 일관된 목차를 가지고 있어야 된다.

 

 

예를 들어 토지가격을 산정하는 목차를 보면...1.평가개요 2.공시지가기준가격 3.비준가격 4.수익가격 이라고 하자.

 

그렇다면 2에는 항상 (1) 공시지가의 선정 (2) 공시지가기준가격 3에는 항상 (1)거래사례의 선정 (2) 사례토지의 정상가격 (3) 대상토지 비준가격 4에는 항상 (1) 사례토지의 순수익 (2) 대상토지의 순수익 (3) 수익가격 (하나의 예에 불과-사실 맞는지 안맞는지도 헷갈림^^) 이라는 목차를 항상 유지하라는 것이다. 문제에 따라서 목차를 바꾸지 말고 목차에 맞게 자료를 구겨 넣어라!! 예를 들어 사례토지에 건물이 소재한다고 할 때 사례건물가격의 목차를 따로 잡지 말고 (2) 사례토지의 정상가격안의 목차(1.사례전체정상가격 2.사례건물가격 3. 사례토지정상가격(1-2))에 구겨 넣으라는 것이다.

 

 

수익가격도 마찬가지다 사례토지순수익 안에 (1. 전체순수익(괄호로 묶어서 조소득-괄호로 전체경비) 2. 건물 순수익(건물가격 × 환원이율)-여기서 건물가격은 목차로 잡지말고 주처리로 간략히 뽑는다) 3. 토지 순수익(1-2)

   

즉, 요점은 흐름이 목차에 나오게 하라는 것이다. 실무는 숫자의 나열이다. 따라서 법규나 이론처럼 읽으면서 점수를 주는 게 아니다. 그렇다고 숫자가 맞나 안맞나를 보지는 않는다. 목차다. 결국 목차를 따라갔을때 올바른 순서로 풀고 있느냐가 점수를 좌우한다.

 

 

가장 좋은 목차는 공식에 따른 목차다. 즉 1-2=3 이라면 1과 2 와 3이 목차로 떠야 된다. 이해가

  

되는가? 이런 원칙을 준수하여 나름대로의 목차를 가져라. 그리고 그 목차안에 자료를 구겨 넣

 

어라. 이것이 바로 문제파악의 핵심이다.